Через какое время можно продать унаследованный земельный участок и что с налогами
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Ответ и дальнейший разбор:
Согласно п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ, право собственности переходит на наследников сразу после смерти наследодателя (п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ), но участок можно будет продать только после получения свидетельства о праве на наследство. Без этого свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Дальше разберемся с налогами.
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
С продажи земли наследники должны будут заплатить НДФЛ, если они владеют ею меньше 3 лет — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК РФ. Эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Не путать этот день с днем получения свидетельства о наследстве или оформления права собственности. Если владеть землей больше 3 лет, после ее продажи НДФЛ не предусмотрен. Во всем этом не играет роли унаследована ли земля от родственника или нет, являются ли наследники ИП или самозанятыми. Родство и налоговый режим здесь не имеет значения.
Налоговые резиденты могут уменьшить НДФЛ двумя способами на выбор: 1) использовать налоговый вычет в 1 000 000 руб. — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК; 2) вычесть расходы наследодателя, если он участок покупал — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Исключение: наследодатель сам воспользовался этим вычетом.
При использовании вычета, формула НДФЛ следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданного земельного участка — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
О налоговой ставке написано в п. 1 ст. 224 и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ. У налоговых нерезидентов ставка не 13%, а 30%.
При использовании вычета расходов наследодателя, формула НДФЛ следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданного земельного участка — расходы наследодателя)
Расходы наследодателя на покупку участка нужно подтвердить документами: распиской, написанной покупателем; выпиской из банка (при безналичном расчете); договором купли-продажи, но только если в нем указано, что до его подписания расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме.
Согласно п. 2 ст. 214.10 НК РФ, если землю продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости. Применяется коэффициент в 0,7. Если продать за цену выше 70% от кадастровой, то НДФЛ будет считаться со цены продажи. Цена продажи это стоимость, которая прописана в договоре купли-продажи. Приведу примеры.
Пример №1. Участок продали за 1.5 млн. руб., а его кадастровая стоимость на момент сделки — 800 тыс. руб. Стоимость продажи больше кадастровой, значит НДФЛ будет исчисляться с первой.
Пример №2. Участок продали за 800 тыс. руб., его кадастровая стоимость при этом была — 1.6 млн. руб. Получается, что стоимость продажи меньше кадастровой стоимости на 50%, значит НДФЛ будет исчисляться с последней.
Важно знать, что даже если после продажи приобрести другую недвижимость, от НДФЛ наследники не освобождаются. Можно уменьшить налог с продажи лишь той недвижимости, которая была куплена, а не получена по наследству.