Можно ли в 2024 году продать земельный участок по цене ниже его кадастровой стоимости
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Отвечаю на вопрос:
В сделках купли-продажи недвижимости продавцы и покупатели сами договариваются о цене. Кадастровая стоимость не связана с этими договорными отношениями. В п. 1 ст. 555 ГК РФ написано — «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным». П. 1 ст. 424 ГК РФ — «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Как видите, о кадастровой стоимости тут ни слова.
В этом случае кадастровая стоимость * 0,7 будет в качестве налоговой базы. Стандартная формула НДФЛ для налоговых резидентов получается такая:
НДФЛ = 13% * ((кадастровая стоимость * 0,7)
Например, кадастровая стоимость земельного участка равна 3 млн. руб., продан за 1 млн. руб., что меньше чем 70% от кадастровой стоимости. Сумма налога будет 13% * ((3 млн. * 0,7) — 1 млн.) = 143 тыс.руб. Налог делят собственники по размеру своих долей.
Для налоговых нерезидентов налоговая ставка не 13%, а 30%.
Про коэффициент 0,7 написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ, внимательно его прочитайте — «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества».
Про дату 1 января 2016 года написано в п. 2 и п. 3 ст. 4 Федеральный закона от 29.11.2014 N 382-ФЗ. Если земля приобретена в собственность до 1 января 2016 года, НДФЛ рассчитывается от суммы, которая указана в договоре купли-продажи. Здесь уже не применяется кадастровая стоимость при расчете НДФЛ.
НДФЛ можно уменьшить с помощью налогового вычет в 1 000 000 руб. — пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ. Формула в этом случае: 13% * ( налоговая база — 1 000 000 ).