Разбираемся в каких случаях в 2024 году для покупки квартиры нужно согласие супруга

Когда требуется согласие

Это написано в п. 3 ст. 35 СК — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Кажется, что согласие требуется всегда, но это не так.

• Договор купли-продажи оформляется у нотариуса;

  В данной ситуации нужно принести нотариальное согласие супруга — инструкция ниже. Это и есть «сделка, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма…», описанная в п. 3 ст. 35 СК.

  Договор купли-продажи обязателен в нотариальной форме, когда недвижимость покупают у несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Также нотариус будет настаивать на оформлении согласия, если стороны обратятся к нему по собственному желанию.

  Нести согласие в МФЦ/Рег.палату не нужно. Оно не является в списке обязательных при регистрации сделки.

  Исключение: согласие не нужно, если супруги оформили брачный договор, по которому покупаемая квартиру будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст. 42 СК. Второй супруг к ней не будет иметь никакого отношения.

• Квартира покупается в ипотеку.

  Например, супруги хотят сделать так — по договору ипотеки оба будут заемщиками, но квартиру будет покупать один из них. То есть второй супруг не хочет фигурировать покупателем и собственником квартиры в ЕГРН. В данной ситуации в банке потребуют нотариальное согласие от второго супруга — не на покупку, а на передачу покупаемой квартиры в залог (п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Определение Верховного суда от 17.03.2020 № 19-КГ20-3). Потому что договор ипотеки (залога) нужно обязательно зарегистрировать, т.е. попадает под определение в п. 3 ст. 35 СК — «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации». Квартира будет совместно нажитой — ст. 34 СК.

  Другой пример — у второго супруга плохая кредитная история, он работает неофициально или не работает. Поэтому покупка и ипотека будет оформлена только на первого супруга (он будет единственным заемщиком и покупателем). В этих случаях банки требуют оформить супругам брачный договор, по которому покупаемая квартира будет принадлежать только супругу-покупателю — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Отдельного согласия второго супруга не нужно. К тому же будет так: 1) По закону только супруг-покупатель обязан платить ипотеку. 2) В случае развода квартира не делится. 3) В случае неуплаты банк заберет всю квартиру.

Когда согласие не потребуется

Здесь идем от обратного — согласие необязательно, если договор купли-продажи будет в простой письменной форме. Достаточно простой формы договора, когда все продавцы квартиры взрослые и дееспособные — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Для обоснования снова разберу п. 3 ст. 35 СК. Сначала фразу «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации…» Конечно, деньги — это тоже имущество (п. 2 ст. 130 ГК). В семье они общие — ст. 34 СК. Когда супруг покупает квартиру, он распоряжается на это общими деньгами (имуществом). Но распоряжение деньгами не требует государственной регистрации. Поэтому не нужно на это согласие супруга.

Теперь «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации…» Договора купли-продажи недвижимости не подлежат государственной регистрации — п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ. С 1 октября 2013 года подлежат регистрации только переход права собственности от продавцов к покупателя по этим договорам — п. 1 ст. 551 ГК. Раз договора не регистрируют, то и согласие не требуется.

К тому же есть п. 2 ст. 35 СК — «При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.» То есть сразу предполагается, что супруг получил согласие от второго и они знают о сделках друг друга.

Похожего мнения придерживается Верховный суд — Решение от 08.10.2015 N АКПИ15-1048. Арендатор земельного участка хотел выкупить его у муниципалитета, но от него потребовали нотариальное согласия жены. Согласие не нужно, потому что в данной ситуации договор купли-продажи: 1) не являлся сделкой по распоряжению общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 454 ГК); 2) не имел обязательной формы (ст. 550 ГК и п. 2 ст. 434 ГК); 3) не подлежал обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Конечно, это косвенная ситуация, но она показывает суть: простая форма договора = согласие нет требуется.

Почему на практике согласие все равно попросят

Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.

Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»

Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.

Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.

Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.

Как и где оформить

Согласие обязательно нотариальное — п. 3 ст. 35 СК. Его может оформить любой нотариус в РФ — ст. 40 Основ о нотариате.

От супруга потребуется паспорт и свидетельство о браке. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются. Текст и условия согласия в законе не описаны. По желанию можно вписать адрес покупаемой квартиры, цену, срок действия (иначе согласие будет бессрочно) и остальные условия сделки.

Цена за составление будет от 1 500 до 2 500 рублей + за 500 рублей удостоверение (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК). Чаще всего документ выдают в день обращения, зависит от загруженности нотариуса.

Образец

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Примеры из практики

Первый: Семейная пара подобрала себе квартиру на вторичном рынке. Покупателем выступала жена. Среди продавцов несовершеннолетних не было, поэтому договор купли-продажи можно было составить в простой форме. Продавцы по совету своего риэлтора попросили предоставить согласие мужа на покупку, иначе отказывались выходить на сделку. Их смутил п. 2 ст. 35 СК, о котором я писала выше. Я не смогла их переубедить, что согласие необязательно и боятся нечего. Покупателям очень понравился вариант, поэтому супруг потратил пару часов и 2 500 рублей на оформление документа у нотариуса. Так им было проще.

Второй: Тоже самое, что и в первом примере, только квартира покупалась в ипотеку. Застройщик отказывался подписывать ДДУ без нотариального согласия супруга. Покупателю снова пришлось идти на уступки.