Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 12 августа 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В комментариях посетители постоянно пишут, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. К тому же 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили требования нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. Это добавило некоторую путаницу. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы помочь разобраться в этом.

Небольшое отступление: если продается не вся квартира, а только доля в ней, то здесь иная ситуация — когда при продаже доли квартиры требуется нотариус.

Нотариус обязателен, только если одним из продавцов квартиры будет несовершеннолетний или недееспособный

Если в квартире есть несовершеннолетний или недееспособный собственник, тогда для продажи такой квартиры потребуется нотариус — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Здесь без разницы принадлежит ли им только доля или вся квартира. Раз в продаже участвует несовершеннолетние или недееспособные, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ↓

Пример №1: Супруги Александр и Марина купили квартиру с использованием материнского капитала, поэтому квартиру оформили на 4 собственников, среди которых есть один несовершеннолетний. Позже они решили продать квартиру и купить побольше. В их ситуации при продаже потребуется нотариус.

Пример №2: У Алексея была с собственности доля в квартире. Затем по состоянию здоровья его через суд признали недееспособным и назначили опекуна. Если опекун захочет продать квартиру, то ему придется обращаться к нотариусу, а перед этим получить на сделку разрешение органов опеки.

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего/недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

Если вы собираетесь продать квартиру, ознакомьтесь с полным списком необходимых документов + инструкции как оформить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.

В остальных случаях нотариус необязателен

Здесь все от обратного — если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, то сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей, в ипотеку ли продается квартира и т.п. В этом случае договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2) на долги по коммунальным платежам.Как правильно передать задаток при покупке квартиры — подробная инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Ольга:

    Здравствуйте, сегодня позвонили с МФЦ сказали, что регистрация приостановлена, по причине того, что договор купли-продажи (с использованием материнского капитала) нотариально не заверен. Собственник один, приобретаем в долевую собственность на мужа, меня и четырёх детей. На сколько правомерны подобные действия, и что мне теперь предпринять? Заранее благодарю.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Приостановка правомерна. П. 1 ст. 31 СК РФ — законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности. Законный режим имущества супругов действует, если брачным договором не установлено иное. Но Вы хотите купить квартиру сразу в долевую, где у Вас и у мужа будут отдельные доли. Поэтому у Вас два пути: 1. Оформляете брачный договор или нотариальный договор купли-продажи, который затем донесете в МФЦ. 2. Можете обойтись вообще без нотариуса. Например, у детей доли будут по 1/5. Для этого перепишите договор купли-продажи, где укажите: что доля каждого ребенка доля по 1/5, а оставшееся доля в 3/5 будет оформлена на Вас с мужем в совместную собственность. Здесь все законно. И тогда нотариус не нужен.

      Ответить
  2. Никитв:

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста нужно ли нотариальное заверение сделки если квартира продаётся по доверенности( доверенность иностранная — армянская) и нудно ли доверенность переводить?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Никита. Когда требуется нотариус, подробно расписала в статье. Внимательно ее прочтите. То, что квартира продается по доверенности никакой роли не играет, поэтому и в статье об этом ничего не написано. Доверенность обязательно нужно перевести.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста хотим купить квартиру долевую(муж, жена и 2 детей), по ипотеке. Проблема в том что продавцы хотят сделать договор по «недофинонсированию», натариусу в нашем городе говорят что не будут проводить такую сделку. Как быть? Ипотека уже одобрена день сделки назначен, но натариюс которого нашли сказала что горантия не даёт на одобрение сделки и ждёт нас с договором с банка. Как же нам быть, подскажите пожалуйста.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Такое нужно было обсуждать до назначения сделки. Или не покупайте квартиру с такими условиями или ищите нотариуса, который согласится. Конечно нотариусы не дураки, видят, что это способ уйти продавцам от налогов. Что значит «на одобрение сделки»? Нотариус не одобряет сделку, он ее только удостоверяет. Точнее удостоверяет договор купли-продажи. Конечно, нотариус перед удостоверением изучит договор ипотеки, чтобы убедится, что банк согласен на такую схему. Если у нотариуса все пройдет, то у регистратора точно. Регистратору все равно на каких условиях Вы будете покупать. Лично я не люблю такую схему. Продавцы перекладывают на Вас свой проблемы. Советую другую квартиру найти. Или она Вам очень понравилась, то найдите еще одного нотариуса на всякий случай.

      Ответить
  4. Александра:

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы с мужем планируем покупать квартиру, часть денег ипотека, часть социальная помощь молодой семье. В квартире один собственник, у нас есть несовершенно летний ребенок, при покупки квартира будет делится между нами на равные части 1/3. Администрация города настаивает на нотариусе. Нужен ли нам в этом случае нотариус? Один нотариус говорит, что по закону нас не могут заставить администрация заключать договор у нотариуса.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александра. Нет, нотариус необязателен. Странное требование администрации, заставить она не может.

      Ответить
      • Антон:

        А если в квартире несколько собственников, нужен ли нотариус? Если да, то кто должен за него платить?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Антон. Да, потребуется. Внимательно читайте статью, в ней подробно написала когда он обязателен. Еще примеры указала для наглядности. Услуги нотариуса оплачивают по договоренности, в законе не указано кто именно обязан это делать.

          Ответить
  5. Екатерина:

    Я единственный собственник. Квартира в собственности 20 лет. Прописана взрослая дочь, на момент покупки была уже совершеннолетней. Продаю квартиру ипотечникам. С дочери требуют какой то нотариально заверенный отказ. Правомерно ли?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Странное требование, если Вы действительно покупали квартиру, а не приватизировали. Нет такого требования в законе. Скорее всего отказ просит банк покупателей. Поймите, при сделках идут договорные отношения. Если не предоставите нотариальный отказ, они могут отказаться от покупки вашей квартиры (что скорее всего они и сделают), и Вам придется искать других покупателей. А это время. Если не хотите искать других покупателей, то оформляйте отказ. И уточните что за отказ, а не просто какой-то.

      Ответить
  6. Анастасия:

    Здравствуйте! Хотим с парнем, будучи не женатыми, купить квартиру в ипотеку у одного собственника, получившего её по договору дарения больше 3-х лет назад. Подскажите, нужно ли участие нотариуса в данном случае, и какие при этом могут быть риски.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анастасия. Нет, нотариус не нужен в вашем случае. Насчет рисков — наймите для этого риэлтора, который проверить квартиру на юридическую чистоту. Такие вопросы не решаются просто ответом в комментариях, а то на целую статью получится.

      Ответить
  7. Екатерина:

    Здравствуйте, проконсультируйте пожалуйста.
    Я планирую покупку квартиры в ипотеку, я-заёмщик, мой папа-со-заёмщик.
    Но я нахожусь в браке. Нужен ли нотариус при покупке, или стандартной сделки будет достаточно?
    И как в таком случае распределяются роли собственности, папа тоже становится собственником или ему выделять долю придется, или же он просто со-заёмщик для банка?!
    Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Насчет нотариуса — все зависит кто будет вашими продавцами. Если в продаваемой квартире будет один собственник, то нотариус не потребуется. Внимательно прочтите статью, я там все подробно расписала и примеры добавила. Теперь насчет отца. Большинство банков потребуют, чтобы у отца была доля, ведь он имеет солидарную ответственность перед банком. Если Вы (заемщик) перестанете платить ипотеку, это должен сделать отец (созаемщик), причем банка не интересуют причины неоплаты ипотеки. Странно выйдет, что обязанность оплаты долга у него есть, а в собственности ничего не будет.

      Ответить
Показать остальные комментарии