Про сделку дарения жилого дома вместе с земельным участком
Рубрика обновлена: 5 января 2024 г.
Здравствуйте. В этой рубрике я расскажу про такую сделку, как дарение частного жилого дома вместе с земельным участком, как она проводится, о налогах и многое другое.
Участники в сделке: даритель — это собственник, который дарит; одаряемый — это тот, кто принимает в дар; доверенное лицо, если вместо дарителя или одаряемого участвует другой человек.
О дарении между членами семьи или близкими родственниками
Нет никаких особенностей в сделке, есть она происходит между членами семьи или близкими родственниками. Не надо прописывать в договоре дарения пункт о родстве между участниками, не нужны какие-либо дополнительные документы и т.п. Сделка проводится также как и любая другая. Есть особенность, но только после сделки и связана с налогами.
Как оформляется сделка
Я опубликовала свою инструкцию на отдельной странице — https://prozhivem.com/dom/darenie/kak-oformljaetsja. Неважно количество участников, являются ли они друг другу родственниками, на каком участке стоит дом (ИЖС, ЛПХ, садовый, дачный, огородный и т.п.) — моя инструкция подойдет для всех.
Говоря кратко, нужно составить договор дарения и подать этот список документов на регистрацию сделки.
О договоре дарения
https://prozhivem.com/dom/darenie/dogovor — здесь выложила образцы и бланки договора. Там же подробно объяснила, как его правильно составить, сколько составить экземпляров, когда подписывать и какие пункты в нем необязательны.
Также советую внимательно прочитать ст. 572 ГК РФ.
Документы подаем в МФЦ или УФРС
Если в вашем населенном пункте есть МФЦ, идите туда. Если нет, идите в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата). Сейчас работает экстерриториальный принцип принятия документов — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Можно придти в любое отделение МФЦ или Росреестра вне зависимости от местоположения недвижимости и проживания участников.
На основании поданного договора дарения будет зарегистрирован переход права собственности от нынешних собственников (дарителей) на одаряемых. Госпошлина — 350 рублей (пп. 24 и 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Согласно пп. 1 и 2 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, максимальный срок регистрации — 9 рабочих дней при обращении в МФЦ и 7 рабочих дней при обращении напрямую в Рег.палату. В МФЦ дольше, потому что они лишь посредники — принимают заявления и направляют все в тот же УФРС.
В конце одаряемым выдадут 2 выписки из ЕГРН — на дом и на участок. В них можно будет посмотреть, что одаряемые теперь новые владельцы. В разделе №2 в строке «Правообладатель» будут прописаны их ФИО. Сейчас дарителям на руки ничего не выдают и не ставят штампы о государственной регистрации на договорах дарения.
Если одаряемые — несовершеннолетние дети
В договоре дарения нужно указать представителя ребенка-одаряемого — одного из родителей, опекуна или попечителя ст. 26 и ст. 28 ГК РФ. Если ребенку дарит один из родителей и супруги при этом в браке, представителем ребенка по договору указываем второго родителя. При дарении обоими родителями, любой из них может быть представителем ребенка. Если родители разведены или второго родителя нет (умер, не указан в свидетельстве о рождении и т.п.), первый родитель может быть одновременно и дарителем, и представителем своего ребенка-одаряемого — письмо ФНП от 21 июня 2017 г. N 2664/06-08. Если ребенку дарит недвижимость, например, его бабушка с дедушкой, его представителем может быть один из его родителей (опекун). Лучше, если это будет мать.
За ребенка до 14 лет договор дарения подписывает его представитель, который там указан — ст. 28 ГК РФ. Присутствие ребенка нигде не требуется. Ребенок от 14 до 18 лет сам подписывает договор + в качестве согласия подпись ставит его представитель — ст. 26 ГК РФ. Затем оба идут и подают документы на регистрацию.
Что с налогами
Налог при дарении дома с земельным участком — сколько, когда и как.
Дарители налог не платят, т.к. при дарении они не получают какого-либо дохода. Здесь все просто — нет дохода, нет и налога.
Согласно п. 18.1 ст. 217 НК РФ, одаряемый освобождается от оплаты НДФЛ, если недвижимость получена в дар от члена семьи или близкого родственника. К ним относятся супруг, родитель, бабушка, дедушка, сын, дочь, брат и сестры (даже с одним общим родителем), внук, внучка.
Если получено в дар не от члена семьи или близкого родственника, от одаряемого удерживается НДФЛ в размере 13% от кадастровой стоимости подаренной недвижимости или доли в нем — п. 1 ст. 224 НК РФ и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. Для нерезидентов РФ ставка равна 30% процентов (п. 3 ст. 224 НК РФ). За несовершеннолетних одаряемых НДФЛ оплачивают их родители (опекун/попечитель) — п. 2 ст. 27 НК РФ.
Например, кадастровая стоимость дома — 1.5 млн. руб., кадастровая стоимость участка — 500 тыс. руб. Общая кадастровая стоимость 1.5 млн + 500 тыс. = 2 млн. руб. Одаряемый получил недвижимость в дар не от членов семьи или близких родственников. Значит с него удерживается НДФЛ в размере 13% * 2 млн. = 260 тыс. руб.
Налоговую декларацию нужно подать до 30 апреля следующего года после регистрации сделки, заплатить налог — до 15 июля следующего года. При неуплате НДФЛ будут штрафы и пенит, даже если из налоговой инспекции не отправляли никаких уведомлений.
Например, дом и участок подарили в 2023 году. Значит одаряемый должен подать декларацию до 30 апреля 2024 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 года.
Вопрос — ответ
Можно ли подарить дом с участком только несовершеннолетнему ребенку?
Можно. В п. 3 ст. 60 СК РФ написано — «Ребенок имеет право собственности на доходы, полученные им, имущество, полученное им в дар или в порядке наследования, а также на любое другое имущество, приобретенное на средства ребенка.»
Можно ли подарить дом, если земельный участок без межевания?
Да, можно. Отказ в регистрации отчуждения «немежованных» участков устратил силу согласно п. 1 ст. 19 Федерального закон о государственной регистрации прав. К сделками отчеждения относятся сделки дарения. «Немежеванный» — это тот участок, у которого не оформлены границы и не внесены в кадастровый учет.
Можно ли подарить дом без земельного участка?
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ, в РФ действует принцип единства судьбы участка и построенных на нем объектов. Поэтому подарить дом без земельного участка запрещено.
12 комментариев
Здравствуйте. Подскажите если нам с сестрой папа подарил дом, а я хочу например на этой земле построить гараж на свои деньги, гараж может считаться моей собственностью?
Здравствуйте, Дарья. Если сестра тоже является владельцем участка, то она тоже будет собственником построенного гаража. Построить гараж без ее согласия вы не можете.
Дом приобретён в браке. С мужем недавно разошлись. Муж делает дарственную на дом дочери (дочери 19 лет). Может ли дочь теперь подарить дом мне, своей матери и нужно ли будет платить налог 13%.
Здравствуйте, Лариса. Да, может. Налога не будет.
Здравствуйте. В браке была приобретена земля, далее на участке построили дом. В ЕГРН собственником указан только супруг. Брачного договора мы не заключали. Могу ли я с согласия супруга подарить дом с участком моему отцу? придется ли оплачивать налог отцу? какие необходимы документы?
Здравствуйте, Дина. Да, вашему отцу придется оплачивать налог, т.к. ваш супруг не является ему близким родственником. Поэтому сначала оформите у нотариуса брачный договор, по которому участок и дом станет вашей личной собственностью. Подаете договор на регистрацию и становитесь собственником. Затем можете сразу дарить эту недвижимость отцу и никто никаких налогов не заплатит. Срок владения при дарении не учитывается. Договор дарения достаточно в простой форме.
Здравствуйте. Я хочу подарить свою долю в квартире несовершеннолетней сестре, но на квартире есть долги по ЖКХ. Я знаю, что этот долг останется на мне, но не могли бы вы подсказать, как мне после совершения дарения узнать сколько именно я должна? Просто, я не смогу сразу же погасить долг, он довольно большой, поскольку я в квартире давно не живу, а семья долги не выплачивает. А за несколько месяцев долги еще больше станут, и как тогда узнавать, сколько я осталась должна за период, что была собственником?
Здравствуйте, Анастасия. Сестра станет собственником с момента регистрации права в ЕГРН. Это дата будет указаны в выписке из ЕГРН и еще печать с датой поставят в договоре. Затем после сделки запросите справку с суммой долга в Управляющей компании/ТСЖ, предоставив зарегистрированный договор дарения. Они все посчитают на дату сделки. И так в каждой организации, которая предоставляет квитанции на оплату коммуналки.
Добрый день! А если дом мне подарен не близким родственником. И сразу я его передарю своей дочери. Придётся ли ли платить налог?
Здравствуйте, Светлана. Если дом подарен вам не близким родственником, вы должны заплатить налог в размере: 13% * (кадастровая стоимость дома * размер вашей доли). Дом вы можете подарить сразу вашей дочери и ей не придется платить налог, т.к. он не предусмотрен при получении недвижимости в дар от близкого родственника — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
Здравствуйте, такой вопрос: отец собирается подарить своему сыну дом, через какой период времени сын может передарить его своей матери(родители в разводе), чтоб имущество не обложили налогом?
Здравствуйте, Олег. Через любой период времени. Недвижимость, полученное в дар от близкого родственника, не облагается налогом — п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Сын может подарить своей матери дом хоть на следующий день.