Бесплатная консультация с юристом

Документы от собственников (продавцов) для продажи квартиры в 2018 году, когда покупают за наличные (без ипотеки и прочего)

Статья обновлена: 29 сентября 2018 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Продолжаю серию статей про документов от собственников для продажи своей квартиры. На этот раз я перечислила документы, когда их квартиру покупают полностью за наличный расчет, т.е. без ипотеки, материнского капитала и прочего. Простыми словами, квартиру покупают за «наличку». Перечень актуален на 2018 год. Если меняются какие-либо законы или правила регистрации сделки, я максимально быстро обновляю статью. Под каждым документом/справкой я указала их краткое описание, в каких случаях они нужны, и универсальные инструкции (или ссылка на инструкцию) как их получить. Инструкции универсальные потому, что в учреждениях тот или иной документ берется одинаково, и не зависит от того где это учреждение находится — хоть в Москве, в Санкт-Петербурге или поселке Малаховка.

Еще я перечислила документы по другим ситуациям, которые часто встречаются у моих клиентов: а) покупатели с ипотекой; б) покупатели с материнским капиталом; в) покупатели с ипотекой и материнским капиталом.

Основные документы, которые нужны для регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/Росреестре

Эти документы нужно обязательно принести в МФЦ/Росреестр, без них сделку не зарегистрируют. После основных документов я перечислила и дополнительные, которые не нужно приносить на регистрацию.

  1. Паспорта всех собственников (продавцов) квартиры;

    Если есть собственники до 14 лет, то их свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна). Если есть собственники от 14 до 18 лет — их паспорта и паспорт одного из родителей.

  2. Договор купли-продажи квартиры;

    C июня 2016 года во многих случаях стал обязателен договор купли-продажи только заверенный у нотариуса. Раньше можно было принести договор в простой форме — обычный напечатанный на листах А4. Сейчас же в нотариально-заверенной форме.

    Поэтому внимательно прочтите: 1-ое в каких случаях обязателен нотариально-заверенный договор купли-продажи квартиры; 2-ое как он заверяется (удостоверяется) у нотариуса и 3-е сколько это стоит.

    Если оказалось, что в вашем случае подойдет договор в простой форме, то не советую составлять его самостоятельно по готовым образцам из интернета. Я недавно скачала около 20 готовых шаблонов с сайтов, которые были в топе Яндекса и Гугла. Это тихий ужас — почти все шаблоны были устаревшие и с орфографическими ошибками. Например, в 18 из них можно было написать, что квартира в долевой собственности у нескольких собственников и перечислить их паспортные данные. Вот пример. Но с июня 2016 года, если квартирой владеют несколько собственников по долям, то для продажи такой квартиры обязателен договор купли-продажи только в нотариально заверенной форме. А суть в том, что нотариусы НЕ принимают готовые договора купли-продажи, которые принесут им клиенты — нотариусы их сами составляют. Кто-то правильно заполнит шаблон, принесет его нотариусу на заверение, а он его не примет. Получается, что время будет потрачено зря.

    Поэтому, если у вас нет опыта в составлении договора купли-продажи — обратитесь к юристу/риэлтору. Он посмотрит на вашу ситуацию, учтет все нюансы и пожелания/требования. Потом составит правильный договор. За услугой можете обратиться нашему к юрист-консультанту. Также у него можно бесплатно проконсультироваться. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

  3. Разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия);

    Это разрешение обязательно, если в квартире есть несовершеннолетние собственники (до 18 лет). По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

  4. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу квартиры;

    Составить и заверить согласие у нотариуса стоит примерно 1500 р. Моя коллега Светлана написала статью, где подробно рассказывается в каких случаях обязательно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет. Светлана — юрист с 14-летним стажем работы.

    Можете найти нотариуса рядом со собой на Яндекс.Карте, где показаны отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

  5. Нотариально заверенная доверенность.

    Доверенность нужна, если за продавцов документы подает доверенный человек. Также нужен его паспорт.

Если у вас будут возникать вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом. Задайте свой вопрос в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана или в комментариях. Также можете позвонить по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Дополнительные документы

В отличие от основных, дополнительные документы НЕ нужно приносить в МФЦ/Росреестр для регистрации сделки. Но их могут потребовать покупатели для проверки квартиры на «юридическую чистоту».

  • Технический паспорт квартиры;

    Обычно тех.паспорта могут понадобиться покупателям с несовершеннолетними детьми, чтобы получить разрешение органов опеки и попечительства на покупку квартиры. В нем показаны технические характеристики квартиры и ее графический план. Также он нужен, если сами покупатели хотят убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки. Они сверят планировку квартиры с графическим планом.

    Заказать копию тех.паспорта могут только собственники. Инструкции: как заказать в МФЦ; как заказать в БТИ. Цена в обоих организациях около 900 р.

    Полезные ссылки:

    • — адреса БТИ и МФЦ в Москве на Яндекс.Карте;
    • — адреса БТИ и МФЦ в Санкт-Петербурге на Яндекс.Карте.
  • Выписка из лицевого счета;

    Выписка из лицевого счета квартиры показывает покупателю, что нет долгов по коммунальным платежам. Она бесплатно берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.

  • Договор задатка или аванса + расписка;

    На моей практике почти все покупатели и продавцы знают, что такое аванс. Я же своим клиентам советую подписывать договор задатка. Обычно в договоре указываю, что если покупатели после передачи задатка и подписании договора по каким-либо причинам откажутся покупать квартиру (выйти на сделку купли-продажи), то продавцы забирают задаток себе. Если же собственники по каким-либо причинам откажутся продать квартиру, то они должны вернуть задаток покупателям в двойном размере. Не считая, конечно, форс-мажорных ситуаций. Все эти причины лучше указать в договоре. Какая сумма задатка? Это обычно решаются между сторонами, в законе это не указано. На моей практике от 30 до 100 тыс.руб.

    Аванс, в отличие от задатка, возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Договор аванса обычно подписывают, когда одна из сторон прям не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку купли-продажи.

    Также при получении от покупателей денег в качестве задатка/аванса, всегда пишите от руки расписку. Вместе с распиской договор задатка/аванса имеет юридическую силу. И еще лучше, если про задаток/аванс будет указано в самом договоре купли-продажи.

  • Выписка из домовой книги;

    В моей практике было несколько покупателей, которые просили показать эту выписку.

    Есть 2 выписки: обычная и архивная. В обычной выписке прописаны данные о прописанных людей в жилье на данный момент. В архивной же сведения о всех тех, кто был прописан раньше + кто временно выписан + кто имеет право прописаться в дальнейшем (например, те кто находятся в тюрьме).

    Инструкции — как получить обычную выписку; как получить архивную выписку. Получить их могут только собственники в паспортом столе. Услуга бесплатная.

  • Справка об отсутствии задолженности за домофон, интернет, кабельное телевидение и т.п.;

    Если покупатели не захотят переписать на себя интернет, кабельное телевидение и т.п., то собственникам надо расторгнуть договора с этими компаниями и показать их покупателям. Расторгнутые договора обычно доказывают, что задолженности по ним нет.

    Справка об отсутствии задолженности за домофон берется в офисе той компании, которая его установила.

  • Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;

    Данная выписка теперь заменяет свидетельства о регистрации права и кадастровый паспорт, т.к. они не выдаются с июня 2016 года. Официальное название — выписка из ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости. Объект недвижимости в нашем случае это продаваемая квартира.

    Обычно эту справку покупатели сами заказывают. В ней показаны ФИО собственников, есть ли какие-либо обременения/ограничения на квартиру и т.п. Если покупатель попросит ее показать, то лучше заказывайте бумажную. Как ее заказать читайте по ссылке.

  • Справки из психоневрологического и наркологического диспансера.

    Крайне редко покупатели требуют эту справку, и только если сомневаются в адекватности продавца. В моей практике всего один раз такое было: пожилой мужчина 78 лет хотел продать свою квартиру и купить себе небольшой домик за городом. Риэлтор со стороны покупателей побоялся, что кто-то из родственников могут попытаться оспорить сделку купли-продажи в суде. Риэлтор сказал: «Родственники могут сказать в суде, что собственник уже старый, не соображал что делал, вообще ему риэлторы запудрили голову или еще что-то в таком ключе». Поэтому собственнику пришлось пойти и получить эту справку.

    Получить справку можно в психоневрологическом и наркологическом диспансере. Услуга платная, цены уточняйте в самом диспансере.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

51 комментарий

  1. Евгений:

    Здравствуйте!
    Продаю комнату , ограничений на комнату нет, собственник один, детей нет.
    Покупатель будет рассчитываться налом, даст аванс размере 50000т.р.
    Сколько будет стоить составления договора купли-продажи, задатка?
    С Уважением, Евгений

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Евгений. Извините, но я работаю только по Москве. Лучше обратитесь к местному риэлтору/юристу. Удачи Вам!

      Ответить
  2. Алексей Г.:

    Если я при продаже квартиры буду представлять продавца квартиры на основании доверенности, то кроме моего паспорта нужен ли паспорт владельца квартиры во время оформления сделки? Спасибо.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Алексей. Нет, паспорт продавца или копии не потребуется. Потому что когда нотариус удостоверяет саму доверенность, он и удостоверяет то, что паспортные данные в ней верны.

      Ответить
  3. Андрей:

    Елена, здравствуйте. Покупатели предлагают расчёт наличными через банковскую ячейку, с получением ключа от неё после предоставления корешка выписки и прописки по другому адресу.
    Есть ли в этой ситуации риски с моей стороны, и если да, то какие?
    Вы всё же советуете использовать задаток вместо аванса, если я, например, уверен в своих намерениях и точно знаю что всё в идеале с документами?
    Мы, например, ещё не обговаривали вообще условия аванса/задатка, размер, который устанавливаю я, а не покупатель, они же сами определили что это будет аванс и не зная сумму готовы встретиться для его внесения.
    Спасибо!

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Рисков никаких. Как только выпишитесь с квартиры и пропишитесь на новом месте, то сможете забрать деньги с ячейки. Этими корешками Вы это и доказываете.
      Да, советую, но согласятся ли на это ваши покупатели. Поймите, НЕ ВЫ устанавливаете, что будет — задаток или аванс, и какая будет сумма. Вы с покупателем об этом ДОГОВАРИВАЕТЕСЬ. Какие то они поставят условия, какие то Вы. Где то они уступят, где то Вы. И нельзя быть на 100% уверен, что у Вас всё идеально с документами. Докопаться можно до чего угодно. Тогда наймите риелтора/юриста для ведения вашей сделки и он будет вести переговоры от вашего имени. Такие вопросы не решаются комментариями на сайте.

      Ответить
  4. Мария:

    Добрый день, квартира была в собственности у мужа до брака. Дом аварийный. Мы получили по договору мены с администрацией новое жилье уже в браке. Продаем новое. Нужно ли разрешение жены на продажу, если квартира так и осталась мужа?
    И еще, мы будем платить налог с продажи, если в собственности менее годом?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Мария. Если Вы доплачивали за новую квартиру по договору мены, то согласие жены потребуется. Если нет, то не потребуется.
      Не смогу точно ответить насчет налога. Все зависит за сколько продадите эту квартиру, купите ли новую и за сколько. Поэтому советую обратиться за консультацией к налоговому специалисту и объяснить свою ситуацию.

      Ответить
  5. Александр:

    Здравствуйте. Я делал выписки из ЕГРН (общая информация и план квартиры) год назад, при регистрации квартиры. Сейчас хочу продать квартиру, для покупателей хочу подготовить полный пакет документов: можно ли взять выписку только о собственниках (чтобы показать, что собственник только я), а выписку с планом квартиры оставить прошлогоднюю?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. Нет никакого четкого требования насчет свежести выписки и плана. Все зависит от ваших покупателей. Покажите сначала им прошлогоднюю выписку с планом, если потребуют более свежую, то закажите. Я лично всегда советую покупателям самим заказывать выписку на понравившуюся квартиру. В общем, заказывать пока ничего не нужно.

      Ответить
  6. елена:

    здравствуйте! при продаже квартиры нужен тех паспорт, или расширенной выписки из ЕГРН достаточно? спасибо.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Это совершенно два разных документа, в них показана разная информация о квартире. На самой сделке, когда подадите договор купли-продажи в МФЦ, эти документы не нужны. Но их может потребовать продавец для проверки квартиры на юридическую чистоту. Внимательно прочтите статью, в ней я всё это уже расписала.

      Ответить
  7. Анастасия:

    Здравствуйте. Подскажите, пожалуйста, как мне быть. Я в браке. Хочу купить за свои средства себе квартиру. У мужа живу в его жилье. Хочу иметь свое.Как купить квартиру, чтоб не делить ее с мужем при разводе? И понадобится ли его согласие на покупку мне квартиры? Спасибо.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анастасия. Тогда до покупки Вы с мужем можете оформить у нотариуса брачный договор, по которому купленная в браке недвижимость будет личной собственностью того супруга, на кого оно будет оформлено. Потом когда подберете себе квартиру, вместе с договором купли-продажи приложите брачный договор.
      Согласия на покупку в любом случае не понадобится.

      Ответить
      • Анастасия:

        Спасибо за ответ. А еще вопрос. Если я не хочу, чтоб муж, вообще, знал, что мне квартиру покупают. И делить при разводе с ним своё не хочу. Может ли тот человек, который мне покупает квартиру, оформить при покупке ее на себя. А мне потом, после моего развода, дарственную сделать? Спасибо.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Он может подарить Вам квартиру и во время брака. Подаренная в браке недвижимость НЕ делится после развода — п. 1 ст. 36 СК РФ. Если квартиру подарит Вам мама, папа, бабушка, дедушка или ваш ребенок, то налог при дарении платить не будете.

          Ответить
          • Анастасия:

            Спасибо. А если дарит посторонний человек, то налог 13 процентов, да? В таком случае составляется договор купли продажи и сразу дарственная на меня, или как?

            Ответить
            • Грушина Елена:

              Если дарит посторонний, то будете платить 13% налог. БЕЗ РАЗНИЦЫ когда подарит Вам квартиру — хоть сразу когда её купит, хоть через 20 лет, Вы будете платить налог и точка. Вы заплатите налог, потому что получили выгоду в виде стоимости квартиры. Даритель никогда никакого налога при дарении не платит, потому что никакой выгоды не получает.

              Ответить
Показать остальные комментарии