Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 938-45-06 Москва и обл.8 (812) 425-64-92 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 350-29-86 все регионы РФ
Бесплатная консультации с юристом
Телефоны

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

Статья обновлена: 5 апреля 2018 г.

НовостройкаПереуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.

До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • Документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРН на квартиру (бывший ЕГРП).

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Выписка должна быть бумажной. Чтобы узнать как ее заказать, пройдите по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

С 2017 во многих городах подать документы на регистрацию можно только в МФЦ. Затем Сотрудники МФЦ уже сами передают документы в Регистрационную палату. Т.е. напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому инструкция мы написали с МФЦ.

  1. Продавцу(ам) и покупателю(ям) нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать подписанные договора с остальными документами.
  2. Гос.пошлина на регистрацию — 2000 рублей, и ее оплачивают покупатели, деля между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

  3. Помимо подписанных экземпляров договоров, сотруднику МФЦ нужно предоставить:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  4. Сотрудник сам заполнит заявления о регистрации права на основании приложенных документов. В них будут указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждый участник сделки подписывает заявления, каждый своё.
  5. Далее сотрудник: заберет заявления, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю по расписке в получении документов, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и других поданных документов.
  6. Затем с МФЦ полученные документы отправляются курьером в Рег.палату, где регистратор проверит правильность составления договора переуступки и комплект документов. Если все верно, то по данному договоре зарегистрируют переход права покупателю(ям) и в ЕГРН будет иметься соответствующая запись.

    По закону срок регистрации сделки составляет 7 рабочих дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

  7. В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Но им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданные ранее расписки.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

28 комментариев

  1. Алексей:

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста.
    При регистрации уступки прав по дду. Будет ли УФРС запрашивать документы у Застройщика?
    Если да, то какие?

    Спасибо.
    Алексей.

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Алексей. Все необходимые документы описаны в статье, внимательно ее прочтите. Нет смысла сюда все заново переписывать.

      Ответить
  2. Евгения:

    Добрый день! Зарегистрируют договор покупателю по переуступке в уфрс, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

    Ответить
  3. Лина:

    Здравствуйте! Возможна ли переуступка права не на весь объект (1-комн.квартира), а на часть — доля 1/2?
    Заранее спасибо!

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Лина. Да можно, с согласия застройщика.

      Ответить
  4. Людмила:

    Добрый вечер. У нас такая ситуация, купили квартиру по переуступке долга по договору купли-продажи, отдали все документы в Гую на регистрацию переуступки, через неделю дом сдался и мы получили ключи от квартиры. При заключении договора мы не заказыаали справку в ЕГРП на квартиру. Завтра день выдачи документов в ГУЮ. Вопрос, может ли регистрирующий орган выдать документ о регистрации права, если квартира заложена (банку), проверяют ли они это как-нибудь или ответственность на продавце. Как быть, если купленая квартира окажется в залоге?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Людмила. Регистратор проверяет, есть ли какие-либо обремения на продаваемую недвижимость, а залог является одним из обременений. Но нужно знать как у Вас проходил полный порядок продажи квартиры. Так то если продаваемая квартира окажется в залоге, ее нельзя продать-купить без снятия обременения.

      Ответить
  5. Татьяна:

    Здравствуйте! Можно ли сократить срок регистрации прав по переуступке доли до 1-2 дней?

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Татьяна. Официально нет, только при обращении к начальнику Регистрируещего органа и договвариваться, должна быть очень веская причина или деньгами.

      Ответить
  6. Надежда:

    Застройщик фактически вымогает деньги у первого покупателя, чтобы дать согласие на передачу права требования.
    Продавец не всегда получает прибыль при родаже в данной ситуации. Иногда жизненная ситуация складывается так, что нужно просто хотя бы вернуть свои деньги
    Давайте рассмотрим, сколько может стоить работа по изменению данных в списке застройщика. Сделать это можно за 5 минут. Но застройщик хочет нажиться.
    Он может назначить и 5% от стоимости и 10%. Можно ли его ограничить? Что об этом говорит закон?

    Ответить
  7. Елена:

    Добрый день, у меня след.ситуация: собираюсь приобрести квартиру в ипотеку в еще строящемся доме, т.е. по переуступке, банк кредитует. Назначена встреча с риэлтором продавца, чтобы отдать задаток в размере 50т.р., далее с продавцом мы едем к застройщику для оформления Договора переуступки, застройщик отправляет форму Договора в мой банк, банк согласовывает его и мы его подписываем. У меня вопрос по задатку, на что мне нужно обратить внимание? Какие моменты нужно обязательно прописать в расписке на задаток? Впервые с этим сталкиваюсь, и не хочу потерять задаток и чтобы меня обманули(

    Ответить
    • Admin:

      Здравствуйте, Елена. Вот наша статья как раз по вашему вопросу, внимательно ее прочтите — Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры. В ней указаны все моменты.

      Ответить
      • Елена:

        Спасибо за ответ, еще один нюанс в нашей ситуации — у нас ипотека, а продавец не хочет показывать полную стоимость, т.е. хочет ее занизить до той стоимости, по который он ее покупал, банк на это идет. Т.е. в договоре переуступки будет фигурировать сумма по которой он ее покупал, а разница будет по расписке. Так вот из этого вопрос, при составлении Договора о задатке, какая должна быть все-таки указана стоимость квартиры? Полная или заниженная? Насколько я понимаю, договор о задатке же ни застройщик, ни банк не увидит? в банк мы отдадим только расписки о получении наличных денег, правильно?

        Ответить
        • Admin:

          Елена, в договоре задатка должна быть указана та стоимость, за которую покупаете, т.е. заниженная.
          А в банк должны предоставить и договор задатка и расписку, и в них обоих должна быть указана заниженная сумма. Поэтому ЧИСТО ДЛЯ СЕБЯ (не для банка) напишите еще одну расписку на НЕДОСТАЮЩУЮ сумму.

          Ответить
Показать остальные комментарии