Можно ли продать дом, если земельный участок не приватизировали
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
По традиции, сначала кратко отвечаю на вопрос и далее подробно разбираю свой ответ.
- Во-первых: Земельный участок не приватизируется, его можно оформить в собственность.
- Во-вторых: Законом не запрещается продать дом, если земля не в собственности.
- Во-третьих: Сложно найти покупателя «со стороны» на дом с неоформленной землей.
Разберу каждый пункт поподробнее.
Про приватизацию и оформление собственности на землю. Согласно ст. 1 закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», гражданам можно приватизировать только жилые помещения. Земля не относятся к жилым помещениям, поэтому она не может быть объектом приватизации. Но можно зарегистрировать на нее права собственности (проще говоря, оформить в собственность).
Про возможность продажи дома с неоформленной землей. Согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ, при продаже дома покупателю переходит право пользование участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Также существует принцип единства судьбы участков и находящихся на них домов, зданий и т.п. Про это написано в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ — «…единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков…»
Например, если участок находится в аренде, к договору купли-продажи дома прикладывается соглашение об уступке прав аренды на покупателя. Согласие арендодателя на передачу участка требуется согласно п. 3 ст. 552 ГК РФ. Здесь об этом подробно рассказывала.
Единственное требование для передачи участка это то, что он должен стоять на кадастровом учете. Иначе сделку купли-продажи дома не зарегистрируют. Про это написано в п. 1 ст. 37 ЗК РФ — «Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет…»
Если участок не стоит на кадастром учете, есть инструкция как это исправить.
Про сложность поиска покупателя. Если земля не оформлена в собственность, покупатели с ипотекой или материнским капиталом отпадают сразу. Банки считают неоформленную недвижимость неликвидной для предоставления кредита под ее залог, а Пенсионный Фонд не выдает материнский капитал на покупку.
Даже если искать покупателей без кредита и субсидий, все равно будет тяжело уговорить их на покупку. Я перечислю трудности с оформлением земельного участка, чтобы у собственников дома было понимание, почему большинство покупателей не будут заинтересованы в покупке.
Во-первых, если дом оформлен в собственность после 30 октября 2001 года, участок придется выкупить у местной администрации. Если участок арендованный, выкупать придется в любом случае. Стоимость выкупа — это определенный % от кадастровой стоимости участка. Например, в Московской области — 3%. В Самарской — 20%.
Если дом оформлен в собственность после 30 октября 2001 года, участок можно оформить бесплатно, но придется искать в архивах правоустанавливающий документ о выдаче участка в пользование. Например, это может быть свидетельство/договор/государственный акт о предоставлении участка на право бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, договор на право застройки и т.п. Если не получится найти правоустанавливающий документ, придется обращаться в местную администрацию за просьбой бесплатно выдать участок в собственность. Бывает, что администрация отказывает в выдачи участка или согласна, но только за деньги. В таких случаях придется подавать в суд.
Во-вторых, при оформлении земли, нужно установить границы и согласовывать их с соседями. Трудности в том, что соседи могут не согласится с границами и не подпишут акт согласования.
Как видите, есть проблемы с оформлением земли, поэтому большинство покупателей не захотят рисковать, даже при низкой цены дома.
Чтобы долго не искать покупателей и более выгодно продать дом, лучше оформить участок в собственность. У нас есть инструкции по этой теме: как оформить участок под домом; как оформить арендованный участок.