О недвижимости простым языком 
Здравствуйте. Ситуация: человек собирается купить дом с землей, находясь при этом в браке. В статье я объясню, нужно ли в такой ситуации согласие его супруга, как оно выглядит и где нужно оформить.
Это подтверждают следующие законы:
Вывод: если один из супругов собирается купить дом с землей и эта сделка купли-продажи будет удостоверяться у нотариуса, тогда нужно получить согласие от другого супруга. Жилье при этом все равно будет совместно нажитым.
Исключение: до покупки супруги подписали брачный договор, где указано, что покупаемая в браке недвижимость будет являться личной собственностью того супруга, который был в сделке покупателем — п. 1 ст. 42 СК РФ. В этой ситуации другой супруг не имеет отношения к покупке и его разрешения не требуется.
В остальных случаях разрешение супруга не требуется по закону. Остальные случаи это когда сделка не удостоверяется у нотариуса, т.е. где все продавцы участка взрослые и дееспособные — пп. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Закон законом, но на практике иная ситуация.
Если продавцы узнают, что недвижимость покупает гражданин в браке, они требуют предоставить согласие на сделку от его супруга, даже если оно не предусмотрено по закону. Многие продавцы (точнее риэлторы с их стороны) знают о п. 1 ст. 35 СК РФ, где написано — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Супруг, у которого не было взято разрешение на сделку, может попытаться через суд ее оспорить. Хоть на практике ему трудно будет это сделать, продавцы все равно не хотят связываться с таким покупателем, который собирается купить у них жилье в тайне от своего супруга.
В ситуации, когда оба супруга заемщики, но дом покупает один из них, банк потребует согласие на передачу покупаемого жилья в залог. Конечно же его нужно получить от того супруга, который не будет участвовать в сделке. Требование предусматривается на основании п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Определение Верховного суда от 17.03.2020 № 19-КГ20-3. Жилье при этом все равно будет совместно нажитым.
Если ипотека будет оформлена только на одного супруга и он будет покупателем, банки требуют подписать брачный договор, по которому приобретаемым жильем будет владеть только супруг-заемщик — п. 1 ст. 256 и ст. 42 ГК РФ. Только супруг-заемщик будет обязан платить ипотеку и он будет являться единственным владельцем. Другой супруг не будет иметь никакого отношения к приобретаемому жилью.
Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие должно быть в нотариально удостоверенной форме. За услугой можно обратиться к любому нотариусу РФ вне зависимости от нахождения приобретаемого дома — ст. 40 Основ о нотариате.
Супругу, от которого нужно согласие, нужно принести свой паспорт и свидетельство о браке. Приходить другому супругу не обязательно. Текст документа законом не урегулирован, его составит сам нотариус.
Составление текста стоит от 1 500 до 2 500 рублей. Это называется услуги правового и технического характера. Цены на них устанавливает нотариус. Удостоверение подписи документа стоит 500 рублей — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Бланк обычно выдают сразу.
Даже если покупателем и титульным собственником будет один из них супругов, покупаемый дом с землей все равно будет совместно нажитым имуществом обоих супругов. Доходы и расходы у супругов являются общими, а значит и приобретаемое имущество тоже общим — ст. 34 СК РФ. За исключением, если супруги подписали брачный договор, где прописаны иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ.
Согласие супруга обязательно, если сделка удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. На практике его также требуют: покупатели, опасаясь п. 1 ст. 35 СК РФ; банк, который предоставляет ипотечный кредит на покупку дома — п. 2 ст. 7 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ и Определение Верховного суда от 17.03.2020 № 19-КГ20-3. Исключение: супруги подписали брачный договор, где прописаны иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ.
Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. С собой нужно принести паспорт и свидетельство о браке. Составление стоит 1500 — 2500 руб. Удостоверение стоит 500 руб. — пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ.