Бесплатная консультация с юристом

Как мужу подарить жене купленную в браке квартиру

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Предыстория: В 2011 году супруги Дмитрий и Оксана купили квартиру. Собственность оформили только на Дмитрия, «по бумагам» он единственный собственник. В мае 2018 года Дмитрий решил подарить всю квартиру Оксане. Полезли в интернет. На сайтах было написано, что в их случае можно просто скачать обычный договор дарения, вписать в него свои данные и подать в отделения МФЦ для оформления сделки. Все это они сделали, но сотрудник МФЦ не принял договор и сказал идти к нотариусу. После этого супруги пришли ко мне проконсультироваться. На основе этой истории я расскажу, как все правильно оформить.

Нужен не договор дарения, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Если муж хочет подарить жене приобретенную в браке квартиру, то нужно оформлить не дарение, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества.

Приобретенная в браке квартира автоматически является СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ОБОИХ СУПРУГОВ, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Второй супруг является собственником по закону, даже если он не давал деньги на покупку и в правоустанавливающих документах его нет. Исключение: cупруги когда-то подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке квартира принадлежит только одному из них.

Раз квартира находится в совместной собственности супругов, то доли у этой квартиры не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. А раз доли не опеределены, то и подарить их не получиться. Ведь нельзя подарить то, что не определено.

Стобы перевести всю квартиру из совместной собственности в личную собственность на одного из супругов, нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества (что из них выбрать?). Это два разных документа, но суть у них одна — с их помощью муж может “переписать” квартиру на жену.

Показать примеры из практики ↓

Пример №1. Супруги Марина и Владислав в 2010 году покупали квартиру. Оформили ее в совместную собственность на двоих. В 2015 г. ипотеку выплатили. В 2018 г. у Артема окончательно испортились отношения с родителями. Поэтому он решил подарить свою половину квартиры Светлане. Все чтобы «половина» квартиры Артема, в случае его смерти, не делилась между наследниками. Оформить завещание он не захотел. Тогда я предложила оформить у нотариуса брачный договор. Его обычно оформить дешевле, чем соглашение о разделе. Оформили они его у нотариуса за 9,7 тыс.руб. и понесли его в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на Светлану. Где еще заплатили 2 тыс.руб. гос.пошлины.

Пример №2. В 2013 году Кирилл, находясь в браке с Оксаной, купил квартиру и оформил ее только на себя. В конце 2017 года он серьезно заболел, поэтому решили переписать всю квартиру на жену, чтобы его половина не досталась детям от первого брака по наследству. Я сказала, что можно оформить завещание, но он пожелал, чтобы квартира перешла жене незамедлительно. Тогда они пошли к нотариусу и оформили у него брачный договор, а не дарение. За него заплатили 11 тыс.руб., потом понесли его в МФЦ на регистрацию. Где отдали еще 2 тыс.руб. за регистрацию. После регистрации теперь Оксана стала собственником квартиры. Муж теперь к этой квартире не имеет никакого отношения.

Ст. 42 СК РФ Содержание брачного договора

Cт. 38 СК РФ Раздел общего имущества супругов

Что выбрать — брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Оба этих документа удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 41 СК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный договор стоит дешевле, поэтому советую выбрать его. Давайте посчитаем.

  • За составление брачного договора нотариус в Москве возьмет от 7 000 до 10 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 10 000 р. Как видите, цена везде разная. За удостоверение цена фиксированная – 500 р. (п.п. 10 п.1 ст. 333.24 НК РФ). Затем брачный договор нужно подать в Росреестр для регистрации права собственности. Гос.пошлина за регистрацию — 2 000 р.
  • Составить соглашение у московского нотариуса стоит от 8 000 до 12 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 8 000 р. За удостоверение цена фиксированная, но она гораздо больше – 0,5% от суммы договора, минимум 300 р. и максимум 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Суммой договора обычно нотариусами считается кадастровая стоимость доли квартиры, которая будет передана жене в собственность. Соглашение также подается в Росреестр для регистрации права собственности, где гос.пошлина составляет 2 000 р.

Считаем на примере: Супруги Михаил и Елена купили квартиру в Москве. Право собственности оформили только на Михаила. Позже он решил подарить квартиру Елене. Если оформлять брачный договор, то расходы такие: 1) составление брачного договора у нотариуса — 10 000 р.; 2) удостоверение брачного договора — 500 р.; 3) Супруги понесли договор в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого — 12 500 р.

Если бы Михаил и Елена решили оформить соглашение о разделе общего имущества, то расходы были бы следующие: 1) составление соглашения у нотариуса — 9 000 р.; 2) кадастровая стоимость квартиры – 5,2 млн. р. Переходит только половина квартиры, ведь первая половина и так является собственностью жены. Значит за удостоверение соглашения нотариус возьмет 0,5% * (5,2 млн. / 2) = 13 000 р. 3) Супруги понесли соглашение в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого 24 000 р. Соглашение вышло в 2 раза дороже брачного договора.

Задаток при продаже квартиры — как его правильно передать, чтобы потом не было проблем с продавцами + какие документы подписывать.

Как все правильно оформить

Что брачный договор, что соглашение о разделе имущества, оформляются одинаково. Так как брачный договор стоит дешевле, в инструкции я указала именно его.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с середины 2016 года много сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Пройдите на страницу поиска нотариуса Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №2 — Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Супругам советую заранее обратиться к нотариусу и рассказать о своей ситуации. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо собрать.

Основной список документов:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельство(а) о регистрации права на квратиру или бумажная выписка из ЕГРН;

    Они нужны, чтобы подтвердить право собственности. Свидетельства о регистрации не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше этой даты, то принесите его.

    Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — одаряемая квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Ее может заказать любой человек за 400 р. в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

  • Договор основания.

    В нашем случае это договор купли-продажи квартиры в браке.

Если супруги хотят вписать в брачный договор какую-либо другую недвижимость, автомобиль и т.п., то и документы на них тоже нужно предоставить.

Этап №3 — Нотариус составляет и заверяет брачный договор

Брачный договор будет в нескольких экземплярах. Два экземпляра на специальном бланке с водяными знаками, а один экземпляр на обычной бумаге.

Супруги лично в присутствии нотариуса подписывают все экземпляры брачного договора, а нотариус их заверяет (удостоверяет). Затем он выдаст каждому супругу по экземпляру на специальном бланке. Экземпляр на обычной бумаге оставит себе для архива.

Как оформить переуступку прав требования по ДДУ — условия и инструкция оформления.

Этап №4 — Регистрация права собственности

Брачный договор нужно подать в МФЦ или в Рег.палату. На основании этого договора и будет зарегистрировано право собственности на жену.

С 2017 года во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, то лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я просто указала МФЦ.

  1. Супругам нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать брачный договор с остальными документами.

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов: нотариальный брачный договор, паспорта супругов, свидетельство о регистрации брака, договор купли-продажи квартиры.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права.
  3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждому супругу выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Остается только ждать регистрации. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Но не всегда все укладываются в срок из-за нагруженности. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  4. В назначенный день супруги могут забрать в МФЦ свои документы. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Как выписать человека из квартиры, который отказался от приватизации — поможет только суд при наличии определенных условий.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

22 комментария

  1. Евгений:

    Здравствуйте.В 2019 мы с супругой приобрели квартиру.Записали на меня,что бы получить налоговый вычет.Могу ли я по брачному договору сделать жену собственником в 2020 году?Повлияет ли ли это на выплату налогового вычета?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Евгений. Я так поняла, что брачный договор Вы еще не оформляли? Если нет, то он и не нужен. Так как квартира куплена в браке, она считается совместной собственность ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на Вас — п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. То есть у жены и так в собственности половина квартиры, хоть в договоре купли-продажи и по документам она не числится. Она собственник по закону. Поэтому Вы и жена можете получить вычет, каждый по 13% с половины стоимости квартиры, но каждый максимум по 260 тыс.руб. Наши статьи по вычетам для супругов — если купили квартиру полностью за наличные, или купили в ипотеку. Или Вы перед покупкой оформляли брачный договор?

      Ответить
      • Евгений:

        Здравствуйте Светлана!Дело в том,что у меня есть нежелательные наследники.И ,если со мной что либо случится,то я не хочу их участия в дележе наследства.Жена ,в своё время ,уже получала денежный вычет.Вопрос именно в том,что,если я ,через брачный договор ,сделаю её единоличным собственником в 2020году,как это отразится на выплату вычета мне?Или ждать 3года?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Евгений. Теперь понятно. Так и надо было сразу написать. Да, Вы можете оформить брачный договор, где квартира перейдет полностью на жену. Это никак не отобразится на вашем праве на вычет. Дело в том, что Вы оформляете брачный договор ПОСЛЕ покупки квартиры, а не до. То есть Вы уже понесли расходы на покупку. С этих расходов и можете получить вычет в 13%. Право на вычет у Вас не теряется. «Или ждать 3 года?» — ждать не нужно. Можете сейчас подавать документы на получение вычета. Вернете НДФЛ за весь 2019 год. И так каждый год Вам будут возвращать НДФЛ за предыдущий год, пока не получите всю сумму вычета. Вычет равен 13% от стоимости квартиры, но максимум можно вернуть только 260 тыс.руб. Это максимальная сумма.

          Ответить
  2. Андрей:

    Здравствуйте Светлана!
    Я и жена купили квартиру в новостройке в 2014 году, право собственности оформлено только на жену в декабре 2016 года. В 2017 году приобрели и оформили на жену участок земли, на котором строим 2 дома. В октябре и ноябре 2019 года оформили их в собственность с назначением обоих: «жилой дом» и опять же на жену.
    Хотим весной 2020 года продать нашу квартиру, чтобы переехать в дом, но, как я понимаю, по новому законодательству у жены это не единственная жилая недвижимость!
    Что можно предпринять? Может у нотариуса оформить брачный договор, которым передать мне в собственность оба дома с участком, а жене квартиру. И тогда жена будет полноправным собственником квартиры и она (квартира) у неё пройдёт как единственное жильё?
    Ну участок с домами нам через МФЦ перерегистрировать то на меня обязательно. А что с квартирой? Ведь она числится только за женой. Её нет необходимости за женой перерегистрировать?
    И как налоговая узнаёт о совместной собственности супругов?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Андрей. Думаю брачный договор Вам поможет в вашей ситуации. Квартиру перерегистрировать не нужно. В ЕГРН и так сейчас указано, что она единственный собственник и нет записи о совместной собственности.

      А за сколько Вы купили квартиру и за сколько собираетесь продавать? Вы получали вычеты за покупку этой квартиры или за другую купленную недвижимость? Вы официально работаете? Может налог у Вас не будет таким большим.

      Ответить
      • Андрей:

        Светлана, спасибо за ответ!
        Но квартира то должна пройти в брачном договоре? Чтобы если что — подтвердить в налоговой, что она не моя.
        Квартиру покупали за 4590 штук облигаций ;) так указано в договоре бронирования, где доп.соглашением нам переданы права и обязанности в отношении объекта договора. Со стороной один мы рассчитались под расписку в 65 тыс. $, которая не фигурирует в документах-основаниях выписки из ЕГРН…
        Вычеты при покупке квартиры не получали, т.к. я воен.пенсионер, а жена была ИП на спецрежиме (ЕНВД). Сейчас у нас срок владения квартирой больше 3-х лет и после заключения бр.договора будет для жены единственным жильём и в связи с последней поправкой в НК РФ НДФЛ вообще не будет.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Андрей. Да, квартиру также нужно указать в брачном договоре, как Вы до этого и предложили. То есть Вам оба дома с участком, а жене квартиру.

          Ответить
  3. Елена:

    Здравствуйте Ольга. Помогите пожалуйста прояснить ситуацию. Квартира была куплена в браке в ипотеку в 2008 году и сразу поделена на доли, по 41/100 у мужа и у меня и 18/100 у сына. Ипотека погашена в 2012 году.
    Решили развестить. Может ли муж подарить свою долю мне?(наш нотариус утверждает , что подарить и продать мне нельзя, т.к. квартира приобретена в браке)
    Или лучше оформить брачный договор? Или муж может продать свою долю сыну? Сын совершеннолетний, но по документам не является сыном мужу. В каком случае не придется платить налог 13% при продаже квартиры?
    А может есть еще и другие варианты? Буду очень благодарна за ответ!Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Да, сейчас у регистраторов такое мнение: законным режимом имущества супругов является режим их совместной собственности, если брачным договором не установлено иное — п. 1 ст. 33 СК РФ. Если супруги, покупая квартиру, сразу хотят оформить ее в долевую собственность, то им нужно приложить к договору купли-продажи брачный договор. Раньше брачного договора не требовали, поэтому Вы смогли оформить квартиру в долевую собственностью и без него. Сейчас логика такая — доля мужа 41/100 считается совместной собственностью обоих супругов, тоже самое и с вашей долей. Дешевле и легче всего оформить у нотариуса брачный договор. В нем укажите, что доля в 82/100 станет только вашей собственностью. Затем подайте его на регистрацию в МФЦ. Никакого налога не будет.

      Ответить
  4. Татьяна:

    Хочу подарить квартиру (оформлена на меня), купленную в браке, с частичной оплатой мат. капитала (дано обязательство у нотариуса о выделении долей на детей и мужа) мужу и нашим детям. Нужно ли оформлять договор дарения у нотариуса, или составить самостоятельно.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Да, в вашем случае у нотариуса оформляйте соглашение об определении долей.

      Ответить
  5. Оля:

    Здравствуйте! Квартира куплена в браке и оформлена на мужа. В ней прописаны несовершеннолетние дети. Готовимся к разводу. Как переоформить квартиру на жену? Если брачный договор, то его можно оспорить? Или лучше дарственную на маму жены?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Не пойму при чем здесь дарение на маму жены, если нужно переоформить квартиру на саму жену. Оспорить брачный договор крайне сложно, не легче чем дарение. Поэтому оформляйте брачный договор. Это проще и дешевле. Не нужно ничего усложнять.

      Ответить
  6. Ольга:

    Здравствуйте! Распространяется ли режим совместно нажитого имущества на долю в квартире, приобретённой в браке, подаренную мужем жене по договору дарения? И тот же вопрос — если доля мужа в квартире, приобретённой в браке, передана мужем жене по брачному договору? В каком из этих случаев наследники мужа могут претендовать на такую «подаренную»/переданную жене долю?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. В обоих случаях не распространяется. И в обоих случаях наследники уже не при чем. Ведь доля уже не будет собственностью мужа.

      Ответить
  7. Наталья:

    Здравствуйте, покупали квартиру в браке 11 лет назад. Тогда оформили бумагу, что муж на нее не претендует и собственником буду я. Сейчас будем разводиться. Надо ли в брачном договоре указывать, что он не претендует на это жилье?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. А что за бумага была? Она удостоверена у нотариуса?

      Ответить
      • Наталья:

        Была завершена у нотариуса, но видимо утеряна при переезде. Не могу найти.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Тогда проще указать.

          Ответить
Показать остальные комментарии