В какой минимальный срок нужно владеть квартирой, чтобы не платить НДФЛ с ее продажи
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. В данной статье Вы узнаете, какой минимальный срок владения квартирой и с какого момента он считается, чтобы не платить налог с продажи (НДФЛ). Срок зависит от многих факторов — по какой сделке была получена квартира, когда произошла сделка, есть ли другое жилье на момент сделки и так далее. Я разобрала самые распространенные ситуации, можете выбрать свою из списка ниже.
Подробный разбор ситуаций:
Если квартира куплена вторичном рынке
Имеется в виду приобретение по договору купли-продажи (ст. 549 ГК) или мены (п. 2 ст. 567 ГК). Здесь имеет значение, когда прошла сделка и является ли оно единственным жильем. Использование ипотеки роли не играет. Отдельно описала ситуацию про выделение долей детям после покупки при использовании мат.капитала — подробнее.
О налоге с продажи квартиры, купленной на вторичном рынке
«Вторичка» куплена в 2016 году и позже
Если на момент продажи квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). Если есть другое жилье в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты регистрации права по договору — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.
«Вторичка» куплена до 2016 года
Минимальный срок владения — 3 года. Срок начинается с даты регистрации права — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Не имеет значения, является ли продаваемая квартира единственным жильем. До 2016 года действовало «старое» налоговое законодательство. В любом случае, платить НДФЛ уже не потребуется.
Если квартира куплена в новостройке
Это покупка в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ), договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), договору инвестирования долевого строительства, а также уступки прав требования по этим договорам.
О налоге с продажи квартиры, купленной в новостройке
«Первичка» куплена в 2016 году и позже
Если на момент продажи она является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты полной оплаты за квартиру продавцу — п. 2 ст. 217.1 НК. При оплате через эскроу-счет, срок идет с даты поступление денег на него — п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. Это касается и рассрочки (не путать с ипотекой) — срок исчисляется с даты последнего платежа по договору.
Причем на срок не влияют два фактора: 1) Доплатил ли гражданин Застройщику за «увеличенные» метры. Факт доплаты «не обнуляет» срок — п. 2 ст. 217.1 НК. Об этом также есть разъяснение ФНС. 2) Была ли использована ипотека. Банк дает деньги в долг покупателю квартиры, а тот расплачивается ими с Застройщиком/продавцом. Поэтому Застройщика/продавца не касается взаимоотношения покупателя с банком.
Все вышеуказанное относиться к тому, что гражданин будет продавать квартиру по договору купли-продажи, т.е. когда она уже построена и зарегистрирована в собственность. Если квартира еще не достроена и продажа будет через уступку прав требования, тогда все иначе. Здесь нет такого понятия, как минимальный срок владения. Потому что продается не имущество, а имущественные права. Соответственно будет налог, но его можно уменьшить различными способами. Скоро я напишу статью об этом.
«Первичка» куплена до 2016 года
Минимальный срок владения — 3 года. Срок идет с даты полной оплаты суммы за квартиру — п. 2 ст. 217.1 НК. При этом не имеют значения два момента: 1) Доплатил ли гражданин Застройщику за увеличение площади квартиры после строительства — п. 2 ст. 217.1 НК. 2) Является ли квартира единственной жилой недвижимостью, потому что до 2016 года действовало иное налоговое законодательство.
Квартира получена по наследству
Минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина от 01.04.2021 N 03-04-05/24025. Но если наследство получено по решению суда, тогда 3 года с даты вступления его в силу. Здесь не важно, есть ли другая жилая недвижимость в собственности.
О налоге с продажи унаследованной квартиры
Квартира получена по дарению
Если она получена в дар от члена семьи или близкого родственника, минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). К ним относятся супруг, сын, дочь, родитель/усыновитель, дедушка, бабушка, брат и сестра (полнородный и неполнородный) — ст. 2 и ст. 14 СК. Если квартира подарена не членом семьи или близким родственником, минимальный срок — 3 года при отсутствии другого жилья и 5 лет при его наличии (п. 4 ст. 217 НК).
Срок начинает идти с даты регистрации права по договору дарения — п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.
О налоге при продаже квартиры, полученной в дар
Квартира получена по приватизации
Минимальный срок владения — 3 года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок считается с даты регистрации права собственности по договору приватизации/передачи — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Если договор был заключен до 1998 года, срок исчисляется с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433. Без разницы, имеется ли в собственности другое жилье.
О налоге с продажи приватизированной квартиры
Квартира куплена с последующем выделением «детских» долей по мат.капиталу
Например, супруги купили квартиру в ипотеку, а затем использовали мат.капитал на ее погашение. После полной выплаты ипотеки родители выделили доли детям по обязательству — через договор дарения или соглашение. В итоге у каждого члена семьи теперь своя доля.
Срок владения «родительскими» долями считается с даты покупки квартиры — письмо Минфина от 29.12.2020 № 03-04-05/115779. Если квартира куплена в 2016 году или позже и это их единственное жилье, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). При покупке квартиры до 2016 года минимальный срок — 3 года в любом случае.
Срок владения «детскими» долями считается с даты регистрации права по договору/соглашению, а не с покупки квартиры — п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Минимальный срок такой же, что и у родителей. При продаже «детских» долей раньше минимального срока разрешили уменьшать налог с учетом расходов родителей — подробнее в Тинькофф Журнале.
Доли приобретены в разное время
Главное, что срок исчисляется с даты приобретения «первой» доли — Письмо Минфина от 13.01.2015 N 03-04-05/69528. Здесь действует принцип первоначальной регистрации. Минимальный срок владения зависит от способа приобретения — ситуации описаны в статье, выберите свою.
Например, в марте 2018 года Олег и Андрей получили в дар квартиру. У каждого по 1/2. В феврале 2021 года Олег выкупил у Андрея долю и стал единоличным собственником. Срок собственности все равно идет с марта 2018 года. Продать квартиру без налога Олег может с марта 2021 года, т.е. через 3 года с момента получения доли в дар.
Второй пример: в июне 2015 года супруги Дмитрий и Марина купили квартиру в совместную собственность. В мае 2021 года они развелись и Марина выкупила «половину» квартиры Дмитрия. Продать квартиру без налога Марина может уже сейчас. Так как доля куплена до 2016 года, минимальный срок владения составляет 3 года при любой ситуации. И начинает идти с июня 2015 года (покупки квартиры).
Третий пример: в июне 2019 года супруги Владимир и Дарья купили квартиру в совместную собственность. В мае 2021 года они оформили брачный договор, по которому квартира переходит в личную собственность Дарьи. Помимо квартиры у Дарьи есть в собственности еще и комната. Так как квартира куплена после 2016 года, при продаже не единственного жилья минимальный срок владения составляет 5 лет.
Квартира куплена по договору мены
К договору мены применяются правила о купле-продаже — п. 2 ст. 567 ГК. Поэтому здесь тоже самое, что и здесь — квартира куплена вторичном рынке.
Квартира получена по решению суда
Минимальный срок владения — 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК). Срок исчисляется с даты вступления в силу решения суда — п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина от 14.208.2013 г. N 03-04-05/32983. Не имеет значения, это единственное жилье или нет.
Квартира получена при переселении из ветхого/аварийного жилья
Не путайте ситуацию с реновацией, о который я рассказала ниже. Ситуация с переселением зависит от того, на основании какого договора был осуществлен обмен квартирами. Например, при переселении с собственником ветхого жилья был подписан договор мены — п. 8 ст. 32 ЖК. Согласно п. 2 ст. 567 ГК, к мене применяются правила купли-продажи. Следовательно, ситуация описана по ссылке — квартира куплена вторичном рынке.
Иной пример — гражданин был прописан в муниципальном жилье, которое признано ветхим/аварийным. При переселении он получил новую квартиру в пользование на основании договора социального найма — ст. 89 ЖК. Затем он эту квартиру приватизировал и собирается продать. В этом случае минимальный срок владения — 3 года с даты регистрации права по договору приватизации.
Получена по реновации
Если на момент продажи квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). Есть другое жилье в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). Срок исчисляется с даты владения «старого» жилья — п. 2 ст. 217.1 НК. Все это относиться к жилью в Москве. По ссылке найдете разъяснение ФНС — подробнее.
Квартира разделена после развода
Например, супруги купили квартиру на вторичном рынке и оформили ее в совместную собственность или на одного из них. Затем при разводе оформили квартиру в долевую собственность или на одного из них. В данной ситуации минимальный срок владения считается с даты покупки квартиры, а не раздела — Письмо Минфина от 22.07.2016 N 03-04-07/43026. Ситуация с покупкой на вторичном рынке описана здесь, а по новостройке здесь.
Квартира получена по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
Минимальный срок владения — 3 года (пп. 3 п. 3 ст. 217.1 НК). Срок идет с даты регистрации права по договору — п. 2 ст. 8.1, п. 1 ст. 131 и ст. 584 ГК. Наличие другой недвижимости роли не играет.
Про понятие «единственное жилье»
Единственное жилье — это когда на момент продажи нет в собственности другой жилой недвижимости. К этому относится другая квартира, комната, жилой дом или доля в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение наличие в собственности садового/дачного дома, участка, гаража, и т.п. К собственности не относится муниципальная квартира, потому что граждане ею не владеют, а только пользуются/проживают по соц.найму — ст. 61 ЖК. Ей владеет муниципалитет — п. 1 ст. 60 ЖК.
Также под понятие другое жилье попадает жилая недвижимость, которая была куплена в браке одним из супругов — разъяснение ФНС. Согласно ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено на одного из них.
Совместным нажитым не является: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству и при приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье супругом, если до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому это жилье принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК.
Пример №1: В марте 2019 Александр года купил себе квартиру. Через год он женился. В мае 2022 года супруги купили комнату, но оформили в собственность жены. Брачный договор не подписывали, поэтому комната считается общим имуществом обоих супругов. Получается, что у Александра в собственности два жилья — квартира и «половина» комнаты. Чтобы не платить налог с продажи квартиры, Александр может продать ее через 5 лет с момента покупки — с марта 2024 года.
Пример №2: В сентябре 2018 года Мария купила себе квартиру. Затем вышла замуж. В июле 2021 года ее муж получил в наследство жилой дом. Этот дом не учитывается, потому что является только собственностью мужа. Марина может продать свою квартиру через 3 года с момента покупки — с сентября 2021 года.
Под понятие другое жилье не попадает жилая недвижимость, которая была куплена гражданином (или его супругом) в течение 90 дней до момента продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Проще понять на примерах.
Пример №1: 10 февраля 2018 года Алексей купил квартиру. 5 марта 2021 года он купил еще и комнату. 20 апреля 2021 года он продал квартиру. С момента продажи квартиры и покупки комнаты прошло 46 дней (меньше 90 дней). Значит комната попадает под исключение, как другое жилье. Следовательно, квартира на момент продажи «как бы» являлась единственным жильем, значит минимальный срок собственности для освобождения от НДФЛ — 3 года. Александр не заплатит НДФЛ, потому что продал квартиру, которой владел больше 3 лет.
Пример №2: 2 февраля 2018 года Светлана купила квартиру. 20 июня 2021 года она получила в дар долю в другой квартире. 6 июля 2021 года она продала квартиру. Да, с момента продажи квартиры и дарения доли прошло меньше 90 дней, но это ничего не меняет. 90 дней учитывается только при покупке другой жилой недвижимости, а у нас она получена по дарению. Раз продаваемая квартира не являлась единственным жильем на момент продажи, значит минимальный срок собственности для освобождения НДФЛ — 5 лет. Светлана должна заплатить налог с продажи квартиры, потому что владела ею меньше 5 лет.