Про указание кадастровой стоимости недвижимости в договоре купли-продажи
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
В комментарии задали такой вопрос: «Здравствуйте Елена. В наследство получил от бабушки земельный участок. Решил его продать ибо не знаю что с ним делать. Нашел покупателей которые готовы оплатить наличными, но пришлось снизить цену да так что она почти в два раза ниже кадастровой стоимости. Сделкой будет заниматься риэлтор покупателей. Она сказала что стоит прописать кадастровую стоимость в договор купли продажи. Причину назвала что то связанное с налогами. Обязательно ли указать кадастровую стоимость в договоре? Если да то как?».
Отвечаю:
Кадастровая стоимость никак не связана с договорными отношениями участников сделки. Покупатели и продавцы сами договариваются о цене, которая будет прописана в договоре. Про это написано в п. 1 ст. 424 ГК РФ — «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». И в п. 1 ст. 555 ГК РФ — «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным».
Кадастровая стоимость * 0,7 будет взята в качестве налоговой базы. Стандартная формула НДФЛ для налоговых резидентов получается такая:
НДФЛ = 13% * ((кадастровая стоимость * 0.7)
Для налоговых нерезидентов налоговая ставка не 13%, а 30%.
Про коэффициент 0.7 от кадастровой стоимости написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ — «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества».
Пример №1. Кадастровая стоимость квартиры — 2 670 000 руб. Покупатели и продавцы сошлись на цене в 1 900 000 руб. Квартира досталась продавцу по дарению и владел он ею меньше 3 лет, а значит обязан заплатить НДФЛ. 2670 000 * 0.7 = 1 869 000 руб. Цена по договору больше кадастровой стоимости с коэффициентом 0.7, значит НДФЛ будет исчисляться с цены. 13% * 1 900 000 = 247 000 руб.
Пример №2. Кадастровая стоимость земельного участка — 1 300 000 руб. Покупатели и продавцы договорились о цене в 750 000 руб. Собственник купил эту землю 2 года назад, а значит обязан заплатить НДФЛ. 1 300 000 * 0.7 = 910 000 руб. НДФЛ будет исчисляться с этой суммы. 13% * 910 000 = 118 300 руб.