Можно ли продать долю в собственности дома и земельного участка без согласия остальных владельцев
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
В комментариях задали вопрос (орфография сохранена) — «Здравствуйте Екатерина. Меня зовут Александр. Мы в наследство получили дом с землей от бабушки. Мы это я, еще брат и сестра. У всех по трети доли. Проблема в том что я не хочу жить в этом доме. Дом старый и надо делать ремонт. Я хочу продать дом, но брат и сестра не хотят этого. К тому и покупать мою долю не хотят потому что денег у них нет. Могу ли я продать свою долю другому человеку?»
Cначала краткий ответ на вопрос, потом разбор каждого тезиса:
Согласно п. 2 ст. 246 ГК РФ, если доли в доме определены, можно без согласия других собственников продать свою долю кому угодно — хоть третьему лицу, хоть другому собственнику дома. Не имеет значения, как она досталась в собственность — получена по наследству, получена в дар, куплена и т.п. Если доля продается третьему лицу, перед продажей нужно письменно оповестить остальных владельцев, т.к. они имеют преимущественное право покупки — п. 1 и п. 2 ст. 250 ГК РФ.
Если дом находится в совместной собственности, свою долю можно продать только после подписания с другим собственником брачного договора или соглашения об определении долей.
Сначала разберу возможность продажи при долевой собственности. Об этом написано в п. 2 ст. 246 ГК РФ — «Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса».
Можно возразить п. 1 ст. 246 ГК РФ, в котором написано, что распоряжаться имуществом при долевой собственности нужно по соглашению всех собственников. Но это имеется в виду о распоряжении всего имущества, а не отдельной его доли. Своей долью можно свободно распоряжаться. А теперь разберемся с преимущественным правом покупки.
Согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, другие владельцы имеют преимущественное право на покупку доли в случае ее продаже постороннему лицу. Нужно сначала предложить долю остальным владельцам, причем за ту же цену и условиях, что и постороннему. Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, оповещение о продаже должно быть в письменной форме. Если же доля продается другому собственнику дом, уведомлять никого не нужно.
(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)
Уведомление лучше заказать у нотариуса, ведь у него все равно придется удостоверять сделку. Согласно п. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости, если недвижимость находится в долевой собственности и кто-то из собственников будет продавать долю, куплю-продажу нужно удостоверить у нотариуса (сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению).
Конечно, по закону можно самому составить и передать уведомление, но нотариусы обычно не соглашаются удостоверять договор купли-продажи. Им проще отказать в услуге, чем проверять, правильно ли составлено и отправлено чужое уведомление.
Услуга по оповещению других собственников у нотариуса стоит 2 000 — 2 500 рублей (ст. 86 Основ о нотариате) + почтовые расходы.
Как и писала выше, в уведомлении указываем ту цену продажи, которая в дальнейшем будет предложена постороннему лицу. Если продавец с покупателем сторгуются на цену ниже, нужно будет еще раз оповещать остальных собственников с предложением новой цены. Нотариус отправит уведомление по почте.
С даты доставки уведомления нужно подождать месяц — п. 2 ст. 250 ГК РФ. Месяц именно с даты доставки, а не с даты отправки. Даже если собственники за это время не получат на руки уведомление (например, не проверяют почтовый ящик), все равно будет означать, что они извещены. В этом случае почта отправит письмо обратно нотариусу. Месяц можно не ждать, только если другие собственники обратятся к нотариусу и подпишут отказ от покупки доли.
После уведомления и месячного ожидания, владелец доли может продать ее третьему лицу. Продавцу и покупателю нужно обратиться к нотариусу, где он составит договор купли-продажи, удостоверит подписи участников и отправит документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности. После регистрации покупатель станет новым правообладателем.
Согласно п. 2 ст. 250 ГК РФ, если продать долю постороннему с нарушением преимущественного права покупки, другие владельцы могут в течение 3 месяцев в судебном порядке оспорить сделку и перевести на них право на покупку. Под нарушением имеется в виду, если не оповестить других владельцев или оповестить, но с нарушением (например, предложить не ту цену, что и постороннему).
Теперь разберу возможность продажи в случае, если дом и участок находится в совместной собственности. Согласно п. 2 ст. 244 ГК РФ, при такой собственности доли не определены. Недвижимость в этом случае неделимая, где у собственников на нее равные права. А раз доли не определены, то и продать их по отдельности нельзя.
Для возможности продажи нужно совместную собственность поменять в долевую. Если домом и участком владеют супруги, для этого им нужно подписать брачный договор или соглашение о разделе общего имущества и подать его на регистрацию — ст. 41 и п. 1 ст. 42 ГК РФ. Брачный договор оформить дешевле, чем соглашение. Если недвижимостью владеют иные лица (например, до 2005 года гражданам можно было оформить дом в совместную собственность), им нужно подписать соглашение об определении долей и подать его на регистрацию. Заставить другого собственника подписать эти документы нельзя.
После регистрации брачного договора или соглашения недвижимость будет оформлена в долевую собственность, следовательно, владелец доли может продать ее кому угодно — подробности в первой половине статьи.