Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Небольшое отступление: если продается не вся квартира, а только доля в ней, то здесь иная ситуация — когда при продаже доли квартиры требуется нотариус.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2: У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по коммунальным платежам.Как правильно передать задаток при покупке квартиры — подробная инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Елена:

    При продаже квартиры по ипотеке -Должен ли быть на руках у покупателя «Кредитный договор» перед составлением основного ДКП или кредитный дог. оформляется после передачи прав собственности?
    Какой док-т является подтверждением того, что Банк одобрил покупателю ипотеку?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Банк подписывает кредитный договор с покупателем после подписания договора купли-продажи. «Какой док-т является подтверждением того, что Банк одобрил покупателю ипотеку?» — никакой. Банк просто сообщит покупателю.

      Ответить
  2. Екатерина:

    Возможен ли вариант покупки квартиры у мамы, у которой я являюсь лицом, представляющим ее интересы во всех инстанциях по генеральной доверенности?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Нет, Вы не можете быть и покупателем, и продавцом в одном лице (как представитель матери по доверенности). П. 3 ст. 182 ГК РФ — Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. Поэтому мама может оформить доверенность на кого-либо другого. Или сама участвовать в сделке.

      Ответить
  3. Елена:

    Добрый день. Приобретаю квартиру в ипотеку. Первоначальный взнос состоит из материнского капитала и наличных . Продавец- 1 совершеннолетний собственник, в собственности более 5 лет. Покупатель- в браке не состою, двое несовершеннолетних детей. Доли детям собираюсь выделить сразу. Подскажите: 1- какую долю выделить детям; 2-нужно ли заверять договор купли-продажи у нотариуса?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Доля детей должна быть минимум равна сумме их части материнского капитала. Лучше объясню на примере: Квартира покупается за 4 млн.руб. Семья из 3 человек в вашем случае. Сумма мат.капитала 453 тыс.руб., значит каждому члену семьи по 151 тыс.руб. 151 тыс. — это примерно 4% от 5 млн. 4% — это 4/100. Поэтому каждому ребенку должны выделить минимум по 4/100. Заверять договор необязательно.

      Ответить
  4. Наталья:

    Квартира получена по наследству, в собственности менее 3 лет, 2 собственника.
    Продаем квартиру за 1 950 000 руб. Хотим сделать 2 договора на сумму 2 раза по 900 000 руб, чтоб уйти от налогообложения.
    Требуется ли нотариальное заверение договоров?
    Возможно ли применения налогового вычета каждому продавцу.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Да, этим Вы уйдете от налога, но придется обращаться к нотариусу, т.к. Вам потребуется два нотариальных договора.

      Ответить
  5. Сергей:

    Подскажите пожалуйста. Я хочу продать квартиру. Прописан только я. Квартира приватизирована на отца. Он умер 4 года назад. Мама живет и прописана в своей квартире, приватизированной на нее. Она уже старенькая. Нужно ли ее согласие на продажу квартиры?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Сергей. Вы вступали в наследство после смерти отца? Если нет, то как Вы себе представляете, что отец, как собственник по документам, будет подписывать договор купли-продажи, будучи мертвым уже 4 года? И как Вы собираетесь продавать квартиру, если Вы документально к этой квартире не имеете никакого отношения? Идите к нотариусу и оформляйте наследственное дело. Если у отца не было завещания, то квартира будет делиться в равных долях на наследников первой очереди — его супруги, детей и родителей. Кто не хочет принимать наследство, должны оформить у нотариуса отказ. Наследственное дело открывается на 6 месяцев. После того как наследники получат свидетельство о наследстве, только тогда они считаются собственниками квартиры и могут ее продавать.

      Ответить
  6. Ольга:

    Здравствуйте, сегодня позвонили с МФЦ сказали, что регистрация приостановлена, по причине того, что договор купли-продажи (с использованием материнского капитала) нотариально не заверен. Собственник один, приобретаем в долевую собственность на мужа, меня и четырёх детей. На сколько правомерны подобные действия, и что мне теперь предпринять? Заранее благодарю.

    Ответить
    • Андрей:

      Здравствуйте! Мы хотим покупать квартиру в ипотеку с материнским капиталом,у нас трое детей. Надо сразу дати долю детям и супруге , или только супруг может быть один собственник?? Если дать долю детям то нужен нотариус ??

      Ответить
      • Светлана Митрофанова:

        Здравствуйте, Андрей. Насчет супруга без разницы — можете на одного из супругов или на двоих. Покупаемая в браке недвижимость считается совместной собственностью ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 1 ст. 34 СК РФ. Насчет детей. Уточните это у своего ипотечного банка — разрешит ли он, чтобы дети были собственниками в момент покупки квартиры. Сбербанк, например, разрешает. Если ваш банк не разрешит, то Вам нужно оформить нотариальное обязательство, что Вы выделите доли детям после полной выплаты ипотеки. Это стандартная процедура.

        Участие нотариуса зависит только от ситуации у продавцов, а не у покупателей. Нет разницы, выделите ли Вы доли детям или нет. Я же в начале статьи указала в каких случаях нотариус обязателен. Если в продаваемой квартире один из продавцов будет несовершеннолетний, то без нотариуса не обойтись. Читайте внимательней.

        Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Приостановка правомерна. П. 1 ст. 31 СК РФ — законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Но Вы хотите купить квартиру сразу в долевую, где у Вас и у мужа будут отдельные доли. Поэтому у Вас два пути: 1. Оформляете брачный договор или нотариальный договор купли-продажи, который затем донесете в МФЦ. 2. Можете обойтись вообще без нотариуса. Например, у детей доли будут по 1/5. Для этого перепишите договор купли-продажи, где укажите: что доля каждого ребенка доля по 1/5, а оставшееся доля в 3/5 будет оформлена на Вас с мужем в совместную собственность. Здесь все законно. И тогда нотариус не нужен.

      Ответить
  7. Никитв:

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста нужно ли нотариальное заверение сделки если квартира продаётся по доверенности( доверенность иностранная — армянская) и нудно ли доверенность переводить?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Никита. Когда требуется нотариус, подробно расписала в статье. Внимательно ее прочтите. То, что квартира продается по доверенности никакой роли не играет, поэтому и в статье об этом ничего не написано. Доверенность обязательно нужно перевести.

      Ответить
Показать остальные комментарии