Можно ли продать дом до принятия в наследство
Статья обновлена: 4 января 2023 г.
Наследникам можно продать дом только после того, как они получат от нотариуса свидетельства о праве на наследство. Здесь не играет роли унаследован ли дом по завещанию или по закону, унаследован вместе с земельным участком или нет. Продажа возможна только после принятия наследства.
Образец свидетельства о праве на наследство
(нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)
Право собственности на недвижимость переходит наследникам после смерти наследодателя, но наследники должны документально подтвердить свое право собственности. Для этого как раз и нужно, чтобы нотариус оформил свидетельство на наследство — п. 2 ст. 1162 ГК РФ. Со свидетельством на руках наследники становятся собственниками недвижимости и, следовательно, имеют право передать права собственности кому-либо — п. 2 ст. 209 и п. 2 ст. 218 ГК РФ. Без свидетельства сделку купли-продажи приостановят — п. 1 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ
Как только свидетельство получено, можно хоть в этот же день оформлять сделку купли-продажи. Правда не стоит забывать о налоге — подробности.
О налоге с продажи
Для справки — в РФ нет отдельного налога с продажи недвижимости, есть НДФЛ. Продавая недвижимости, получается доход. Вот с этого дохода и удерживается НДФЛ. Даже если наследник является предпринимателем или самозанятым, он все равно с продажи должен заплатить именно НДФЛ, ведь наследство он принимает как физическое лицо.
НДФЛ с продажи недвижимости удерживается, только если собственники владеют ею меньше 3 лет — п. 17.1 ст. 217 НК РФ. В ситуации с принятием наследства, эти 3 года считаются со дня смерти наследодателя, а не со дня получения свидетельства о наследстве или регистрации права собственности — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК РФ. Если владеть недвижимостью больше 3 лет, с ее продажи НДФЛ платить не нужно.
Размер НДФЛ прописан в п. 1.1 ст. 224 и пп. 7 п. 1 ст. 228 НК РФ. Есть также имущественный налоговый вычет в 1 млн. руб., который вычитается со стоимости. Формула получается следующая:
НДФЛ = 13% * (стоимость проданной недвижимости — 1 млн. в виде имущественного налогового вычета)
В размере стоимости есть свои нюансы. Если недвижимость продать за цену меньше 70% от ее кадастровой стоимости, НДФЛ будет считаться с 70% от кадастровой стоимости (коэффициент 0,7). Если продадут за цену выше 70% от кадастровой, НДФЛ будет считаться с цены продажи. Все это указано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ. Приведу примеры.
Пример №1. Кадастровая стоимость унаследованного дома — 1 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 400 тыс. руб. Наследники продают их за 3 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 2 млн. руб. за дом и 1 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (2 млн. — 1 млн.) = 130 тыс. руб. Цена за участок в 400 тыс. меньше его кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%, значит считаем с цены в договоре. Получается 13% * (400 тыс. — 1 млн.) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету НДФЛ за продажу участка не предусматривается. Всего наследники должны будут заплатить 130 тыс. руб.
Пример №2. Кадастровая стоимость дома — 2 млн. руб., кадастровая стоимость земли — 500 тыс. руб. Наследники продают их за 1.5 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 1.1 млн. руб. за дом и 400 тыс. руб. за землю. Цена за дом в 1.1 млн. по договору меньше его кадастровой стоимости (2 млн.) на 55%. Значит НФДЛ за проданный дом будет считаться от 70% от кадастровой стоимости. Размер НДФЛ будет 13% * ((2 млн. * 70%) — 1 млн.)) = 52 тыс. руб. Цена за землю в 400 тыс. меньше ее кадастровой стоимости (500 тыс.) на 80%. Значит НФДЛ за проданную землю будет считаться от цены в договоре. Размер НДФЛ составит 13% * (400 тыс. — 1 млн. руб.) = 0 руб. Все благодаря налоговому вычету. Всего наследники должны будут заплатить 52 тыс. руб.
Пример №3. Кадастровая стоимость дома — 2.5 млн. руб., кадастровая стоимость унаследованного земельного участка — 1.5 млн. руб. Наследники продают их за 7 млн. руб. В договоре купли-продажи указали следующие цены — 4.5 млн. руб. за дом и 2.5 млн. за участок. Цена за дом и участок по договору больше, чем их кадастровая стоимость, значит НФДЛ будет с цены по договору. Размер НДФЛ за дом будет 13% * (4.5 млн. — 1 млн.) = 455 тыс. руб. Размер НДФЛ за участок будет 13% * (2.5 млн. — 1.5 млн.) = 130 тыс. руб. Всего наследники должны будут заплатить 455 тыс. + 130 тыс. = 585 тыс. руб.
Налоговую декларацию нужно подавать до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, а до 15 июля заплатить налог. Иначе будут штрафы и пени. Допустим, недвижимость продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в январе 2023 года. Значит продавцы должны подать декларацию до 30 апреля 2023 года, а заплатить НДФЛ до 15 июля 2023 года.
Даже если наследники после продажи купят себе другую недвижимость, это их не освобождает от оплаты НДФЛ. Его можно уменьшить, только если недвижимость получена не по наследству, а куплена по договору купли-продажи.