Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 12 марта 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В моих статьях посетители постоянно пишут в комментариях, что сотрудники МФЦ или Регистрационной Палаты не приняли у них обычный договор купли-продажи квартиры и требовали его в нотариально заверенной форме. Обычно сотрудники правы, но иногда они все-таки ошибаются. Поэтому я опубликовала эту статью, чтобы вы смогли разобраться — обязателен ли в вашем случае нотариус или нет. Вообще, всё зависит от ситуации у продавцов квартиры. То есть не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетний, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно, в какой собственности квартира.

п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

В этих случаях нотариус обязателен

  1. Когда квартирой владеют несколько собственников по долям (квартира в долевой собственности) — нотариус обязателен

    Когда квартира в долевой собственности у нескольких собственников, то для купли-продажи такой квартиры нужно сначала заверить договор у нотариуса. Не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку покупается квартира или за наличные и т.п. Запомните — если долевая собственность — обращаемся к нотариусу, где он: 1) составит договор купли-продажи; 2) удостоверит его нотариально; 3) подаст документы в Росреестр на регистрацию сделки.

    Если быть точнее, то при долевой собственности каждый собственник продает свою долю. В договоре указываются все доли квартиры, поэтому и получается, что продается вся квартира.

    Показать пример

    У Ивана и Дарьи квартира и каждый имеет по 1/2 доли. Это долевая собственность. Они решили продать свою квартиру Владимиру, т.е. каждый продает свою долю в виде всей квартиры. А раз она в долевой собственности, то нотариус обязателен. И не важно сколько собственников, сколько покупателей, родственники ли покупатели и нет, в ипотеку ли покупается квартира и т.п.

    Как заверить договор купли-продажи квартиры у нотариуса и сколько это стоит.

  2. В квартире есть несовершеннолетние собственники - нотариус обязателен

    Вообще для оформления любой сделки отчуждения, в которой участвуют несовершеннолетние собственники, нужен нотариально заверенный договор (п.2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ). Поэтому и для продажи такой квартиры нужно обязательно заверить договор у нотариуса.

    Показать пример

    Семья Ивановых состоит из 3 человек: супруги Петр и Мария; их сын Саша, которому 4 года. Все они собственники квартиры. Если они захотят продать свою квартиру, то нужен нотариально заверенный договор купли-продажи, т.к. один из собственников (продавцов) - несовершеннолетний Саша.

Вы думаете что можно принести свой договор купли-продажи нотариусу, чтобы он его заверил? А вот и нет. На практике, все нотариусы отказываются заверять договора, которые составляли не они. Они сами составляют договор и сами его заверяют, «чужие» договора не принимают.

В остальных случаях нотариус не обязателен

Это случаи:

  1. если квартирой владеет один собственник;
  2. если квартира в совместной собственности.

И не важно сколько будет покупателей, есть ли среди них несовершеннолетние, родственники ли они продавцу, берут квартиру в ипотеку/на мат.капитал или за наличку и т.п. Важно лишь то, что я указала выше.

По желанию у нотариуса можно заверить договор купли-продажи, даже если это не обязательно. Обычно так поступают когда собственники или покупатели опасаются, что кто то захочет оспорить договор. В этом случае нотариус сможет выступить в качестве гаранта, что действия участников сделки были осознанными и добровольными. Выше я вставили ссылку как заверяется договор купли-продажи квартиры у нотариуса.

Если же договор купли-продажи подойдет в простой форме, то не надо составлять его самостоятельно. Крайне не советуем искать шаблоны договоров в интернете. Почти все эти шаблоны устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка купли-продажи уникальная, а все эти типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому лучше обратитесь к юристу, он посмотрит на ситуацию у продавцов и у покупателей, учтет все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка, то сделку могут приостановить.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Екатерина:

    Я единственный собственник. Квартира в собственности 20 лет. Прописана взрослая дочь, на момент покупки была уже совершеннолетней. Продаю квартиру ипотечникам. С дочери требуют какой то нотариально заверенный отказ. Правомерно ли?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Странное требование, если Вы действительно покупали квартиру, а не приватизировали. Нет такого требования в законе. Скорее всего отказ просит банк покупателей. Поймите, при сделках идут договорные отношения. Если не предоставите нотариальный отказ, они могут отказаться от покупки вашей квартиры (что скорее всего они и сделают), и Вам придется искать других покупателей. А это время. Если не хотите искать других покупателей, то оформляйте отказ. И уточните что за отказ, а не просто какой-то.

      Ответить
  2. Анастасия:

    Здравствуйте! Хотим с парнем, будучи не женатыми, купить квартиру в ипотеку у одного собственника, получившего её по договору дарения больше 3-х лет назад. Подскажите, нужно ли участие нотариуса в данном случае, и какие при этом могут быть риски.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анастасия. Нет, нотариус не нужен в вашем случае. Насчет рисков — наймите для этого риэлтора, который проверить квартиру на юридическую чистоту. Такие вопросы не решаются просто ответом в комментариях, а то на целую статью получится.

      Ответить
  3. Екатерина:

    Здравствуйте, проконсультируйте пожалуйста.
    Я планирую покупку квартиры в ипотеку, я-заёмщик, мой папа-со-заёмщик.
    Но я нахожусь в браке. Нужен ли нотариус при покупке, или стандартной сделки будет достаточно?
    И как в таком случае распределяются роли собственности, папа тоже становится собственником или ему выделять долю придется, или же он просто со-заёмщик для банка?!
    Заранее благодарю за ответ.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. Насчет нотариуса — все зависит кто будет вашими продавцами. Если в продаваемой квартире будет один собственник, то нотариус не потребуется. Внимательно прочтите статью, я там все подробно расписала и примеры добавила. Теперь насчет отца. Большинство банков потребуют, чтобы у отца была доля, ведь он имеет солидарную ответственность перед банком. Если Вы (заемщик) перестанете платить ипотеку, это должен сделать отец (созаемщик), причем банка не интересуют причины неоплаты ипотеки. Странно выйдет, что обязанность оплаты долга у него есть, а в собственности ничего не будет.

      Ответить
  4. Юлия:

    Здравствуйте, мать-одиночка (у детей прочерк в графе «отец»), в браке не состояла никогда, единоличный собственник, выплатила ипотеку с использованием мат.капитала, сняла обременение, выделила детям доли в квартире (по договору дарения). Сейчас продаю эту квартиру (разрешение опеки получено) и одновременно покупаю другую (так же с выделением долей детям). Во втором случае, у квартиры которую покупаю один собственник и нотариус, я так понимаю, не нужен, а вот по сделке продажи своей квартиры нужен ли нотариус если есть разрешение органов опеки на продажу? (у двоих детей по 1/25 доли в квартире)

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Юлия. Да, в вашей сделке продажи нотариус обязателен. Так как в квартире несколько собственников по долям. Это я указала в самом начале статьи, простым и понятным языком. И без разницы есть разрешение опеки или нет. А где покупаете нотариус не нужен, т.к. в квартире один собственник. Это я тоже указала в статье.

      Ответить
  5. Марина:

    Здравствуйте. Две сестры имеющие доли в квартире. Я продаю ей свою долю. При заключении договора купли продажи нам нужно заверить у нотариуса? Благодарю))

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Да, нотариус обязателен у Вас.

      Ответить
  6. Татьяна:

    Добрый день!
    Скажите, пожалуйста, нужно ли нотариальное удостоверение сделки в следующей ситуации:
    Квартира приватизирована на 3 членов семьи (муж, жена и ребёнок), выдано одно свидетельство о праве. В настоящее время ребёнок совершеннолетний.
    Покупатель один.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Прочтите свидетельство. Если в нем написано совместная собственность, то без нотариуса. Если написано долевая и размер доли каждого, то нотариус обязателен.

      Ответить
  7. Светлана:

    Здравствуйте, Светлана!
    Собираюсь покупать квартиру, у которой два собственника. Изначально планировался один договор, но нотариус, который будет удостоверять сделку, предложила заключить два договора — отдельно для каждого собственника в целях получения вычета по НДФЛ для каждого собственника, т.к. срок владения квартирой у обоих собственников менее минимального срока.
    Насколько это правомерно и как в Росреестре эта квартира будет зарегистрирована на меня: целиком или тоже в долях. Если в долях, то можно их объединить сразу?
    Большое спасибо за ответ!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Светлана. Это правомерно. Если собственники продадут квартиру через один договор, то их вычет в 1 млн.руб. делится между ними по размеру их долей. Но если будет по отдельному договору на каждую долю, то каждый получит вычет по 1 млн. Да, Вы можете сразу объединить эти доли. Вам нужно так сразу указать в заявлении о регистрации права.

      Ответить
Показать остальные комментарии