Все о налоговом вычете когда квартира куплена до брака или в гражданском браке — ответы на самые частые вопросы

Афанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы

Здравствуйте. В данной статье напишу о праве супругов на вычет, если квартира куплена до брака или в гражданском браке, на вторичном или в строящемся жилье, в ипотеку или без.

При покупке до брака

Сразу отвечу на распространенный вопрос — если квартира куплена до брака, на вычет может рассчитывать только собственник и его нельзя распределить на супруга. Есть официальная позиция Минфина РФ — письмо от 12.09.2019 г. N 03-04-05/70192. Ниже я разберу почему так поподробнее:

• Имущественный вычет — это когда возвращают НДФЛ от суммы расходов на покупку недвижимости (ее стоимости). Максимум можно вернуть 260 000 рублей, т.е. 13% от 2 000 000. ПП. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи, не превышающем 2 000 000 рублей».
• Для получения вычета собственнику нужно предоставить документ о собственности с договором покупки, а также документ, подтверждающий передачу денег продавцу (расписку от него, выписку из банка о перечислении ему денег и тому подобное). ПП. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор о приобретении недвижимости и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на недвижимость; документы, подтверждающие произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца …».
• У супругов все доходы, а значит и расходы, считаются общими только с даты заключения брака. Соответственно, по закону расходы на покупку недвижимости до брака мог произвести только собственник (покупатель). Это и должны подтвердить документы о передачи денег продавцу (о них выше). П. 2 ст. 34 СК РФ — «К имуществу, нажитому супругами во время брака (общему имуществу супругов), относятся доходы каждого из супругов от трудовой деятельности, предпринимательской деятельности и результатов интеллектуальной деятельности, полученные ими пенсии, пособия, а также иные денежные выплаты, не имеющие специального целевого назначения (суммы материальной помощи, суммы, выплаченные в возмещение ущерба в связи с утратой трудоспособности вследствие увечья либо иного повреждения здоровья, и другие)». П. 2 ст. 10 СК РФ — «Права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния».
• Недвижимость, купленная до брака, принадлежит только собственнику. Супруг к ней не имеет никакого отношения. П. 1 ст. 36 СК РФ — «Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью».
• Никто не может передать свое право на вычет кому-либо — ни супругу, ни кому либо еще. Такое не предусмотрено налоговым законодательством. Подробно описано в письме Минфина от 07.09.2012 г. N 03-04-05/7-1090.

Даже если подарить супругу квартиру или долю, он все равно не сможет рассчитывать на вычет. Как и указала выше, расходы на момент сделки мог произвести только покупатель-собственник, поэтому только он может вернуть налог. Что будет происходить с недвижимостью после сделки к делу не относится.

При покупке в гражданском браке

Здесь тоже самое, что и до брака — вычет может получить только собственник и его нельзя распределить на гражданского супруга. В законе нет такого понятия как гражданский брак. Юридическое значение имеет только брак, который зарегистрирован в загсе — органе записи актов гражданского состояния. П. 2 ст. 1 СК РФ — «Признается брак, заключенный только в органах записи актов гражданского состояния». П. 2 ст. 10 СК РФ — «Права и обязанности супругов возникают со дня государственной регистрации заключения брака в органах записи актов гражданского состояния».

Даже если после сделки брак официально зарегистрирован, в плане получения вычета это не будет иметь значение. Расходы на момент сделки мог произвести только покупатель (нынешний собственник), а право на вычет передать никому нельзя. Даже если гражданский супруг понес расходы на покупку квартиры, тогда: 1) на это должны быть подтверждающие документы — расписка от продавца о получении денег от имени супруга. 2) супруг должен быть указан в договоре купли-продажи как один из покупателей и стать собственником. Потому что право на вычет подтверждается договором, документом о собственности и передачей денег — пп. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ.

Если куплена в новостройке

При покупке квартиры в строящемся доме по договору долевого участия или уступки, право на вычет возникает с даты подписания акт приема-передачи. ПП. 6 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет налогоплательщик представляет в налоговый орган: договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства, подписанный сторонами, — при приобретении прав на объект долевого строительства (квартиру или комнату в строящемся доме)».

Теперь разберем ситуацию: Гражданин до брака подписал договор долевого участия или уступки, но акт приема-передачи подписал в браке. Может ли его супруг рассчитывать на вычет?

Ответ — нет, не может, даже если квартиру в итоге оформят в совместную собственность на двоих супругов. Для получения вычета, помимо договора и акта приема-передачи, нужно предоставить документы, подтверждающие передачу денег продавцу (выписку из банка о перечислении ему денег, расписку и т.п.). Супруг никак не может предоставить эти документы, ведь на момент сделки он оплату не производил от своего имени. Даже если супруг и понес расходы, тогда он должен был быть указан в договоре как один из покупателей и в акте приема-передачи. ПП. 7 п. 3 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании документов, подтверждающих возникновение права на указанный вычет, платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих произведенные налогоплательщиком расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы)».

Если куплена в ипотеку

При покупке в ипотеку предоставляется два вычета — за расходы на покупку и оплату ипотечных процентов. Насчет первого вычета я все разобрала выше.

Собственник может рассчитывать еще вернуть НДФЛ от суммы ежегодно оплаченных процентов ипотеки, но максимум 390 000 рублей, т.е. 13% от 3 000 000. П. 4 ст. 220 НК РФ — «Имущественный налоговый вычет, предусмотренный подпунктом 4 пункта 1 настоящей статьи, предоставляется в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов по уплате процентов в соответствии с договором займа (кредита), но не более 3 000 000 рублей при наличии документов, подтверждающих право на получение имущественного налогового вычета, указанных в пункте 3 настоящей статьи, договора займа (кредита), а также документов, подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком в погашение процентов».

Теперь ситуация: Алексей до брака с помощью ипотечного кредита купил квартиру и оформил в свою собственность. До полной оплаты ипотеки он женился на Марине, т.е. теперь часть кредита он оплачивает в официальном браке. Может ли Марина рассчитывать на вычет за сумму процентов, оплаченных с момента заключения брака?

Ответ — нет, не может. Здесь вычет по ипотеке получает только собственник недвижимости, потому что он приобрел ее до брака, значит только он мог понести расходы. В указанном ранее п. 4 ст. 220 НК РФ написано, что для данного вычета нужно предоставить не только документы, подтверждающие факт оплаты процентов, но и указанных в п. 3 ст. 220 НК РФ. Для вторичного жилья — «договор о приобретении недвижимости и документы, подтверждающие право собственности налогоплательщика на недвижимость», для новостроек — «договор участия в долевом строительстве и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства». Такую же позицию описал Минфин в своем письме от 12.05.2017 г. N 03-04-05/28854.

Все что я описала выше, также действует в ситуации, когда недвижимость куплена в гражданском браке, а затем граждане решили узаконить свои отношения в загсе. Если супруг изначально не был собственником и созаемщиком по ипотеке, на ипотечный вычет он рассчитывать также не может.