Имущественный налоговый вычет за купленную квартиру по ипотеке — расчеты, максимальная сумма и оформление
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. На этой странице я расскажу что из себя представляет имущественный налоговый вычет, какие у него есть особенности при покупке квартиры в ипотеку, как он считается и какова максимальная сумма. Здесь написано о вычете только при покупке вторичного жилья.
Небольшое отступление: если квартира куплена супругами, советую прочесть отдельную статью про них. На данной странице статья общая, а по ссылке более заточена под супругов. Также — особенности вычет когда квартира куплена в ипотеку с материнским капиталом.
Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты
Имущественный налоговый вычет – это возврат 13%-ого НДФЛ, на который можно рассчитывать с момента покупки жилой недвижимости (точнее сказать с даты регистрации права собственности). Какую сумму НДФЛ удержали и будут удерживать с вашей зарплаты/доходов, эту же сумму и будут возвращать в виде вычета. Но у каждого вычета есть максимальный размер, об этом чуть ниже.
Так как право на вычет возникает с даты покупки, он не имеет срока годности — письмо Минфина от 11 июня 2014 г. № 03-04-05/28141. Вычет можно получить хоть через 10 лет после покупки квартиры, даже если она уже продана. А теперь поговорим за какие именно расходы можно вернуть НДФЛ.
За квартиру в ипотеку полагается 2 налоговых вычета
Это вычет за расходы на приобретение и вычет за оплату процентов по ипотеке. Оба этих вычета и представляют из себя имущественный налоговый вычет — пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ. Дальше я их буду называть простыми словами — вычет за покупку (ниже) и вычет по ипотеке.
Кто имеет право на возврат НДФЛ за купленную квартиру и когда это право возникает
Вычет за покупку — размер и максимальная сумма
Данный вычет равен 13% от суммы расходов за покупку квартиры (ее стоимости) — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Стоимость квартиры указана в договоре купли-продажи.
Если квартира куплена несколькими собственниками, они делят сумму вычета по размеру своих долей. Например, квартирой стоимостью в 3 млн руб. владеют два гражданина. Квартира оформлена в долевую собственность, у каждого собственника по 1/2. Каждому полагается вычет в размере 13% * 3 млн / 2 = 195 тыс.руб.
Обычно ипотечную квартиру супруги оформляют в совместную собственность на двоих или только на одного из супругов. В обоих случаях каждый из супругов имеет право получить вычет в 13% ЗА ПОЛОВИНУ стоимости квартиры. Без разницы на кого оформлена квартира – на обоих или только на одного из них. Любая недвижимость, купленная в браке, считается совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Исключением является когда супруги оформили брачный договор, в котором прописано иное — п. 1 ст. 42 СК РФ.
Немного сложнее обстоит дело с максимальной положенной суммой вычета. Максимум можно вернуть 260 тыс.руб., т.е. 13% от 2 млн. От даты покупки зависит распределение максимальной суммы.
Если квартира куплена с 1 января 2014 года, каждый собственник имеет право вернуть себе эти максимальные 260 тыс.руб. — пп. 1 п. 3. ст. 220 НК РФ. Если квартира куплена до 1 января 2014 года, эти максимальные 260 тыс.руб. рассчитаны на всю квартиру и делятся между всеми собственниками по размерам их долей — абз. 17 пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ. Если квартира куплена до января 2008 года, максимальная сумма вычета составляет 130 тыс.руб. на всю квартиру, т.е. делится между всеми собственниками по размерам их долей. Более подробно расписано в примерах ниже.
Такая разница в максимальной сумме, потому что в вышеуказанных годах менялось налоговое законодательство в отношении расчета и получения вычетов — Федеральный закон от 23.07.2013 N 212-ФЗ и Федеральный закон от 26.11.2008 N 224-ФЗ.
Распределение вычета супругами между собой и за детей
Супруги могут распределить вычет между собой в любой пропорции — подробности. Также могут получить вычет за своих детей — подробности.
Как налоговая инспекция возвращает данный вычет
Вся положенная сумма вычета НЕ выплачивается сразу за один раз. Сколько удержали за год НДФЛ с зарплаты/дохода, столько и вернут в виде вычета в следующем году. Деньги возвращают раз в год, перенося остаток вычета на следующий. И так в течение нескольких лет, пока не вернут всю положенную сумму.
К примеру, покупая квартиру в 2019 году, удержанный НДФЛ за этот год вернут в 2020 году, т.е. в следующий год после покупки. И так каждый год, пока не выплатят всю сумму.
Если квартира куплена давно, возвратить НДФЛ можно за последние 3 года. И если за эти 3 года недобрали до положенной суммы вычета, оставшаяся часть будет выплачена в последующие года — п. 7 ст. 78 НК РФ.
Например, квартира куплена в 2014 году, а узнали о вычете только в 2019 году. Значит можно подать документы в 2019 году, тогда вернут в качестве вычета уплаченные НДФЛ за 2018, 2017 и 2016 года. Если недобрали до положенной суммы, оставшуюся часть будут возвращена в последующие года. Советуем внимательно прочесть ниже каждый из примеров. Будет гораздо легче всё это понять.
Сколько раз можно получить вычет за покупку
Если гражданин с покупки недвижимости «не добрал» до максимальных 260 тыс.руб., он может «добрать» до этой суммы при покупке другой недвижимости. Такое можно сделать не во всех случаях — подробнее.
Подробнее о вычете за оплату процентов по ипотеке
Выплаты по ипотеке делятся на два платежа: сумма основного долга и сумма по ипотечным процентам (переплата). Вот только за платежи по ипотечным процентам можно получить вычет — пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ.
Даже если один из супругов не указан в договоре ипотеки как заемщик или созаёмщик (хоть такое редко бывает), он также имеет право получить вычет по ипотеке за купленную в браке квартиру. И нет разницы кто совершает ежемесячные платежи на оплату ипотеки — оба супруга пополам или только от имени одного из них.
Размер и максимальная сумма вычета по ипотеке
Размер — 13% от суммы ежегодных фактически уплаченных процентов ипотеки. Вся сумма ипотечных процентов указана в графике платежей. С данной суммы и считается 13%.
За купленную квартиру с 1 января 2014 года максимальный размер вычета — 390 тыс.руб. на каждого из собственников, т.е. 13% от 3 млн.руб. — п. 4 ст. 220 НК РФ. За купленную квартиру до января 2014 года максимального размера нет — абз. 2 пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старой редакции).
Вычет по ипотеке также можно распределить
Не имеет значение в какую собственность оформлена квартира. Подробности по ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/nalogi/vychet-pri-pokupki-suprugami-v-ipoteku#raspredelenie-vycheta-po-ipotechnym-procentam.
Как выплачивается
«Ипотечный» вычет также выплачивается раз в год и частями. Ежегодная сумма зависит от ежегодной суммы уплаченных процентов и ежегодной уплаченной суммы НДФЛ. Но в любом случае, сколько оплатили в год НДФЛ с зарплаты/доходов, столько и вернут в качестве вычета. И так каждый год, пока не вернут всю положенную сумму.
Как и написано выше, вычет не имеет срока годности, но вычет по ипотеке не ограничен тремя годами после покупки. В НК РФ данное ограничение отсутствует. Внимательно прочтите примеры ниже и все станет гораздо понятнее.
Сколько раз можно получить
Вычет по ипотеке выдается только один раз в жизни и только за одну недвижимость. Нельзя «добрать» до максимальной суммы в 390 тыс.руб., если купить другую недвижимость также в ипотеку — подробнее.
Как все оформить
Как оформить вычет за купленную квартиру по ипотеке — подробно расписано какие документы собрать, как и когда их подавать в налоговую инспекцию.
Получать оба вычета одновременно нельзя. Налоговая инспекция сначала возвращает НДФЛ за расходы на покупку и только потом за расходы на оплату ипотечных процентов. Когда известно, что в этом году уже точно получите весь остаток вычета за покупку, можно дополнительно подать документы и на получение вычет по ипотеке.
40 комментариев
Здравствуйте! У меня следующая ситуация: купила квартиру в ипотеку в 2016 году, в 2020 году задолженность перед банком была полностью погашена. Сейчас хочу получить налоговый вычет за покупку квартиру и налоговый вычет за уплаченные проценты. Если я все верно понял, то вычет я могу получить за 2018, 2019 и 2020 год. И вот встал вопрос: мне сейчас лучше оформить налоговый вычет по выплаченным процентам за эти годы (390 тысяч рублей) или оформить вычет за покупку квартиры (260 тысяч)? Как я понял вычет за покупку квартиры не имеет срока давности и получить его я могу и в последующие годы, а по выплаченным процентам какая ситуация? Может ли произойти ситуация, что я сейчас получу вычет за покупку квартиры в размере 260 тысяч, а срок получения вычета за выплаченные банку проценты будет пропущен? Размер моей заработной платы и налоговые отчисления с нее не позволяют рассчитывать на получение сразу двух вычетов в полном размере за 2018-2020 гг.
Здравствуйте, Лео. В вашей ситуации без разницы что первое получать. Оба вычета не имеют срока годности.
Взяли ипотеку в 2019году. В 2020 по справке 2 НДФЛ получила вычет. На какие еще вычеты могу рассчитывать по этой ипотеке?
Здравствуйте, Анна. Внимательно прочтите статью, в ней все подробно описано. Особенно изучите примеры в разделе «Как выплачивается». Не вижу смысла сюда все заново переписывать.
Добрый день.
Мы с братом в 2020 купили квартиру за 2 830 000 ( 1 230 000 собственными средствами и 1 600 000 ипотека). У каждого по 1/2 доли. Работаем официально. Я так понимаю, что мы (я и мой брат) можем подать на вычет по покупке квартиры — 183 950 (2 830 000 / 2 х 13%).
Вопрос вот в чем: передача денежных средств продавцу подтверждается распиской, где указано, что продавец получил от меня и от брата общей суммой 1 230 000 рублей и так же расходным кассовым ордером, но перечисление всей суммы 1 230 000 было с моего счета. Получается, чтобы брату получить вычет, нужно написать доверенность или поручение о том что он доверил мне передачу части денег (615 000 рублей) с банковского счета продавцу, так понимаю, что без этой бумаги налоговая не примет декларацию от брата, так это или нет?
И ещё, если я все правильно понимаю, в декларации каждый ставит сумму 1 415 000 — сумма фактических расходов и обязательно нужно написать заявление о распределение вычета 50% — брату и 50% — мне?
За ранее спасибо за ответ!
Здравствуйте, Эля. 1. Если в договоре купли-продажи не указано, что 1 230 000 пошли именно с вашего счета, тогда поручение не потребуется. У Вас ведь есть на руках расписка «где указано, что продавец получил от меня и от брата общей суммой». Проще всего было написать продавцу, что он получил от Вас и брата все 2 830 000, хоть часть из них была в ипотеку. Обычно так делают. 2. Да, в декларации каждый ставит 1 415 000, но заявление о распределении подавать не нужно. Ее подают только супруги.
Здравствуйте, я за 2018 год вернула имущественный налог. Нужно ли мне для возврата % по ипотеке снова делать 3НДФЛ, так как в предыдущей не был указал выплаченный % по ипотеке?
Если нужно делать новую 3НДФЛ какую сумму % учитывать? Только за определенный год (например: если подаю за 2018, только за 2018) или всю сумму по ипотечному договору из графика платежей?
Здравствуйте, Марина. Да, снова оформляем декларацию 3-НДФЛ. Если подаете документы в 2021 году, тогда оформляете декларацию за 2020 год и в ней указываете всю сумму ОПЛАЧЕННЫХ процентов, а не из графика платежей. Всю сумму оплаченных процентов запросите у своего банка и впишите ее в декларацию.
Добрый день.
Если право собственности оформить в январе 2021, то можно ли подать на вычет в этом же 2021 году и получить вычет в 2021? Договор ДДУ.
Благодарю.
Здравствуйте, Сергей. В вашей ситуации датой считается не регистрация право собственности, а подписания акта приема-передачи. Например, подписали акт в 2020 году, значит документы на вычет можете подать в любой день 2021. В итоге вернуть весь НДФЛ за 2020 год.
Спасибо. Еще уточните, пожалуйста, верно ли понимаю:
а) возврат через работодателя — налоговая рассматривает запрос в течение 30 календарных дней и далее сразу могу подать запрос к работодателю и начать получать вычет с месяца подачи запроса (ежемесячно по 13% от текущего оклада);
б) возврат через налоговую — налоговая рассматривает запрос в течение 90 календарных дней и при положительном решении возвращается сразу вся сумма НДФЛ за прошлый календарный год?
Немного уточню. Через работодателя — по срокам верно, только по закону работодатель обязан вернуть не с месяца подачи, а с начала года. Например, уведомили работодателя в марте. Он обязан вернуть НДФЛ за январь, февраль, а с марта не удерживать НДФЛ. На практике бухгалтера или боятся так делать, или банально не знают как это отобразить в документах.
Через налоговую — 90 дней сначала идет камеральная проверка, а потом в течение 30 дней вернут весь НДФЛ за прошлый календарный год. В итоге вычет возвращают максимум в течение 4 месяцев с момента подачи заявления.
Приобрели квартиру в ипотеку совместно с супругой, при обращении в налоговую выяснилось что если в случае имущественного вычета обоим супругам полагается по 260 тыс. руб( квартира стоит 6,5 млн.). но в случае вычета по процентам полагается 390 тыс. на обоих супругов, т.е. по 195 тыс.руб, хотя в интернете иноформация обратная — каждый супруг имеет право на 390 тыс. КТО ПРАВ?
Здравствуйте, Камиль. Каждый супруг имеет право на 390 тыс.руб. П. 4 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств НАЛОГОПЛАТЕЛЬЩИКОМ в погашение процентов». Странно что налоговый инспектор не знаем такой банальной вещи.
Планирую купить квартиру, но оформить ипотеку планируем через сына (совершеннолетнего и работающего). Возможен ли вычет, если у сына уже есть квартира в собственности, она маленькая 33 кв. в ней зарегистрированы 3 человека? Или вычет возможен только на единственное жильё?
Здравствуйте, Инга. Не имеет значение сколько у него жилья и кто где прописан. Это к делу не относится. Если Вы оформите ипотеку на сына, а квартиру на себя, ни Вы, ни он вычеты получить не сможете. Сын сможет получить оба вычета, если он будет собственником квартиры.