Бесплатная консультация с юристом

Налоговый вычет при покупке квартиры можно получить только один раз, но…

Статья обновлена: 28 июня 2019 г.
Афанасьева Марина - налоговый консультант с 4 летним стажем работы
Автор статьиАфанасьева МаринаНалоговый консультант с 5-летним стажем работы.

Здравствуйте. Каждый человек может получить налоговый вычет только с одной купленной недвижимости, т.е. один раз. Но в некоторых случаях вычет можно “добрать” до максимальных 260 тыс.руб. с другой купленной недвижимости. Это зависит от даты покупки — до января 2014 года или после января 2014 года. Обязательно прочтите мои примеры, чтобы лучше все понять.

Если квартира куплена в ипотеку, то вместе с налоговым вычетом, можно рассчитывать и на вычет по ипотечным процентам. Этот «ипотечный вычет» можно получить только один раз и “добрать” до максимальной суммы уже нельзя.

Статья 220 НК РФ. Имущественные налоговые вычеты — советую внимательно изучить.

Датой покупки квартиры считается дата регистрации права собственности. Если квартира куплена на вторичном рынке, то дату можно узнать в выписке из ЕГРН или свидетельстве о регистрации. Выписку из ЕГРН на нужную квартиру можно заказать в Ктотам.про за 250 р. Срок получения выписки в среднем 2 часа, открыть ее можно как на компьютере, так и на телефоне. Взгляните на образец, в пункте №2 во 2-м разделе показана дата регистрации права. Если же квартира куплена в новостройке, то считается дата подписания акта приема-передачи — пп. 6 и 7 п. 3 ст. 220 НК РФ.

  • Если квартира куплена после января 2014 года

    Максимальная сумма вычета составляют 260 тыс.руб., но данная сумма не делится между собственниками по их долям, а закреплена на каждого собственника — пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. То есть каждому собственнику положены максимальные 260 тыс.руб.

    Если гражданин уже получил налоговый вычет за квартиру, купленную с 2014 года, но у него вышло меньше максимальных 260 тыс.руб., то ему можно “добрать” до этой суммы, но с покупки другой недвижимости — абз. 2 пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ. Внимательно прочтите примеры.

    Если гражданин получил только налоговый вычет за одну квартиру, то он может получить вычет по ипотечным процентам, но только за другую недвижимость, купленную в ипотеку после января 2014 года.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: Андрей купил квартиру в 2014 году за 1,5 млн руб. полностью за наличные. Вычет налога он получил в размере 13% * 1,5 млн = 195 тыс.руб. В 2017 году он ее продал и купил новую за 3 млн руб. с помощью ипотеки. Хоть 13% * 3 млн будет 390 тыс., он получит только остаток за налоговый вычет в размере 65 тыс, т.е. максимальные 260 тыс. минус прошлый вычет в 195 тыс. Дополнительно за новую купленную квартиру он может получить вычет по ипотечным процентам.

    Пример №2. Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в 2014 году за 3 млн руб. полностью за наличные. Оформили в совместную собственность. Налоговый вычет они получили каждый по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс.руб. В 2017 году они ее продали и купили себе новую квартиру за 5 млн руб., но теперь в ипотеку. Также оформили ее в совместную собственность. Хоть и у каждого и будет по 13% * (5 млн / 2) = 325 тыс., за налоговый вычет они получат только по остатку, т.е. по 260 тыс. — 195 тыс. = 65 тыс.руб. Также они могут получить за новую квартиру «ипотечный» вычет.

    Пример №3. Алексей купил квартиру в 2015 году за 3 млн руб. Хоть у него и получится, что 13% * 3 млн = 390 тыс., он получил только максимальные 260 тыс.руб. В дальнейшем при покупке новой квартиры, он не сможет дополучить налоговый вычет, т.к. уже получил максимальную сумму. Но он может получить «ипотечный» вычет, если новую квартиру купит в ипотеку.

    Пример №4. Светлана купила квартиру в 2015 году за 1,8 млн руб. за свои наличные деньги. Вычет она получила в 13% * 1,8 млн = 234 тыс. В 2017 году она купила еще комнату за 500 тыс.руб., также на наличные. Хоть 13% * 500 тыс. = 65 тыс, “добрать” за комнату она сможет только остаток в 260 тыс. – 234 тыс. = 26 тыс.руб.

    Пример №5. Дмитрий и Марина купили квартиру в 2016 год за 3 млн руб. Доли у них у каждого по ½. Вычет они получили по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс. При покупке новой недвижимости каждый из них может дополучить вычет максимум по 260 тыс. – 195 тыс. = 65 тыс. Ведь максимальная сумма в 260 тыс. относится к каждому гражданину-собственнику. Также они смогут получить вычет по ипотечным процентам за недвижимость, купленную в ипотеку.

    Пример №6. Дмитрий и Оксана купили квартиру в 2015 году за 4 млн руб. за наличные. У Дмитрия доля в 1/3, у Оксаны в 2/3.

    У Дмитрия вычет налога будет 13% * (4 млн / 3) = 173,3 тыс. При покупке другой недвижимости, он сможет добрать только до 260 тыс. – 173,3 = 86,7 тыс.руб. А если купит квартиру в ипотеку, то дополнительно вычет по ипотечным процентам.

    У Ольги хоть и будет 13% * ((4 млн * 2) / 3) = 346,6 тыс, получит она только максимальные 260 тыс.руб. И при покупки другой недвижимости налоговый вычет получить уже не сможет. Но если купит квартиру в ипотеку, то сможет получить вычет по процентам.

  • По этой ссылке читайте сколько можно вернуть денег в виде вычета НДФЛ и как он выплачивается. Как оформить вычет — инструкция.
  • Если квартира куплена до января 2014 года

    Если гражданин получил (или получит) вычет налога за квартиру, которая куплена им до января 2014 года, то за другую купленную недвижимость вычет он получить уже не сможет, даже если ему вернули меньше максимальных 260 тыс.руб. — абз. 27 пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старая редакция).

    Эти максимальные 260 тыс.руб. рассчитаны на всю квартиру, т.е. эту сумму собственники делят между собой в зависимости от размера своих долей — абз. 15 пп. 2 п. 1 ст.220 НК РФ в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (старая редакция). Внимательно прочтите примеры.

    Если гражданин получил только налоговый вычет за квартиру, купленную им до января 2014 года, то он может получить вычет по ипотечным процентам, но только за другую недвижимость, купленную в ипотеку после января 2014 года. Потому что с января 2014 года по изменениям в налоговом законодательстве вычет налога и «ипотечный» вычет разделены и являются самостоятельными. До 2014 года они были прикреплены только к одной недвижимости.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

    Пример №1: В 2013 году супруги Андрей и Ольга купили квартиру за 1,5 млн руб. за наличные. Оформили в совместную собственность на двоих. Вычет налога они получили каждый по 13% * (1,5 млн / 2) = 97,5 тыс.руб. В 2017 году они эту квартиру продали и купили себе новую за 4 млн руб., но в ипотеку. Налоговый вычет за новую квартиру они не смогут получить, т.к. уже получили его за квартиру, купленную до января 2014 года. НО они имеют право получить за новую квартиру «ипотечный» вычет. Ведь новая квартира куплена в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №2. В 2011 году Андрей купил квартиру за 2,5 млн руб. полностью за свои наличные средства. Хоть 13% * 2,5 млн будет 325 тыс.руб., он получил только 260 тыс., потому что это максимальная выдаваемая сумма. В 2016 году он данную квартиру продал и купил себе новую квартиру 4 млн руб., но с помощью ипотеки. Налоговый вычет при покупке новой квартиры он не получит. Во-первых, он получил вычет за квартиру, которая куплена до января 2014 года. Во-вторых, он уже получил максимальную сумму. НО он может получить вычет по ипотечным процентам, т.к. купил новую квартиру в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №3. В 2013 году Светлана и Алексей купили квартиру за 3 млн руб. за наличные. У каждого доля по ½. Хоть и каждому должно быть по 13% * (3 млн / 2) = 195 тыс.руб., получили они каждый только по 130 тыс.руб. Ведь максимальная сумма вычета в 260 тыс. выдается на всю квартиру, и эту сумму они поделили по своим долям. В 2015 году они эту квартиру продали и купили себе новую за 5 млн руб., но в ипотеку. Налоговый вычет они не смогут получить, но имеют право получить за новую квартиру «ипотечный» вычет. Ведь новая квартира куплена в ипотеку и после января 2014 года.

    Пример №4. В 2012 году Алексей купил квартиру за 800 тыс.руб. полностью за наличные. Вычет у него получается в размере 13% * 1 млн = 104 тыс., который он и получил. В 2016 году он ее продал и купил новую квартиру за 2 млн руб. также за наличные. Вычет налога за новую квартиру он получить уже не сможет. Точнее не сможет “добрать” дополнительных 156 тыс. до максимальных 260 тыс.

    Пример №5. В 2013 году Дмитрий купил квартиру за 1 млн руб. Только в 2016 году узнал, что имеет право получить налоговый вычет. Напоминаю, что налоговый вычет не имеет “срока давности”. Вычет он получит по старым правилам, ведь квартира куплена до 2014 года.

Если у Вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

22 комментария

  1. Анна:

    Здравствуйте. Могу ли я получить налоговый вычет с квартиры купленной в 2016 году?Квартира в куплена в браке. Но я не собственник. Собственники муж и дети. Я еще не получала вычет никогда. Муж получал на другую квартиру 130000 в 2012 году.

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Анна. За сколько куплена квартира, какие доли у собственников? Дети несовершеннолетние? Брачного договора нет?

      Ответить
  2. Елена:

    Купили квартиру в 2013 году,а налоговый вычет получили в 2014, теперь квартиру продали,купили другую в 2018,положен ли нам налоговый вычет хотя бы по %

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Да, Вы можете получить вычет только за уплату процентам по ипотеке.

      Ответить
  3. Аня:

    Здравствуйте. Я в 2011 купила квартиру за 1млн.руб. и получила вычет 130000 руб. В 2016 году продала ее и купила другую квартиру. Могу ли я дополучить налоговый вычет до 260000 руб.?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Анна. Нет, уже не сможете, т.к. первую квартиру купили до 2014 года, т.е. до появления изменений в налоговом законодательстве. Но Вы можете получить вычет по ипотечным процентам, если купили вторую квартиру в ипотеку. Или купите следующую в ипотеку.

      Ответить
  4. Екатерина:

    Добрый день, у меня куплена квартира в 2014 году за 1,2млнруб с использованием ипотечных средств, ипотека погашена в 2016г. Согласно брачного договора эта квартира в раздельной собственности- только моя. В 2019 году квартира продана.
    В ближайшее время планирую покупку другой, более подходящей квартиры.
    никакие имущественные вычеты не получала.
    в связи с этим вопрос: имеет ли смысл не получать вычет с покупки этой квартиры с1,2 млнруб, а получить вычет с другой квартиры, которая будет дороже?
    По ипотечным процентам(выплачена сумма 219тр): из статьи я поняла, что проценты я могу вернуть только с одной ипотеки? и тоже только 13% (28,47тр)? ранее слышала что полностью до предела 390 тр.
    Спасибо.

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Екатерина. Напоминаю, что вычеты можно получить даже после продажи квартиры и максимального срока нет. Теперь разберу каждый вычет по отдельности:

      Вычет за покупку: т.к. данная квартира куплена после 2014 года, то Вы сможете добрать до максимальных 260 тыс.руб. при покупке новой квартиры. Т.е. сейчас можете получить вычет с данной квартиры в 13% * 1,2 млн = 165 тыс.руб. А потом добрать с покупки новой до 260 тыс.руб., т.е. со второй максимум 260 — 165 = 104 тыс.руб.

      Вычет по ипотечным процентам: Данный вычет НЕЛЬЗЯ добрать до максимальных 390 тыс.руб. при покупке новой квартиры в ипотеку. Получить его можно только один раз. Поэтому если Вы захотите получить ипотечный вычет с первой квартиры в сумме 28,47 тыс.руб., то больше получить не сможете вообще. Поэтому советую получить ипотечный вычет при покупки новой квартиры, если конечно Вы купите ее тоже в ипотеку.

      Я все это подробно разбирала в статье, прочтите ее внимательней.

      Ответить
      • Екатерина:

        Спасибо за ответ. Чем больше читаю, тем больше вопросов. Можно ещё консультацию- дог участия в долевом строительстве от 30.12.13, акт приема-передачи квартиры от 27.09.14. Я правильно понимаю, что квартира куплена в 2014? Зависит ли от оплаты?
        И ещё- если я не буду сейчас подавать на возмещение налога с выплаченных %%по ипотеке, смогу ли потом позже все же получить возврат с этой суммы? Я не знаю точно что именно мне будет выгодно-может при покупке другой квартиры мне и не понадобится ипотека.
        Может ли быть перерыв в декларациях- если налог в козмещению есть , а дохода не было? Например за 2016-2018 сейчас сдать, а продолжить в 2020?
        Спасибо.

        Ответить
        • Афанасьева Марина:

          1. Да, правильно считаете. При новостройках датой возникновения права на вычет считается дата подписания акта приема-передачи. 2. Да, получить вычет по процентам можете в любой момент — с данной квартиры или с новой, также купленной в ипотеку. 3. Перерыв может быть. Вычет — это возврат удержанного 13% НДФЛ с зарплаты/доходов. Если НДФЛ в какое-то время с Вас не удерживали, то и возвращать нечего. Когда снова начнут удерживать НДФЛ, тогда и можно вернуть в виде вычета.

          Ответить
  5. Марина:

    Здравствуйте, если я получила возврат налога на 1/2 квартиры в 2007 году, а на другую часть получил мой супруг, могу ли я получить возврат налога на квартиру купленную в 2018 году?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Марина. Нет, вычет больше не можете получить, т.к. первая квартира куплена до 2014 года. Это все указано в статье, внимательно ее прочтите.

      Ответить
  6. Екатерина:

    Марина, здравствуйте. Помогите разобраться, мы в феврале 2018г купили с супругом в совместную собственность квартиру в ипотеку (стоимость 2450000, их них 2080000 — ипотечные денежные средства). Хотим подать на налоговый вычет.
    1. вернут всю сумму уплаченных % из ЗП за весь 2018 год? или с февраля?(покупка ведь была в феврале)

    Оба работаем официально, вычет хотим получить оба, но в разных долях, так как в апреле 2019г я ухожу в декрет.

    2. правильно ли понимаю, что сумма, которую сможем вернуть (2450000-13% = 318 500)?
    соответственно хотим разделить эту сумму — 318500 на: супругу — 30% (а это 95 550 руб) и на супруга 70% — ( 222 950р)
    таким образом в запасе и обоих остается запас от получения положенного вычета по закону.
    3. сможем ли мы при покупке другой квартиры подать еще раз документы Дополучив сумму до 260 000р каждый?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Екатерина. 1. Вернут весь НДФЛ за 2018 год. 2. Сумму правильно посчитали и разделить так сможете. 3. Да, дополучить до максимальных 260 тыс.руб. тоже сможете.

      Ответить
      • Екатерина:

        Спасибо Вам большое за ответ.
        И еще будьте добры, подскажите, я же могу подать документы за 2019 г уже в будущем году 2020, получив вычет за месяца (янв, февр, март), отработанные до ухода в декрет?

        Ответить
  7. Станислав:

    Доброго дня.
    В 2008 г мной была приобретена квартира за 4 млн. в общую совместную собственность с супругой (50/50). Налоговый вычет получил я один так как супруга не работала и она отказалась от вычета в мою пользу (получил 260 и + 13% от ипотечных процентов). В дальнейшем квартиру продал и с супругой развелся.
    В 2018 году я приобрел квартиру в ипотеку 4.6 млн. квартира оформлена на меня, но на момент покупки квартиры состоял в новом браке (совместная собственность). Настоящая супруга не работает и ранее вычет не получала. Может ли она отказаться от своего вычета в мою пользу? Если правильно понял — это будет 260 тыс? И как делить проценты по ипотеке?

    Ответить
    • Афанасьева Марина:

      Здравствуйте, Станислав. Вы не имеет право уже получить вычет, ни тот ни другой, ни за себя ни за супругу. Вы свое право уже исчерпали. Это подробно описано в статье.

      Ответить
      • Станислав:

        Может я не правильно выразился. На сегодняшний момент приобретена (после января 2014) квартира 4.6 млн в совместную собственность с супругой. Я права на налоговый вычет уже не имею, так как его получил ранее с другой квартиры, приобретенной в 2008 за себя и за бывшую супругу (260 тыщ).
        Но моя нынешняя супруга, с которой приобретена новая квартира, налоговый вычет ранее не оформляла и в мою пользу или чью-то еще не отказывалась, т.е. она имеет право на налоговый вычет с совместной квартиры в размере 260 тыщ. Может ли она отказаться от своего налогового вычета в полном размере в мою пользу так как она не работает и ндфл не платит?

        Ответить
        • Афанасьева Марина:

          Я Вас правильно поняла. Нельзя отказаться от права получения вычета и тем более передать это право кому-либо. В законе нет такого понятия. Супруги могут по заявлению только РАСПРЕДЕЛИТЬ расходы на покупку квартиры, тем самым один супруг может получить часть вычета за супруга.

          Ответить
          • Валерия:

            Марина добрый вечер! В сентябре 2018 года мы купили квартиру в ипотеку. но акт приемки-передачи еще не подписали. дом будет сдан в 4 квартале 2019. если я правильно поняла то за 2018 я не имею пока право получить проценты, а только после подписания акта, или все же можно?
            спасибо!

            Ответить
            • Афанасьева Марина:

              Здравствуйте, Валерия. Только через год после подписания акта. Если подпишите в 2019 году, то в 2020 можете подать документы.

              Ответить