Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 5 декабря 2018 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры, т.к. он не заверялся (не удостоверялся) у нотариуса. Обычно они были правы, но иногда все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет.

Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п.

В этих случаях нотариус обязателен

  1. Когда продается квартира, которой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен

    Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность, то идем к нотариусу заверять договор купли-продажи.

    Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.

    Показать пример

    У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то договор-купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.

    Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

  2. Когда продается квартира, в которой есть несовершеннолетний собственник — нотариус обязателен

    Вообще для оформления любой сделки с недвижимостью, в которой есть несовершеннолетние собственники, нужен нотариально-заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.

    Показать пример

    Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников-продавцов — несовершеннолетний Саша.

Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?

В остальных случаях подойдет договор в простой форме, заверять у нотариуса не обязательно

Это случаи:

  1. когда продается квартира, у которой один собственник;
  2. когда продаваемая квартира в совместной собственности.

И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п.

По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. Выше я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Если же договор купли-продажи подойдет в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка купли-продажи уникальная, а все эти типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка, то сделку могут приостановить.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее на юридическую чистоту и на долги. Как правильно передать задаток при покупке квартиры — подробная инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

51 комментарий

  1. Татьяна:

    Добрый день. Кто должен оплачивать услуги нотариуса при оформлении договора купли-продажи с долевой собственностью? Указано ли это в законах РФ? Спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, в законе это не указано. Стороны сами должны решить кто и какую часть будет оплачивать.

      Ответить
  2. Алиса:

    Здравствуйте.продаю квартиру.один собственник.у покупателей мат капитал.нужен ли нотариус?спасибо

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алиса. Если собственник один, то нотариус не обязателен — подробнее.

      Ответить
  3. Дмитрий:

    А если есть две доли но обе одному человеку принадлежат?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. По закону нотариус не потребуется. Но на практике у регистраторов два мнения. Поэтому лучше сначала эти доли собственнику объединить. Для этого ему нужно обратиться в МФЦ с документами на квартиру.

      Ответить
  4. Снежана:

    Добрый день, подскажите пожалуйста, продаю квартиру : я единственный собственник, квартиру приобретала самостоятельно до брака, соответственно оформлена она на девичью фамилию (изменения в ЕГРН не вносила); покупатели: два физ.лица, не связанных родственными отношениями, совершеннолетние, хотят оформить квартиру в равных долях. Требуется ли в нашей ситуации составление договора у нотариуса, или мы сами можем его сделать? И необходимо ли нотариальное согласие от моего мужа на продажу?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Снежана. Нотариус необязателен в вашем случае, потому что в продаваемой квартире один собственник. И согласия мужа не потребуется, т.к. квартиру куплена до брака. Он к вашей квартире не имеет никакого отношения.

      Ответить
  5. Ольга:

    Добрый день! Продаем комнату в коммунальной квартире, мужу принадлежит одна комната из трех. На руках документы: Свидетельство о собственности (где указана доля в квартире), ЕГРП — такая же доля, а в договоре между продавцом и мужем указана эта же доля с выделением конкретной комнаты. Является ли обязательной, в таком случае, нотариальная сделка?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Мужу принадлежит не комната, а доля. Так и указано в документах. Он её и будет продавать. А сделки с долями проходят только через нотариуса.

      Ответить
  6. Юлия:

    Здравствуйте! Подскажите, мы продаем квартиру в которой 5 собственников, 3е их них несовершеннолетние. Наша продажа обязательна к нотариату. Встречно, с улучшением условий и с разрешения опеки покупаем квартиру где собственник один, собственность частная. Обязателен ли нотариат при покупке?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Юлия. Нет, нотариус необязателен при покупке. Нет такого требования в законе.

      Ответить
  7. Татьяна:

    Здравствуйте! У меня такой вопрос ! Мы продаём квартиру ,нас четверо и у каждого 1/4 доля с этой квартиры ,но мы трое пишем доверенность на одного из долевого человека этой квартиры ,чтоб один человек занимался продажей этой квартиры ,нам все равно надо заверять у нотариуса договор купли продажи всем ,либо это сделает один из нас кому доверили нотарионально?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. В вашем случае к нотариусу обращается доверенное лицо, всем собственникам приходить не нужно.

      Ответить
Показать остальные комментарии