Пошаговый план юридической проверки жилого дома и земельного участка перед покупкой
Статья обновлена: 1 января 2024 г.
Здравствуйте. Здесь я опубликовала пошаговую инструкцию, как я проверяю дом и землю перед покупкой. Такую проверку я делаю для своих клиентов, которые уже выбрали себе жилье. Я не буду рассказывать, как выбрать себе дом. Только юридическая проверка. Инструкция подходит для покупателей, которые будут проживать в купленном доме, а не для сноса и постройки нового. В черте города эта недвижимость или загородная значение не имеет. Приступим.
Начать следует с использования общедоступных сервисов Росреестра.
Проверьте дом с участком на кадастровой карте и сайте Росреестра
Это предварительная проверка. Она нужна для того, чтобы на начальном этапе отсеять те дома с землей, которые находятся под обременением и ограничением (арест, залог, ипотека, запрет на регистрационные действия и т.п.). Если на недвижимость наложено обременение, купить его не получится — сделку приостановят. Также здесь узнаем, расположен ли участок в зоне красных линий и в зоне с особыми условиями использования территории.
Для начала воспользуемся публичной кадастровой картой Росреестра. Чтобы найти нужный участок, в левом верхнем углу есть форма поиска. Там вводим кадастровый номер или адрес участка. После ввода выберите подходящий участок из выпадающего списка. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет.
(нажмите на картинку для ее увеличения)
Если участок не отображен на карте, чаще всего его границы не оформлены и не внесены на кадастровый учет. Или границы были оформлены давно, но участок пропал при смене координат. В итоге будет написано «Без координат границ».
Не советую покупать участки без установленных границ, хоть законом это разрешено. Подробности об этом ниже в разделе проверки границ.
Для отображения зоны красных линий и зоны с особыми условиями пользования, нажмите на правую верхнюю кнопку «Слои».
В выпадающем списке выберите «Зоны с особыми условиями использования территории» и «Красные линии».
Если участок покрылся зеленым цветом, значит он в зоне с особыми условиями использования.
Вот пример участка земли, который не находится в зоне красных линий, а значит там может располагаться жилая постройка. Эта зона находилась неподалеку.
Чтобы найти дом на карте, в поиске выберите «ОКС» (объект капитального строительства) и вбейте его кадастровый номер или адрес. Если покупатель с ипотекой, обязательно, чтобы дом тоже отображался на карте. Подробности об этом ниже в разделе о местоположении.
Далее проверяем дом и участок на этой странице сайта Росреестра — Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online. 1) Введите капчу. 2) Введите кадастровый номер или адрес недвижимости. 3) Выберите из выпадающего списка нужный объект. 4) Нажмите на кадастровый номер в строке с нужным объектом. Справа в строке показан «Вид объекта недвижимости». 5) Отобразятся справочные сведения из ЕГРН.
Сведения о жилом доме
Сведения о земельном участке
Проверьте документы о собственности
Сначала изучите правоподтверждающий документ, который предоставит собственник. В такому документу относится: свидетельство о государственной регистрации права собственности; выписка из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним; выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на недвижимое имущество. В 2016 году отменили свидетельства, а в 2017 году — выписки из ЕГРП. Но эти документы не утратили «юридической силы». Вместо них стали выдавать выписки из ЕГРН. В них указаны ФИО собственников, дата регистрации права, документ основания, характеристика недвижимости, наличие обременения и т.п.
Выписка ЕГРН на дом
Выписка ЕГРН на землю
После этого просим собственника предоставить правоустанавливающий документ. Его еще называют договор основания. Это документ, на основании которого продавцы стали собственниками недвижимости. Например, если купили, правоустанавливающим документом считается договор купли-продажи. Также это может быть договор дарения, свидетельство о праве на наследство, технический план дома с декларацией или только декларация, акт или постановление о выдаче участка в собственность/бессрочное пользование/наследуемое владение, судебное решение и т.п. Название документа основания написано в свидетельстве или выписке из ЕГРН, о которых писала выше. Если у продавца есть документ основания от предыдущего собственника, его тоже стоит изучить.
Если документа основания нет, владелец может заказать его дубликат в МФЦ. Стоит 390 рублей, выдача в течение 3 рабочих дней. Достаточно подать паспорт и правоподтверждающий документ.
Проверьте в ЕГРН актуальную информацию о недвижимости и историю сделок с ним
Советую покупателю изучить 2 выписки ЕГРН на дом и 2 выписки ЕГРН на земельный участок. Нам понадобятся такие:
- Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных права на объект недвижимости. Далее я буду ее называть выпиской на объект недвижимости. В ней перечислены данные, которые актуальны на момент ее получения. Данные следующие: ФИО собственников, сведения о наложенных обременениях, дата и основание права собственности, координаты границ участка (его поворотных точек), координаты дома (если он тоже отображен на кадастровой карте), год строительства, особые отметки и т.п.
На участок
В выписке будет ФИО собственников, только если заказать ее на свою недвижимость. Остальные сведения содержатся в независимости от того, кто получил выписку. Если продавцы доказали, что они реальные собственники, советую все равно заказать выписку, чтобы получить актуальные сведения из ЕГРН.
- Выписка о переходе прав на объект недвижимости. Буду называть ее выпиской о переходе прав. В ней перечислена история сделок с недвижимостью с 1998 года (с момента создания Росреестра). Содержит следующие сведения: ФИО нынешних и предыдущих собственников, даты сделок и документы основания.
Попросите продавцов предоставить эту выписку, т.к. ФИО владельцев в ней отображается, только если получить ее на свою недвижимость.
Следует насторожиться, если были несколько сделок за короткое время. Следует спросить у продавца, почему так вышло. Например, недвижимость была получена по наследству, затем через несколько месяцев продана нынешнему собственнику. Обычно в этом ничего страшного нет, потому что часто наследники сразу продают полученную недвижимость из-за ненадобности. Другое дело, когда в течение года было несколько сделок дарения или купли-продажи. Например, такими частыми сделками предыдущий собственник хочет спрятать имущество от кредиторов. Кредитор может попытаться через суд оспорить всю цепочку сделок, особенно дарение.
Проверьте границы земельного участка
Иногда продавец не знает, что у него есть проблемы с границами. Например, ему недвижимость досталась по наследству/дарению. Он видит, что участок отображен на кадастровой карте и думает, что все в порядке.
Сначала проверим, как точно были установлены границы и местоположение участка. Потому что при межевании такие проблемы могли быть: 1) Кадастровый инженер не выезжал на участок, а установил его координаты на компьютере по спутнику. Хотя выезд на местность обязателен. Обычно этим грешат, когда проводят комплексное межевание сразу нескольких участков. Например, муниципалитет заказал межевание целого района/поселка и пригласил самого дешевого специалиста. Тогда возможен разброс в 1 — 5 метров. 2) Кадастровый инженер использовал непрофессиональное оборудование. 3) Собственник после межевания увеличил свой участок. Это «самозахват». В РФ нет ничьей земли. 4) В Росреестре допустили ошибку при нанесении координат на кадастровую карту. 5) В 2017 году было объединение кадастра с ЕГРП в единую базу — ЕГРН. Прошло это не очень гладко. В итоге возможно, что целый район смещен на несколько метров.
Для проверки закажите у кадастрового инженера услугу под названием «вынос точек в натуру». Как оно проводиться мы писали здесь. Не советую сверять координаты участка самостоятельно через gps приложение в телефоне. Будет большой разброс из-за неточности публичных карт и определения координат.
Кратко: 1) Кадастровый инженер приезжает на участок и вбивает координаты границ в свое GPS-оборудование. Координаты он берет с выписки из ЕГРН на объект недвижимости, о которой упоминала выше. Они называются координаты поворотных точек (углов). 2) Затем он по координатам ищет поворотные точки участка. Соединяя эти точки и получается граница, которая называется кадастровой. В итоге узнаем, насколько кадастровая граница совпадает с фактической на местности (забором). По желанию можно запросить у специалиста акт выноса.
Образец акта
Одновременно проверяем насколько добросовестно было проведено межевание. Для этого просим продавца предоставить межевой план участка. Его копию может заказать любой из собственников в МФЦ. Госпошлина — 1 740 руб.
Во-первых, в межевом плане смотрим, согласованы ли границы с собственниками соседних участков, которые имеют общую границу с нашим. В плане должен быть акт согласования с подписями соседей — ст. 40 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. Бывает так, что сосед не был согласен с границами или его не получилось найти на момент межевания. В таких случаях кадастровые инженеры шли на такую хитрость — оповещали о дате межевания через местную газету. Тогда и подпись соседа не нужна. Главное, что он был оповещен. С одной стороны, это разрешено — п. 8 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ. С другой стороны, сосед с большей вероятностью сможет через суд оспорить межевание. Ведь фактического согласования с ним не было.
Акт согласования границ
Извещение соседа
Во-вторых, в межевом плане должен отображаться документ с планом участка, доказывающий факт его образования — с конфигурацией и площадью. При межевании данный план должны были предоставлять собственники. Без него добросовестный кадастровый инженер должен отказать в услуге, но раньше обходили и это ограничение. В акте указывали, что границы существуют 15 и более лет — п. 10 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Тоже самое указывали, когда собственник при межевании увеличил себе участок. Раньше такое «прокатывало» и многие этим пользовались. Если при межевании собственник не предоставлял документ образования участка или у него участок стал больше, чем в этом документе, у соседа есть еще больше шансов оспорить межевание, потому что оно было проведено недобросовестно.
Образцы планов ↔
(горизонтальная прокрутка)
Что делать, если фактические границы не совпадают с кадастровыми? Здесь нужно исходить из конкретной ситуации у продавца, потому что где-то все быстро решаемо, а где-то нет. Разберу свои ситуации из практики.
Ситуация №1: Продавец получил дом с участком по наследству. Участок был отмежеван давно. Продавец видит, что он отображается на кадастровой карте и его это устраивало. Кадастровый инженер сверил фактические границы с координатами и оказалось, что один угол накладывается на соседний участок на 0,5 метра. Соседский участок тоже был отмежеван. В данной ситуации пришлось снова делать межевание нашего и соседнего участка, чтобы провести границы в порядок. Соседи сказали, что это не их проблемы, поэтому продавец оплатил их межевание тоже. Иначе ему пришлось бы судиться с ними, а это дольше и дороже.
Ситуация №2: Участок был в поселке. Межевание заказывала местная администрация сразу всему массиву. Затем оказалось, что кадастровые границы нашего и соседних участков смещены на 1 метр. Т.е. смещен был весь массив. В итоге одна сторона нашего участка по кадастру наложилась на дом, потому что он стоял почти вплотную к забору. Возможно границы сместились, когда в кадастре поменялась система координат. От покупки отказались, потому что это долго исправлять.
Ситуация №3: Собственник на осмотре участка сразу сказал, что по документам у него 12 соток, а по факту 15. После межевания участка он переставил забор и захватил кусок земли у дороги, которая вела в тупик. То есть захватил муниципальную землю. К тому же с той стороны вплотную к забору стоял капитальный сарай из блоков. Я объяснила своим клиентам, что: 1) Когда-нибудь могут прийти из муниципалитета и выписать штраф за самозахват, потребовать передвинуть забор и снести сарай. Ведь он частично стоит на муниципальной земле. Но есть и другой вариант — можно попробовать выкупить этот кусок земли у муниципалитета, если тот согласится (ст. 39.28 ЗК). Это не всегда возможно. 2) По границе может проходить водопровод или кабель, который коммунальным службам нужно будет поменять. Поэтому для проведения работ также потребуют перенести забор в изначальное положение и снести сарай. В итоге, покупатели все равно вышли на сделку с мнением, что когда придут с муниципалитета, тогда и будут думать.
После изучения межевого плана участка, приступаем изучать местоположение дома.
Проверьте местоположение дома (его привязку с участком)
Для начала объясню, что такое привязка. С 2017 года дома ставят на кадастровый учет с помощью оформления технического плана — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. При составлении техплана, кадастровый инженер берет координаты дома и вносит их в кадастр. Дома теперь стали тоже отображаться на кадастровой карте — п. 5 ст. 24 того же закона. Взгляните на снимок ниже. Дома, что имеют привязку к участка, изображены красным цветом.
Важный момент для покупателей с ипотекой — банки одобряют ипотеку на покупку дома, только если он отображен на кадастровой карте (привязан к участку). У ипотечников два варианта — изначально рассматривать привязанные дома или просить хозяина оформить привязку, но это не всегда возможно. О проблемах с оформлением объясню на ситуациях ниже.
Ситуация №1 — Дом не отображается на кадастровой карте. Как и писала выше, если покупатель с ипотекой, просим продавца оформить привязку дома. Ей занимаются кадастровые инженеры. Уточняем процедуру у того же специалиста, который будет делать вынос точек в натуру. Кадастровый инженер на местности снимет координаты углов дома и скажет свой вердикт.
Не всегда возможно оформить привязку дома. Опишу самые распространенные причины. Во-первых, с границами участка проблем нет, но дом заходит за нынешнее пятно застройки. Например, дом стоит в 1 м. от забора (кадастровых границ участка). Его построили и зарегистрировали в 2010 году. В 2018 году местная администрация решила, что новые дома теперь можно строить минимум в 3 метрах от границ участка (минимальный отступ). Так как наш дом стал выходить за разрешаемое пятно застройки, привязку не оформить. Следовательно, вариант для ипотеки отпадает.
Во-вторых, кадастровые границы участка не совпадают с фактическими (забором), а дом стоит слишком близко к ней. Ведь отступы от дома считают до кадастровых границ участка, а не от фактических. Например, разрешаемый минимальный отступ — 3 м. Дом стоит в 3 м. от забора, но от кадастровой границы получилось 2 м., потому что она смещена (картинка 1). Или весь участок на кадастре смещен в сторону (картинка 2). Может доходить до того, что кадастровая граница участка накладывается на дом (картинка 3). Причины несовпадения границ участков я описывала выше.
(горизонтальная прокрутка ↔)
В некоторых случаях несоответствие границ можно исправить через повторное межевание нашего участка, а иногда придется сделать межевание и у соседнего. В других случаях исправлять придется через суд, что долго. Обо всем этом расскажет кадастровый инженер.
Если покупатель со своими деньгами или с мат.капиталом (главное, что без ипотеки), тогда стоит решить — настаивать продавца на привязке или приобретать как есть. На практике большинство продавцов не соглашаются оформлять привязку, ведь раньше такого и не требовалось. И сделку все равно зарегистрируют. С одной стороны, закон на стороне продавца. С другой стороны, возможно покупателю в дальнейшем самостоятельно это сделать. Например, без привязки нельзя будет взять кредит в банке под залог дома, нельзя продать его ипотечникам и т.п. Мало ли какие еще в будущем будут требования к домам и документам. Поэтому просим кадастрового инженера проверить местоположение дома и сопоставить его с кадастровыми границам участка. Чтобы узнать, можно ли будет в будущем оформить привязку при необходимости. Это не всегда можно сделать или могут быть трудности — причины я писала выше.
Чтобы сделать привязку дома, заказываем технический план с декларацией у кадастрового инженера — скачать образец. Стоит документ 10 000 — 20 000 рублей, оформляют около 2 — 4 недель. В нем будут отображены координаты дома, его точное местоположение на участке (относительно кадастровых границ), планировка, описание и т.п. Затем все собственники подают техплан в МФЦ и подписывают заявление об учете изменений. Госпошлина 350 рублей, срок регистрации в течение 7 рабочих дней — пп. 24 п. 1 ст. 333.33 НК РФ и пп. 4 п. 1 ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Собственник получит новую выписку из ЕГРН на дом. В течение нескольких дней дом появится на кадастровой карте.
Образец технического плана ↔
(горизонтальная прокрутка)
Ситуация №2 — Дом отображается на кадастровой карте. Просим кадастрового инженера вместе с проверкой границ участка, проверить еще и местоположение дома, т.е. насколько точны его координаты. Координаты дома есть в выписке из ЕГРН или в техническом плане. Местоположение может не совпадать. Например, по факту дом стоит в 2,5 м. от кадастровых границ участка, а минимальный доступ должен быть 3 м. (дом заходит на пятно застройки). Тогда собственник попросил кадастрового инженера «передвинуть» дом, то есть указать в техплане такие координаты, по которым он стоит в 3 м. Иначе бы собственнику не оформили привязку и ему пришлось бы обращаться в суд.
Проверьте дом на неузаконенную реконструкцию и перепланировку
Это делается одновременно с проверкой привязки, позже поймете почему. При реконструкции изменяется внешняя конфигурация дома. Например, сделали капитальную пристройку к нему, добавили этаж, во внешней стене сделали оконный или дверной проем и т.п. Не считается реконструкцией некапитальная терраса или веранда, которая стоит не на фундаменте. При перепланировке меняется только внутренний план дома. Проще говоря, в обоих случаях по документам одно, а по факту другое.
У собственников должен быть на руках на дом технический паспорт или технический план. Это два разных документа. Образец техплана я показала ранее, образец техпаспорта ниже. Очень хорошо, если есть оба документа, но это редкость. Обычно один из них и это техпаспорт.
Образец технического паспорта ↔
(горизонтальная прокрутка)
Покупателю следует сопоставить фактический план дома с планом из документа. В некоторых техпаспортах даже указывают местоположение дома на участке.
Если покупатель с ипотекой, тогда покупаемый дом должен соответствовать документам, то есть незаконной реконструкции или перепланировки быть не должно. Банки требуют предоставить отчет об оценке дома. Оценщик внимательно осмотрит дом, измерит внешние стены и внутренние помещения, чтобы сопоставить их с планом из документа. Если дом не соответствует документам, оценщик укажет это в отчете и банк откажет в ипотеке.
Если покупатель без ипотеки, при наличии реконструкции советую потребовать продавца ее узаконить. Или хотя бы уточнить у кадастрового инженера можно ли ее узаконить вообще. Приобрести жилье можно и с неузаконенной реконструкцией и перепланировкой, потому что регистратор такое не проверяет.
Бывает так, что реконструкцию и перепланировку оформить нельзя. Дело в том, что это делается через оформление техплана, поэтому будет оформляться привязка дома к участку. О привязке и ее проблемах я писала ранее. Также бывает ситуация, когда дом вышел за пятно застройки. Например, к дому сделали капитальную пристройку. Расстояние от нее до границы участка было 2 м., а местные власти установили минимальный отступ в 3 м. Следовательно, реконструкцию придется узаконивать, причем через суд. Поэтому еще раз советую перед покупкой дома узнать у кадастрового инженера, есть ли шанс оформить имеющуюся реконструкцию.
Если реконструкцию или перепланировку можно оформить, достаточно заказать у кадастрового инженера технический план с декларацией. Разрешение властей для этого не нужно до 1 марта 2031 года — п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Документы стоят от 10 000 — 20 000 рублей, срок оформления около 2 — 4 недель. В них будут отображены нынешняя планировка дома, его координаты и точное местоположение на участке (относительно кадастровых границ), описание и т.п. Техплан нужно подать в МФЦ. Госпошлина 350 рублей, срок регистрации в течение 7 рабочих дней.
Проверьте долги по коммунальным платежам
С одной стороны, долги по коммуналке не переходят на нового собственника. Оплата за коммунальные услуги начинается с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК РФ и п. 2 ст. 223 ГК РФ. После сделки купли-продажи новый владелец может обратиться в коммунальные службы и переоформить на себя лицевой счет. Но здесь может быть две проблемы.
Первая проблема. При переоформлении лицевого счета управляющая компания может потребовать нового владельца дома оплатить долги. Всё это незаконно и сотрудники об этом прекрасно знают. Некоторые из них отказываются переоформлять счет, грозятся отключить воду, свет и т.п. Им проще запугать и ругаться с новым собственником, чем взыскивать долги с предыдущего. В этом случае сами грозитесь письменно пожаловаться в прокуратуру, Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор. Именно письменно, т.к. в УК знают, что им придется на это реагировать. Если и это не помогает, смело отправляйте жалобы. Тем более сейчас это можно сделать онлайн, например, в Госуслуги.
Вторая проблема. Продавцы могут подавать меньшие показания счетчиков, чем есть на самом деле. Это делается, чтобы «отодвинуть» оплату на поздний срок. Поэтому обязательно сверьте фактические показания счетчиков с показаниями, которые указаны в квитанциях за последний месяц. Если разницу вскроют после сделки, ее придется оплачивать новому хозяину, потому что иное нельзя будет доказать.
Попросите продавца за несколько дней до сделки получить отдельные справки от отсутствии долгов от бухгалтерии каждой обслуживающей организации. Бухгалтер еще раз все перепроверит. Собрать справки может любой из собственников. Услуга бесплатна. Сколько приходит квитанций на оплату, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.
Проверьте продавцов
https://prozhivem.com/kvartira/pokupka/proverka-vladelcev — по этой ссылке опубликована большая инструкция по проверке собственников. Хоть там сделан упор на квартиру, она все равно подойдет при покупке любой недвижимости. Инструкцию написала моя коллега. Она тоже риэлтор.
Если кратко, проверить нужно следующее:
- Подлинность паспортных данных. Поможет специальный сервис МВД — «Проверка по списку недействительных российских паспортов«;
- Наличие судебных дел. Поможет сервис сервисом SudAct.ru;
- Наличие банкротства и долгов. Для проверки на банкротство воспользуйтесь сайтом ЕФРСБ, а на долги — сайтом ФССП России;
- Если продавец пожилой человек или вы сомневаетесь в его адекватности, потребуйте от него справку с психоневрологического диспансера;
- Если кажется, что продавец сильно пьющий или принимает наркотики, потребуйте от него справку с наркологического диспансера.
Чтобы не искать все сведения по отдельности, можно воспользоваться сервисом ЧекПерсон. Он соберет сведения с официальных источников и предоставит отчет через 5 минут после оплаты. Стоит услуга — 300р.
Приступаем к изучению прописки в доме.
Проверьте прописанных граждан в доме
Обычно у собственников жилых домов есть на руках домовая книга, в которую записываются история проживания — кто и когда прописался и выписался. В ней и нужно прочитать, кто на данный момент прописан.
Советую настаивать продавцов, чтобы все выписались до подписания договора купли-продажи. Ведь если они откажутся выписываться после сделки, новые собственники могут их выписать только через суд — п. 1 ст. 35 ЖК РФ и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Согласно п. 1 ст. 235 и п. 2 ст. 292 ГК РФ, все прописанные теряют право пользования (проживания) после сделки купли-продажи. У нас есть инструкция от адвоката, который занимается такими делами — как выписать бывших собственников и остальных зарегистрированных граждан без их согласия. Она полностью подойдет и для частных домов.
Если продавцы просят, чтобы выпишутся после сделки, покупатели могут обезопасить себя следующим образом. В банковскую ячейку или аккредитив закладываем две суммы. Первую сумму продавцы получат после регистрации сделки, а вторую после того, как все выпишутся. В качестве доказательств банку следует предоставить справку об отсутствии прописанных лиц. Плюс в договоре купли-продажи указываем пункт, что в доме прописаны такие-то граждане (их ФИО и дата рождения) и что они обязаны выписаться в течение, например, 7 дней после регистрации сделки.
В принципе, на этом этапы по изучению участка и дома закончены. Далее я объясню о таких важных документах, как разрешение органов опеки и согласие супруга на сделку.
О разрешении органов опеки и попечительства
Если недвижимостью владеет несовершеннолетний, для продажи потребуется разрешение от органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Без этого разрешения сделку купли-продажи приостановят. В МФЦ сотрудники даже откажутся принимать документы для регистрации сделки. По закону они обязаны это сделать, ведь решение о приостановке принимают не они, а регистратор в Росреестре.
По данной ссылке есть подробная инструкция для родителей/опекуна ребенка. Хоть там написано о продаже квартиры, инструкция подойдет и для дома с участком. Следует обратиться в органы опеки по месту прописки ребенка.
О согласии супруга продавца
Доходы, а значит и расходы, в семье считаются общими — ст. 34 СК РФ. Поэтому в некоторых случаях, чтобы купить дом с землей, от супруги продавца нужно получить согласие на сделку. Вот эти случаи: 1) Дом с участком или по отдельности были куплены в браке, но оформлены на одного из супругов. 2) Собственник построил дом в браке, но оформлен на одного из супругов. В этих двух случаях недвижимость все равно считается совместно нажитым имуществом обоих супругов. Это так даже если супруги развелись, но не разделили недвижимость по закону. Совместная собственность при разводе не прекращается, бывшие супруги становятся участниками совместной собственности — п. 1 ст. 256 ГК РФ. Более подробно об этом согласии рассказали здесь.
Согласие не требуется: 1) Собственник купил или построил недвижимость до брака — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Он получил недвижимость по дарению или наследству (без разницы в браке или до него) — п. 1 ст. 36 СК РФ. 3) Супруги подписали брачный договор, в котором указали режим раздельной собственности — п. 1 ст. 42 СК РФ. 4) Оба супруга являются хозяевами. Они подписывают договор купли-продажи, тем самым и выражают своего согласие на сделку — п. 2 ст. 434 ГК РФ. Отдельный документ не нужен.
Согласие обязательно в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Супругу достаточно обратиться к любому нотариусу, предоставив паспорт, свидетельство о браке и документ о собственности на недвижимость. Услуга стоит около 1 500 руб, документ оформят в день обращения.
Итог
Перед покупкой дома и земельного участка нужно проверить: справочные сведения из ЕГРН (поможет сайт Росреестра и публичная кадастровая карта); сведения из выписок из ЕГРН; границы; местоположение дома; наличие у дома неузаконенной реконструкции и перепланировки; долги за коммунальные услуги; продавцов; прописанных жильцов.