Обзор задатка перед покупкой квартиры — размер, как правильно передавать, нужные документы
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. В основном, я помогаю своим клиентам в покупке квартир. Это мое главное направление в работе. После того как клиенты найдут себе вариант, я провожу задаток между ними и продавцами. Опишу полный порядок действий — какие документы нужны и как его провести.
Перед тем как дать задаток, настоятельно советую прочитать статью — как проверить квартиру перед покупкой.
Важная теория
Задаток – это деньги, которые покупатели передают продавцам квартиры до сделки. Он служит гарантом и доказательством, что до определенного срока собственники продадут квартиру покупателям за определенную сумму, а покупатели купят именно их квартиру. То есть заключат в дальнейшем договор купли-продажи — п. 1 ст. 380 ГК РФ.
После проведения задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, они обязаны вернуть задаток в двойном размере. И наоборот – если же покупатели по своей вине не купят квартиру, задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.
Какой размер задатка
Размер определяют сами покупатели и продавцы, законом это не регулируется. Хоть 100 рублей, хоть миллион. На практике обычно 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно потом идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ.
Переходим к практике – как правильно проводится задаток
Этап №1 – переговоры
Чтобы продуктивнее обсудить задаток и будущую сделку на переговорах должны присутствовать все покупатели и продавцы, их риэлторы/юристы, если они есть. За несовершеннолетних переговоры ведут их родители (опекуны/попечители).
Если я провожу задаток, обычно обсуждаю такие моменты:
- Размер задатка. Как и писала выше, о сумме должны договориться сами покупатели и продавцы. Обычно в районе 50 — 100 тыс.руб.
- В каком виде будет передан задаток – наличным или безналичным способом.
- Ответственность сторон после передачи задатка.
Обычно договариваемся так: если продавцы откажутся продать квартиру, задаток возвращают покупателям в двойном размере + срок возврата. Если покупатели, задаток остается у продавцов.
Очень важно: Заранее обговорите причины и форс-мажоры, по которым наступает или не наступает ответственность. Например, если продавец не сможет выйти на сделку из-за внезапной болезни, он может вернуть сумму задатка, но не в двойном размере. Или когда покупатели с ипотекой — будет ли у них ответственность, если им банк откажет в ипотеке. Остается ли задаток у продавца в этом случае или нет.
- Дополнительные моменты.
Кроме самого задатка, можно обсудить различные моменты. Например, это может быть список документов, которые продавцы обязаны предоставить покупателям. Или условие, что продавцы должны выписаться из квартиры до сделки купли-продажи. И так далее.
Важно все заранее обсудить, потому что все моменты нужно перечислить в документах ниже.
Этап №2 – после переговоров составляем и подписываем документы
Чтобы деньги считались именно задатком, обязательно подписывайте 2 документа — предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Эти два документа дополняют друг друга.
Если подписать только один из этих документов, на суде в большинстве случаев задаток могут признать авансом. Если конечно стороны будут судиться. Главное отличие аванса от задатка — при авансе нет никакой ответственности. Даже если кто-то из сторон просто не захочет выйти на сделку, продавец не имеет право оставлять аванс себе. Он должен вернуть его покупателю, и не в двойном размере.
В доказательство своих слов ниже я перечислила свежие судебные решения в спорах о задатке. Обязательно их прочтите.
Пример №1. Признали авансом. Был только предварительный договор.
Ситуация: Покупатель с продавцом подписали только предварительный договор купли-продажи, где указали передачу задатка в 100 тысяч рублей. Еще указали срок заключения договора купли-продажи (основного). Затем этот срок увеличивали, т.е. дополнительно подписали соглашение о продлении. Но все равно не успели выйти на сделку. Покупатель считает, что была вина продавца — продавец уклонялся от оформления сделки, потому что нашел другого покупателя по более высокой цене. И потребовал задаток в двойном размере – 200 тысяч рублей. Но продавец считает по-другому – у покупателя не было всей суммы на покупку квартиры. В итоге покупатель подал в суд, чтобы вернуть себе двойной задаток.
Районный суд (решение № 2-1400/2018): Из предварительного договора возникает обязательство только по заключению основного договора купли-продажи — п. 1 ст. 429 ГК РФ. О взыскании двойного задатка через предварительный договор ничего не указано в законе. Поэтому был передан аванс, а не задаток. Суду все равно по чей вине не оформили сделку. Аванс всегда возвращается покупателю.
Суд решил взыскать с продавца только 100 тысяч рублей, а не 200.
Пример №2. Это аванс, даже если подписали соглашение о задатке.
Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в размере в 50 тысяч рублей. Для этого они подписали только соглашение о задатке. В нем указали, что они должны подписать договор купли-продажи до 30 января. Но на сделку они так и не вышли. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому потребовал от него задаток в двойном размере – 100 тысяч рублей. Но продавец ему ничего не вернул. Покупатель обратился в суд, чтобы взыскать с него двойной задаток, госпошлину и за юридические услуги.
Районный суд (Решение № 2-214/2018): То, что стороны подписали соглашение о задатке, еще ни о чем не говорит. Это соглашение должно быть заключено только вместе с договором купли-продажи (основным) – п. 1. ст. 380 ГК РФ. Только при договоре купли продажи задаток выполняет обеспечительную функцию. Раз договора не было, то это аванс.
Суд решил взыскать с продавца только 50 тыс.руб., госпошлину и за юридические услуги.
Пример №3. Передавался аванс. Хотя в предварительном договоре указали задаток.
Ситуация: Покупатель передал задаток в 60 тысяч рублей. Стороны подписали только предварительный договор, где указали срок подписания основного договора купли-продажи – до 10 апреля. 30 марта покупатель пришел к нотариусу, но продавец предложил подписать несколько договоров купли-продажи и договор неотделимых улучшений. Продавец этим хотел уйти от налога при продаже. Покупатель отказался этого делать, потому что раньше такие условия не обсуждали, и они не были прописаны в предварительном договоре. Сделка не состоялась. Покупатель считает, что по вине продавца, поэтому он должен вернуть ему двойной размер задатка – 120 тысяч рублей. Но тот отказался, и покупатель пошел в суд.
Районный суд (Решение № 2-62/18): По смыслу п. 1 ст. 380 ГК РФ соглашение о задатке обеспечивает обязательство, которое возникает только по заключенному договору купли-продажи (основному). Если договор не был заключен, то и обязательства нет. Раз нет обязательства, тогда деньги передавались авансом. А его нужно вернуть в любом случае. Без разницы по чей вине не оформили сделку.
С продавца взыскали только 60 тысяч рублей. Хотя требовали 120.
Пример №1. Здесь дело дошло до Верховного суда — одного из высших судов в России. Он признал, что передавался именно задаток. Был предварительный договор и соглашение задатке.
Ситуация: Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. При передаче они подписали предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. Еще продавец написал расписку в получении денег. В предварительном договоре указали срок, до какого нужно подписать договор купли-продажи (основной). Но покупатель не смог в срок найти деньги на покупку квартиры. И потребовал продавца вернуть эти 100 тысяч рублей. Он считал, что передавал аванс. Продавец отказался, поэтому на него подали в суд.
Покупатель в иске указал, что задаток обеспечивает обязательство только по договору купли-продажи, но стороны такой договор не подписывали. Значит это был аванс.
Районный суд (решение №2-882/15): Покупатель не имеет право требовать деньги назад. Стороны подписали соглашение о задатке, прописали в нем необходимые требования. К тому же подписали предварительный договор купли-продажи, в котором тоже указали сумму именно задатком. Покупателю отказали в иске, и он подал апелляцию.
Областной суд (Определение № 4Г-10267/2015): Задаток считается таковым, только когда подписан договор купли-продажи (основной) – ст. 380 и 429 ГК РФ. А раз он не был подписан, задаток считается авансом. В итоге отменили решение районного суда, и вынесли определение: Продавец должен вернуть покупателю 100 тысяч рублей. Продавец с этим не согласился и подал кассацию в Верховный суд.
Верховный суд (Определение № 18-КГ16-29): Областной суд не прав. В п. 4 ст. 380 ГК РФ указано, что задаток может быть передан по заключению договора купли-продажи, который предусмотрен предварительным договором. Стороны подписали и предварительный договор, и соглашение о задатке. Покупатель сам виноват, что не нашел деньги на покупку квартиры. Он не выполнил своих обязательств, которые были указаны в предварительном договоре. Определение областного суда отменили, и направили дело туда же на новое рассмотрение.
Снова областной суд (Определение № 33-15858/2016): Теперь судебная коллегия согласилась с Верховным судом. Определили, что передавался задаток. А так как покупатель сам виноват, что не вышел на сделку, деньги остаются у продавца.
Пример №2. Это задаток. Было соглашение о задатке и предварительный договор.
Покупатель передал продавцу задаток в 100 тысяч рублей. Для этого они подписали соглашение о задатке и предварительный договор. В обоих документах указали именно задаток. Но в итоге продавец отказалась продавать квартиру, потому что нашел другого покупателя за более высокую цену. Продавец ничего не вернул покупателю, поэтому ему пришлось обращаться в суд. На суде покупатель потребовал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.
Районный суд (Решение № 2-3130/2017): В п. 4 ст. 380 ГК РФ написано — по соглашению сторон задаток обеспечивает обязательство по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. Был и предварительный и соглашение. От сделки отказался именно продавец, потому что он нашел другого покупателя.
Суд взыскал с продавца двойной задаток в 200 тысяч рублей, процент за использование чужими деньгами в 15 тысяч и госпошлину в 5,6 тысяч.
Соглашение и предварительный договор можно составить в простой письменной форме. Не надо обращаться по этому поводу к нотариусу, он не занимается такими документами. Если нет опыта, лучше обратитесь к юристу или риелтору.
Предварительный договор купли-продажи
Как раз на основании предварительного договора, покупатели и продавцы обязуются в будущем заключить договор купли-продажи (основной) — п. 1 ст. 429 ГК РФ. Предварительный очень похож на основной.
Что нужно указывать в предварительном договоре купли-продажи:
- ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть несовершеннолетние до 14 лет, то данные со свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если от 14 до 18 лет, то его паспортные данные и одного из родителей. Если есть доверенное лицо — его ФИО, паспортные данные, номер и дата оформления доверенности.
- Срок заключения договора купли-продажи. Например, до или не позднее 25 декабря 2018 года. Стороны потом могут увеличить срок. Для этого нужно подписали письменное соглашение к предварительному договору.
- Цена покупаемой квартиры.
- Характеристики квартиры — точный адрес, площадь и т.п.
- На основании какого документа продавцам принадлежит квартира. Например, если покупали, то данные договора купли-продажи — дата заключения и номер государственной регистрации.
- То, что передается именно задаток и его сумма — цифрой и прописью.
- Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель, то продавец оставляет задаток себе — ст. 380 и 381 ГК РФ.
- Еще лучше указать по каким причинам задаток возвращается покупателю, а не остается у продавца. Например, если покупателю не одобрят ипотеку. Или из-за внезапной болезни одной из сторон.
- Порядок расчетов. Например, такую-то часть суммы покупатель передает задатком. Вторую часть кладут в банковскую ячейку, которые продавцы получат после регистрации сделки. Третью часть передаст банк на такой-то счет продавца — это если покупатели с ипотекой.
- Дополнительные моменты. Например, список документов, которые продавец обязан предоставить покупателям. Или кто будет оплачивать расходы на оформление документов и каких.
Предварительный договор подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, то за него предварительный подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).
Сколько должно быть экземпляров предварительного договора. Обычно количество экземпляров равен количеству продавцов и покупателей, плюс несколько экземпляров могут понадобиться различным организациям. Например, 2 покупателя, 3 продавца — 5 экземпляров. Если покупатели с ипотекой, еще один экземпляр нужен банку – уже 6. Если же среди покупателей или продавцов есть несовершеннолетние, экземпляр потребуется органам опеки и попечительства – уже 7. И так далее.
Соглашение о задатке
Соглашение идет как приложение к предварительному договору. В нем обязательно указать:
- Что соглашение составлено для надлежащего исполнения предварительного договора + дата его подписания.
- ФИО и паспортные данные продавцов и покупателей. Если есть несовершеннолетние до 14 лет, то данные со свидетельства о рождении и паспортные данные одного из родителей. Если от 14 до 18 лет, то его паспортные данные и одного из родителей. Если есть доверенное лицо — его ФИО, паспортные данные, номер и дата оформления доверенности.
- Сумма задатка и что он идет в счет стоимости квартиры.
- Ответственность каждой стороны по задатку — если продавец отказывается продать квартиру, то он возвращает задаток в двойном размере + срок возврата (например, в течении трех дней). Если покупатель, то продавец оставляет задаток себе.
Соглашение подписывают только продавцы и покупатели. Или доверенное лицо. Если одной из сторон до 14 лет, за него соглашение подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то он и один из родителей (опекун, попечитель).
Сколько должно быть экземпляров соглашения. Количество экземпляров равна количеству сторон сделки + дополнительные. Например, если два покупателя и два продавца, то 4. Еще один может потребовать банк покупателей, если они с ипотекой. Или органы опеки.
Этап №3 — передаем деньги и получаем расписку от продавца
Когда я провожу задаток, советую покупателям передать деньги только после получения расписки от продавцов.
Деньги можно передать наличным или безналичным способом. Если наличными, нужно дождаться, пока продавец пересчитает купюры и подтвердит, что деньги получены и претензий не имеет. Если безналичным, в назначении платежа лучше указать назначение перевода. Например, “Передача задатка и дату”. И все равно нужно дополнительно взять расписку от продавца в получении.
Какую расписку принять
Расписка о получении задатка должна быть написано продавцом от руки в присутствии покупателя. Это поможет в случае судебных разбирательств — подпись можно подделать, а почерк невозможно. Писать только шариковой ручкой. Гелиевая ручка или карандаш не подойдут.
В расписке обязательно должны быть указаны следующие пункты:
- Название документа должно выглядеть так — Расписка о передаче задатка по договору от указанного числа.
- Дата составления расписки.
- Полные паспортные данные продавца и покупателя.
Пример: Сидоров Федор Петрович 01.11.1111 года рождения, паспорт 0000 № 000000, выдан УВД г. Ульяновска, 11.11.1111 года, зарегистрирован по адресу г. Ульяновск, ул. Ленина, д. 0 кв. 0, в последующем именуемый Продавец.
- Обязательно указать, что передается именно задаток.
- Размер задатка в рублях. Сумму лучше прописать как цифрами, так и прописью.
- Ссылка на соглашение о задатке, к которому составляется расписка.
Например: …задаток в размере 30 тыс. рублей (тридцать тысяч рублей) в счет оплаты по соглашению о задатке, который был заключен такого-то числа.
- Краткое описание недвижимости, ее адрес, площадь и правоподтверждающие документы.
- Подпись обоих сторон.
Продавец пишет два экземпляра расписки — одну передает покупателю, другую оставляет себе. В обоих должны быть подписи сторон. Полученную расписку нужно обязательно прочесть и перепроверить все данные. Особенно паспортные данные, сумму задатка и дату.
После того как провели задаток, можно готовиться к сделке купли-продажи. Сейчас многие сделки купли-продажи обязательно удостоверяются нотариально, т.е. придется обращаться к нотариусу удостоверять договор купли-продажи. Поэтому прочтите: 1) в каких случаях договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса (статья переписана после вступления в силу изменения в cт. 42 Федерального закона N 218-ФЗ с 31 июля 2019 года); 2) как заверяется договор купли-продажи; 3) сколько это стоит.
40 комментариев
Добрый день! Подскажите пожалуйста как исправить (правильно написать ) пункт в ПДКП, если у продавца квартира в ипотеке? — » Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора недвижимое имущество никому не продано, не подарено, в споре, под арестом, запрещением не состоит, и иными, не оговоренными обязательствами не обременено» …
Здравствуйте, Ольга. Я так поняла что покупатель до сделки передает продавцу задаток в размере его долга по ипотеке и он затем выплатит ипотеку этими деньгами? Если да, тогда так: 1.1 На момент заключения предварительного договора квартира обременена ипотекой в силу закона, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 7 мая 2010 года (дата наложения залога) сделана запись регистрации № …. 1.2 Обременение наложено на квартиру на основании кредитного договора № … от 5 мая 2009 года (дата подписания) (далее – кредитный договор), который продавцы заключили с (наименование банка). 1.3. Информация о банке (указана в ипотечном договоре. 1.4. В день подписания предварительного договора покупатель передает продавцам задаток в размере 600 000 (шестьсот тысяч рублей) рублей (сумма ипотечного долга продавца). 1.5. В течение … дней после получения задатка, указанного в пункте 1.4, продавец обязан направить кредитору заявление-обязательство о досрочном возврате кредита. 1.7. Продавец обязан использовать задаток, указанный в пункте 1.4 для досрочного погашения кредита. 1.8. Продавец в течение … дней обязан досрочно погасить кредит. 1.9. Продавец гарантирует, что обременение будет снято с квартиры в течение … дней с момента задатка, указанного в пункте 1.4.
Добрый день, вопрос такой: заключили договор о внесении аванса (50 тыс), покупатель аванс внес, его приняли под расписку.
Квартира была снята с показов, были еще потенциальные покупатели, которым было отказано в просмотрах и покупке.
В договоре об авансе есть пункт о том, что если сделка срывается по вине покупателя, то аванс остается у продавца.
Через 3 дня покупатель понял, что «не потянет» покупку и (через риэлтора) объявил (устно) о том, что отказывается от покупки. Письменно, несмотря на наши просьбы, ничего не подписывал (отказ от сделки).
Также не требовал возврата аванса (что странно вдвойне).
После окончания срока действия договора аванса, объявился риэлтор покупателя и предупредил о том, что подаст на продавца в суд иск о возврате аванса.
ДКП не заключался, ни основной ни предварительный.
Квартира продавцом была продана третьим лицам.
Вопрос: имеет ли право продавец оставить аванс себе, т.к. сделка сорвалась по вине покупателя? Играет ли тут роль то, что отказ от сделки был сделан в устном виде?
Здравствуйте, Юрий. Аванс ВСЕГДА возвращается покупателю и не имеет значение с чьей стороны сделка сорвалась. Только задаток имеет обеспечительную силу. Странно что риэлтор с той стороны также не потребовал аванс обратно. Это элементарные вещи в его работе должны быть.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, расписка о задатке отдаётся только покупателю? Или же продавцу тоже нужен второй экземпляр?
Здравствуйте, Елена. Продавцу тоже нужен. Расписку подписывают обе стороны. Уточню в статье.
Здравствуйте мы покупаем квартиру но собственник в другом городе как заключить договор купли-продажи можно ли это сделать онлайн или есть какие-то другие способы.
Здравствуйте, Евгений. Нет, онлайн не получится. Собственник должен оформить на кого-либо доверенность на продажу — сбор документов и подписание за него договора. На покупателей оформить договор нельзя — п. 3 ст. 182 ГК РФ. Лично я не советую покупать квартиру по доверенности. Максимум если только собственник является вам хорошим знакомым, другом или родственником. Если нашли квартиру по объявлению, лучше сделайте так: пусть собственник оформит на кого-либо доверенность только на сбор документов, но в день сделки пусть приедет, подпишет договор и вместе сдадите его на регистрацию в МФЦ. Это можно сделать за час при грамотном подходе. А потом пусть он уезжает обратно. Решать Вам.
Здраствуйте! Я продавал квартиру, был заключен предварительный договор купли-продажи, в котором описывался задаток 100тр, покупатель передал мне наличными деньги, при этом расписка не составлялась, как и соглашение о задатке. По некоторым обстоятельствам через 3 дня я им объявил что квартиру не продаю. Покупатели хотят с меня двойной задаток. Я согласен отдать только одинарный. Послал их у суд. Как по вашему, отсутствие расписки и соглашения о задатке — серьезное нарушение с их стороны?
Здравствуйте. Александр. Нужно смотреть практику вашего районного суда, она везде разная. Чаще всего суды признают это серьезным нарушением с их стороны. В любом случае, сначала пусть они напишут расписку, что получили от Вас 100 тыс.руб. И только потом отдавайте деньги. Если расписки не будет, то никак потом в суде не докажите, что деньги им вернули. Они потом пойдут в суд, чтобы вернули хотя эти 100 тыс.руб. Тогда и получится, что вернете двойную сумму.
Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, приняла задаток по расписке, где прописала дату предполагаемой сделки. Однако второй собственник не успевает приехать к указанной дате, т.к. находится в командировке. Должна ли я отдавать задаток в двойном размере?
Здравствуйте, Елена. Если только расписку, тогда суды обычно не признают это задатком. Это если покупатель обратиться в суд. Можете не отдавать в двойном размере.
Здравствуйте! Нужен ли нотариус при заключении сделки купли-продажи дома с привлечением мат капитала?
Здравствуйте, Светлана. Мат.капитала здесь не при чем. Только если продается недвижимость, в которой есть несовершеннолетние или недееспособные собственники, договор обязателен в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Подробнее по ссылке.