Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 4 октября 2020 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Небольшое отступление: если продается не вся квартира, а только доля в ней, здесь иная ситуация — когда при продаже доли квартиры требуется нотариус.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2: У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Небольшое отступление — нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа, заказать звонок по кнопке слева или сами позвонить (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, сделку необязательно удостоверят у нотариуса (п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей и их возраст, будет ли использована ипотека и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Дмитрий:

    Здравствуйте. Если я владею 2/3 квартиры и собираюсь выкупить 1/3 у сособственника , взрослого дееспособного , мы обо всем уже договорились . Нужен ли нам нотариус?

    Ответить
  2. Дмитрий:

    Наше гребаное законодательство беспокоится не о не совершеннолетних детях, а о том как бы только усложнит жизнь их родителям и поболее содрать с них денег….. просто заверение о продаже квартиры 20к то уже полное хамство и беспредел.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. С лета прошлого года и так упростили участие нотариусов. Раньше нотариусы нужны были в любых сделках отчуждения недвижимости в общедолевой собственности, а таких сделок большинство. Может быть при участии в сделке несовешеннолетних детей тоже упростят, ведь их права в сделке и так проверяют органы опеки и попечительства.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Здравствуйте. Скажите, пожалуйста, если на момент приватизации квартиры сын был несовершеннолетним. И у него есть доля в собственности. А сейчас он совершеннолетний, квартиру недавно ему купили. Он живет далеко, в другом конце страны и собирается оформить на меня генеральную доверенность, чтобы я продала квартиру. Нужен ли будет нотариус для такой продажи?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. На продажу нотариус не нужен, ведь сын на момент сделки уже совершеннолетний. Это я указала в статье.

      Генеральную доверенность сейчас не оформляют. Нотариус оформит специальную доверенность на продажу недвижимости — на представительство в различных организациях, сбор и подачу документов, подписание договора и подачу его на регистрацию.

      Ответить
  4. Виктория:

    Здравствуйте! Если Продавец владеет квартирой на основании Решения суда от 2011 г, при этом квартира-новостройка была оформлена в собственность/получен ЕГРН в 2018 г (по окончанию строительства дома). Имеется ли вероятность, что Решение суда на право собственности Продавца может быть кем-то оспорено?
    *детали:
    Продавец судился с Застройщиком несколько лет (все дольщики Дома судились); Застройщика признавали банкротом, там долгая история, но Важно то, что у Продавца есть Решение суда на руках от 2011 г. И еще вопрос: сколько лет можно оспорить Решение суда?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Виктория. Не вижу оснований, по которому можно оспорить такое судебное решение. Кто по вашему его может оспорить? Бывший Застройщик, который уже давно банкрот и который уже не существует? А нынешнему Застройщику, если он есть, просто нет никакого смысла забирать квартиру. Если у продавца есть судебное решение, значит он полностью рассчитался за квартиру и выполнил все обязательства перед Застройщиком. Тем более Вы пишите, что все дольщики судились. К сожалению, это частая практика. По этому поводу не переживайте.

      Ответить
  5. Татьяна:

    Здравствуйте! Был оформлен договор купли-продажи квартиры с 3 собственниками (взрослые), все одновременно продают свои доли покупателю.Документы отправлены в Росреестр. В ДКП было прописано, что Продавец получил деньги в полном объеме наличными. Один из собственников заявляет сейчас. что ему брат не отдал его часть денег и собирается подавать на него в суд. Что будет со сделкой?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Со сделкой ничего не будет. Ведь в ДКП написано, что Вы полностью рассчитались со всеми продавцами и они его подписали. То, что один из собственников будет подавать на другого, к сделке не относится уже.

      Ответить
  6. Татьяна:

    Здравствуйте,планируем купить квартиру,долевая собственность (взрослые брат и 2 сестры).Обязательно ли проводить договор купли-продажи через нотариуса.Или можно сослаться на изменения от 30 июля 2020 года.если мфц не будет принимать документы

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, договор купли-продажи не обязательно проводить через нотариуса. Договор может быть в простой форме. В МФЦ можно записать предварительно. Ищите сайт местного МФЦ.

      Ответить
  7. Ирина:

    Покупаю 1/2 доли в 3-х комнатной квартире у бывшего мужа(вторая 1/2 доли принадлежит мне), несовершеннолетняя дочь прописана в квартире, в этом случае заверение у нотариуса обязательно?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ирина. Да, обязательно — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

      Ответить
Показать остальные комментарии