Документы для покупки дома с земельным участком в 2024 году

Буховец ЕкатеринаРиэлтор по загородной недвижимости — 8 911 147 05 85 (только Санкт-Петербург и Ленинградская область)

Здравствуйте. Здесь вы найдете список документов, которые потребуются от покупателей для приобретения дома с земельным участком. Весь перечень я разделила на те, которые нужны для регистрации сделки, и на те, которые нужны для подготовки к сделке. Перед этим я хочу объяснить несколько важных моментов.

Под «дом с земельным участком» я имею в виду: 1) полностью построенный жилой дом, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Если у продавцов есть на него правоподтверждающий документ (о нем объясню ниже), значит постройка в собственности. Если у дома есть кадастровый номер, значит он состоит на кадастровом учете; 2) земельный участок, который оформлен в собственность и состоящий на кадастровом учете. Здесь тоже самое, что и с домом.

Оба объекта недвижимости могут находится в черте населенного пункта (Категория земель — «Земли населенным пунктов») или за его пределами, например, в товариществе (СНТ, ДНТ и т.п.). Земельный участок может иметь следующие вид разрешенного использования: ИЖС; ЛПХ; связанный с ведением дачного хозяйства и дачным строительством; связанный с ведением садового хозяйства.

Если участок не оформлен в собственность, он переходит к покупателю дома в том же статусе, что есть у нынешнего владельца. Например, если у владельца дома участок находится в праве пользования, то и покупатели он переходит в право пользования. Если дом не состоит на кадастровом учете (например, «недострой»), он не существуют как объект недвижимости. В этом случае передача прав собственности будет только земельный участок и только его нужно вписать в договор купли-продажи, а документы на дом не нужно приносить на регистрацию сделки.

Документы от покупателей для регистрации купли-продажи

Сделку купли-продажи регистрируют в Росреестре. Без документов, которые я перечислила ниже, сделку приостановят. Их нужно принести в МФЦ, а оттуда их отправляют в Росреестр. Обращаться можно в любое МФЦ в независимости от нахождения недвижимости и проживания участников купли-продажи — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, подать документы нужно в УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата).

• Паспорта или свидетельства о рождении;

  Если покупателю меньше 14 лет, приходить на регистрацию сделки не нужно. Подавать документы вместо него должен представитель. В качестве представителя участвует один из родителей или опекун — ст. 28 ГК РФ. От представителя потребуется его паспорт и свидетельство о рождении ребенка. Если покупателю от 14 до 18 лет от 14 до 18 лет он должен присутствовать вместе со своим представителем — ст. 26 ГК РФ.

• Договор купли-продажи участка;

  Конечно же, договор купли-продажи предоставляют и покупатели и продавцы. Он может быть в простой форме (в простонародье, напечатанный на листе А4) и в нотариально удостоверенной.

  Если среди продавцов дома есть несовершеннолетний, ограниченно дееспособный или недееспособный, сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Ситуация у покупателей при этом значение не имеет. Нужно будет обратиться к нотариусу, чтобы тот составил договор купли-продажи, удостоверил на нем подписи участников и подал на регистрацию.

  Когда все продавцы взрослые и дееспособные удостоверять договор не надо, подойдет в простой форме. Подписать его можно при подаче документов в МФЦ, так и до этого.

  Если покупателю меньше 14 лет, за него договор купли-продажи подписывает его представитель. Покупатель от 14 до 18 лет подписывает его сам.

  Обязательный документ, который покупатели должны принести нотариусу и который он отравит в Росреестр на регистрацию сделки, это паспорт или свидетельство о рождении. Есть документы, которые понадобится нотариусу для подготовки к сделке. Их я перечислила в следующем разделе и в описании того или иного документа я так и написала, что он нужен для удостоверения договора купли-продажи.
• Доверенность.

  Если за покупателя действует доверенное лицо, в МФЦ нужно принести паспорт этого лица и нотариально удостоверенную доверенность. Паспорт покупателя при этом не обязательно.

Документы для подготовки к сделке

Их не обязательно приносить в МФЦ, т.к. они не требуются Росреестру для регистрации сделки. Эти дополнительные документы нужны именно для подготовки к сделке. Под подготовкой я имею в виду, например, проверку покупаемого дома или удостоверение договора купли-продажи у нотариуса.

• Правоподтверждающий документ на дом и землю;

  Это документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. Из полезного для покупателей в этом документе перечислены ФИО собственников и наличие или отсутствие обременений.

  К правоподтвержающим документам относятся выписка из ЕГРН или свидетельство о регистрации права. Свидетельства не выдают с июля 2016 года, их заменили выписками. Прежние свидетельства не потеряли своей «юридической силы».

  Даже если есть только свидетельство, советую потребовать продавцов предоставить выписку или заказать ее самостоятельно — инструкция. Ее может получить любой человек на любую недвижимость в РФ.

  Выписка ЕГРН на дом

  

  Выписка ЕГРН на землю

  

  Если на землю не оформлено право собственности, вместо правоподтверждающего документа потребуйте от продавца показать правоустанавливащий. О нем ниже.

• Правоустанавливающий документ на дом и землю;

  Это документ, на основании которого было зарегистрировано право собственности. Его еще называют договором основания. Например, если собственник купил недвижимость, то правоустанавливающий документом является договор купли-продажи. Если получил в наследство — свидетельство о наследстве. Если получил в дар — договор дарения.

  Если у продавца такого документа на руках нет, он может заказать его копию в любом отделении МФЦ. Госпошлина за услугу — 340 рублей.

  Если земля не в частной собственности, а в пользовании или пожизненно-наследуемом владении, на это должен быть соответствующий документ. Обычно это свидетельство.

  Свидетельство на бессрочное пользование

  

  Свидетельство на пожизненного-наследуемое владение

  
• Технический паспорт на дом;

  Технический паспорт понадобится: 1) банку, если покупатели с ипотекой; 1) ПФР, если покупатели с материнским капиталом; 3) нотариусу, если сделка у него удостоверяется; 4) самим покупателям, чтобы проверить дом на неузаконенную перепланировку и реконструкцию.

  (горизонтальная прокрутка ↔)

  

  Техпаспорт могут заказать собственники жилья или их доверенное лицо. Инструкция, как это сделать — ссылка.

  Согласно Приказе Минэкономразвития от 01.03.2016 N 90 (Приложение N2), с 2017 года изменились требования по определению общей площади домов. Сейчас в общую площадь дома входят площадь внутренних перегородок, балкона, утепленного мансардного этажа, подвала (в зависимости от высоты) и т.п. Поэтому лучше, чтобы техпаспорт на дом был минимум с 2017 года.

  Если в местном БТИ нет архива с инвентаризацией частных жилых домов (обычно это так и есть), при заказе техпаспорта в дом приедет техник. Он проверит техническое состояние дома, сделать замеры и отправить эти данные в БТИ. Здесь и может выясниться, что дом по новым требованиям имеет бОльшую площадь, чем указано в его правоподтверждающих документах. В этом случае банк откажет в выдаче ипотеки на покупку такого дома, а ПФР откажет в перечислении маткапитала.

• Технический план на дом;

  С помощью технического плана дома покупатели могут проверить, правильно ли он расположен на земельном участке. Также его требуют банки, если покупатель с ипотекой, и ПФР, если с маткапиталом.

  Образец техплана дома в формате PDF

  Согласно п. 12 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, с 2017 года дома ставят на кадастровый учет на основании технического плана. Теперь и дома стали отображаться на официальной кадастровой карте.

  

  То, что дом отображается на карте, означает, что он привязан к земельному участку. Сейчас банки выдают ипотеку, только на такие дома с привязкой. ПФР же выдает маткапитал на покупку дома без привязки.

• Документ с планом участка;

  Не советую покупать участки земли, у которых не оформлены границы. Под оформленными границами я имею в виду, когда проведено межевание границ и сведения о них внесены на кадастровый учет.

  Примеры участков

  (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  Границы не установлены

  

  Имеет границы и местоположение

  

  Как проверить границы земельного участка на публичной кадастровой карте Росреестра

  Купив участок без границ, уже новые владельцы могу столкнуться с проблемами при оформлении. Например, бывают ситуации, когда фактические границы наложены границы соседнего участка. Часто придется обращаться в суд и оспаривать границы соседней земли.

  Образцы планов ↔

  (горизонтальная прокрутка)

  

  Если у участка оформлены границы, чтобы проверить соответствуют ли они фактическим границам, советую заказать у кадастрового инженера услугу под названием «вынос точек в натуру» — инструкция. Инженер приедет на участок, вобьет в GPS-оборудование координаты поворотных точек (углов) и с помощью оборудования укажет, где эти точки должны быть на местности. Соединив точки, можно проверить, насколько границы из кадастра соответствуют фактическим границам (забору). После процедуры инженер выдаст акт.

  Образец акта выноса точек в натуру

  (нажмите на картинку для ее увеличения)

  
• Справка о прописанных лицах;

  Крайне советую, чтобы на момент сделки никто не был прописан в доме и получить от продавца «пустую» справку. Если после покупки кто-либо откажется выписываться или будет не состоянии это сделать, новым собственникам придется обратиться в суд — п. 1 ст. 35 ЖК РФ и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Особенно трудно будет выписать несовершеннолетних детей.

  Соответствующие справки бывают следующий видов: справка о зарегистрированных лицах в жилом помещении; справка о составе семьи; выписка из домовой книги; ЕЖД (только для Москвы). Ниже образец выписки из домовой книги, но только не на дом, а на квартиру. На дом она выглядит примерно также.

  

  Ипотечные банки, ПФР и нотариусы не требуют данную справку. Им без разницы, прописан ли кто-либо или нет.

• Справка о наличии или отсутствии задолженности по коммунальным платежам;

  Обычно покупатели до сделки требуют оплатить все долги за «коммуналку». В квитанциях по оплате хоть и отображаются долги, лучше получить отдельные справки из бухгалтерии каждой обслуживающей организации, потому что там еще раз все перепроверят. Собрать справки может любой из собственников, выдаются бесплатно. Сколько приходит квитанций, столько справок и должно быть. В каждой квитанции есть номер телефона и адрес для обращений. Единой формы документов нет, везде она своя. Главное, чтобы были с печатью.

  
• Справки о долгах за коммунальные услуги;

  Собственник должен платить за коммунальные услуги с даты регистрации права собственности — п. 2 ст. 223 ГК РФ и ст. 14 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Следовательно, долги продавца не переходят на покупателя. Услуги ведь закреплены за человеком, а не за недвижимостью. Управляющая компания не имеет права требовать с новых собственников погасить долги за предыдущих. Хотя некоторые сотрудники отказываются переоформлять лицевой счет, если накопились долги. Сейчас это крайне редко происходит, но происходит. Здесь уже на усмотрение покупателей. Если хотите купить недвижимость без долгов, требуйте соответствующие справки. Собственники могут получить их в управляющей компании.

• Справка о наличии или отсутствии долгов перед товариществом;

  Конечно, о справке идет речь, если недвижимость находится на территории товарищества.

  Здесь тоже самое, что и с долгами за «коммуналку». Долги за взносы и другие услуги товарищества не переходят на покупателя. Новый владелец должен оплачивать услуги с даты регистрации права собственности. Проблема в том, что попадаются председатели товариществ, которые плевали на законы и все равно требуют с новых собственников оплатить долги за предыдущих. Если не хотите столкнуться с такой ситуацией, потребуйте справку, в которой указано об отсутствии долгов. Если не смотря на долги согласны купить недвижимость, все равно потребуйте справку за несколько дней до оформления купли-продажи. Это нужно, чтобы знать актуальную сумму. Далее уже на усмотрение покупателей, оплачивать ли эту задолженность после сделки или нет.

• Документы о задатке или авансе;

  Чтобы закрепить свои намерения купить недвижимость, можно подписать с продавцом соглашение о задатке или авансе + расписка о получении денег. Только с распиской соглашение имеет «юридическую силу».

• Справка из психоневрологического диспансера;

  Эту справку стоит взять, если покупатели или удостоверяющий сделку нотариус сомневаются в адекватности продавца. К тому же ипотечные банки ее требуют, если продавец старше 65 лет. Например, такие условия у Сбербанка и ВТБ.

  Лучше потребовать у продавца пройти освидетельствования у психиатра. Ведь человек может не состоять на учете, но на момент сделки быть психически нездоровым.

  
• Справка из наркологического диспансера;

  Эту справку стоит взять, если покупатели или удостоверяющий сделку нотариус считают, что продавец сильно пьющий или принимает наркотики. Здесь тоже самое, что и со справкой из психдиспансера — пускай продавец проходит освидетельствование у нарколога.

• Согласие супруга на покупку.

  Если супруг покупает жилье только на свое имя и сделку надо удостоверять нотариально, нотариус потребует согласие от второго супруга — п. 3 ст. 35 СК РФ. Приобретенная в браке недвижимость все равно будет совместно нажитым имуществом обоих супругов, даже если титульным собственником будет один из них. Не важно муж покупает дом или жена. Согласно ст. 34 СК, все доходы и расходы в семье считаются общими. Исключением является ситуация, в которой супруги подписали брачный договор, в котором указываются иные отношения — п. 1 ст. 42 СК РФ. В этой ситуации согласия не потребуется.

  Согласие оформляется у нотариуса. Стоимость услуги: от 1 500 до 2 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Супругу нужно взять с собой паспорт и свидетельство о браке.

  Текст согласия законом не урегулирован. Супруг может дать согласие как на покупку конкретной недвижимости (в этом случае нужно прописать кадастровые номера), так на покупку любого объекта. Также можно прописать другие условия, например, срок действия.

  (нажмите на картинку для ее увеличения)

  

Документы, которые не нужны

• Заявление о переходе прав собственности.

  Это заявление не нужно составлять самому или искать формы в интернете. Все это делает сотрудник МФЦ, Росреестра или нотариус на основе поданных документов. Покупателю и продавцу нужно его только подписать.

• Кадастровый паспорт и выписка из ЕГРП;

  Кадастровые паспорта и выписки из ЕГРП перестали существовать с января 2017 года. В паспортах содержались сведения из Государственного кадастра недвижимости (далее ГКН), а в выписках сведения из Единого государственного реестра прав. В 2017 году ГКН объединили с ЕГРП в единый ресурс — Единый государственный реестр недвижимости. Об этом написано в ст. 7 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ. С того времени вместо кадастровых паспортов и выписок из ЕГРП стали выдавать выписки их ЕГРН.

  (Горизонтальная прокрутка ↔)

  

Пример из практики

Ко мне обратились супруги, которые хотели купить загородный дом. Детей у них не было. Платили только наличными без ипотеки и маткапитала.

Чтобы проверить покупаемое жилье, я потребовала от собственников:

• Техпаспорт на дом;
• Техплан на дом;
• Правоподтверждающий документ. У них была выписка из ЕГРН;
• Правоустанавливающий документ. Дом был куплен, поэтому это был договор купли-продажи;
• Справка о прописанных лицах. Все собственники были прописаны. За несколько дней до сделки они все выписались и предоставили «пустую» справку;

Продавцы были на вид адекватные и здоровые, поэтому покупатели не настаивали на справках из психоневрологического и наркологического диспансеров. Продавцы показали квитанции на оплату коммунальных услуг и чеки из приложения сбербанк онлайн, поэтому покупатели не настаивали на справках об отсутствии задолженности.

Среди продавцов были несовершеннолетние дети, поэтому сделку пришлось удостоверять нотариально. Мои клиенты, как покупатели, принесли лишь свои паспорта. Никаких других документов им приносить было не нужно. Нотариус проверил документы, составил договор купли-продажи, удостоверил на нем подписи и отправил его в Росреестр на регистрацию. Через несколько дней Росреестр оформил сделку.