Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет. Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно, в какой собственности квартира.

п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В этих случаях нотариус обязателен

  1. Когда квартирой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен

    Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность — обращаемся к нотариусу, где он: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит его нотариально; 3) подаст документы в Росреестр на регистрацию сделки.

    Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.

    Показать пример

    У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то нотариус обязателен. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.

    Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

  2. В квартире есть несовершеннолетние собственники — нотариус обязателен

    Вообще для оформления любой сделки отчуждения, в которой участвуют несовершеннолетние собственники, нужен нотариально заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.

    Показать пример

    Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников (продавцов) — несовершеннолетний Саша.

Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.

После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат в 13% от ее стоимости, до 260 тыс.руб. — вычет налога.Нужно ли согласие супруга на продажу квартиры?

В остальных случаях нотариус не обязателен

Это случаи:

  1. если квартирой владеет один собственник;
  2. если квартира в совместной собственности.

И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетние, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно лишь то, что я указала выше.

По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. Выше я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Если же договор купли-продажи подойдет в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка купли-продажи уникальная, а все эти типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка, то сделку могут приостановить.

Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на юридическую чистоту; 2)на долги.Как правильно передать задаток при покупке квартиры — подробная инструкция.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Ольга:

    Здравствуйте, сегодня позвонили с МФЦ сказали, что регистрация приостановлена, по причине того, что договор купли-продажи (с использованием материнского капитала) нотариально не заверен. Собственник один, приобретаем в долевую собственность на мужа, меня и четырёх детей. На сколько правомерны подобные действия, и что мне теперь предпринять? Заранее благодарю.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Приостановка неправомерна. П. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — Сделки по отчуждению всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. У Вас один собственник (продавец) квартиры, значит он НЕ отчуждает доли в этой квартире, а ВСЮ квартиру, а Вы оформляете ее в долевую собственность. В договоре купли-продажи так и написано, продавец продает квартиру и покупатель принимает ее и т.п. Продает не доли в квартире каждому покупателю, а всю квартиру. К сожалению, даже некоторые регистраторы это путают. У Вас три пути: 1) Оспорить приостановку в суде. Это выйдет дороже и дольше. 2) Оформить нотариальный договор, хоть это не требуется. Выйдет дешевле и быстрее. 3) Записаться на прием к начальнику Рег.палаты и объяснить свою ситуацию. Но это не гарантирует результата.

      Ответить
  2. Никитв:

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста нужно ли нотариальное заверение сделки если квартира продаётся по доверенности( доверенность иностранная — армянская) и нудно ли доверенность переводить?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Никита. Когда требуется нотариус, подробно расписала в статье. Внимательно ее прочтите. То, что квартира продается по доверенности никакой роли не играет, поэтому и в статье об этом ничего не написано. Доверенность обязательно нужно перевести.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Здравствуйте, подскажите пожалуйста хотим купить квартиру долевую(муж, жена и 2 детей), по ипотеке. Проблема в том что продавцы хотят сделать договор по «недофинонсированию», натариусу в нашем городе говорят что не будут проводить такую сделку. Как быть? Ипотека уже одобрена день сделки назначен, но натариюс которого нашли сказала что горантия не даёт на одобрение сделки и ждёт нас с договором с банка. Как же нам быть, подскажите пожалуйста.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Такое нужно было обсуждать до назначения сделки. Или не покупайте квартиру с такими условиями или ищите нотариуса, который согласится. Конечно нотариусы не дураки, видят, что это способ уйти продавцам от налогов. Что значит «на одобрение сделки»? Нотариус не одобряет сделку, он ее только удостоверяет. Точнее удостоверяет договор купли-продажи. Конечно, нотариус перед удостоверением изучит договор ипотеки, чтобы убедится, что банк согласен на такую схему. Если у нотариуса все пройдет, то у регистратора точно. Регистратору все равно на каких условиях Вы будете покупать. Лично я не люблю такую схему. Продавцы перекладывают на Вас свой проблемы. Советую другую квартиру найти. Или она Вам очень понравилась, то найдите еще одного нотариуса на всякий случай.

      Ответить
  4. Александра:

    Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, мы с мужем планируем покупать квартиру, часть денег ипотека, часть социальная помощь молодой семье. В квартире один собственник, у нас есть несовершенно летний ребенок, при покупки квартира будет делится между нами на равные части 1/3. Администрация города настаивает на нотариусе. Нужен ли нам в этом случае нотариус? Один нотариус говорит, что по закону нас не могут заставить администрация заключать договор у нотариуса.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александра. Нет, нотариус необязателен. Странное требование администрации, заставить она не может.

      Ответить
  5. Екатерина:

    Я единственный собственник. Квартира в собственности 20 лет. Прописана взрослая дочь, на момент покупки была уже совершеннолетней. Продаю квартиру ипотечникам. С дочери требуют какой то нотариально заверенный отказ. Правомерно ли?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Странное требование, если Вы действительно покупали квартиру, а не приватизировали. Нет такого требования в законе. Скорее всего отказ просит банк покупателей. Поймите, при сделках идут договорные отношения. Если не предоставите нотариальный отказ, они могут отказаться от покупки вашей квартиры (что скорее всего они и сделают), и Вам придется искать других покупателей. А это время. Если не хотите искать других покупателей, то оформляйте отказ. И уточните что за отказ, а не просто какой-то.

      Ответить
  6. Анастасия:

    Здравствуйте! Хотим с парнем, будучи не женатыми, купить квартиру в ипотеку у одного собственника, получившего её по договору дарения больше 3-х лет назад. Подскажите, нужно ли участие нотариуса в данном случае, и какие при этом могут быть риски.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анастасия. Нет, нотариус не нужен в вашем случае. Насчет рисков — наймите для этого риэлтора, который проверить квартиру на юридическую чистоту. Такие вопросы не решаются просто ответом в комментариях, а то на целую статью получится.

      Ответить
  7. Екатерина:

    Здравствуйте, проконсультируйте пожалуйста.
    Я планирую покупку квартиры в ипотеку, я-заёмщик, мой папа-со-заёмщик.
    Но я нахожусь в браке. Нужен ли нотариус при покупке, или стандартной сделки будет достаточно?
    И как в таком случае распределяются роли собственности, папа тоже становится собственником или ему выделять долю придется, или же он просто со-заёмщик для банка?!
    Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Насчет нотариуса — все зависит кто будет вашими продавцами. Если в продаваемой квартире будет один собственник, то нотариус не потребуется. Внимательно прочтите статью, я там все подробно расписала и примеры добавила. Теперь насчет отца. Большинство банков потребуют, чтобы у отца была доля, ведь он имеет солидарную ответственность перед банком. Если Вы (заемщик) перестанете платить ипотеку, это должен сделать отец (созаемщик), причем банка не интересуют причины неоплаты ипотеки. Странно выйдет, что обязанность оплаты долга у него есть, а в собственности ничего не будет.

      Ответить
Показать остальные комментарии