Инструкция оформления в собственность земельного участка под жилым или дачным домом

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. На этой странице я рассказываю об оформлении в собственность земельного участка, на котором стоит жилой или дачный дом. Статья вышла большая, ведь я хочу, чтобы собственники дома понимали с чем им придется столкнуться, какие могут быть сложности в оформлении и как их избежать, какие документы требуются на каждом этапе и т.п. Все нижеперечисленное подходит для любых участков (ИЖС, ЛПХ, дачных, садовых и т.д.). Главное, чтобы дом на участке был в собственности.

Согласно п. 5 ст. 39.20 ЗК РФ, все владельцы дома должны быть согласны на оформление участка. Если у дома несколько собственников, я советую им оформить на одного из них доверенность на сбор документов и оформлению участка. Или на другого гражданина. Например, на нанятого юриста. Потому что придется собирать много справок и ходить по различным инстанциям. После прочтения статьи вы в этом убедитесь.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Выясняем, можно ли оформить участок бесплатно или его придется выкупать

Это первое что нужно сделать, так как от этого зависят дальнейшие действия по оформлению участка. Главная дата — это 30 октября 2001 года. Почему? В этот день начал действовать Земельный Кодекс РФ согласно ст. 1 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Внимательно прочтите примеры ниже, чтобы было проще разобраться.

• Если нынешние собственники зарегистрировали свое право собственности на дом до 30 октября 2001 года — участок они могут оформить бесплатно. Выкупать его не придется. Это указано в п. 4 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Не важно на основании чего они оформили дом – его купили, получили в дар, перешел по наследству, оформлен после строительства, по решению суда и т.п. Главное, чтобы до 30 октября 2001 года.

  В этой ситуации собственникам дома следует найти правоустанавливающий документ на участок — инструкция ниже. И потом можно оформлять право собственности.

• Если нынешние собственники зарегистрировали свое право собственности на дом после 30 октября 2001 года — участок им придется выкупать у администрации (инструкция ниже). Бесплатно его оформить не получится — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

  Есть исключение: если нынешним собственникам дом перешел по наследству после 30 октября 2001 года, но наследодатель оформлял свое право собственности на дом до 30 октября 2001 года — участок наследнику можно оформить бесплатно — инструкция. Выкупать его не придется. Без разницы наследство было по закону или завещанию. Это указано в п. 4 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

  Дата собственности в свидетельстве о наследстве

  (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

  

  В вышеуказанном образце видно, что наследник получил дом в 2011 году, т.е. после 30 октября 2001 года. Но наследодатель регистрировал свое право собственности на дом 5 декабря 1996 года, т.е. до 30 октября 2001 года. Поэтому наследник-собственник дома имеет право оформить участок бесплатно — инструкция.

Датой собственности на дом считается дата регистрации этого права — пп. 2 по 6 ст. 1 Федерального закона о регистрации недвижимости. Без разницы дом был куплен, подарен, получен по наследству, право оформлено по решению суда, дом был построен и оформлен в собственность по декларации и так далее. Дата регистрации обычно указана в свидетельстве о собственности, в выписке из ЕГРН, в самом договоре приобретения дома и т.п. Если дом был получен по наследству, то нас еще интересует дата регистрации права собственности на дом наследодателем — оно указано в свидетельстве о наследстве, где перечисляется наследуемое имущество. Почему это важно я писал выше.

Ситуация №1 — Если участок можно только выкупить

О стоимости выкупа

Выкупная стоимость — это определенный процент от кадастровой стоимости участка. Данный процент везде разный, потому что его устанавливает местная администрация — ст. 39.4 ЗК РФ.

Например, в Ленинском муниципальном районе Московской области установлена ставка в 3% от кадастровой стоимости — Постановление администрации района от 06.06.2014 N 904. В Самаре ставка в 20% — Постановление администрации от 16 декабря 2016 года N 1601. В Кемеровской области уже 60% — Закон области от 7 февраля 2013 года N 10-ОЗ.

Указанные проценты актуальны на момент написания статьи. Через год они могут измениться. Процент можете найти в интернете, спросить у сотрудника местной администрации или юриста.

Кадастровую стоимость участка определена, если он состоит в кадастровом учете. Но на моей практике это редкость, чаще не стоят. Но стоимость все равно можно посчитать, если узнать кадастровую стоимость соседних участков. Для этого:

1. В публичной кадастровой карте Росреестра найдите соседние участки и кликните на них. Можете спросить у соседа кадастровый номер его участка и вбить на карте. Запаситесь терпением, карта долго подгружается.
2. В блоке слева появится информация об участке, где нас интересует только его кадастровая стоимость и площадь.
3. Посчитайте среднюю кадастровую стоимость одной сотки у соседних участков.
4. Среднюю кадастровую стоимость одной сотки умножьте на количество соток вашего участка и умножьте на процент выкупа. Представим ситуацию, что ваш участок находится в Московской области и имеет площадь в 8 соток. Кадастровая стоимость соседнего участка — 6 558 355 рублей, площадь – 19,19 соток. Кадастровая стоимость одной сотки у соседа — 6 558 355 / 19,19 = 341 580 рублей. В Московской области выкупная стоимость равна 3% от кадастровой. Следовательно вам придется выкупить свой участок примерно за 3% * (341 580 рублей * 8) = 81 979 рублей.

1. Предварительное согласование с администрацией

В какой именно орган нужно подавать заявление стоит уточнить у местного юриста. В каждом населенном пункте установлен местный закон о перераспределении полномочий.

Например, в Московской области подать документы нужно в МФЦ (Многофункциональный центр «Мои документы»), оттуда их в электронном виде подают в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). Или можно воспользоваться их официальным сервисом — uslugi.mosreg.ru. Чтобы в нем зарегистрироваться, нужно иметь учетную записать в Госуслугах (ЕСИА).

В Самаре уполномоченным органом по распоряжению землями является Администрация городского округа, но заявление нужно подавать в Департамент градостроительства. Если участок в поселке, чаще всего нужно обращаться в администрацию муниципального района, иногда в администрацию поселка.

В ст. 39.15 ЗК РФ расписан порядок проведения предварительного согласования. Услуга бесплатна, госпошлина законом не предусмотрена.

1. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

   Образец заявления дадут там же. В нем нужно указать, что участок просят предоставить в собственность без проведения торгов. Без торгов, потому что собственники дома имеют преимущественное право выкупа участка – пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорта всех собственников. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;
   • Правоподтверждающий документ на дом – свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
   • Заявление о наличии всех строений на участке — дом, баня, сарай, гараж и т.п. Даже тех, которые никак не оформлены. Заявление пишется в свободной форме. Сотрудник покажет образец;
   • Схему расположения участка на кадастровом плане территории;

     Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 4 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую довериться профессионалам.

     В схеме будут указаны точные координаты границ участка. Заранее уточните в администрации сколько нужно экземпляров. На моей практике требуют 6.

     Образец схемы

     
   • Нотариальную доверенность, если документы за собственников подает доверенное лицо.

   Предоставлять какой-либо правоустанавливающий документ на участок необязательно.

2. Администрация в течение месяца примет решение согласовать предварительное предоставление участка по поданной схеме или нет – п. 7 ст. 39.15 ЗК РФ.

   Если будет отказ, в нем обязательно распишут законные основания (они перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ). Чаще всего отказывают по трём причинам:

   • Участок находится в нескольких территориальных зонах.
   • Участок пересекают красные линии застройки.
   • Участок находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить дома.

   Все эти ситуации бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас появились новые законы или ужесточились старые. Правомерен ли отказ или нет лучше рассматривать вместе с юристом, без знаний и опыта с этим разобраться очень сложно.

3. Если решение положительное, администрация оформит распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка. Распоряжение выдадут на диске в электронном виде и на бумаге.

   Образец распоряжения

   

2. Заказываем межевание участка

Межевание нужно, чтобы установить точные местоположение участка, его границы и конфигурации. Межевание может проводить только кадастровый инженер. Услуга стоит от 15 000 рублей и проводится примерно месяц. После работ инженер выдаст межевой план участка и акт согласования границ с соседями – ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, ст. 39 и ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ.

Как проводится межевание — подробная и пошаговая инструкция. Для заказа услуги обязательно возьмите с собой распоряжение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

3. Ставим участок на кадастровый учет

Обращаться нужно в МФЦ «Мои Документы», причем в любое отделение благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, нужно обращаться в Регистрационную Палату.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

1. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в МФЦ и подать следующие документы (оригиналы и копии):
   • Паспорта всех собственников. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;
   • Правоподтверждающий документ на дом – свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН;
   • Межевой план на диске, который был оформлен при межевании участка – ссылка на инструкцию оформления;

     Решение администрации о предварительном согласовании подавать не нужно, потому что информация о решении будет уже указана в межевом плане.

   • Нотариальную доверенность, если документы за собственников подает доверенное лицо.
2. Сотрудник МФЦ сам составит заявление о постановке участка на кадастровый учет, которое собственникам нужно проверить и подписать.
3. После подписания заявлений сотрудник заберет документы (кроме паспортов), выдаст расписку/опись об их получении. Документы отправляются регистратору.

   Срок постановки на кадастровый учет — 7 рабочих дней, но бывают задержки (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости). Услуга бесплатная.

4. В назначенный день нужно забрать поданные документы. Дополнительно дадут письменное уведомление об окончании услуги.

4. Выкупаем участок

Теперь нужно подать заявление и документы в ту же организацию, что и при предварительном согласовании. Например, в Московской области нужно подать в МФЦ, оттуда их отправят в Комитет управления имуществом района (КУМИ). Или можно воспользоваться официальным сервисом — uslugi.mosreg.ru. Регистрация проходит только через учетную запись в Госуслугах (ЕСИА).

Услуга описана в ст. 39.17 ЗК РФ.

1. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно подать заявление о предоставлении участка в собственность за плату без проведения торгов. Образец заявления дадут там же. В заявлении теперь нужно указать кадастровый номер участка. Он указан был в уведомлении о постановке участка на кад.учет.

   К заявлению достаточно приложить паспорта собственников дома, нотариальную доверенность (если заявление подает доверенное лицо) и полученное ранее распоряжение о предварительном согласовании – инструкция по ссылке.

2. В течение месяца администрация составит договора купли-продажи участка – пп. 1 п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ. Каждому покупателю выдадут свой образец. В договоре будет указана стоимость участка, реквизиты и максимальный срок внесения платы. Обычно оплатить нужно максимум за 14 дней.
3. Оплатить согласованную стоимость участка можно в любом банке, наличным или безналичным путем. Обязательно нужно взять квитанцию об оплате.

4. После оплаты каждому покупателю нужно подписать договор купли-продажи и акт приема-передачи, который подшивается к договору.

Образец договора и акта ↔

(горизонтальная прокрутка)


5. Далее сотрудник администрации согласует с покупателями дату регистрации права собственности на участок. Документы нужно подать в отделения МФЦ или в отделения УФРС. Со стороны администрации пойдет доверенное лицо. Подробная инструкция регистрации права собственности читайте заключительном этапе.

Ситуация №2 — Если участок можно оформить бесплатно (без выкупа)

Сразу предупреждаю: Даже если собственники дома имеют право оформить участок бесплатно, часто они сталкиваются с различными трудностями. На моем практике 2 самые частые из них: 1) Не всегда получается найти правоустанавливающий документ на участок. 2) Администрация отказывает предоставить участок бесплатно и предложит его выкупить. Отказ не всегда правомерен, поэтому придется отстаивать свои права в суде. Но обо всем по порядку.

1. Найти правоустанавливающий документ на участок

У собственников дома должен быть на руках какой-либо документ на участок, который доказывает факт его образования и подтверждает право пользования. Это может быть: свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на праве бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Можно удостоверенную копию/дубликат документа.

Необязательно, чтобы участок по правоустанавливающему документу был выдан только на имя текущих собственников дома. Главное, найти этот документ.

Если у собственников дома есть на руках есть такой документ — они могут сразу зарегистрировать право собственности.

Если правоустанавливающего документа на руках нет, нужно сначала найти его реквизиты, а затем по ним можно найти сам документ. Будьте готовы, что документ или реквизиты могут и не сохраниться в архивах – утеряны, пришли в негодность, нечитаемы или уничтожены. Все-таки подобные документы оформлялись давно.

Даже если вы на 100% уверены, что документов на участок нет, все равно запрашивайте в архивах реквизиты правоустанавливающего документа. И когда будут получены справки об их отсутствии, можно пойти в местную администрацию с просьбой бесплатно предоставить участок в собственность. Об этом написано ниже.

1. Ищем реквизиты правоустанавливающего документа

Почему нужно сначала найти реквизиты, а не сам правоустанавливающий документ? Потому что в организациях, где может храниться этот документ, не смогут найти просто по адресу земельного участка. Им нужно знать номер документа и дату оформления, т.е. реквизиты. А сами реквизиты можно запрашивать просто по адресу участка.

В справке с реквизитами будет указано — полное название правоустанавливающего документа, его номер, дата оформление, кем и кому выдан участок и т.п. Но самое главное — где этот документ может храниться на данный момент. Справку с реквизитами нужно получить в архиве БТИ, в архиве Росреестра и в ЕГРН.

Архив БТИ и архив Росреестра. Адрес местного архива БТИ уточняйте на сайте организации — Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ. Если местоположение определилось неправильно, свой населенный пункт можно найти во вкладке «Выбрать город».

Адрес местного архива Росреестра также можно узнать по единому справочному телефону Росреестра — 8 (800) 100-34-34.

Инструкция получения справок с архива БТИ и с архива Росреестра одинакова. Всем собственникам дома или доверенному лицу нужно обратиться в архив и написать заявление на предоставление сведений из инвентарного дела объекта недвижимости. В заявлении достаточно указать адрес участка — он такой же как и у дома. Бланк и образец дадут там же. К заявлению нужно приложить копии паспортов собственников, нотариальную доверенность (если обращается доверенное лицо) и копию документа о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН/ЕГРП.

Услуга в обоих архивах платная. Стоимость и срок получения уточняйте на месте. В итоге собственникам предоставят справку о наличии или отсутствии реквизитов правоустанавливающего документа на участок.

Дополнительно закажите выписку из ЕГРН. Иногда организации, которые раньше оформляли и удостоверяли документ на участок, отправляют сведения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Поэтому стоит заказать выписку из ЕГРН на участок в МФЦ («Мои Документы») или УРФС. Покажите сотруднику паспорт, назовите адрес дома и скажите, что выписка нужно именно на участок, а не дом. Стоимость документа — 460 рублей, срок выдачи — 3 рабочих дня. Эту выписку может заказать любой человек.

Теперь решаем по ситуации что делать дальше:

• Если реквизиты правоустанавливающего документа нашлись, можно переходить к поиску самого документа – инструкция.
• Если реквизиты не нашли, тогда и правоустанавливающий документ никак не найти. Что делать в этом случае? Инструкция ниже.

2. По реквизитам ищем сам правоустанавливающий документ

В справке с реквизитами обязательно указана организация, в которой может храниться правоустанавливающий документ. Чаще всего организацией выступают архив нотариальной палаты, архив местной администрации или государственный архив региона. Советую обращаться в каждый архив.

Чтобы узнать контакты архива нотариальной палаты, позвоните или лично обратитесь за консультацией в нотариальную палату региона (области, края и т.п.). Но лучше всего проконсультироваться у местного земельного юриста, они обычно знают необходимые адреса. Контакты архива местной администрации и государственного архива региона можно легко найти в интернете. Примеры ниже.

Во всех 3-х архивах документ на участок выдают одинаково. Все собственники дома должны написать заявление о предоставлении правоустанавливающего документа на участок, форму и образец выдаст сотрудник. При себе иметь: справку с реквизитами; правоустанавливающий документ на дом (свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН); паспорта. Стоимость и срок получения документов везде разный, уточняйте на месте.

Если в архиве найдут правоустанавливающий документ на участок, с него снимут копию и выдадут дубликат. Сам документ не дадут, дубликата будет достаточно. Эпопея закончена, можно переходить к заключительному этапу — регистрация право собственности.

Если правоустанавливающего документа не нашли, ниже я подробно написал что делать дальше.

Не нашли правоустанавливающий документ? Обратитесь в местную администрацию с просьбой предоставить участок в собственность бесплатно

В Самаре уполномоченным органом по распоряжению землями является Администрация городского округа, но заявление нужно подавать в Департамент градостроительства. Если участок в поселке, чаще всего нужно обращаться в администрацию муниципального района, иногда в администрацию поселка.

В администрации собственникам дома или доверенному лицу нужно написать заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка — ст. 39.15 ЗК РФ. Образец заявления дадут там же. В заявлении нужно указать, что участок просят предоставить в собственность бесплатно (на основании п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ), а не через выкуп.

К заявлению нужно приложить следующие документы (оригиналы и копии):

• Правоподтверждающий документ на дом — свидетельство о регистрации собственности или выписку из ЕГРН;
• Заявление о наличии всех строений на участке — дом, баня, сарай, гараж и т.п. Указать нужно даже те, которые никак не оформлены. Заявление пишется в свободной форме. Сотрудник покажет образец;
• Схема расположения участка на кадастровом плане территории;

  Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 4 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую довериться профессионалам.

  В схеме будут указаны точные координаты границ участка. Заранее уточните в администрации сколько нужно экземпляров. На моей практике требуют 6.

  Образец схемы

  
• Паспорта всех собственников дома. Если одному из них до 14 лет, то свидетельство о рождении;
• Ответы на запросы при поиске реквизитов и самого правоустанавливающего документа на участок.
• Нотариальная доверенность и паспорт доверенного лица. Паспорт доверителя в этом случае не нужен.

Администрация в течение месяца будет принимать решение — предоставить участок бесплатно или отказать (п. 7 ст. 39.15 ЗК). При отказе будут указаны основания — п. 17 ст. 39.15 ЗК РФ.

Какие решения принимает администрация и что делать дальше

Я расположил решения администрации по мере их популярности: 1) Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка и предлагает его выкупить. 2) Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа. 3) Администрация принимает положительное решение. В описании каждого решения я расписал что стоит делать дальше.

1. Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка и предлагает его выкупить.

   В такой ситуации нужно разобраться — правомерен ли отказ. Довольно часто администрация интерпретирует закон по-своему, не учитывает судебную практику или просто не хочет видеть законные основания для бесплатного предоставления участка. Опишу самые распространенные случаи по таким отказам.

   Нет правоустанавливающего документа на участок. Администрация может посчитать, что если предоставление участка документально не никак подтверждено, собственники дома не имеют право получить его бесплатно. Собственники могут выкупать участок будут без проведения торгов, потому что имеют право преимущественной покупки — пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ. Но есть п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ – собственник дома может оформить участок под домом бесплатно, которым фактически пользуется. Главное, чтобы дом был оформлен в собственность до 30 октября 2001 года.

   Дом был реконструирован. Тот же п. 4 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ — собственник дома получил его в наследство после 30 октября 2001 года, но наследодатель оформил дом в свою собственность дома до 30 октября 2001 года, наследник может оформить участок бесплатно.

   Бывает такое, что наследодатель реконструировал дом, тем самым увеличил его площадь. Но не успел или не захотел реконструкцию документально оформить. В итоге, после смерти наследодателя наследник получил дом в собственность с большей площадью.

   При таком случае администрация считает, что раз дом реконструирован, участок нельзя предоставлять бесплатно. Дом ведь изменился. Наследнику придется обращаться в суд и доказывать, что реконструкция дома была произведена до 30 октября 2001 года, но не была сразу документально оформлена. Это один и тот же объект, просто он был изменен.

   Часть дома выделена в натуре. Например, дом был оформлен в долевую собственность до 30 октября 2001 года. Но после этой даны один из собственников выделил в натуре часть дома и зарегистрировал право. В этом случае администрация считает, что раз право собственности на часть дома оформлена после 30 октября 2001 года, бесплатно выдавать участок нельзя. Но суды считают по-другому – право на выдел не ставится в зависимость от права бесплатного предоставления участка.

   Инструкция по обращению в суд описана ниже — перейти.

2. Администрация отказывает в бесплатном предоставлении участка без права выкупа.

   Такие случаи расписаны в ст. 39.16 ЗК РФ. Чаще всего по трём причинам:

   • Участок находится в нескольких территориальных зонах.
   • Участок пересекают красные линии застройки.
   • Участок находится в территориальной зоне, в которой нельзя строить дома.

   Все эти ситуации бывают из-за того, что во время постройки дома и оформления его в собственность действовали одни законы, а сейчас другие – появились новые или ужесточились старые. Каждую ситуацию здесь нужно отдельно рассматривать. В общем, разбираться по отказу нужно индивидуально, обязательно с юристом.

3. Администрация принимает положительное решение и составляет распоряжение о предварительном согласовании предоставления участка в собственность бесплатно.

   Это самый редкий случай, поэтому не буду сильно акцентировать на этом внимание. Напишу кратко что делать дальше:

   • Собственники дома забирают данное распоряжение, которое будет на диске и на бумаге. После проводят межевание участка. Данную услугу оказывают кадастровые инженеры. В итоге, на руки дадут межевой план участка в электронном виде на диске.
   • Собственники идут в МФЦ или Рег.палату, чтобы поставить участок на кадастровый учет. При себе нужно иметь правоподтверждающий документ на дом, паспорта и межевой план участка на диске. Распоряжение администрации подавать не нужно, вся информация по ней будет в межевом плане.

     Услуга бесплатна, срок – 7 рабочих дней. В конце дадут письменное уведомление о постановке участка на кадастровый учет. Участку будет присвоен кадастровый номер.

   • После постановки на учет нужно снова обращаться в администрацию и подать заявление о предоставлении участка в собственность бесплатно. При себе нужно иметь правоподтверждающий документ на дом, паспорта и прежнее распоряжение о предварительном согласовании.

     Администрация в течение месяца оформит распоряжение о бесплатном предоставлении участка, которые собственники дома должны подписать и забрать.

   • Осталось только зарегистрировать право собственности на участок по данному распоряжению – ссылка на инструкцию.

Признание права собственности на участок через суд

Перед тем как пойти в суд, следует узнать — стоит ли судиться с администрацией, тратить свое время и деньги или проще будет выкупить участок. Я советую обратиться к юристу за консультацией в такой ситуации.

Для примера выше я уже описывал сколько стоит выкупить участок из Московской области (ссылка вверх). Там была сумма примерно в 82 000 рублей. С другой стороны, юрист посчитал за свои услуги по суду в 40 000 рублей, оформление документов для суда примерно в 15 000 (доверенность, план участка и т.п.). Разница здесь в 27 000 рублей. Я понимаю, что цифры примерные, но общую картину показывают.

Иск нужно подать в районный суд по месту нахождения участка — ст. 24 и ст. 30 ГПК РФ. Срок судебного разбирательства — 2 месяца после подачи иска (ст. 154 ГПК РФ), но на практике будет дольше.

Сначала в канцелярии суда нужно взять квитанцию на оплату госпошлины. Размер госпошлины — 300 рублей (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) и оплатить её можно в самом здании суда. Далее после оплаты уже в приемную суда (экспедицию) подаете следующие документы (оригиналы и минимум 4 копии):

• Исковое заявление;

  Составить нужно исковое заявление о признании права собственности на земельный участок В ГРАНИЦАХ. Если в иске не указывать границы, в дальнейшем это очень усложнит задачу. Почему? Потому что собственникам потребуется заказать межевание, чтобы установить границы участка. Этим занимаются кадастровые инженеры. А чтобы заказать межевание, кадастровому инженеру нужно дать план-чертеж участка, который доказывает факт его образования. Если собственники дома не нашли в архивах правоустанавливающий документ, тем более не найдут план-чертеж. Поэтому лучше получить судебное решение о признании участка в границах, т.к. это решение будет одновременно и правоустанавливающим документом, и подтверждающим для установления границ участка.

  Ответчиком по суду указывается местная администрация, которая отказала в предоставлении участка. Третьим лицом – местное отделение Росреестра. В некоторых случаях ответчиками или третьими лицами могут быть собственники соседних участков.

  Даже не думайте самостоятельно составлять исковое заявление по скачанным образцам из интернета. Обязательно обратитесь за помощью к юристу.

• Паспорта истцов — собственников дома;

  Если вместо истцов документы подает доверенное лицо (например, юрист), нужен его паспорт и нотариально заверенная доверенность. Если один из истцов несовершеннолетний, то его свидетельство о рождении.

• Ответы на запросы при поиске реквизитов и самого правоустанавливающего документа на участок.
• Письменный отказ местной администрации в предоставлении участка в собственность;
• Правоподтверждающий документ на дом — свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН/ЕГРП;
• Документ-основания на дом;

  Если участок куплен, то договор купли-продажи. Если получен по наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

• План участка с отображением фактических границ и объектов на нем;

  Не путайте этот план со схемой расположения участка на кадастровом плане территории. Это разные документы. Схема расположения не нужна суде, ее и заменит план.

  Такой план нужно заказать у кадастрового инженера. Стоит от 8 000 рублей и оформляется примерно месяц. Так долго, потому что на плане будут отображены красные линии и территории общего пользования. А чтобы получить такую информацию, кадастровый инженер сделает запрос в местную администрацию. Ответ и приходит примерно месяц.

• Акт согласования границ участка с собственниками соседних участков;

  Он потребуется, чтобы доказать судье, что с собственниками соседних участков нет споров по границам.

  Данный акт составит любой кадастровый инженер. Впишет в него данные собственников соседних участков и соберет их подписи.

• Фотографии участка и дома;
• Квитанция об оплате госпошлины.

Судебных заседаний будет несколько. Не всегда представитель местной администрации (ответчик) участвует в них. Чаще всего представитель приходит в суд, если затрагиваются интересы администрации на данный участок или имеются запреты в его использовании. Например, участок находится рядом с берегом или лесом. Или на участке проходят какие-либо коммуникации общего пользования.

Истцам (собственникам дома) на судебных заседаниях нужно также отстаивать свою позицию — почему они считают, что их права нарушены и почему суд должен принять решение о признании за ними права собственности на участок.

Если будет положительное решение суда, собственники дома могут забрать его в канцелярии суда. Через месяц решение суда вступает в силу, но только после принятия в окончательной форме — п. 1 ст. 209 и ст. 321 ГПК РФ. Дата принятия будет указано в самом решении.

После того как решение суда вступит в силу, собственникам дома нужно заказать у кадастрового инженера межевание, чтобы установить границы участка — инструкция. Кадастровому инженеру нужно отдать копию решения суда. Он на основании судебного решения установит фактические границы участка и оформит межевой план — ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. После получения на руки межевого плана, участок можно зарегистрировать в собственность.

Заключительный этап — Регистрируем право собственности на участок

Обращаться нужно в МФЦ «Мои Документы». Как и писал выше, можно обратиться в любое отделение в РФ. Если в населенном пункте нет МФЦ, нужно обращаться в Регистрационную Палату. Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

1. Всем собственникам дома нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы. Если собственники выкупили участок у местной администрации, в МФЦ они идут с их представителем. Представитель также будет подписывать заявление.

   Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать следующие документы (оригиналы и копии):

   • Паспорта владельцев;
   • Документ о праве собственности на дом — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП;
   • Документ основания для регистрации участка в собственность;

     Это может быть правоустанавливающий документ или его дубликат из какого-либо архива, договор покупки участка у администрации, распоряжение администрации о предоставлении участка или судебное решение с межевым планом, если администрация отказала в предоставлении.

   • Квитанцию об оплате госпошлины.
   • Если документы за собственников подает доверенное лицо, нужно подать нотариально заверенную доверенность.
2. На основании полученных документов, сотрудник МФЦ составит заявления. Если участок ранее не ставили на кадастровый учет, помимо регистрации права, в заявлении будет указана услуга о постановке на кадастровый учет. Она бесплатна. Собственникам дома нужно проверить свои данные в заявлениях и подписать.

   Согласно п. 10 ст. 39.20 ЗК, доля участка у собственника будет равен размеру его доли дома. Например, в доме два владельца — у одного 1/3 дома, у другого 2/3 дома. Значит и участок будет оформлен с такими же долями — у одного 1/3 участка, у другого 2/3 участка. Размер долей менять нельзя. Если же дом оформлен в совместную собственность (доли не определены), тогда и участок будет оформлен в совместную собственность.

3. После подписания заявлений сотрудник отсканирует документы и выдаст расписку о получении сведений. Бумажные документы отдадут обратно заявителям, а скан-образы отправят к регистратору в Росреестр.

   Остается ждать регистрации. Срок — 12 рабочих дней (пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости), но бывают задержки.

4. В назначенный день забрать выписки из ЕГРН на земельный участок. В ней будет указано, что участок теперь в собственности и поставлен на кадастровый учет.

Выписка из ЕГРН на землю