Можно ли взыскать неустойку по ДДУ, если подписан акт с отказом от претензий
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Разберу распространенную ситуацию: Дольщик купил квартиру в новостройке по ДДУ или уступке. Застройщик хоть и просрочил передачу квартиры (срок не важен), но все-таки сделал это — дольщик подписал акт приема-передачи. В акте был пункт, что стороны не имеют к друг другу никаких претензий, в том числе финансовых. Может ли дольщик в такой ситуации взыскать неустойку? Отвечаю:
Что говорит закон
Дольщик не может отказаться от права на взыскание неустойки, потому что это не предусмотрено законом. В П. 2 ст. 9 ГК РФ написано следующее — «Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом.» По закону можно добровольно отказаться от наследства (ст. 1158 ГК РФ), от права собственности на недвижимость (ст. 236 ГК РФ), от права преимущественной покупки (п. 2 ст. 250 ГК РФ), от земельного участка (ст. 53 ЗК РФ), можно простить долг (ст. 415 ГК РФ) и тому подобное. Но нет такой статьи закона про отказ от права требования неустойки.
Пункт об отказе от претензий является ничтожным. П. 2 ст. 168 ГК РФ — «Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.»
Данную ситуацию разобрал Верховный суд в своем Определении от 31.05.2016 N 18-КГ16-56 — «При рассмотрении дела судами первой и апелляционной инстанций установлено, что обязательство ответчика по передаче квартиры в срок, установленный в договоре, не исполнено, ответчиком допущены нарушения условий договора, что должно повлечь за собой предусмотренные законом правовые последствия.»
При взыскании неустойки не нужно на суде каким-либо образом оспаривать пункт об отказе от претензий — ни в исковом заявлении, ни в возражениях. Данный пункт недействителен сам по себе.
Обязательно прочтите мои другие статьи:
- Как посчитать неустойку за просрочку по ДДУ — калькулятор, формула и примеры
- За какой период начисляется неустойка — с актом приема-передачи или без
- Как через суд взыскать неустойку с застройщика — поэтапная инструкция с документами