Бесплатная консультация с юристом (круглосуточно и без выходных) 8 (499) 703-05-84 Москва и обл. 8 (812) 309-92-94 Санкт-Петербург и обл. 8 (800) 333-45-16 доб. 113 другие регионы РФ

Порядок оформления переуступки прав требования на квартиру

НовостройкаПереуступка прав собственности на квартиру, т.е. сделка купли-продажи квартиры до завершения строительства дома, называется цессией. Цессионер (лицо, купившее квартиру в новостройке напрямую у Застройщика, чаще всего инвестор) продает, т.е. передает покупателю право на получение новой квартиры за более высокую плату, чем он приобретал сам у строительной компании. Покупатель должен понимать, что покупая квартиру по переуступке, на него переходит не только право участника строительства, но и обязанности, а также риски, связанные с нарушениями по вине Застройщика.


До оформления сделки по переуступке

  • При переуступке права по договору долевого участия (ДДУ).

    Прежде продать квартиру по договору долевого участия Продавец обязан оплатить Застройщику всю сумму долга за квартиру или оставшуюся сумму задолженности можно перевести на Покупателя. Для этого составляется Договор перевода долга новому владельцу. Данный вид продажи квартиры можно проводить неоднократно, но только до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию и собственник не получит передаточный акт на квартиру. Продажа квартиры по Договору долевого участия требует обязательной регистрации в УФРС.

  • При переуступке права по предварительному договору купли-продажи.

    Покупая квартиру по предварительному договору, право требования на нее остается также у Продавца, т.е. Покупатель не сможет продать квартиру третьему лицу, по переуступке права требования.

    1 апреля 2005 года вступил закон об обязательной регистрации договора долевого участия или договора инвестирования в Регистрирующем органе. Соответственно, если квартира приобреталась до 1 апреля 2005 года по договору долевого участия с Застройщиком в простой письменной форме, то переуступка прав не подлежит обязательной регистрации в Регистрирующем органе. Для этого достаточно покупателю заключить соглашение об уступке прав требования с Застройщиком.

В обоих случаях переуступка прав требования может быть оформлена только после оплаты продавцом застройщику суммы по заключенному между ними договору или одновременным заключением договора перевода оставшегося долга на покупателя.

Порядок оформления переуступки

Порядок оформления переуступки прав на квартиру в новостройке мы разделили на 4 основных этапа.

1-й этап — проверка наличия необходимых документов у Застройщика

Перед тем как приступить к процедуре оформления сделки по переуступке, необходимо проверить наличие разрешительной документации у Застройщика. Для этого достаточно обратиться в офис компании и попросить необходимые документы:

  • Учредительные документы строительной компании, а именно устав и учредительный документ;
  • Свидетельство о государственной регистрации;
  • Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
  • документы, подтверждающие права собственности на землю;
  • Бухгалтерская отчетность за последний квартал текущего года;
  • Разрешение на строительство;
  • Проект на строительство, в котором должно быть указано:
    1. разрешение на строительство;
    2. права на земельный участок, на котором идет строительство дома. Если Застройщик не является собственником участка, то Договор аренды, в котором должен быть указан кадастровый номер и площадь участка;
    3. цель проекта;
    4. этап строительства;
    5. срок реализации;
    6. предполагаемый срок сдачи дома в эксплуатацию.
  • Проектная декларация, в которой должно быть указано о способе исполнения обязательства строительной компании указанной в Договоре;
  • Договор, в котором указано, на основании каких денежных средств производится строительство дома.

2-ой этап — подготовка покупателя и продавца к сделке

Что необходимо сделать Продавцу

Перед продажей квартиры по переуступке прав собственности продавцу необходимо:

  1. Уведомить Застройщика о продаже квартиры по переуступке права требования.

    Для этого необходимо прийти в офис компании или письменно уведомить Застройщика, о намерении провести юридическую процедуру переуступки права требования. В случае не уведомления строительной компании о смене покупателя, то сделка может быть признана недействительной. Желательно, чтобы при сделке по переуступке права представитель строительной компании (застройщика) был в качестве третьей стороны.

  2. Получить письменное согласие Застройщика на продажу квартиры.

    Согласие Вы можете получить в офисе компании. Чаще всего Застройщик требует 5% за процедуру переуступки права требования и выдачу согласия на сделку. Чаще всего Продавец продает квартиру по более высокой цене, нежели купленной у Застройщика. Процент оплаты Строительной компании вычисляется от продаваемой суммы Продавца. Например: квартира куплена у Застройщика за 1,5 млн. руб., а продается за 2 млн.руб., то 2 млн.* 5% = 100 тыс.руб. — данная сумма вносится на лицевой счет в банке строительной компании.

  3. Взять у Застройщика справку об отсутствии долга перед ним.

    В ней должно быть указано то, что расчёты по договору произведены полностью и обязанность продавца по оплате исполнена в полном объёме. Справку строительной компании можно получить только при полном погашении долга или при заключении Договора перевода оставшейся суммы задолженности на Покупателя, заключенный между Продавцом и Покупателем. В данном договоре третьим лицом должен быть указан Застройщик.

  4. Получить нотариальное согласие супруга(и) на продажу квартиры по переуступке прав долевого участия, если квартира приобреталась в браке.
  5. Взять письменное согласие Банка продавцу на уступку права требования, если квартира находится в залоге по ипотечному кредитованию. Данное согласие Банк даст только после полного погашения суммы задолженности по ипотеке.
  6. Получить выписку из ЕГРП на квартиру.

    В данной выписке должен быть указан продавец, в качестве правообладателя, в том случае, если Договор долевого участия или договор инвестирования регистрировался в регистрирующем органе. Как заказать выписку, пройдитесь по ссылке.

Что необходимо сделать Покупателю

Перед покупкой квартиры по переуступке прав требования покупателю необходимо:

  1. Получить согласие супруга(и) на покупку квартиры заверенное нотариально, если покупка происходит одним из супругов находящихся в браке. Если же оба супруга участвуют в сделке или между ними заключен брачный договор о раздельном имуществе, то данного согласия не требуется.
  2. Подписать и получить кредитный договор и закладную, если квартиру покупаете по ипотеке (или иному кредитованию).

3-й этап — составление договора переуступки прав

Далее необходимо составить договор переуступки между продавцом и покупателем, который будет подписываться в Регистрирующем органе. Договор переуступки прав советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия продавцов и покупателей. Образец можно скачать отсюда. Для заказа подготовки договора можно обратиться к нашему юрист-консультанту в окошко справа внизу экрана. Также у него можно бесплатно проконсультироваться.


4-й этап — регистрация договора регистрирующем органе

Зарегистрировать переход права можно в любом регистрирующем органе: в Регистрационной палате, Кадастровой палате или в МФЦ (Многофункциональном центре).

  1. В регистрирующем органе в присутствии сотрудника, всем участникам сделки подписать договор переуступки права требования на квартиру.
  2. Представить регистратору документы:
    • Паспорт каждого участника сделки. Если выступает доверенное лицо, то паспорт и нотариальную доверенность.
    • Согласие супруга на покупку и продажу квартиры, если квартира приобретается или продается в браке.
    • Договор основания изначально заключенный с Застройщиком. Это может быть договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования.
    • Справка об отсутствии долга перед строительной компанией или Договор перевода долга Покупателю, заключенный между продавцом и покупателем.
    • Письменное согласие Застройщика на продажу квартиры по переуступке права требования. Чаще всего при регистрации договора уступки права требования Застройщик присутствует при сделке и выступает третьим лицом, где дает согласие на продажу квартиры.
    • Письменное согласие Банка на продажу квартиры по переуступке права требования, если квартира была в Залоге у Банка.
    • Закладная и Кредитный договор заключенный с банком, если квартира приобретается по ипотеке.
  3. Далее необходимо оплатить гос.пошлину. На каждого покупателя выдается отдельная квитанция. Гос.пошлину можно оплатить в кассе по приему платежей. Чаще всего она находится в этом же здании.
  4. Регистратор заполнит заявление, на основании приложенных документов. В нем указан объект недвижимости, его технические характеристики, данные всех участники сделки. Если все заполненные данные верны, то каждому участнику сделки подписать заявление.
  5. Регистратор: заберет заявление, оригиналы (кроме паспортов) и копии всех поданных документов; выдаст продавцу и покупателю расписки о получении документов для регистрации сделки, в которой указана дата получения зарегистрированного договора переуступки прав требования и договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (договор долевого участия, предварительный договор купли-продажи, договор инвестирования или договор соинвестирования) и оригиналы поданных документов.

    Срок регистрации сделки занимает от 5 до 10 дней. Можно позвонить в регистрирующий орган и уточнить день получения документов.

  6. В назначенный день покупателю необходимо забрать зарегистрированный договор переуступки прав требования, а продавцу договора основания, изначально заключенный с Застройщиком (для оплаты налога с продажи). Также обоим участникам сделки забрать свои поданные документы. При себе иметь паспорта и выданную ранее расписку.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у нашего юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 703-05-84 — Москва и обл.; 8 (812) 309-92-94 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 333-45-16 доб. 113 — для других регионов РФ.

  1. Алексей:

    Добрый день!
    Подскажите пожалуйста.
    При регистрации уступки прав по дду. Будет ли УФРС запрашивать документы у Застройщика?
    Если да, то какие?

    Спасибо.
    Алексей.

    • Admin:

      Здравствуйте, Алексей. Все необходимые документы описаны в статье, внимательно ее прочтите. Нет смысла сюда все заново переписывать.

  2. Евгения:

    Добрый день! Зарегистрируют договор покупателю по переуступке в уфрс, если у застройщика закончилось разрешение на строительство?

  3. Лина:

    Здравствуйте! Возможна ли переуступка права не на весь объект (1-комн.квартира), а на часть — доля 1/2?
    Заранее спасибо!

  4. Людмила:

    Добрый вечер. У нас такая ситуация, купили квартиру по переуступке долга по договору купли-продажи, отдали все документы в Гую на регистрацию переуступки, через неделю дом сдался и мы получили ключи от квартиры. При заключении договора мы не заказыаали справку в ЕГРП на квартиру. Завтра день выдачи документов в ГУЮ. Вопрос, может ли регистрирующий орган выдать документ о регистрации права, если квартира заложена (банку), проверяют ли они это как-нибудь или ответственность на продавце. Как быть, если купленая квартира окажется в залоге?

    • Admin:

      Здравствуйте, Людмила. Регистратор проверяет, есть ли какие-либо обремения на продаваемую недвижимость, а залог является одним из обременений. Но нужно знать как у Вас проходил полный порядок продажи квартиры. Так то если продаваемая квартира окажется в залоге, ее нельзя продать-купить без снятия обременения.

  5. Татьяна:

    Здравствуйте! Можно ли сократить срок регистрации прав по переуступке доли до 1-2 дней?

    • Admin:

      Здравствуйте, Татьяна. Официально нет, только при обращении к начальнику Регистрируещего органа и договвариваться, должна быть очень веская причина или деньгами.

  6. Надежда:

    Застройщик фактически вымогает деньги у первого покупателя, чтобы дать согласие на передачу права требования.
    Продавец не всегда получает прибыль при родаже в данной ситуации. Иногда жизненная ситуация складывается так, что нужно просто хотя бы вернуть свои деньги
    Давайте рассмотрим, сколько может стоить работа по изменению данных в списке застройщика. Сделать это можно за 5 минут. Но застройщик хочет нажиться.
    Он может назначить и 5% от стоимости и 10%. Можно ли его ограничить? Что об этом говорит закон?

  7. Елена:

    Добрый день, у меня след.ситуация: собираюсь приобрести квартиру в ипотеку в еще строящемся доме, т.е. по переуступке, банк кредитует. Назначена встреча с риэлтором продавца, чтобы отдать задаток в размере 50т.р., далее с продавцом мы едем к застройщику для оформления Договора переуступки, застройщик отправляет форму Договора в мой банк, банк согласовывает его и мы его подписываем. У меня вопрос по задатку, на что мне нужно обратить внимание? Какие моменты нужно обязательно прописать в расписке на задаток? Впервые с этим сталкиваюсь, и не хочу потерять задаток и чтобы меня обманули(

    • Admin:

      Здравствуйте, Елена. Вот наша статья как раз по вашему вопросу, внимательно ее прочтите — Правильно составляем договор и проводим задаток при покупке квартиры. В ней указаны все моменты.

      • Елена:

        Спасибо за ответ, еще один нюанс в нашей ситуации — у нас ипотека, а продавец не хочет показывать полную стоимость, т.е. хочет ее занизить до той стоимости, по который он ее покупал, банк на это идет. Т.е. в договоре переуступки будет фигурировать сумма по которой он ее покупал, а разница будет по расписке. Так вот из этого вопрос, при составлении Договора о задатке, какая должна быть все-таки указана стоимость квартиры? Полная или заниженная? Насколько я понимаю, договор о задатке же ни застройщик, ни банк не увидит? в банк мы отдадим только расписки о получении наличных денег, правильно?

        • Admin:

          Елена, в договоре задатка должна быть указана та стоимость, за которую покупаете, т.е. заниженная.
          А в банк должны предоставить и договор задатка и расписку, и в них обоих должна быть указана заниженная сумма. Поэтому ЧИСТО ДЛЯ СЕБЯ (не для банка) напишите еще одну расписку на НЕДОСТАЮЩУЮ сумму.

  8. Дмитрий:

    Добрый день! Спасибо за Ваш труд. Подскажите, как проверить наличие обременений при уступке? Возможно, продавец еще не выплатил ипотеку. Он ведь может скрыть тот, факт что вложился по ипотеке, в таком случае перед застройщиком он чист, а вот перед банком есть долг. Как покупателю проверить это? Бывают еще какие-то виды обременения на такие «виртуальные» квартиры?

    • Admin:

      Здравствуйте, Дмитрий. Закажите выписку из егрп на квартиру, котрую хотите преобрести. В данной выписке указаны есть ли (и какие) обремения на данную квартиру. Получить ее может любой, заказывается в МФЦ или Рег.палате. Вот ссылка на подробный порядок получения — Все о выписке из ЕГРП на недвижимое имущество.

  9. Сергей:

    Доброго времени суток! Хочу купить квартиру в новостройке, которая сдана в эксплуатацию, дольщикам выданы акты приема-передачи квартиры, но право собственности еще не оформляют. Как оформить сделку, какой договор составляется? Как себя обезопасить, если продавец просит аванс? Спасибо!

    • Admin:

      Здравствуйте, Сергей. Оформляется договор переуступки прав. Оформите договор аванса и пусть продавец напишет расписку о получении денег в виде аванса.

  10. Ольга Борисова:

    добрый день.когда покупатель передает денежные средства при покупке квартиры по переуступке

    • Admin:

      Здравствуйте, Ольга. До подписания договора при застройщике. Чаще всего застройщик берет свою комиссию, без его участия сделка не пройдет.

  11. Людмила:

    Здравствуйте, хочу купить квартиру по переуступке. Застройщик подготовил договор переуступки и указал в нем, что сумма по ДДУ выплачена полностью. Не потребуют от меня еще и справку?

  12. Ольга:

    Минуточку, если я отдам ДДУ продавцу, что тогда останется у меня??? Мне же нужен будет ДДУ для оформления прав собственности.

    • Admin:

      Здравствуйте, Ольга. ДДУ составляется в 4 экземпляров: один для Рег.палаты, один застройщику, один покупателю и один продавцу.

  13. Радик:

    Здравствуйте. Хочу продать квартиру Москва, Синявинская ул. д.11 по переуступке. Однако дом еще не сдан полностью (мой корп. 1) , а я живу в Казани и нет возможности этим заниматься за отсутствием свободного времени. К кому посоветуете обратиться за квалифицированной помощью.

  14. Юлия:

    Хочу купиить квартиру в строящемся доме по переуступке. Какой договор будет при покупке оформляться. Хочу при покупке использовать материнский капитал(ребёнку 3 года) . Покупаю у частного лица

    • Admin:

      Здравствуйте, Юлия. Если дом сдался в эксплуатацию и собственник получил акт приема передачи, то будет договор купли-продажи, но при условии, что получен технический и кадастровый паспорт. Если же этого всего нет, то договор переуступки прав пользования. Еще обратитесь в пенсионный фонд и узнайте обналичат ли Вам материнский капитал по покупке квартиры по переуступке права, потому что пенсионный фонд неохотно идет на это.