Как в 2024 году оформить дом, если он еще не построен
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Данная статья написана для собственников участка, которые хотят построить на нем жилой дом и в дальнейшем его оформить. Под «оформить» я имею в виду зарегистрировать право собственности и поставить на кадастровый учет. После оформления дом будет официально существовать как частный объект недвижимости и отображаться на публичной кадастровой карте Росреестра.
В статье разберу такие вопросы — что нужно сделать до строительства, какие требования должны быть к дому, на каком этапе строительства его можно зарегистрировать, какие есть подводные камни, какие документы потребуются и т.п. Не важно что за земельный участок (ИЖС, ЛПХ, садовый/дачный) и как он достался собственникам (куплен, получен в наследство, получен в дар, оформлен в собственность и т.п.). Моя инструкция подходит для всех.
Также у меня есть отдельная инструкция — как оформить жилой дом, который начали строить или уже построили.
До 2031 года вступил в силу упрощенный порядок строительства и регистрации
На данный момент постройка жилого дома попадает под закон о «Дачной амнистии», который упрощает требования к строительству и к дальнейшему оформлению. Упрощения действуют до 31 марта 2031 года и касаются строительства на земельных участках ИЖС, ЛПХ и садовых/дачных. Послабления такие:
- Перед строительством не нужно получать уведомление (разрешение) от местной администрации.
- Можно не соблюдать отступы и максимальный процент застройки.
Отступ — это расстояние от дома до границы участка. В большинстве случаев минимальный отступ составляет 3 метра от соседнего участка или проезда. Причем отступ нужно считать не от границ на местности (забора), а от кадастровых. Кадастровые границы — это фактические границы, которые учтены на кадастре и показываются на кадастровой карте (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Следовательно, границы на местности и границы из кадастра должны совпадать.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Дачная амнистия дает возможность оформить дом, который построен с нарушением отступов. Регистратор не должен учитывать отступы при проверке заявления, это выходит за рамки его полномочий. Значит в любом случае он обязан зарегистрировать дом. Главное, чтобы дом не выходил за кадастровые границы нашего земельного участка. Про это написано в п. 13 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «При проведении правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в случае, предусмотренном частью 12 настоящей статьи, государственным регистратором прав осуществляется проверка представленных документов… и соответствия: предельным параметрам соответствующих объектов недвижимости, установленным федеральным законом и правилами землепользования и застройки, за исключением соответствия минимальным отступам от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, сооружений.»
Есть и позиция Росреестра по отступам. Письмо от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21 — «С учетом изложенного приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений указанных выше строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.» Письмо от 03.02.2021 N 13-00062/21 — «С учетом изложенного выше проверка соблюдения застройщиком отступов от границ земельного участка как одного из параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, не относится к компетенции органа регистрации прав и при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав не осуществляется, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.»
Процент застройки — это соотношение площади дома к площади земельного участка. Максимальный процент устанавливает местный муниципалитет. Площадь дома считается по контуру его наружных стен. Например, участок 600 кв.м. (6 соток). Муниципалитет установил максимальный процент застройки в 40%. Значит площадь дома по контуру не должна превышать 240 к.м.
По дачной амнистии регистратор не обязан учитывать максимальный процент застройки, согласно Письму Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21 — «С учетом изложенного приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по причине несоблюдения минимальных отступов от границ земельных участков, в том числе со ссылкой на несоблюдение положений указанных выше строительных норм и правил или свода правил, выходит за рамки данного основания — превышает пределы правовой экспертизы, в том числе при реализации положений части 12 статьи 70 Закона N 218-ФЗ.»
Послабление послаблением, все равно я не советую строить дома с нарушением отступов. Минимальный отступы от соседних участков и их домов придуманы не просто так, а в целях защиты от пожара — чтобы огонь не распространился на соседний дом или от соседнего на наш. А также для удобства тушения. Не нужно подходить к этому вопросу так легкомысленно. Лучше отступить положенные 3 метра, если позволяет участок.
Также сосед может обратиться в суд, что дом строиться слишком близко к его дому. Одинаковых ситуаций здесь не бывает. На снос дома обычно суд не решается, но потребует снизить пожароопасность — сделать оградительное противопожарное сооружение, запретить делать окна и двери на спорной стороне, установить оповещали, обшить дом несгораемым материалом и т.п. Это зависит от заключения эксперта, который осмотрит дом.
Если отступить 3 метра никак не получается, советую до начала строительства получить от соседа письменное согласие. Лучше нотариальное, чтобы затем он не сказал, что в документе не его подпись. На моей практике я сталкивался с таким соседом, поэтому лучше подстраховаться. Согласие пишется в свободной форме, текст законом не урегулирован. В нем обязательно указываем фактический отступ.
- В большинстве случаев отменили согласование строительства с Росавиацией.
Раньше если участок находился на приаэродромной территории местного аэропорта/аэродрома, на строительство нужно было получать его согласие. Сейчас согласия не требуется, пока местными органами власти не будет установлена 7-ая подзона приаэродромной территории и не прописаны новые ограничения — п. 12 ст. 4 Федерального закона от 01.07.2017 N 135-ФЗ. Они обязаны это сделать до 1 января 2025 года — п. 8 ст. 4 того же закона. Как только подзону установят, с аэропортом придется согласовывать строительство. В некоторых регионах это уже сделали.
Сейчас, например, не требуется согласование с аэропортами Домодедово, Внуково, Шереметьево и Черное по Московской области. Требуется согласование с аэродромом Сочи, потому что там установили все 7 подзон — Приказ Федерального агентства воздушного транспорта от 03.09.2021 г. N 649-П.
О согласовании лучше уточняйте у местных кадастровых инженеров до строительства дома.
- После строительства дома достаточно заказать технический план и подать его на регистрацию. Инструкция и образец ниже.
Про это написано в п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ — «До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.»
Также в большинстве случаев не нужно согласовывать строительство с другими организациями, если раньше того требовали местные правила застройки — с Росавицией, СЭЗ, Управлением культурного наследия и т.п. Везде есть свои нюансы, об этом будет ниже.
Кратко об оформлении дома после 31 марта 2031 года
Будет два пути — традиционный через согласование или через суд.
- Традиционный: 1) Нужно будет заказать Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). В нем будут описаны параметры и требования строительства, которые установлены местной администрацией. Это максимальное пятно застройки (место, где можно строиться); минимальный отступы; наличие красных линий; предельные параметры дома (этажность, высота, процент застройки); требование о согласовании с Росавиацией, СЭС, Управлением культурного наследия, с собственником местного ЛЭП или газопровода и т.п. 2) Подаем в местную администрацию уведомление о планируемом строительстве — скачать форму и образец. В уведомлении нужно будет описать будущий дом (этажность, высота, площадь по контуру, отступы) и нарисовать схему его расположения на участке. К уведомлению приложить согласие организаций, указанных в ГПЗУ. Сотрудник администрации на местности удостоверится, что дома действительно нет. Далее получить уведомление о допустимости постройки или недопустимости. 3) Строим дом, как он был описан в уведомлении. 4) Закончив стройку, подаем в местную администрацию уведомление об окончании/соответствии строительства — скачать форму и образец. Нужно будет описать тоже самое, что и при первом уведомлении, но уже на построенный дом. Получаем уведомление о соответствии постройки или несоответствии. 5) Если получено уведомление о соответствии, заказываем на дом технический план. 6) Подаем на регистрацию техплан, уведомления и согласования.
- Через суд. Это вариант, если построить дом без согласований и уведомлений. Ответчиком будет местная администрация. Сначала нужно будет подать уведомление о планируемом строительстве. Да, все то же уведомление, даже если дом построен. Сотрудник администрации увидит дом на участке и выдаст уведомление о недопустимости. Все это необходимо, чтобы выполнить досудебный порядок. Далее нужно подать судебный иск о признании права собственности на самовольную постройку. К иску нужно будет приложить техническое заключение, что дом соответствует градостроительным нормам, не нарушает права третьих лиц, не несет угрозу жизни и здоровью.
Каким должен быть жилой дом и на каком этапе строительства можно заняться оформлением
Параметры дома описаны в п. 39 п. 1 ст. 1 ГрК. Дом должен быть: максимум — 3 этажа (не включая подвального); максимальная высота — 20 метров; с комнатами и вспомогательными помещениями для проживания и удовлетворения бытовых нужд (на практике они необязательны); на фундаменте, т.е. прочно связан с землей — п. 1 ст. 130 ГК.
Сейчас жилой дом можно оформить на этапе «коробки» — подробнее. Такое упрощение заканчивается 31 марта 2031 года. Главное, чтобы была крыша, установлены окна и двери (тепловой контур). Коммуникации необязательны. Желательно, чтобы были межкомнатные перегородки. Именно желательно, т.к. кадастровый инженер при составлении технического плана на дом не обязан определять степень его готовности — пп. 18 п. 51 Приказа Росреестра от 15.03.2022 N П/0082. На отсутствие перегородок у каждого кадастрового инженера своё мнение — одни отказываются оформлять техплан, вторые по просьбе заказчика могут «нарисовать» перегородки на плане, третьи оформят документ без перегородок, т.е. как одно помещение.
«Коробка»
Отсутствие перегородок и комнат не помешает оформлению, потому что по мнению Росреестра это не является основанием для отказа, хоть и противоречит ст. 1 ГрК. Про это написано в п. 2 Письма Росреестра от 05.03.2021 N 14-1578-ГЕ/21 — «Наличие выделенных для обеспечения коммуникационных, санитарных, технических и хозяйственно-бытовых нужд в самостоятельные помещения кухонь, санитарных комнат, кладовых, постирочных, помещений для размещения теплогенераторного оборудования или иных подобных помещений, либо нескольких комнат, предназначенных непосредственно для проживания не является обязательным требованием для того, чтобы дом был признан жилым домом, и отсутствие таких помещений, на наш взгляд, не может являться основанием для приостановления осуществления учетно-регистрационных действий, в том числе с учетом того, что данные обстоятельства не подлежат проверке при проведении государственным регистратором прав правовой экспертизы.»
Инструкция. Этап №1 — Проверяем обременения и ограничения на строительство в ЕГРН
Местные органы власти могут установить зону с особыми условиями использования территорий (далее ЗОУИТ) — ст. 106 ЗК. Этих зон много, примеры разберу ниже. Если участок находится в этой зоне, она накладывает на него ограничение относительно строительства — ст. 56 ЗК РФ. Причем ЗОУИТ может появиться после постройки дома. Например, участок может находиться в зоне подтопления, в зоне охраны объектов культурного наследия, рядом с участком может проходить ЛЭП или газопровод, участок могут «забронировать» для размещения инфраструктуры (например, прокладка новой дороги). В некоторых случаях постройку придется оформлять через суд, где-то не оформить вообще.
Главный момент — согласно п. 10 ст. 106 и п. 6 ст. 56 ЗК, местные органы власти обязаны регистрировать эти ограничения в Единый государственный реестр недвижимости (далее ЕГРН), но на практике не всегда это делают. Ограничения есть у них на Генеральном плане, но нет в ЕГРН. Все же, если ограничение и обременение не зарегистрировано в ЕГРН, оно не может являться препятствием для строительства и оформления дома — п. 24 ст. 106 ЗК.
Проверить ограничения и обременения можно бесплатно в публичных сведениях сайта Росреестра, но я не рекомендую это делать. Сведения там обновляются не так часто и загружается не в полном виде.
Обременение на сайте Росреестра, информация неполная
Актуальные и полные сведения можно получить из выписки ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах. Ее нужно заказать на земельный участок. Даже если выписка есть на руках, все равно нужно заказать новую, т.к. обременения могу зарегистрировать позднее.
В выписке будет написано что за обременение и ограничение наложено, кто его наложил и на основании чего. Обременение могут наложить не на весь участок, а только на часть. Тогда в выписке будут план, координаты и площадь «обремененной» части. При отсутствии обременения в графе будет пустая строка.
Обременение на часть участка
План данной части
На вышеуказанной выписке написано такое обременение на части земельного участка — «Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Приказ Кубанского бассейнового водного управления (Кубанское БВУ) Федерального агентства водных ресурсов «Об установлении зон затопления, подтопления» № 79-пр от 11.06.2021, срок действия: 30.07.2021″. Видны координаты и план части с обременением. На обремененной части лучше ничего не строить. Иначе до строительства необходимо будет уведомлять местный муниципалитет, провести работы по укреплению фундамента, должна стоять защита от затопления и так далее. Тоже самое, если обременение наложено на весь участок. Так как зона подтопление является относительно недавним явлением, многие муниципальные власти просто отказывают в строительстве, потому что не знают или не хотят знать, как это все согласовывать с жителями.
Если наложена охранная зона ближайшего ЛЭП или газопровода и построить в этой зоне, тогда к техническому плану нужно будет приложить согласование с организацией, которая эксплуатирует данный объект. Если указано о приаэродромной территории местного аэропорта, чаще всего согласовывать с Росавиацией пока не нужно.
Территория вокруг участка может быть зарезервирована для государственных или муниципальных нужд — ст. 70.1 ЗК. Например, для строительства дороги или другой инфраструктуры. В таком случае будет наложено соответствующее обременение (с датой и номером постановления). Постройку нельзя будет зарегистрировать, пока не кончится срок резервирования.
Выписку ЕГРН лучше заказать в электронном виде, т.к. нам достаточно уточнить информацию об обременении. Ее отправят на емейл в формате pdf. Открываются на любом телефоне и компьютере без специальных программ.
Если участок находится в Московской области, для проверки обременения можно воспользоваться официальный сервисом — Геопортал Подмосковья. Там жмем в раздел «Градобработка», указываем кадастровый номер участка и жмем на поиск. В появившейся странице нас интересует подраздел «Пересечения по данным из ЕГРН». При наличии обременения будет указано в отношении кого оно наложено, площадь и процент. Тогда заказываем выписку из ЕГРН, чтобы получить координаты обремененной части и более подробную информацию. Пересечения по данным ИСОГД смотреть необязательно.
Например, на вышеуказанном участке наложено несколько обременений, которые связаны между собой — «Публичный сервитут в целях размещения существующего объекта электросетевого хозяйства «ВЛ 110 кВ Видное – Расторгуево» и «Охранная зона ЛЭП 110 кВ «Видное-Расторгуево» Охранная зона инженерных коммуникаций». У обоих площадь пересечения — 187 м2; процент пересечения — 15.6%. Проще говоря, рядом проходит ЛЭП, из-за которого наложили ограничение на часть участка. Как и писал выше, если строить на обремененной части, придется брать согласие эксплуатирующей организации. Чтобы узнать координаты ограничений, заказываем выписку ЕГРН.
После подобный проверки можно переходить к следующему этапу.
Этап №2 — Уточняем границы участка
У участка должны быть оформлены границы, т.е. проведено межевание и на кадастровый учет внесены координаты поворотных точек (углов). Участок с оформленными границами отображается на публичной кадастровой карте Росреестра. Как это проверить — инструкция.
Границы оформлены
Границы не оформлены
Если границы оформлены, следует уточнить их на местности. Проще говоря, узнать, правильно ли стоит забор. Не стоит этим пренебрегать. Частенько кадастровые и фактические границы не совпадают.
Для уточнения границ заказываем у кадастрового инженера или геодезиста услугу по выносу точек в натуру — подробная инструкция. Он вобьет координаты в профессиональное GPS-оборудование и проверит их на местности с точностью в несколько сантиметров. Хотя кадастровые границы — это и есть фактические, которые прошли кадастровый учет (п. 2 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Несовпадение бывает по многим причинам.
Писал выше, что на часть участка может быть наложены ограничения из-за ЗОУИТ. В данной ситуации кадастровый инженер/геодезист также наглядно покажет на участке, где находятся эти зоны.
Если участок не отображается на кадастровой карте, следует сделать межевание для установления границ. Иначе регистратор приостановит оформление дома, потому что ему нужно запросить сведения о территориальной зоне участка. Для этого следует знать его точное местоположение (координаты), которые устанавливают при межевании.
Участок не отображается
Если с границами все в порядке, можно начать стройку.
Этап №3 — Строим дом
В техническую часть строительства я не углубляюсь, не формат сайта. Каким должен быть дом и когда можно будет заняться оформлением, я писал выше.
Этап №4 — Оформляем технический план на построенный дом
Этим занимается только кадастровый инженер — п. 4 ст. 1 и ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Он может работать «на себя», в геодезической компании или БТИ — ст. 31 закона. Форма и процедура оформления урегулированы ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и Приказом Росреестра от 15.03.2022 N П/0082.
Образец технического плана с декларацией ↔
(горизонтальная прокрутка)
Техплан стоит около 10 000 — 30 000 рублей. Стоимость законодательством не урегулирована — все зависит от региона, площади дома и срочности. По закону срок оформления — 3 рабочих дня (п. 7.1 ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ). На практике большинство кадастровых инженеров оформляют его в течение 5-20 дней.
К кадастровому инженеру нужно идти всем собственникам участка старше 14 лет или представителю, прихватив с собой доверенность. При себе нужно иметь паспорта и документ о праве собственности на участок (свидетельство или выписку из ЕГРН). Подписываем договор подряда на выполнение кадастровых работ и согласие на обработку персональных данных — ст. 36 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Если собственнику меньше 14 лет, вместо него документы подписывает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, документы подписывает он и один из родителей/опекун — ст. 26 ГК РФ. Затем договариваемся о встрече на участке.
На участок приедет доверенный геодезист или сам кадастровый инженер, который: 1) Измерит координаты углов дома с помощью профессионального оборудования, чтобы зафиксировать его точное местоположение. 2) Измерит всю внутреннюю планировку дома. 3) Если потребуется, задаст собственникам вопросы о дате постройки дома, назначении каждого помещения, о материале внешних стен и внутренних перегородок. На все работы уходит около 1 — 2 часов.
Если все в порядке, кадастровый инженер выдаст технический план дома с декларацией. Документ будет в электронном виде на диске — п. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Декларация идет как приложение к техплану. Техплан бессрочен. Можете скачать образец в формате PDF. Инженер сам присвоит дому кадастровый номер. Если все устраивает, подписываем акт выполненных работ. Дополнительно можно попросить предоставить документы на бумаге или самостоятельно распечатать, открыв диск на компьютере.
Шаг №4 — Регистрация права собственности и постановка на кадастровый учет
Этим может заняться кадастровый инженер, который оформлял технический план. За отдельную плату, так как это не входит в его обязанности.
За услугой нужно обращаться в МФЦ «Мои Документы». Сейчас действует экстерриториальный принцип, благодаря которому можно идти в любое отделение в РФ — п. 27 Распоряжения Правительства РФ от 19.01.2018 N 43-Р. Если в населенном пункте нет МФЦ, идем в отделение Росреестра (в простонародье — Регистрационная палата).
Если одному из владельцев участка нет 14 лет, вместо него документы подает один из родителей/опекун — ст. 28 ГК РФ. Если от 14 до 18 лет, подает он вместе с одним из родителей/опекуном — ст. 26 ГК РФ.
Там же на кассе оплачиваем государственную пошлину — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Затем предоставляем следующие документы (оригиналы и копии):
- Паспорта заявителей. Если ему меньше 14 лет — его свидетельство о рождении;
- Документ о праве собственности на участок — свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН/ЕГРП. С другой стороны, по закону предоставлять их необязательно, если право зарегистрировано в ЕГРН — п. 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ;
- Технический план с декларацией на диске (бумажный вариант не нужен);
- Нотариальную доверенность, если подает доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом не требуется;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
Сотрудник составит заявление о постановке дома на кадастровый учет и регистрации права собственности на него — п. 1 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Заявителям нужно проверить свои данные и подписать. Как и писал выше, дом оформляется на тех же людей и на те же доли, которые владеют участком.
Затем сотрудник отсканирует документы, выдаст расписку о получении сведений и сообщит примерную дату регистрации. Бумажные документы отдадут обратно заявителям, а скан-образы отправят регистратору Росреестра. Согласно пп. 6 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, срок процедуры — 12 рабочих дней. На практике бывают задержки из-за загруженности МФЦ или Росреестра.
Согласно пп. 3 п. 1 ст. 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, регистратор проведет экспертизу полученного заявления и, если все в порядке, зарегистрирует права собственности на дом и внесет его на кадастровый учет.
В назначенный день нужно забрать новую выписку из ЕГРН на дом. В разделе №2 в строке «Правообладатель» будет перечислены ФИО владельцев (заявителей).
Выписка из ЕГРН на частный жилой дом
Через несколько дней дом будет отображаться на кадастровой карте. Чтобы найти его, нужно слева выбрать раздел «ОКС» (объект капитального строительства) и вбить кадастровый номер из выписки ЕГРН.
Если регистратор сделает приостановку процедуры (в простонародье, отказ), причину укажет в письменном заключении. Например, была ошибка в техплане или не хватает какого-либо документа. Каждая ситуация индивидуальна. Причину приостановки следует сообщить кадастровому инженеру, который дополнит или исправит информацию в техплане.
Иногда регистратор неправомерно делает приостановку. Первый пример из практики — регистратор потребовал исправить ошибку в техплане, основываясь Приказом Минэкономразвития от 18.12.2015 N 953, который уже не действовал на тот момент. Звонка в Рег.палату было достаточно для отмены. Второй пример — регистратор отказал, потому что дом выходил за минимальный отступ, хотя он не обязан его учитывать. Звонок не помог, поэтому пришлось снова подать техплан, к которому приложили письменное разъяснение. Только после этого регистратор зарегистрировал все как надо.