Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 14 февраля 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры, т.к. он не заверялся (не удостоверялся) у нотариуса. Обычно они были правы, но иногда все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет.

Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно, что за квартира участвует в сделку купли-продажи.

В этих случаях нотариус обязателен

  1. Когда продается квартира, которой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен

    Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность, то идем к нотариусу заверять договор купли-продажи.

    Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.

    Показать пример

    У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то договор-купли-продажи нужно удостоверять у нотариуса. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.

    Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

  2. Когда продается квартира, в которой есть несовершеннолетний собственник - нотариус обязателен

    Вообще для оформления любой сделки с недвижимостью, в которой есть несовершеннолетние собственники, нужен нотариально-заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.

    Показать пример

    Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников-продавцов - несовершеннолетний Саша.

Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.

В остальных случаях подойдет договор в простой форме, заверять у нотариуса не обязательно

Это случаи:

  1. когда продается квартира, у которой один собственник;
  2. когда продаваемая квартира в совместной собственности.

И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п.

По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. Выше я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Если же договор купли-продажи подойдет в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка купли-продажи уникальная, а все эти типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка, то сделку могут приостановить.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Марина:

    Здравствуйте. Две сестры имеющие доли в квартире. Я продаю ей свою долю. При заключении договора купли продажи нам нужно заверить у нотариуса? Благодарю))

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Да, нотариус обязателен у Вас.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Добрый день!
    Скажите, пожалуйста, нужно ли нотариальное удостоверение сделки в следующей ситуации:
    Квартира приватизирована на 3 членов семьи (муж, жена и ребёнок), выдано одно свидетельство о праве. В настоящее время ребёнок совершеннолетний.
    Покупатель один.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Прочтите свидетельство. Если в нем написано совместная собственность, то без нотариуса. Если написано долевая и размер доли каждого, то нотариус обязателен.

      Ответить
  3. Светлана:

    Здравствуйте, Светлана!
    Собираюсь покупать квартиру, у которой два собственника. Изначально планировался один договор, но нотариус, который будет удостоверять сделку, предложила заключить два договора — отдельно для каждого собственника в целях получения вычета по НДФЛ для каждого собственника, т.к. срок владения квартирой у обоих собственников менее минимального срока.
    Насколько это правомерно и как в Росреестре эта квартира будет зарегистрирована на меня: целиком или тоже в долях. Если в долях, то можно их объединить сразу?
    Большое спасибо за ответ!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Светлана. Это правомерно. Если собственники продадут квартиру через один договор, то их вычет в 1 млн.руб. делится между ними по размеру их долей. Но если будет по отдельному договору на каждую долю, то каждый получит вычет по 1 млн. Да, Вы можете сразу объединить эти доли. Вам нужно так сразу указать в заявлении о регистрации права.

      Ответить
  4. Дмитрий:

    Добрый день!
    Подскажите, при продаже квартиры, находящейся в общей совмесной собственности супругов (доли не выделены) требуется ли нотариальное заверение договора?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. Нет, не требуется.

      Ответить
  5. Татьяна:

    Добрый день. Кто должен оплачивать услуги нотариуса при оформлении договора купли-продажи с долевой собственностью? Указано ли это в законах РФ? Спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, в законе это не указано. Стороны сами должны решить кто и какую часть будет оплачивать.

      Ответить
  6. Алиса:

    Здравствуйте.продаю квартиру.один собственник.у покупателей мат капитал.нужен ли нотариус?спасибо

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алиса. Если собственник один, то нотариус не обязателен — подробнее.

      Ответить
  7. Дмитрий:

    А если есть две доли но обе одному человеку принадлежат?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. По закону нотариус не потребуется. Но на практике у регистраторов два мнения. Поэтому лучше сначала эти доли собственнику объединить. Для этого ему нужно обратиться в МФЦ с документами на квартиру.

      Ответить
Показать остальные комментарии