В какой срок можно продать унаследованный жилой дом и что будет с налогами

Буховец ЕкатеринаРиэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

Здравствуйте. Ответ на вопрос следующий:

Хоть право собственности вступает в силу сразу после смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ), наследникам нельзя продать квартиру, пока они не получат свидетельство о праве на наследство. На основании этого свидетельства наследники документально подтверждают свои права на дом. Поэтому без свидетельства сделку купли-продажи дома приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Все это касается и продажи дома вместе с земельном участком, на котором он стоит.

Образец свидетельства о праве на наследство

(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

Теперь разберемся с налогами. Наследники должны будут заплатить НДФЛ с продажи дома, если они владеют им меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не с получения свидетельства о наследстве или регистрации права собственности — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Если владеть домом больше 3 лет, НДФЛ после его продажи платить не нужно.

НДФЛ равен 13% от стоимости проданной недвижимости — п. 1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Есть также имущественный налоговый вычет в 1 млн. руб., который вычитается со стоимости проданной недвижимости. Формула получается следующая:

НДФЛ = 13% * (стоимость проданной недвижимости — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)

В размере стоимости есть свои нюансы. Если недвижимость продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости (коэффициент 0,7). Если продадут за цену выше 70% от кадастровой, НДФЛ будет считаться с цены продажи. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Приведу примеры.

Пример №1. Кадастровая стоимость унаследованного дома — 1 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 400 тыс. руб. Наследники продают их за 3 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 2 млн. руб. за дом и 1 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (2 млн. — 1 млн.) = 130 тыс. руб. Цена за участок в 400 тыс. меньше его кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%, значит считаем с цены в договоре. Получается 13% * (400 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету НДФЛ за продажу участка не предусматривается. Всего наследники должны будут заплатить 130 тыс. руб.

Пример №2. Кадастровая стоимость дома — 2 млн. руб., кадастровая стоимость земли — 500 тыс. руб. Наследники продают их за 1.5 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 1.1 млн. руб. за дом и 400 тыс. руб. за землю. Цена за дом в 1.1 млн. по договору меньше его кадастровой стоимости (2 млн.) на 55%. Значит НФДЛ за проданный дом будет считаться от 70% от кадастровой стоимости. Размер НДФЛ будет 13% * ((2 млн. * 70%) — 1 млн.)) = 52 тыс. руб. Цена за землю в 400 тыс. меньше ее кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%. Значит НФДЛ за проданную землю будет считаться от цены в договоре. Размер НДФЛ составит 13% * (400 тыс. — 1 млн. руб.) = 0 руб. Все благодаря налоговому вычету. Всего наследники должны будут заплатить 52 тыс. руб.

Пример №3. Кадастровая стоимость дома — 2.5 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 1.5 млн. руб. Наследники продают их за 7 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 4.5 млн. руб. за дом и 2.5 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (4.5 млн. — 1 млн.) = 455 тыс. руб. Размер НДФЛ за участок будет 13% * (2.5 млн. — 1.5 млн.) = 130 тыс. руб. Всего наследники должны будут заплатить 455 тыс. + 130 тыс. = 585 тыс. руб.

После продажи нужно подать налоговую декларацию до 30 апреля следующего года, а до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени. Допустим, недвижимость продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в июле 2023 года. Значит продавцы должны подать декларацию до 30 апреля 2024 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2024 года.

Даже если наследники после продажи купят себе другую недвижимость, их это не освобождает от оплаты НДФЛ. Его можно уменьшить, только если недвижимость получена не по наследству, а куплена по договору купли-продажи.