Подробный список документов для покупки земельного участка в 2024 году
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Здесь вы найдете список документов, которые потребуются о покупателей для приобретения «голого» земельного участка. Под «голым» имеется в виду, что на участке нет каких-либо строений или они есть, но официально не оформлены (не стоят на кадастровом учете).
Список подходит под все участки — ИЖС или ЛПХ под строительство жилого дома, садового, дачного, огородного, в товариществе (СНТ, ДНТ), в населенном пункте или за его пределами и т.п.
Все документы разделила на обязательные, дополнительные и ненужные.
Список обязательных документов
Их покупателям нужно обязательно принести в МФЦ для регистрации сделки купли-продажи. Если не предоставить один из них, тогда сделку приостановят или не зарегистрируют. Если в населенном пункте нет МФЦ, можно принести в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная палата).
На каждый документ нужна копия. Их можно принести с собой или сделать в самом МФЦ. Услуга платная.
- Паспорта или свидетельства о рождении;
Если покупателю меньше 14 лет, вместо него должен присутствовать один из родителей/опекун, который подписывает за него договор купли-продажи и другие заявления — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Покупатель от 14 до 18 лет обязан присутствовать вместе с одним из родителей/опекуном, потому что они оба подписывают договор купли-продажи — ст. 26 ГК РФ. В обоих случаях присутствие и документы от второго родителя не требуются.
- Договор купли-продажи участка;
Если среди продавцов участка есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Какая ситуация у покупателей при этом значения не имеет. Нотариус так удостоверяет сделку: 1) составляет договор купли-продажи; 2) удостоверяет на договоре подписи участников; 3) подает договор на регистрацию.
Когда все продавцы взрослые и дееспособные достаточно договора в простой форме. Подписать его можно заранее или при сотруднике МФЦ. За составлением договора лучше обратитесь к специалисту, а не скачивайте образцы с интернета.
- Доверенность.
Если за покупателя действует доверенное лицо, потребуется паспорт этого лица и нотариально удостоверенная доверенность. Паспорт покупателя при этом не требуется.
Дополнительные документы
Их не нужно подавать в МФЦ и сотрудник не имеют право их требовать. Такие документы требуются для подготовки к сделке и чтобы проверить участок на «юридическую чистоту».
- Документ с планом участка;
Во-первых, границы участка должны быть установлены и отображаться на кадастровой карте — инструкция по проверке. Проще говоря, участку должны были провести межевания границ и оформить их.
Примеры участков
(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)
Границы не установлены
Имеет границы и местоположение
Крайне не советую покупать немежованные участки, хоть по закону это разрешено. Купив такой участок, при межевании могут быть проблемы уже у новых собственников. Самые распространенные проблемы: 1) Фактические границы участка наложены на соседний. 2) Соседи откажутся согласовывать границы. 3) Фактическая площадь участка не соответствует документам. В конце статьи у меня есть пару примеров об этом.
Во-вторых, нужно удостоверится, насколько фактические границы и местоположение участка соответствуют его кадастровым границам после проведенного межевания. При межевании могло быть такое, что: 1) Кадастровый инженер установил границы только по спутнику. То есть без выезда на местность, хотя это обязательно. Поэтому разброс может быть в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование, особенно когда межевание проводили давно. 3) Межевание проводила местная администрация и сразу большого куска земли. Чаще всего вызывали самого дешевого специалиста. Отсюда и многие ошибки. 4) Собственник после межевания решил увеличить участок и переставил забор. 5) В Росреестре допустили ошибку при переводе координат фактических границ на кадастровую карту. 6) Кадастр и ЕГРП объединили в общую базу — ЕГРН. Прошло это не совсем гладко. Теперь бывает такое, что большой массив участков смещен на несколько метров.
Для проверки точности границ участка советую заказать у кадастрового инженера услугу, которая называется вынос точек в натуру — инструкция. Лучше обратиться к независимому специалисту, а не к тому, который делал межевание ранее. Инженер приедет на участок, вобьет в GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов) и удостоверяется, насколько координаты соответствуют фактическим границам (забору). Поворотные точки указаны в выписке из ЕГРН, о ней ниже. Советую покупателям присутствовать на процедуре. При желании можно заказать акт об этом.
Образец акта выноса точек в натуру
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Также нужно удостоверится о добросовестности проведения межевания. Попросите продавца предоставить межевой план участка, чтобы уточнить две вещи. Первое — согласованы ли границы с соседями. В межевом плане должен быть акт согласования с их подписями — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Не всегда соседи согласны с границами или они на момент межевания проживали в другом месте. Поэтому недобросовестные собственники идут на хитрость — оповещают о дате межевания через местную газету. Так и подпись соседа не нужна, если он не придет. Это разрешено, но некоторые этим злоупотребляют — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Тогда сосед через суд может оспорить межевание и границы с бОльшей вероятностью, чем если бы была его подпись. Ведь фактически границы с ним не согласовали.
Второе — в межевом плане должен быть план участка, доказывающий факт его образования. Если плана нет, то добросовестный кадастровый инженер должен был отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Сейчас отказывают регистрировать границы при таких формулировках. Если при межевании собственник не предоставил доказательства образования участка, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.
Образцы планов ↔
(горизонтальная прокрутка)
Копию межевого плана собственник может заказать в МФЦ. Госпошлина — 1740 рублей.
- Документ о регистрации права собственности на участок;
Это выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей «юридической силы».
Даже если есть только свидетельство, советую потребовать продавцов предоставить выписку или заказать ее самостоятельно — инструкция. Ее может заказать любой человек на любую недвижимость в РФ, но ФИО будут отображены, только если заказывать ее на свою недвижимость. Помимо этого будут отображены характеристики участка, наличие/отсутствие обременений или арестов на нем, координаты его границ
Образец бумажной выписки ЕГРН
Большинство юристов в интернете пишут, что свидетельство или выписку нужно обязательно подать в МФЦ при регистрации сделки. Это не так. В ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ эти документы не указаны, поэтому необязательны. К тому же регистратор все равно запросит сведения из ЕГРН на участок для правовой экспертизы сделки — ст. 29 данного закона.
Исключение: если у продавцов право собственности не зарегистрировано в ЕГРН, они должны представить имеющееся на руках свидетельство о собственности или другой документ основания (о нем ниже). Тогда сначала зарегистрируют право на продавца, а затем сразу переход права на покупателя.
- Документ основания права собственности;
Например, собственник получил участок по наследству, тогда этим документом будет свидетельство о наследстве. Если купил, то договор купли-продажи.
Если документа на руках нет, собственник может получить копию в МФЦ. Госпошлина — 340 рублей.
- Соглашение о задатке или авансе + расписка;
Стороны документально могут закрепить свои намерения выйти на сделку подписание соглашения о задатке или авансе. Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если после передачи денег в качестве задатка и подписания соглашения о нем собственники откажутся продать участок, они должны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. Если покупатели откажутся выйти на сделку, продавцы оставляют сумму задатка себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении.
Если подписано соглашение об авансе, то аванс возвращается покупателю в любом случае. Аванс ничего не обязывает.
Сумма задатка или аванса законом не предусмотрена, все по договоренности. Но она не должна превышать цены участка по договору. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.
При передаче денег от продавца нужно получить расписку. Вместе с ней соглашение имеет «юридическую силу». Советую данные о передаче денег вписать в договор купли-продажи.
- Справка об отсутствии долгов перед товариществом;
Уточню сразу — долги продавца не переходят на покупателя. Покупатель, как новый собственник, должен платить взносы и другие услуги с даты регистрации права собственности — п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но проблема в том, что некоторые председатели все равно требуют нового собственника оплатить долги предыдущего, хоть и в курсе закона. Вдруг прокатит. Покупателям такая нервотрепка ни к чему, поэтому стоит потребовать такую справку. Или можно договориться с продавцом снизить цену на сумму долга. Тогда советую взять справку о долгах за несколько дней до подписания договора, чтобы знать актуальную сумму долга.
- Согласие супруга на покупку;
В каких ситуациях требуется это согласие и как его оформить, подробно по этой ссылке — https://prozhivem.com/zemlya/pokupka/soglasie-supruga.
- Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.
В них указывают, состоит ли гражданин у них на учете. Если по общению с продавцом видно, что иногда он не совсем адекватно себя ведет (особенно это касается пожилых), советую попросить предоставить справку из психоневрологического диспансера. Если видно, что продавец пьющий, тогда справку из наркологического диспансера. Перед получением справки продавцу следует пройти освидетельствование у их штатного психиатра или нарколога.
Ненужные документы
Во многих статьях в интернете написана устаревшая или неверная информация о необходимости для сделки некоторых документов. Перечислю самые популярные из них и свое мнение:
- Кадастровый паспорт на участок;
Во-первых, кадастровые паспорта и кадастровые выписки никогда не требовались для сделки. Во-вторых, их не выдают с 2017 года. Вся информация с паспортов теперь содержится в выписках из ЕГРН.
(Горизонтальная прокрутка ↔)
- Акт обследования об отсутствии строений от кадастрового инженера;
Не понимаю, почему некоторые авторы его указывают в списке обязательных, иначе сделку не зарегистрируют. Это неправда. В Главе 3 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ его нет.
- Заявление о переходе прав собственности.
Данное заявление не нужно составлять самому. Его заполнит сотрудник МФЦ/Рег.палаты. Участникам сделки нужно его только подписать.
Примеры из жизни
Пример №1: Супруги хотели купить участок для строительства. Причем строго в определенном поселке, чтоб жить рядом с родителями. Вариантов было немного. Понравился один участок. Вызвали кадастрового инженера, чтобы проверить, насколько точно были установлены границы. Появилась проблема — координаты углов участка из кадастра не соответствуют забору (фактическим границам). Причем не одна сторона, а весь участок был смещен на 2,3 метра. Оказалось, что лет 10 назад местная администрация провела комплексное межевание большей части поселка. Кадастровый инженер не приезжал на местность, а все координаты участков получил по спутнику. Естественно, вся эта часть поселка смещена на эти несколько метров. Супруги отказались покупать этот участок.
Пример №2: Клиенты выбрали участок самостоятельно, а меня пригласили только для проверки его «юридической чистоты». Продавец получила участок в наследство от умершего мужа — документом основания было свидетельство в наследстве по закону, т.е. завещания не было. Смутило, что она единственный собственник. Я уточнила, есть ли дети и почему они тоже не приняли доли участка, как наследники первой очереди (ст. 1142 ГК). Оказалось, что есть сын и он не принял наследство, но и не отказался от него. В течение 6 месяцев после смерти наследодателя только супруга подала нотариусу заявление о принятии, а сын никуда не пошел. Поэтому только супруга умершего стала собственником участка. Только есть вероятность, что сын захочет оспорить наследство, ведь такое право у него есть. Хоть он сказал, что делать этого не будет, я предупредила своих клиентов о рисках. Они все равно решили купить этот участок. Мы потребовали от сына, чтобы он удостоверил у нотариуса обязательство, что он не будет пытаться оспорить завещание. Хотя это обязательство лишь «для галочки». У него все равно есть право обратиться в суд. Я составила договор купли-продажи и мы отправились в МФЦ на регистрацию. Покупатели взяли с собой паспорта. Это все документы от покупателей, которые понадобились для регистрации купли-продажи.