Консультация с юристом

Список документов, необходимых для продажи земельного участка в 2024 году

Статья обновлена: 1 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Я перечислила список документов для продажи «голого» земельного участка, на котором нет каких-либо строений или они есть, но официально не оформлены. Список универсальный — подходит под все участки в независимости от того, что это за участок (под ИЖС, садовый, дачный, огородный), находится ли он в товариществе (СНТ, ДНТ) или в населенном пункте.

Ниже перечислены документы, которые потребуют от продавцов. Их я разделила на обязательные и дополнительные.

Обязательные документы

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ или Регистрационную палату для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, сделку не зарегистрируют.

  • Паспорта или свидетельства о рождении от всех собственников (продавцов);

    Если есть собственники до 14 лет, вместо них в МФЦ должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает договор купли-продажи с остальными документами — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Присутствие собственника от 14 до 18 лет обязательно вместе с одним из родителей/опекуном, потому что оба должны пописать договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях от второго родителя ничего не требуется.

    Если один из собственников присутствовать не может, его паспорт не потребуется. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность от него.

  • Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  • Договор купли-продажи участка;

    Если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник, договор обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Поэтому придется обращаться к нотариусу, чтобы он составил договор и удостоверил на нем подписи.

    Если все собственники взрослые и дееспособные, достаточно договора в простой форме. Его можно подписать заранее или при сотруднике МФЦ. Не советую самому составлять договор по шаблонам из интернета. Каждая сделка продажи индивидуальна. Типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. К тому же, если в договоре будет даже одна орфографическая ошибка, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому лучше обратитесь к юристу. Он изучит ситуацию у обоих сторон и учтен все нюансы.

  • Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Данное разрешение обязательно, если у продаваемого участка есть несовершеннолетний, ограниченно способный или недеспособный собственник — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Обращаться нужно в районную опеку по адресу постоянной прописки ребенка, а не временной или по адресу продаваемой недвижимости — п. 3 ст. 34, ст. 24 и ст. 20 ГК РФ, ст. 2 и ст. 6 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1.

  • Свидетельство о браке или разводе;

    Свидетельства нужны когда право собственности зарегистрировано гражданином на одну фамилию, а в паспорте у него теперь другая.

  • Нотариальное согласие супруга на продажу;

    Оно потребуется в двух случаях случаях. Во-первых, если гражданин купил в браке земельный участок или долю в нем, но оформил только на себя. Купленная в браке недвижимость является совместно нажитыми имуществом обоих супругов, даже если оформлена в собственность только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ и п. 1 ст. 256 ГК РФ. Во-вторых, если гражданин в браке получил участок от местной администрации в бессрочное пользование, в наследуемое владение или в собственность. Затем зарегистрировал право на себя — разбор Определения Верховного Суда от 28.11.2017 N 64-КГ17-10.

    Все вышеуказанное касается даже когда супруги уже развелись, но документально не поделили купленный участок. При разводе режим нажитого имущества не пропадает, просто бывшие супруги стали участникам совместной собственности — ст. 253 ГК РФ.

    С другой стороны, если не подать согласие супруга, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют — ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Но на участок будет наложено обременение в виде записи: «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Ни один покупатель этого не захочет, поэтому согласие я указала как обязательный документ, хоть по закону это не так.

  • Нотариальная доверенность.

    Если продавца будет представлять доверенное лицо, от него нужна нотариальная доверенность и паспорт. Паспорт доверителя подавать необязательно.

Дополнительные документы

Перечисленные ниже документы не нужно подавать в МФЦ или Рег.палату, их не имеют право требовать. Но они могут потребоваться при подготовке к сделке и чтобы покупатели проверили участок на «юридическую чистоту».

  • Документ с планом участка;

    Как проверить границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра.

    Примеры участков

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

    Границы не установлены

    Участок без координат границ на кадастровой карте Росреестра

    Имеет границы и местоположение

    Участок с границами на кадастровой карте Росреестра

    Покупатели наибольшее внимание уделяют границам участка, а именно: 1) Насколько точно были установлены границы и местоположение участка при межевании. 2) Добросовестно ли межевание было проведено. Раньше было много послаблений и уловок.

    Сначала про точность границ. Такие ошибки могли быть при межевании: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил границы только по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Ни о какой точности не может быть и речи. Разброс бывает в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер пользовался непрофессиональным оборудованием. 3) Недобросовестный собственник после межевания переставил забор, чтобы увеличить участок. 4) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 5) Несколько лет назад кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. Из-за этого бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров.

    Большинство покупателей для проверки границ просят собственника вызвать кадастрового инженера — инструкция. Услуга называется выносом точек в натуру. Не стоит приглашать того, который и делал межевание. Инженер приезжает на участок, вбивает в свое GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов), затем удостоверяется насколько эти координаты точны с фактическими границами (с забором). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Обычно на процедуре присутствуют покупатели. Если не будут присутствовать, стоит запросить у инженера акт выноса границ в натуру.

    Образец акта выноса точек в натуру

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Образец акта выноса точек в натуру

    Теперь о добросовестности проведения межевания. Покупатели могут попросить предоставить межевой план участка, чтобы удостовериться в двух вещах. Во-первых, согласованы ли границы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте. Поэтому иногда собственники по совету кадастровых инженеров идут на хитрость — оповещают о дате межевания через местную газету. Так и подпись соседа не нужна, если он не придет. Это разрешено, но некоторые этим злоупотребляют — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. В данной ситуации сосед через суд может оспорить межевание и границы с большей вероятностью, чем если бы была его подпись. Ведь фактического согласования с ним не было.

    Акт согласования границ

    Акт согласования границ участка

    Извещение соседа

    Извещение соседа о согласовании границ

    Во-вторых, в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования. Данный план должен был предоставить собственник. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.

    Образцы планов ↔

    (горизонтальная прокрутка)

    План участка на кадастровом плане территории План участка в приложении к свидетельству о собственности на участок План участка в приложении к свидетельству План участка в государственном акте на участок План участка в договоре

    Если межевого плана руках нет, копию можно заказать в МФЦ. Госпошлина — 1740 рублей.

    Если у участка не оформлены границы, по закону его все равно можно продать — подробнее. Но будет труднее найти покупателя. Такие участки обычно покупают родственники, друзья или хорошие знакомые. Или за меньшую рыночную цену. Поэтому лучше установить границы через межевание (инструкция). Я выше расписал с каким трудностями можно столкнуться.

  • Документ, подтверждающий право собственности на участок;

    К таким документам относится свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их как раз заменили выписками ЕГРН. Прежние свидетельства не потеряли своей юридической силы.

    Даже если есть только свидетельство, советую заказать и выписку — инструкция. Одни покупатели просят продавцов предоставить выписку, другие сами ее заказывают. ФИО владельцев показаны в выписке, только если заказывать ее на свою недвижимость. В ней также есть координаты поворотных точек (если границы оформлены). Зачем эти координаты могут понадобиться покупателям я рассказала выше.

    Образец бумажной выписки ЕГРН

    (нажмите на картинку для ее увеличения)

    Бумажная выписка на участок

    В некоторых статьях в интернете пишут, что свидетельство или выписку нужно обязательно подать в МФЦ. Это неправда. Они не указаны в списке обязательных в ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. К тому же регистратор все равно лично запросит сведения из ЕГРН на участок для правовой экспертизы сделки — ст. 29 того же закона.

    Исключение: если у продавцов право собственности в ЕГРН не зарегистрировано, они должны представить имеющееся на руках свидетельство или другой договор основания (о нем ниже). Тогда сначала зарегистрируют право на продавца, а затем переход права на покупателя.

  • Документ основания;

    Это документ, на основании которого возникло право собственности. Например, если участок был куплен, договором основания является договор купли-продажи. Если был получен в наследство — свидетельство о наследстве.

    Если документа на руках нет, собственник может получить копию в МФЦ. Госпошлина — 340 рублей.

  • Справка об отсутствии задолженности перед товариществом;

    Это если участок находится в товариществе. По закону долги продавца не переходят на покупателя после сделки. Покупатель должен платить с даты регистрации права собственности по договору, а долги прошлых хозяев его не касаются — п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но проблема в том, что некоторые председатели, зная о законе, все равно потребуют нового собственника оплатить долги предыдущего. Покупателям такая нервотрепка ни к чему, поэтому стоит получить справку об отсутствии задолженности перед товариществом. На крайний случай можно договориться с потенциальным покупателем и снизить цену на сумму долга.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    В них указывают, состоит ли гражданин у них на учете. Покупатели требуют такие справки, если у них есть подозрения, что продавец не совсем адекватно себя ведет или видно, что он пьющий. Если покупатели с ипотекой, их банк может потребовать справку из психоневрологического диспансера от пожилых продавцов. Например, банк ВТБ требует от продавцов старше 65 лет.

    Перед получением справки следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога. Справки везде платные, цены уточняйте на месте.

    Справка из диспансера Освидетельствование от психиатра

Эти документы не нужны

Я встречала много статей в интернете, в которой неактуальные и ненужные документы указали как обязательные. Вот самые популярные из них:

  • Кадастровый паспорт;

    Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, следовательно они не нужны для продажи — подробнее. Вся информация с этих документов теперь содержится в выписке из ЕГРН.

  • Акт обследования об отсутствии строений от кадастрового инженера;

    Не понимаю, почему некоторые авторы его указывают. Данный акт ни один покупатель не требует. И в Главе 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ про него не написано.

  • Заявление о переходе прав собственности.

    Данное заявление не нужно составлять самому. Его заполняет сотрудник МФЦ, когда продавцы и покупатели подают договор купли-продажи на регистрацию. Участники сделки только подписывают это заявление.

Понравилась статья? Вы знаете, что надо сделать ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

27 комментариев

  1. Екатерина:

    Добрый день! Подскажите если продается одновременно два участка один в собственности мужа. второй жены. На сделке присутствуют оба супруга. Нужны ли нотариальные согласия супругов на сделки?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Не имеет значение сколько участков продаётся. Если участок был куплен или получен в бессрочное пользование, в наследуемое владение или в собственность В БРАКЕ, то потребуется согласие супруга. Это всё указано в статье.

      Ответить
  2. Елена М:

    Добрый день! Насчёт справки об отсутствии задолженности. Она в МФЦ предоставляется?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Не всегда, уточните в местном МФЦ.

      Ответить
  3. Юлиана:

    Здравствуйте! Хочу купить участок в СНТ, у продавца на руках свидетельство 1993 г. Какие нам нужны еще документы для МФЦ?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Юлиана. Список для продавцов подробно в статье, внимательно ее прочтите. Список для покупателей здесь — ссылка.

      Ответить
  4. ЛЮБОВЬ:

    Здравствуйте. Хочу купить участок, который находится в черте города по ген плану, но по статусу земли под садоводчиство- СНТ.. Могу ли я их перевести в стасус ИЖС и что для этого нужно. Второй вопрос..там стоит дачный дом и он зарегистрирован как жилое строение (дом под снос и регистрацию в нем не получить). Могу ли я землю перевести в ИЖС и в дальнейшем поставить на месте этого дома новый дом. Какой порядок действий?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Любовь. Я советую сделать так — 1) Сначала узнайте, можно ли перевести участок в ИЖС — наша инструкция. Если он в черте нас.пункта, то очень большая вероятность что можно. Буду исходить из этого. 2) До перевода участка снесите дом и закажите у кадастрового инженера акт обследования, подтверждающий прекращение его существования. Подайте этот акт в МФЦ и подпишите заявление о снятии дома с учета. 3) Жилой дом можно построить на садовом участке и НЕ требуется уведомления/разрешения властей (упрощенный порядок). В местных ПЗЗ посмотрите требования к жилому дому в вашей зоне — максимальное кол-во этажей, высоту, процент застройки и минимальный отступ от границы участка. После постройки закажите у кадастрового инженера технический план и декларацию и подайте их в МФЦ для регистрации дома. Наша инструкция — как оформить жилой дом на садовом участке. 3) Переводите участок в ИЖС. Ссылка на инструкцию в первом шаге.

      Если Вы сначала переведёте участок в ИЖС, то на постройку нового дома нужно уведомлять власти. В уведомлении указываете местоположение и параметры будущего дома. Они дадут уведомление о соответствии (строить можно) или несоответствии (строить нельзя). После постройки дома нужно оформить технически план и подать в муниципалитет заявление об окончании строительства. Они дадут добро, если дом будет в тех же параметрах, что и при уведомлении. Если построите дом на участке ИЖС без уведомления властей, то его придется оформлять через суд как самовольную постройку. Поэтому не переводите пока в ИЖС, чтобы было проще оформить построенный дом.

      Ответить
  5. Владимир:

    Здравствуйте. Продаем участок дешевле кадастровой стоимости. КС-70т.р. продажа за 40т.р. Владеем с 1996года. Будет ли какой налог при такой сделке?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Владимир. А какой документ основания у Вас на участок? Свидетельство о собственности?

      Ответить
  6. Виктория:

    Здравствуйте, хочу продать земельный участок на нем есть дом оформленный как не жилой. Могу ли я его продать? По документам есть выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство. Дата смерти наследодателя июль 2017г, а права собственности декабрь 2018. Буду ли я платить налог и какой?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Виктория. Да, можете продать. Срок собственности считается с даты смерти наследодателя — июль 2017 года. Налога не будет, потому что прошло больше 3 лет с этой даты.

      Ответить
  7. Владимир:

    Есть у всех членов моей семьи желание продать участок, но не все согласны с ценой (величиной) своей доли пропорционально долевому участию.

    Ответить
    • Екатерина Буховец:

      Здравствуйте, Владимир. Продажа недвижимости осуществляется с согласия всех ее долевых собственников — п. 1 ст. 246 ГК РФ. Поэтому приходите к общему соглашению по цене.

      Ответить
Показать остальные комментарии