Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2024 году, когда покупатели с ипотекой

Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Здесь я перечислила документы для собственников квартиры, которые продают ее покупателям с ипотекой. Я помогла около 30 клиентам в такой ситуации. На практике большинство банков, такие как Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк, ФК «Открытие» и т.п., требует одинаковый список документов. Но я все равно советую заранее уточнить это у покупателя.

Под каждым документом есть универсальная инструкция как и где его можно получить/заказать. Инструкции универсальны, то есть тот или иной документ берется одинаково и не зависит от того, где это учреждение находится.

Небольшое отступление — я выделила еще 3 варианта с документами: а) когда квартиру покупают полностью за наличные, т.е без ипотеки и прочего; б) когда покупатели с материнским капиталом; в) когда покупатели с материнским капиталом и ипотекой.

Основные документы — нужны оформления сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Эти документы обязательные. Также ниже после основных документов я перечислила дополнительные.

1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

   Если есть собственники до 14 лет — их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей или опекуна. От собственника от 14 до 18 лет потребуется его паспорт и паспорт одного из родителей или опекуна.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

2. Договор купли-продажи квартиры;

   Иногда при продаже квартиры придется обращаться к нотариусу, т.к. некоторые сделки подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Обязательно прочтите — когда при продаже квартиры обязателен нотариус. Статью переписали, потому что 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов с недвижимостью.

   Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

   Если в вашей ситуации достаточно оформить договор в простой форме, не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны с устаревшей информацией или с орфографическими ошибками.

3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

   Это разрешение обязательно когда продается недвижимость несовершеннолетних (до 18 лет), ограниченно дееспособных или недееспособных. По ссылке читайте как получить это разрешение и какие документы для этого нужны.

   Образец разрешения

   (нажмите на картинку для ее увеличения)

   
4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

   Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается когда потребуется согласие супруга. По этой ссылке читайте инструкцию, как оформить это согласие.

   Согласие супруга обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга стоит примерно 1500 рублей.

   Можете найти нотариуса рядом с собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

   
5. Свидетельство о браке или разводе;

   Эти документы потребуются когда у собственника по документам квартира оформлена одну фамилию, а сейчас у него другая.

6. Нотариально заверенная доверенность.

   Если за продавцов документы подает доверенный человек. Паспорт доверителя не требуется.

   Напоминаю — большинство покупателей отказываются покупать квартиру у доверенного лица, а некоторые ипотечные банки отказывают в предоставлении кредита в данной ситуации. Поэтому лучше сделать так — доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки лично подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Эти документы не нужно приносить в МФЦ/УФРС для регистрации купли-продажи, но они могут понадобится для подготовки к этой сделки. Например, покупателям для одобрения ипотеки и оформления закладной.

• Документ, подтверждающий право собственности;

  Это свидетельство о государственной регистрации права собственности и выписка из ЕГРН. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, а их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.

  Свидетельство о собственности

  Выписка из ЕГРН

  В этих документах представлено много информации — ФИО собственников (только если заказать ее на свою недвижимость), дата и основание о приобретении квартиры в собственность, наличие обременений/арестов и так далее. Все видно на образцах выше.

  Некоторые покупатели хотят взглянуть именно на выписку ЕГРН. Если захотят, могут и сам ее заказать. Любой человек имеет право ее получить на любую недвижимость. Как заказать бумажную выписку читайте по ссылке.

• Договор основания (правоустанавливающий документ);

  Это документ, на основании которого у продавцов квартира в собственности. Например, они купили квартиру — значит у них имеется договор купли-продажи. Квартира досталась по наследству — свидетельство о наследстве. Если приватизировали — договор передачи или договор приватизации.

  Заверенную копию документы собственники могут получить копию в МФЦ. Госпошлина будет 340 рублей.

  В некоторых статьях в интернете пишут, что правоустанавливающий документ следует принести в МФЦ на сделку. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор сам запросит сведения из ЕГРН, чтобы изучить законность сделки — ст. 29 закона.

• Технический паспорт квартиры;

  (горизонтальная прокрутка)

  

  В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Он может понадобится покупателям и их ипотечному банку, чтобы проверить о наличии/отсутствии неузаконенной перепланировки. Покупатели сверят фактическую планировку квартиры с ее графическим планом из паспорта. Также техпаспорт нужен покупателю с несовершеннолетними детьми для получения разрешение органов опеки и попечительства на покупку. Некоторые банки требуют тех.паспорт сроком максимум в 5 лет.

  Заказать техпаспорт могут только собственники в МФЦ или в БТИ. Как заказать читайте по ссылкам — вариант с БТИ и вариант с МФЦ.

• Справка о прописанных граждан;

  Этой справкой может выступать Единый жилищный документ (ЕЖД / только для Москвы), выписка из домовой книги, справка о составе семьи, справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах.

  ЕЖД

  

  Выписку из домовой книги выдают в двух видах: 1) Обычная выписка, в которой указаны данные граждан, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.

  Обычная выписка из домовой книги

  Архивная (расширенная) выписка

  Чаще всего покупатели просят собственников выписаться из квартиры до сделки. И для доказательства предоставить «пустую» обычную справку. Это нормальная практика и ничего в этом страшного нет. Разрешено выписаться «в никуда» и необязательно куда-либо сразу прописываться — подробности. Если что, можно в любое время прописаться обратно. Инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.

  Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся осужденные и находящиеся в тюрьме. После выхода на свободу они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменялся собственник. Поэтому покупатели просят показать расширенную выписку, чтобы удостовериться, что в квартире нет временно выписанных граждан.

  Инструкции — как получить обычную выписку из домовой книги, как получить расширенную. Услуга бесплатна.

• Выписка из ЕГРН о переходе прав;

  Благодаря этой выписке можно узнать историю квартиры — как, когда и кому она была передана в собственность.

  

  Обычно покупатели просят продавцов предоставить эту выписку, т.к. ФИО владельцев отображены в ней, только если заказать ее на свою недвижимость.

• Справки о наличии/отсутствии задолженности за коммунальные услуги;

  Они нужны покупателям, но не их банку. Хоть в квитанциях на оплату и отображаются долги, следует получить отдельные справки. В Москве такой справкой выступает Единый жилищный документ. В других населенных пунктах подобного документа нет, поэтому стоит брать каждую справку по отдельности. Единый формы у них нет. Сколько платежек, столько и справок должно быть. Они берутся в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений.

  

  Большинство покупателей требуют, чтобы долгов по коммуналке не было. Хотя по закону долги НЕ ПЕРЕХОДЯТ на нового собственника — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Кроме долгов по кап.ремонту, они перейдут после сделки — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Инструкция — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.

• Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

  В них указано стоит ли продавец на учете в местном диспансере. Некоторые ипотечные банки требуют справки от пожилых продавцов. Например, в банке ВТБ от продавцов старше 65 лет. Их могут потребовать и покупатели — если сомневаются в адекватности продавца или видно что он пьющий. Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет — если окажется что продавец стоит на учете, он или его наследники могут легко оспорить сделку в будущем.

  Справку из псих.диспансера выдают только с предварительным освидетельствованием у психиатра, а справку из нарк.диспансера могут выдать без освидетельствования у нарколога. Справки платные, цены уточняйте на месте. Выдают в день обращения.

  Если покупатели просят эту справку, ничего оскорбительного в этом нет, ведь их можно понять — если продавец стоит на учете, затем он или его наследники могут легко оспорить сделку.

  
  
• Соглашение о задатке или авансе + расписка;

  На моей практике почти все покупатели и продавцы знают что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать соглашение о задатке, потому что он имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если покупатели после передачи денег и подписании соглашения по каким-либо причинам затем откажутся покупать квартиру, продавцы оставляют задаток себе. Если собственники откажутся продать квартиру, они должны вернуть задаток в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в соглашении. Сумма задатка решаются между сторонами. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

  Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Соглашение об авансе обычно подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.

  Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской соглашение о задатке/авансе имеет юридическую силу. Еще лучше про задаток/аванс указать в договоре купли-продажи.

• Предварительный договор купли-продажи.

  Чаще всего банкам он сейчас не нужен. Или в большинстве случаев им достаточно не подписанный договор — чтобы просто увидеть сведения о сторонах, недвижимости, цене и других условиях сделки. Больше формальность. Но некоторые требуют только с подписями сторон — в качестве гарантии, что сделка купли-продажи между покупателями и продавцами точно состоится в будущем.

Необязательные документы

Про них я прочла в других статьях в интернете, поэтому решила написать о них свое мнение:

• Кадастровый паспорт на квартиру;

  Кадастровые паспорта не выдают с 2017 года, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Подробности найдете здесь. Теперь вся информация из кад.паспортов перечислена в выписке из ЕГРН.

• Заявление о переходе прав.

  В день сделки сотрудник МФЦ сам заполняет данное заявление, поэтому сторонам не нужно заранее приносить его с собой.