Консультация с юристом

Безопасные способы расчетов при покупке квартиры в 2024 году

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 12 летним стажем работы
Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте. В этой статье я расскажу, как покупателям квартиры безопасно передать деньги продавцу, какие есть безопасные способы передачи, какие документы потребуются и какие есть нюансы, если квартира покупается в ипотеку.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Основное правило

Я всегда советую покупателям делать так, чтобы продавец получил деньги за квартиру только после регистрации сделки купли-продажи. Способы, про которые я расписала ниже, основываются именно на таком правиле. К тому же, на эти способы охотно соглашаются продавцы, ведь их интересы здесь также защищены.

Безопасные способы передачи денег

Во всех 3 способах расчеты за квартиру проходят через гаранта-посредника. При банковской ячейке и аккредитиве гарантом выступает банк, при депозитном счете гарантом выступает нотариус (если сделка купли-продажи будет проходить через него).

Главная суть расчетов через гаранта — каждая из сторон доказывает друг другу, что они готовы выйти на сделку. До подачи договора купли-продажи на регистрацию участники сделки обращаются к гаранту-посреднику, которому покупатель передает деньги за квартиру. Теперь деньги «заморожены» на определенный срок — их покупатель забрать уже не сможет. Этим он доказывает продавцу, что выполнил свое обязательство по расчету. Гарант передаст деньги продавцу только после регистрации сделки, а именно когда он покажет выписку из ЕГРН на квартиру. В ней должно быть указано, что покупатель стал собственником квартиры. В строке «Правообладатель» должны быть его ФИО. Выписку выдают после регистрации сделки.

Раньше гаранту можно было предоставить договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации. Эта печать доказывала, что сделка оформлена и поменялся собственник. Договоры уже не забирают и не отправляют на регистрацию. Сейчас их сканируют и ставят печать об их переводе в электронный вид в виде скан-образа. Эти скан-образы отправляют в Росреестр, где регистрируют сделку, точнее сказать, регистрируют переход право собственности от продавца к покупателю. Поэтому печать о скан-образе еще не доказывает регистрацию сделки. Регистрацию доказывает новая выписка из ЕГРН, которая выдается после регистрации сделки и в которой владельцами недвижимости указаны покупатели.

Если по каким-либо причинам сделка не была зарегистрирована и одна из сторон откажется от сделки, деньги забирают покупатели обратно после окончания срока или предоставив оповещение о приостановке.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Выписка из ЕГРН

Выписка из ЕГРН на квартиру

Услуги гаранта платные. В законе не указано кто должен ее оплачивать, поэтому здесь по договоренности участников сделки. На моей практике обычно 50 на 50, ведь гарант защищает интересы обеих сторон.

Способ №1 — Через банковскую ячейку (наличный расчет)

Банковская ячейка — это небольшой сейф в специальном хранилище банка (депозитарии), который он предоставляет в аренду для хранения каких-либо вещей — денег, документов, ценностей и т.п.

Банковская ячейка

Способ с банковской ячейкой самый распространенный — он дешевле и менее замороченный. Через ячейку удобнее всего расплачиваться в случае, если Вы одновременно продаете свою недвижимость и покупаете новую. Это называется альтернативные сделки, в простонародье — «по цепочке».

Большинство банков специализировали данную услугу при сделках с недвижимостью. Сотрудник банка все подробно объяснит и оформит. Сторонам остается только подписать необходимые бумаги. В общем, все налажено и поставлено на поток. Также обычно бесплатно предоставляют машинки для подсчета и проверки купюр.

Услуга аренды ячейки стоит в среднем 3 000 рублей. Ее стоит арендовать минимум на 2 недели, лучше на месяц. Продлить договор аренды можно в любой момент. Естественно, размер ячейки должен быть такой, чтобы в ней поместилась ваша наличность.

Предложения от банков

Краткая инструкция

Покупатель и продавец идут в банк и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Покупатель в присутствии продавца закладывает деньги в арендованную ячейку. Сотрудник банка составит дополнительное соглашение о том, что продавцу будет предоставлен доступ к ячейке только после того, как он покажет выписку из ЕГРН на квартиру, которую выдадут после регистрации сделки. Эта выписка докажет сотруднику банка, что продавец не является собственником квартиры — в строке «Правообладатель» должны быть перечислены ФИО покупателей. После того, как продавцы заберут деньги, крайне советую покупателям получить от них расписку о получении денег.

Подробная инструкция

  1. До подписания договора купли-продажи покупатель вместе с продавцом обращаются в банк, предоставляют сотруднику свои паспорта и образец договора купли-продажи. Обычно договор аренды и акт приема-передачи пользования ячейки оформляется на покупателя, но по желанию арендаторами могут быть обе стороны.

    Вместе с договором аренды сотрудник банка составит дополнительное соглашение, в котором указывается условие — продавец получит доступ к ячейке только после того, как он предоставит выписку из ЕГРН.

    Аренда ячейки и дополнительное соглашение оплачиваются отдельно. Некоторые банки требуют оставить некую сумму в качестве залога за ключ от ячейки.

  2. После оплаты услуги и подписания бумаг, покупатель и продавец проходят в специальное хранилище ячеек (депозитарий). Покупатели в присутствии продавцов закладывают деньги в арендованную ячейку. Советую дать возможность продавцу пересчитать деньги, чтобы в будущем не возникало вопросов. Обычно банк бесплатно предоставляет машинки для подсчета и проверки подлинности купюр. Далее покупатель закрывает ячейку и хранит ключ у себя. Теперь можно выходить на сделку купли-продажи.
  3. После регистрации сделки покупателю выдают выписку из ЕГРН на квартиру. Свидетельства о регистрации не выдаются с 2016 года.
  4. Участники сделки снова идут в банк, где покупатель предоставляет сотруднику договор аренды, а продавец — выписку из ЕГРН. В итоге продавцу дают доступ к ячейке и он забирает деньги.

    После того как продавец получил деньги, советую покупателям получить от расписку о получении денег. Только расписка подтверждает факт передачи денег, плюс ее потребуют в налоговой инспекции при получении налогового вычета за покупку квартиры. Расписка должна быть написана от руки, с разборчивый почерком, датой и подписью.

    Образец расписки

    Образец расписки от продавца

Способ №2 — Через аккредитив (безналичный расчет)

Способ похож с арендой банковской ячейки, только здесь деньги отправляются безналичным путем на счет продавца со специального аккредитивного счета. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Минусы способа: 1) Более высокая стоимость самой услуги + дополнительные комиссии за перевод. В среднем выходит 7 000 рублей. 2) Плохо подходит под сделки «по цепочки»; 3) Не все банки предоставляют такую услугу; 4) У многих сотрудников банка нет достаточного опыта по работе с аккредитивными счетами, поэтому они обычно все оформляют дольше и могут совершать ошибки.

Банки, которые оказывают услугу по аккредитиву при сделках с недвижимостью

Краткая инструкция

Покупатель открывает сберегательный счет в банке, который оказывает услугу аккредитива. На этот счет кладется деньги на покупку квартиры и подается заявление на открытие аккредитива. В итоге деньги будут перенесены на специальный аккредитивный счет.

После регистрации сделки продавец предоставляет в банк выписку из ЕГРН, в которой написано, что собственниками стали покупатели. Сотрудник банка перечисляет деньги с аккредитивного счета на счет продавца. Счет на имя продавца может быть открыт в любом банке.

Подробная инструкция

  1. Покупатель вносит деньги за квартиру на свой сберегательный счет.
  2. Участники сделки обращаются в банк и предоставляют свои паспорта, образец договора купли-продажи квартиры и реквизиты продавца. Покупатель подписывает заявление на открытие аккредитива. В заявлении нужно указать реквизиты продавца и условие — деньги с аккредитивного счета будут перечислены продавцу после того, как он предоставит выписку из ЕГРН.

    Срок аккредитива стоит установить минимум 2 недели. Лучше на месяц. Продлить его можно в любой момент.

    Образец заявления на открытие аккредитива

    Образец заявления на открытие аккредитива
  3. Деньги со счета покупателя перечислят на специальный аккредитивный счет и на руки выдадут выписку о перечислении средств. Эта выписка доказывает, что покупатель выполнил свое обязательство по расчету перед продавцом. Продавца уведомят, что в его пользу открыт аккредитив. Можно выходить на сделку купли-продажи.
  4. После регистрации сделки покупатель получит новую выписку из ЕГРН на квартиру.
  5. Участники сделки снова обращаются в банк, где продавец предоставляет выписку из ЕГРН. В итоге деньги с аккредитивного счета будут отправлены на счет продавца, а покупатель получит подтверждающий документ о переводе.

Хоть покупатель получит на руки справку о переводе денег на счет продавца, я все равно советую получить от него расписку — образец. Лишним не будет.

Способ №3 — Через депозитный счет нотариуса (наличный и безналичный расчет)

Способ похож на аккредитив, но гарантом-посредником в расчетах выступает нотариус и все операции будут проходить через его депозитный счет.

Данной услугой лучше воспользоваться, только если нотариус заверяет договор купли-продажи. В этом случае услуга будет стоить 1 500 рублей (пп. 8.1 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате) + дополнительно 1 000 — 3 000 рублей за услуги правового и технического характера.

Если же вы не собираетесь заверить договор купли-продажи, а просто воспользоваться депозитным счетом, то тогда тариф будет уже 0,5% от суммы сделки — пп. 8.2 п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате. Например, квартира покупается за 5 млн. руб, то нотариусу придется отдать 5 млн * 0,5% = 25 тыс. руб. Гораздо дешевле воспользоваться банковской ячейкой или аккредитивом, к тому документов нужно предоставить гораздо меньше, чем нотариусу.

Краткая инструкция

Нотариус составляет соглашение о расчете, которое подписывают участники сделки. Все документы остаются у нотариуса. Затем покупатель перечисляет деньги на депозитный счет нотариуса. Только после того, как нотариус убедиться, что деньги переведены на его депозитный счет, он сам подает документы на регистрацию. После регистрации сделки, нотариус перечисляет деньги на счет продавца или дает ему чек, чтобы продавец снял деньги наличными в банке.

Подробная инструкция

  1. Покупатели и продавцы обращаются к нотариусу и предоставляют необходимые документы для сделки и расчетов. Какие именно сообщит нотариус, у каждого свои требования.

    Если покупатель решит перечислить деньги на депозитный счет нотариуса безналичным путем, то банковский счет должен быть оформлен именно на покупателя. Нельзя будет переводить деньги нотариусу, например, со счета матери покупателя. Исключение: если одним из покупателей будет несовершеннолетний, то перечислять деньги можно со счета одного из родителей (опекуна).

    Для доказательства того, что счет принадлежит покупателю, нужно предоставить нотариусу справку или копию договора на обслуживание счета. Тоже самое касается и продавца.

  2. Помощник нотариуса составит несколько экземпляров договора купли-продажи + соглашение о денежных расчетах. Участники подписывают документы. Далее нотариус заверит договор купли-продажи.

    Согласно ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ, нотариус подает договор купли-продажи для регистрации сделки. Документы остаются у него

  3. Нотариус сообщит покупателю реквизиты депозитного счета. Покупатель по своему усмотрению перечисляет туда деньги — со своего банковского счета или наличными. В обоих случаях покупателю дадут справку о поступлении денег на депозитный счет. Этой справкой покупатель доказывает, что он выполнил свои обязательна по расчету перед продавцом.

  4. Когда нотариус убедится, что деньги перечислены на его депозитный счет, он подаст договор купли-продажи для регистрации сделки. Обычно документы подаются электронным путем (электронная регистрация).
  5. После регистрации сделки, участники снова идут к нотариусу и забирают у него свои документы. Продавцы могут получить получить деньги наличными или на банковский счет. В случае с наличными, нотариус выдаст продавцам чек или распоряжение, с помощью которого они смогут снять деньги с депозитного счета.

И снова о расписке. Хоть у покупателей есть на руках справка о переводе денег на депозитный счет нотариуса, я все равно советую им получить от продавца расписку о получении денег. Образец найдете по ссылке.

Передавать деньги продавцу «на руки» до регистрации сделки — небезопасно

Некоторые мои коллеги твердят, что без всяких банковских ячеек покупатели всю жизнь передавали деньги продавцам «на руки» и все проходило нормально. Я же считаю так — если можно дополнительно обезопасить себя, то не стоит жалеть на это денег. Тем более и сами продавцы охотно соглашаются на вариант с банковской ячейкой, ведь банк защищает интересы обеих сторон.

Если продавцы настаивают получить деньги «на руки», например, после подачи документов в МФЦ или в УФРС, а не после регистрации сделки, то я бы сто раз подумала о покупки такой квартиры. В крайнем случае лучше отправить деньги безналичным путем и обязательно получить от продавца расписку о получении денег (образец).

Нюансы, если квартира покупается в ипотеку

В случае покупки квартиры в ипотеку, банк перечисляет деньги продавцу безналичным путем только после регистрации сделки купли-продажи. Все эти расчеты происходят в два этапа. Покупатели передают деньги продавцам (первоначальный взнос) через банковскую ячейку (наличными) или аккредитив (безналичным путем). Остальную часть банк перечисляет на счет продавца через некоторое время после регистрации сделки, обычно в течение 1 — 3 дней.

Почему при ипотеке лучше использовать банковскую ячейку или аккредитив? Потому что все можно сделать в одном банке, в котором оформляется ипотечный кредит. Большинство банков для своих «ипотечников» дают скидки за использование банковской ячейки или аккредитива. Например, у ВТБ при ипотеке аккредитив стоит 2 000 рублей вместо 9 000.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

18 комментариев

  1. Никита:

    Здравствуйте.А как сейчас продавцу быть уверенным в получении денег после регистрации,если новую выписку ЕГРН после сделки может теперь получить только новый собственник,а не любой человек.А если покупатель не предоставит такую выписку продавцу,то и продавец не сможет получить деньги в банке,и по прошествии срока покупатель просто заберёт деньги обратно и останется и с квартирой и с деньгами. Подскажите,пожалуйста,как сейчас продавцу обезопасить себя от нечестных покупателей.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Никита. Пока еще выписки может получить любой человек. Закон отложили до 1 марта 2023 года. То что Вы описали, очень маловероятно. Банки все равно что нибудь предусмотрят, чтобы уточнить регистрацию сделки.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Добрый день! А меня интересует такой момент: что нужно указать в договоре купли-продажи при расчете через аренду банковской ячейки? Должна ли там быть фраза о том, что деньги получены продавцом или должно быть прописано, что деньги будут получены после регистрации?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Татьяна. Второй вариант — деньги будут получены после регистрации. Ведь Вы так и делаете. Пункт примерно такого содержания: «Денежные средства в сумме … подлежат помещению в банковскую ячейку до подачи подписанного Договора в уполномоченный орган для государственной регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю. Указанная банковская ячейка находится в (название банка). После подписания настоящего Договора и перехода права собственности на Квартиру к Покупателю Продавец получает доступ к ячейке при предъявлении в банк следующих документов: (обычно договор с отметкой о регистрации перехода права и/или выписка из егрн)».

      Ответить
  3. Акулина Лисичкина:

    С какого перепугу ПОСЛЕ сделки передача денег? Для покупателя это конечно выгодно, а для продавца, где и в чём гарантия?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте. Проблема в том, что сделка по недвижимости должна пройти регистрацию в Росреестре. Точнее регистрация права на покупателя. Следовательно, между сторонами выступает посредник — Росреестр. Поэтому деньги до регистрации нет смысла отдавать. Но верить покупателю на слово тоже не надо, что мол он точно передаст деньги продавцу после регистрации. Для этого есть посредник при расчете — например, банк. Покупатель, закладывая деньги в ячейку, потом не сможет просто так забрать деньги. Их можно снять только так: 1) Если регистрация прошла, продавец сам идет в банк и забирает деньги, показав договор с печатью об успешной регистрации. 2) Если сделка не прошла, покупатель забирает деньги, показав оповещение об этом от Росреестра или после срока аренды. Я все это указала в статье. Внимательно ее прочтите.

      Ответить
  4. Татьяна:

    Почему нельзя просто перечислить деньги с карты покупателя на карту продавца?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Татьяна. Можно, по договоренности сторон. Но лучше чтобы между вами был посредник-гарант. Чтобы продавец получил деньги после регистрации сделки. Вдруг сделки не пройдет, а продавец уже передал деньги своему продавцу, если тот берет другое жилье? Или из-за отмены сделки покупатель затем не захочет покупать? Вариантов масса. Обычно сразу передают деньги, если стороны сделки с друг другом хорошо знакомы — родственники, друзья и т.п.

      Ответить
  5. Валерия:

    Здравствуйте, а безопасно ли передавать деньги продавцу в присутствии нотариуса после подписананич договора купли продажи ( тоже в присутствии нотариуса )?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Валерия. Вполне, но я советую все-таки передать деньги после регистрации права собственности. А если точнее, покупатель закладывает деньги в банке в ячейку, а продавец получит доступ к деньгам только после регистрации права. Или безналичным путем через аккредитив. Я все это описала в статье.

      Ответить
  6. Марта:

    Я продавец квартиры, альтернативная сделка.
    Покупатель моей квартиры продает свою квартиру и часть денег вносит из собственных средств. Ипотека не используется.
    Вопрос : как безопасно для Продавца и Покупателя провести расчеты
    Возможно ли провести 2 сделки в один день и сдать документы на регистрацию

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Марта. Так я же в статье описала безопасные способы. Прочтите ее еще раз и внимательней. Если хотите получить деньги наличными — через банковскую ячейку. Если безналичными — через аккредитив. Это заранее обговариваете с покупателем. Две сделки можно провести в один день, если грамотно сориентироваться по времени.

      Ответить
  7. Ариадна:

    Существует ли риск обмана со стороны Покупателя в случае расчета через ячейку — не может ли Покупатель вернуться после подачи документов на регистрацию и изъять обратно деньги, тогда как Продавец не будет знать об этом и переход права собственности в это время осуществится?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ариадна. Нет, покупатель не сможет этого сделать, у него просто нет полномочий для этого. Ячейка защищает обе стороны. Доступ в ячейку можно получить только когда выполнены определенные условия. Вы их указывали в отдельном соглашении/заявлении на аренду ячейки. Например, принести зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Пока не принесете, доступ к ней закрыт. Я все это уже указывала в статье.

      Ответить
Показать остальные комментарии