Можно ли в 2024 году продать дом без земельного участка, на котором он стоит
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Отвечаю на вопрос:
В РФ действует принцип единства судьбы участка и построенных на нем объектов. Он описан в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ — «Настоящий Кодекс и изданные в соответствии с ним иные акты земельного законодательства основываются на следующих принципах: единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.»
На счет указания дома и участка в договоре купли-продажи написано в п. 2 и 3 ст. 552 ГК РФ — «В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.» А также в ст. 273 ГК РФ — «При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.»
В другом случае, если участок не в собственности у продавца, нет запрета на проведение сделки купли-продажи дома. Дом перейдет покупателю в собственность, а участок — в пользование. Про это написано в п. 3 ст. 552 ГК РФ — «Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.» По этой ссылке я подробно разобрала эту ситуацию.
Только здесь есть две существенные проблемы. Во-первых, участок должен стоять на кадастровом учете, а в договоре купли-продажи нужно указать его кадастровый номер. П. 1 ст. 37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.»
Во-вторых, найти покупателя будет гораздо сложнее. Обычно дома без оформленного участка приобретают родственники, друзья или знакомые. Покупатели с ипотекой или мат.капиталом сразу отпадают. Ипотечные банки не дадут кредит на такую сделку, а ПФР не выделит мат.капитал.
Вывод: лучше перед сделкой оформить участок в собственность по домом — инструкция.
Если участок под домом находится в аренде, к договору купли-продажи дома нужно обязательно предоставить договор/соглашение о переуступки права аренды — п. 9 ст. 22 ЗК РФ. На продажу дома не требуется согласие собственника участка (арендодателя) — п. 3 ст. 552 ГК РФ. Подробности здесь — ссылка.