Здравствуйте. В статье я хочу рассказать о согласии супруга в ситуации, когда гражданин, находясь в браке, собирается купить и оформить на себя земельный участок. Если же участок покупают оба супруга и оформляют в совместную собственность, свое согласие они подтверждают подписями в договоре купли-продажи — п. 2 ст. 550 ГК . В этом случае какого-либо отдельного согласия не нужно.
В статье будет много упоминаний слова «сделка». В нашем случае сделка — купля-продажа земельного участка (п. 1 ст. 154 , ст. 454 и ст. 549 ГК ). Затрагивается покупка у физического лица, юридического лица, муниципалитета, с проведением торгов или без них.
Напоминаю — покупаемый участок будет совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если покупателем и собственником будет один из них. Потому что все доходы и расходы у супругов являются общими — ст. 34 СК . За исключением, когда они подписали брачный договор, где указали иное — п. 1 ст. 42 СК .
Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.
Когда по закону обязательно согласие Все описано в п. 3 ст. 35 СК — «Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.» Может показаться, что согласие нужно в любом случае, но это не так.
Согласие супруга на покупку земельного участка потребуется, если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса (сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению). Про это и написано в тексте «для заключения одним из супругов сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма…» Как оформить согласие — инструкция .
Договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса в обязательном порядке, если среди продавцов (собственников) есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ . Нотариус потребует согласие супруга, даже если участники сделки обратились к нему по собственному желанию. Исключение: супруги подписали брачный договор, при котором покупаемая недвижимость будет личной собственностью супруга-собственника — п. 1 ст. 42 СК. Значит второй супруг к покупке не будет иметь никакого отношения.
Согласие супруга не нужно, если договор купли-продажи будет в простой письменной форме . Простая форма договора подойдет, когда все продавцы участка взрослые и дееспособные — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ . Под простой формой имеется в виду, напечатанный на листе А4 и необязательно удостоверять подписи участников сделки.
Снова разберу текст вышеуказанного п. 3 ст. 35 СК. Во-первых, фраза «сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации…» означает следующее — когда супруг покупает себе участок, он тратит на него деньги, т.е. распоряжается ими. Распоряжение деньгами, хоть и семейными, не требует государственной регистрации. Следовательно, на покупку не требует нотариального согласия супруга.
Во-вторых, «сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации…» С 1 октября 2013 года договора купли-продажи недвижимости перестали регистрировать — п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ . С того момента подлежит регистрации только переход права собственности от продавцов к покупателя по этим договорам — п. 1 ст. 551 ГК . Раз договора не подлежат регистрации, то и согласие не требуется.
Такого же мнения придерживается Верховный суд в своем Решении от 08.10.2015 N АКПИ15-1048 . Суть дела — арендатор земельного участка хотел выкупить его у муниципалитета, но от него потребовали нотариальное согласия жены. Муниципалитет ошибся в своем требовании, потому что договор купли-продажи: 1) не является сделкой по распоряжению общего имущества супругов, права на которое подлежат государственной регистрации (ст. 454 ГК ); 2) не имеет обязательной формы (ст. 550 ГК и п. 2 ст. 434 ГК ); 3) не подлежит обязательной государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК). Конечно, эта ситуация не обычная покупка у физ.лица, но в данном решении указана суть: простая форма договора = не нужно согласие.
Закон законом, вот как обстоят дела на практике.
Как обстоят дела на практике и какие последствия при неполучении согласия Даже когда согласие супруга покупателя необязательно , некоторые продавцы (или риэлторы/юристы с их стороны) все равно настаивают, чтобы они его предоставили. Например, при покупке участка на торгах у муниципалитета (неважно на торгах или нет), некоторые организаторы требуют согласие, иначе без него не допустят к процедуре. Данное требование неправомерно. Только проблема в том, что на практике придется судиться. На примере выше гражданин дошел до Верховного суда. Поэтому иногда проще предоставить согласие, чем судиться.
Многих продавцов пугает п. 1 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Проще говоря, продавцы опасаются, что гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Ведь и эти тайно потраченные деньги тоже являются общим имуществом — п. 2 ст. 130 ГК и ст. 34 СК. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить купли-продажу. Акцентирую внимание на слове «попытаться». Оспорить сделку не получиться по двум причинам.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов. Во-вторых, супругу нужно будет доказать: 1) что он был не согласен на покупку; 2) что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 1 ст. 35 СК. Такое доказать нереально, если только супруг, например, до сделки отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, при оспаривании придется возвращать купленную недвижимость, а с продавцов ждать возврата денег. Если денег не будет, то их придется взыскивать частями очень долгое время. Несогласному супругу проще или уговорить продать купленный участок, или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о необоснованном обогащении. Наверное, поэтому я не видела судебные решений, когда супруг смог оспорить покупку недвижимости. Но это не означает, что продавцам не нужно опасаться такого варианта событий.
Как и где оформить согласие Согласно п. 3 ст. 35 СК, согласие обязательно в нотариальной форме, поэтому обращаемся за услугой к нотариусу. Обратиться можно к любому нотариусу РФ вне зависимости от нахождения покупаемого участка — ст. 40 Основ о нотариате . Проще оформить у того, который будет удостоверять договор купли-продажи.
Супругу достаточно подать свой паспорт и свидетельство о браке. Текст согласия законом не урегулирован. По желанию можно вписать адрес или кадастровый номер покупаемого участка, срок действия согласия (или оно будет бессрочно) и другие условия сделки. Присутствие и документы от супруга-покупателя не требуются.
За составление согласия нотариусы берут от 1 500 до 2 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК ). Обычно документ готов выдают в день обращения, все зависит от загруженности.
Образец
(нажмите на картинку для ее увеличения)
