Можно ли продать дом, если на него наложен арест
Статья обновлена: 6 января 2024 г.
Отвечаю на вопрос. Продать арестованный дом нельзя. Согласно п. 4 ст. 80 Федерального закона об исполнительном производстве, если на недвижимость наложен арест, собственнику запрещено ею распоряжаться в полной мере. Продажа является одним из способов такого распоряжения — п. 1 и 2 ст. 209 ГК. Если подать на регистрацию договор купли-продажи арестованного дома, регистратор приостановит сделку на основании пп. 37 п. 1 и п. 6 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.
Дом можно будет продать после того, как с него будет снят арест и другие обременения. А снять обременения как бы можно с помощью покупателей. Подробности дальше в статье.
Есть выход
Объясню на примере. На дом наложили арест из-за того, что собственник взял в долг в размере 300 тыс. руб. и не отдал. Он готов продать дом по заниженной цене за 2 млн. руб.
Схема следующая: найти покупателей, которые дадут 300 тыс. руб. в качестве задатка. Эти деньги пойдут на погашение долга. После того как долг погашен, снимаем арест с дома. Оставшиеся 1 млн. 700 тыс. руб. продавец получит, например, после регистрации сделки купли-продажи.
В этой схеме защищены обе стороны. Если продавец откажется продавать дом по своей вине, то он будет обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере. Если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавца. Все это благодаря обеспечительной функции задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Чтобы правильно провести задаток, продавцам и покупателям нужно подписать предварительной договор купли-продажи и соглашение о задатке. Соглашение идет как приложение к предварительному договору. В соглашении нужно указать, что покупатель передал продавцу такую-то сумму денег в качестве задатка и что эти деньги пойдут на оплату долга.
Также можно воспользоваться банковской ячейкой для защиты при передаче оставшиеся суммы. Банковская ячейка — небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), которую предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.
Продавец и покупатель идут в банк и на имя покупателя арендуют ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в эту ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после того, как он покажет выписку из ЕГРН на дом, которую выдадут после регистрации сделки. В ней будут перечислены ФИО нынешних собственников недвижимости. Благодаря этому сотрудник банка удостоверяется в том, что сделка зарегистрирована, и предоставляет продавцу доступ к ячейке. В итоге продавец забирает оставшуюся сумму денег из ячейки.