Можно ли продать квартиру с перепланировкой, которая неузаконена
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Да, продать квартиру можно и с неузаконенной перепланировкой. Почему? В России есть Федеральный закон о регистрации недвижимости от 13.07.2015 № 218-ФЗ, на основании которого проходят все сделки с недвижимостью. В ст. 26 закона указаны случаи, при которых сделку могут приостановить. В этой статье ничего не написано о запрете на продажу квартиры с неузаконенной перепланировкой. Поэтому регистратор все равно зарегистрирует сделку, даже если в квартире есть неузаконенная перепланировка.
Не все покупатели готовы связываться с неузаконенной перепланировкой
Какую перепланировку нельзя узаконить?
Собственникам квартиры нужно быть готовым, что не все покупатели рассматривают квартиры с неузаконенной перепланировкой. Такие квартиры придется продавать по заниженной цене. А если покупатели с ипотекой, то это дополнительная проблема — банки обычно не одобряют кредит на покупку квартиры с неузаконенной перепланировкой. Как банк это проверит? Перед одобрением ипотеки, все банки требуют предоставить технический паспорт покупаемой квартиры. В техпаспорте есть план-схема квартиры, в котором отображена вся планировка, расположение встроенного шкафа, санузла, мойки, газовой плиты и т.п. Далее покупатель за свой счет заказывает оценку квартиры. Оценщик сверит планировку по факту с планировкой с технического паспорта. Если будут расхождения с планировкой, оценщик все это укажет в отчете, который будет отправлен банку. Поэтому не стоит ничего скрывать.
Ипотечный банк может дать согласие на покупку, если неузаконненная перепланировка будет «легкой». Например, объединен туалет с ванной, снесен встроенный шкаф или перенесен дверной проем на не несущей стене (перегородке). В таких случаях банк потребует покупателей подписать соглашение, что они после покупки сами узаконят перепланировку в течение определенного срока. Такие вопросы решаются с банком индивидуально.
Для справки укажу самовольную перепланировку, которую никак не узаконить (это неполный список, здесь только самые распространенные):
- Делать проём в несущей стене без предварительного разрешения;
- Снос несущей стены;
- Объединение балкона/лоджии с комнатой или кухней без установки перегородки между ними;
- Перенос или установку радиатора отопления на балконе/лоджии;
- Перенос туалета или ванной комнаты в жилую комнату;
- Объединение кухни с жилой комнатой (можно в некоторых случаях);
- Нельзя «замуровывать» газовую трубу на кухне.