Налог при продаже квартиры, если она была куплена в новостройке — НДФЛ

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. Купили квартиру в новостройке, а теперь хотите ее продать? Моя статья поможет узнать о налоге с такой сделки. Информация касается тех, кто покупал квартиру напрямую у Застройщика или у иного продавца — по договору долевого участия (ДДУ), договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), договору инвестирования долевого строительства, а также переуступки прав требования (цессии) по таким договорам. Если же квартира покупалась по договору купли-продажи, значит это вторичный рынок, даже если дом был недавно достроен. Про налог с продажи такой квартиры подробно рассказала здесь.

Сроки владения квартирой для освобождения от налога

Собственники недвижимости освобождены от налога при ее продаже, если владеют ей меньше минимального срока — п. 2 ст. 217.1 НК. Этот срок учитывается только при продаже построенной квартиры, т.е. когда она зарегистрирована в собственность и отчуждается по договору купли-продажи как вторичное жилье. Если продавать недостроенную квартиру через переуступку прав (цессию), тогда отчуждается не объект недвижимости, а имущественное право на него. Поэтому в такой сделке нет такого понятия, как срок владения, и в любом случае придется заплатить налог. Хотя способы его уменьшить также в силе. Все это касается и налоговых нерезидентов — ст. 2 Федерального закона 27.11.2018 N 424-ФЗ.

Если квартира оформлена в собственность и продается, сроки следующие:

• Квартира в новостройке куплена в 2016 году и позже.

  Если продаваемая квартира является единственным жильем, минимальный срок владения — 3 года (пп. 4 п. 3 ст. 217.1 НК). При наличии другого жилья в собственности — 5 лет (п. 4 ст. 217.1 НК). С какого момента нужно считать и про другое жилье я уточнила ниже.

• Квартира в новостройке куплена до 2016 года.

  Минимальный срок владения — 3 года. Наличие другого жилья роли не играет. До 2016 года действовало другое налоговое законодательство.

Срок исчисляется с даты полной оплаты за квартиру продавцу/Застройщику — п. 2 ст. 217.1 НК. При оплате через эскроу-счет, срок идет с даты поступление денег на него — п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ. При оплате через рассрочку — с даты последнего платежа по ней. Не путайте рассрочку с ипотекой (о ней ниже).

Главные моменты: 1) Не важно, доплатил ли гражданин Застройщику за «увеличенные» метры. Факт доплаты «не обнуляет» срок — п. 2 ст. 217.1 НК и отдельное разъяснение ФНС. Тоже самое, когда метры «уменьшились» и Застройщик вернул часть денег. 2) Ипотека также роли не играет. Ведь банк дает деньги в долг гражданину, а тот полностью расплачивается ими с Застройщиком/продавцом. Поэтому при ипотеке срок будет не с даты ее полной выплаты заемщиком, а как и в обычной ситуации — с даты полной оплаты продавцу.

Факт полной оплаты должен быть документально подтвержден. При безналичном расчете — выпиской со своего банковского счета о передаче денег, справкой из бухгалтерии Застройщику о поступлении денег на их расчетный или эскроу-счет и т.п. При наличном расчете — распиской от продавца. Если в договоре написано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до его подписания, доказательством расчета будет сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.

О понятии «единственное жилье»

Единственное жилье — это когда на момент продажи нет другой жилой недвижимости в собственности. К ней относится другая квартира, комната, жилой дом или доля в этих объектах — ст. 16 ЖК. Не попадают под эту категорию земельные участки, дачные/садовые дома, муниципальное жилье, коммерческая недвижимость, гаражи и т.п.

При этом учитывается жилая недвижимость супруга, которая была им куплена в браке — разъяснение ФНС. На основании ст. 34 СК, любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно куплено одним из них. Это описано в примере ниже под №5.

Совместным нажитым не является, поэтому не идет в расчет: 1) Жилье, которое супруг получил в дар, по наследству или приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленное жилье в браке, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому оно принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. 3) Купленное до брака.

Исключения: 1) Не учитывается жилая недвижимость, купленная гражданином или его супругом за 90 дней до продажи квартиры — пп. 4 п. 3 ст. 217.10 НК. Это я разобрала ниже в 6 примере. 2) Супруги купили новостройку, затем оформили в совместную собственность или на одного из них. При продаже этой общей квартиры не учитывается другое жилье супругов, которое является не совместно нажитым, а их личной собственностью (например, полученное по дарению, наследству, приватизации, купленное до брака) — разъяснение ФНС. Разбор в примере №3.

Если после покупки выделили детям доли по мат.капиталу

Разберу такой случай — супруги купили новостройку в ипотеку, а после строительства оформили в ее совместную собственность или на одного из них. Часть ипотеки оплатили мат.капиталом. В итоге, выделили доли детям через договор дарения или соглашение. В данной ситуации у супругов срок владения «не обновиться», а продолжается с даты полной оплаты продавцу — разъяснение Минфина. У детей срок владения долями считается с даты регистрации их права собственности. В любом случае, налог с продажи «детских» долей можно снизить на расходы родителей на покупку квартиры (об этом в следующем разделе).

Например, супруги Владимир и Ольга купили квартиру у Застройщика в ипотеку в 2016 году. Расплатились с ним 15 мая 2016 года. После строительства оформили квартиру в совместную собственность. Часть ипотеки оплатили мат.капиталом. После полной выплаты ипотеки они 12 февраля 2022 года через соглашение выделили двум своим детям по 1/10 доли. У каждого супруга осталось по 2/5 доли. Другого жилья у семьи нет. Срок владения у родителей считается с даты оплаты Застройщику — с 15 мая 2016 года. Поэтому с продажи их долей налога нет. У детей срок считается с даты регистрации права — с 12 февраля 2022 года.

Если родители и освобождены от налога, инспекция пришлет письмо о необходимости отчитаться. Инспекция увидит, что доли всех собственников зарегистрированы недавно (по примеру выше — 12 февраля 2022 года). Поэтому при продаже подумает о возникновении налога. Паниковать не стоит. Нужно разъяснить налоговой свою ситуацию.

Льготная категория, которая освобождена от налога

Семьи с двумя и более детьми освобождены от налога за продажу своего жилья вне зависимости от срока владения — п. 2.1 ст. 217.1 НК. Но по указанной статье для них установили много условий — показать условия ↓

Все остальные налог оплачивают в обязательном порядке. За детей налог платят их родители (опекуны) — ст. 26 и ст. 28 ГК.

Расчет налога и способы его уменьшить

Далее информация касается налоговых резидентов — тех, кто проживал в РФ больше 183 дней в году. Про налог для нерезидентов найдете ниже по ссылке.

Когда граждане продает свою недвижимость, они получают доход. С этого дохода они обязаны заплатить налог, который называется НДФЛ. Он равен 13% с цены проданной квартиры (полученного дохода) — п. 1.1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК. Сумма НДФЛ на каждого продавца рассчитывается от размера его доли (дохода).

Если продать квартиру дешевле 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет с 70% от кадастровой — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, квартиру продали за 2 300 000 рублей. Именно такую цену указали в договоре купли-продажи. Кадастровая стоимость квартиры — 3 500 000 рублей. 70% от нее — 2 450 000 рублей. Квартиру продают еще дешевле, поэтому налог будет исчисляться с 2 450 000 рублей.

Есть хорошая новость — продавцы имеют право снизить НДФЛ двумя способами на выбор. Это касается и продажи недостроенной квартиры по переуступке прав (цессии). Использовать способ можно раз в год.

1. С дохода от продажи квартиры можно вычесть понесенные расходы за ее покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. И с этой разницы заплатить НДФЛ. Проще говоря, налог будет 13% * (цена продажи — цена покупки). В сумму расходов на покупку можно включить и мат.капитал, если им расплачивались с продавцом — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@.

   Расходы на покупку нужно документально подтвердить. Я писала выше как это сделать. При безналичном расчете — выпиской со своего банковского счета о передаче денег, справкой из бухгалтерии Застройщику о поступлении денег на их расчетный или эскроу-счет и т.п. При наличном расчете — распиской от продавца. Если в договоре написано, что расчеты между сторонами произведены в полном объеме до его подписания, доказательством расчета будет сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@.

   Если квартира была куплена в ипотеку, также разрешено с дохода от продажи вычесть еще и оплаченные ипотечные проценты — письмо Минфина от 20.04.2020 N 03-04-05/31578. Учитываются все оплаченные проценты, но не путайте их с суммой всего долга банку. И с разницы считаем НДФЛ. Налог получается 13% * (цена продажи — (цена покупки + оплаченные ипотечные проценты)). В качестве подтверждения следует взять в банке справку с суммой процентов. Такую ситуацию я разобрала ниже в примере №3.

   Если на оплату ипотеки был использован мат.капитал и позднее выделены доли детям, с дохода от продажи «детских» долей можно вычесть расходы родителей на покупку квартиры — абз. 19 — 22 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ. Расходы учитываются пропорционально размеру выделенной доли ребенку. При этом расходы на оплату ипотечных процентов учитывать для детей нельзя. Такую ситуацию я разобрала ниже под примером №4.

   Даже если по вышеуказанным ситуациям налог станет «нулевым» (например, квартиру продают за ту же цену или дешевле, что и купили ранее), все равно следует подать декларацию в налоговую инспекцию — подробнее. Все расходы для уменьшения НДФЛ следует указывать в декларации и предоставить подтверждающие документы. За детей декларацию подает один из родителей.

2. Вместо расходов на покупку с продаваемый цены квартиры можно просто вычесть 1 000 000 рублей — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Это стандартный вычет. Тогда НДФЛ будет 13% * (цена квартиры — 1 000 000). Вычет предоставляется на всю квартиру и распределяется между собственниками по размеру их долей.

   Если налог станет «нулевым», не нужно подавать декларацию — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ. Проще говоря, когда квартиру продают за 1 000 000 рублей или дешевле. Это касается сделок с 2021 года.

3. Дополнительный способ, т.е. его можно использовать вместе с одним из двух вышеуказанных.

   При покупке квартиры есть право на получение имущественного вычета. В данной ситуации вычет — это возврат ранее оплаченного НДФЛ. Не путайте его с вычетом в 1 000 000, о котором писала выше.

   Можно вернуть НДФЛ в размере 13% от суммы расходов на покупку квартиры — пп. 3 п. 1. ст. 220 НК. Проще говоря — с цены по договору. Каждый собственник максимально может вернуть НДФЛ в 260 000 рублей, т.е. 13% с 2 000 000 рублей расходов — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК. А также вернуть 13% с оплаченных ипотечных процентов, но максимум 390 000 рублей, т.е. 13% с 3 000 000 рублей — п. 4 ст. 220 НК. Подробнее об этом можете прочесть в моей статье.

   Собственники могут воспользоваться данным вычетом, если не делали этого ранее или не вернули всю положенную сумму. У данного вычета нет срока годности и его можно получить даже после продажи квартиры. В итоге НДФЛ с продажи можно снизить на сумму возвращаемого НДФЛ с покупки. Ведь мы обязаны оплатить НДФЛ с продажи, но одновременно имеем право вернуть НДФЛ из-за покупки. Следует все правильно посчитать и подать нужные документы в налоговую инспекцию. Прочтите примеры ниже, чтобы лучше все понять.

   Право на вычет за покупку появляется с момента подписания акта приема-передачи — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ. Поэтому, продавая недостроенную квартиру через переуступку прав (цессию), уменьшить налог с помощью данного вычета не получится. Ведь она отчуждается раньше. Можно воспользоваться только 1 или 2 вышеуказанным способом. С другой стороны, такое возможно, если гражданин в том же году купил вторичное жилье и не получал такой вычет ранее. Без разницы до или после продажи. Главное, что в рамках одного года. Я все разобрала в примерах ниже.