О разрешении (уведомлении) на строительство на уже построенный дом
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Законодательство, которое связано с дачными участками, довольно часто меняется. Даже несколько раз в течение одного года. Поэтому информация здесь актуальна 2024 год. Если что-либо изменится, это будет обязательно обновлено в статье.
Разрешение не требуется
Согласно п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, на уже возведенный дом не нужно получать уведомление (в прошлом — разрешение) о строительстве от местной администрации и других организаций. Здесь не играет роли какой дом построен (жилой, нежилой, «дачный/садовый»), в каком году был построен и на каком земельном участке (ИЖС, ЛПХ, дачный/садовый, сельскохозяйственного назначения и т.п.).
Вот что написано в п. 12 ст. 70 Федерального закона N 218-ФЗ — «До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.»
Такие упрощения действуют благодаря «Дачной амнистии«. Так называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета. Послабления действует до 1 марта 2031 года.
Есть ли наказания за самовольно построенный дом
За построенный без разрешения дом не предусмотрены какие-либо последствия — нет штрафов, не надо судиться с администрацией и т.п. Но все это до 31 марта 2031 года пока действует свод законов о «дачной амнистии». Пока действуют эти послабления можно заняться оформлением.
Как оформить возведенный дом
Полная инструкция по этой ссылке — https://prozhivem.com/dom/oformlenie/postroennyj-na-svoem-zemelnom-uchastke. Под оформлением имеется в виду внести дом на кадастровый учет и зарегистрировать на него право собственности. После оформления дом будет полноценным частным объектом недвижимости, отображаться на кадастровой карте и на него выдадут правоподтверждающий документ.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Отображение дома на кадастровой карте
Дом можно оформить на этапе «коробки», т.е. когда есть фундамент, внешние стены с крышей, окна и входная дверь. Коммуникации и межкомнатные перегородки необязательны — п. 2 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21.
«Коробка»
Для начала нужно проверить наличие обременений на строительству. Если обременений нет, можно заказать у кадастрового инженера технический план дома с декларацией. Стоимость услуги — примерно 10 000 руб (зависит от площади дома). Инженер осмотрим состояние дома, измерит его и через несколько дней выдаст план на диске. Этот план подаем в МФЦ, откуда его отправят в Росреестр. Государственная пошлина — 350 руб. В итоге дом внесут на кадастровый учет и зарегистрируют на него право собственности. Выдадут выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Это выписка будет подтверждать право собственности и нахождение на учете.
Выписка из ЕГРН на частный жилой дом
Что если дом построили не по нормам
Под фразой «не по нормам» я имею в виду: с нарушением отступов границ земельного участка и других объектов; с нарушением максимального процента застройки.
Благодаря действующей «Дачной амнистии» можно оформить дом с нарушением отступов и процента застройки. Регистратор не должен учитывать минимальные отступы при проверке техплана, а значит обязан зарегистрировать дом, который выходит за пятно застройки. Про это написано в п. 13 ст. 70 Федерального закона 218-ФЗ — «При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов… и соответствия: предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.»
Отступы отступами, но дом должен быть построен по градостроительным нормам из п. 39 п. 1 ст. 1 ГрК, а именно: на фундаменте (прочно связан с землей); максимум — 3 этажа (не включая подвального); максимальная высота — 20 метров; обязательно наличие комнат и вспомогательных помещений для проживания и удовлетворения бытовых нужд (на практике они необязательны).