Разбираемся в каких случаях обязателен нотариус при купли-продаже квартиры

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. 31 июля 2019 года вступили в силу изменения в законодательстве, которые упростили участие нотариусов в некоторых сделках с недвижимостью. На этой странице я объясню, когда продажа квартиры обязательна к удостоверению у нотариуса. Именно продажа всей квартиры, когда все доли продаются за одну сделку и одним договором, а не по отдельности. Про то, когда обязателен нотариус именно при продаже доли, я объяснила по этой ссылке. Продолжим.

Моя инфографика по теме:

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Когда нотариус обязателен — подробное объяснение

Нотариус обязателен только при продаже квартиры, у которой есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный собственник. В п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ написано «…сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению.» Здесь без разницы принадлежит ли таким собственникам доля или вся квартира, сколько всего продавцов, кто покупатель и т.п.

Прочтите подробные статьи — как заверяется у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

Прежде чем продать недвижимость несовершеннолетнего, ограниченно дееспособного или недееспособного, родители или опекуны обязаны сначала получить разрешение у органов опеки и попечительства — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без данного разрешение сделку приостановят — п. 5 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.

В этих случаях нотариус необязателен

Здесь от обратного: если в продаваемой квартире все собственники взрослые и дееспособные, сделку необязательно удостоверят у нотариуса — п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Не важно сколько продавцов участвует в сделке, сколько будет покупателей и их возраст, будет ли ими использована ипотека или мат.капитал т.п. Договор купли-продажи подойдет в простой форме, а не в нотариально заверенной. Простая форма договора — это когда он напечатан на листе А4 и подписан участниками сделки.

Покупатели и продавцы могут по желанию удостоверить сделку нотариально. Обычно так поступают когда участники опасаются, что кто-то захочет оспорить сделку. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников были осознанными и добровольными. Выше я вставила ссылку как заверяется договор у нотариуса.

Если договор подойдет в простой форме, составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблон договора купли-продажи в интернете и оформлять его самостоятельно. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, что каждая сделка уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу/риэлтору — он посмотрит на ситуацию у продавцов и покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь если в договоре будет найдена хоть одна орфографическая ошибка в заполнении данных о сторонах и недвижимости, сделку могут приостановить — п. 6 ст. 26 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.