Консультация с юристом

Как мужу подарить жене купленную в браке квартиру

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Предыстория: В 2011 году супруги Дмитрий и Оксана купили квартиру. Собственность оформили только на Дмитрия, «по бумагам» он единственный собственник. В мае 2018 года Дмитрий решил подарить всю квартиру Оксане. Полезли в интернет. На сайтах было написано, что в их случае можно просто скачать обычный договор дарения, вписать в него свои данные и подать в отделения МФЦ для оформления сделки. Все это они сделали, но сотрудник МФЦ не принял договор и сказал идти к нотариусу. После этого супруги пришли ко мне проконсультироваться. На основе этой истории я расскажу, как все правильно оформить.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Нужен не договор дарения, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Если муж хочет подарить жене приобретенную в браке квартиру, нужно оформить не дарение, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества.

Приобретенная в браке квартира автоматически является СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ОБОИХ СУПРУГОВ, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Второй супруг является собственником по закону, даже если он не давал деньги на покупку и в правоподтверждающих документах его нет. Исключение: cупруги когда-то подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке квартира принадлежит только одному из них.

Раз квартира находится в совместной собственности супругов, доли у этой квартиры не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. А раз доли не определены, то и подарить их не получиться. Ведь нельзя подарить то, что не определено.

Чтобы перевести всю квартиру из совместной собственности в личную собственность на одного из супругов, нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества (что из них выбрать?). Это два разных документа, но суть у них одна — с их помощью муж может “переписать” квартиру на жену.

Показать примеры из практики ↓

Пример №1. Супруги Марина и Владислав в 2010 году покупали квартиру. Оформили ее в совместную собственность на двоих. В 2015 г. ипотеку выплатили. В 2018 г. у Артема окончательно испортились отношения с родителями. Поэтому он решил подарить свою половину квартиры Светлане. Все чтобы «половина» квартиры Артема, в случае его смерти, не делилась между наследниками. Оформить завещание он не захотел. Тогда я предложила оформить у нотариуса брачный договор. Его обычно оформить дешевле, чем соглашение о разделе. Оформили они его у нотариуса за 9,7 тыс.руб. и понесли его в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на Светлану. Где еще заплатили 2 тыс.руб. гос.пошлины.

Пример №2. В 2013 году Кирилл, находясь в браке с Оксаной, купил квартиру и оформил ее только на себя. В конце 2017 года он серьезно заболел, поэтому решили переписать всю квартиру на жену, чтобы его половина не досталась детям от первого брака по наследству. Я сказала, что можно оформить завещание, но он пожелал, чтобы квартира перешла жене незамедлительно. Тогда они пошли к нотариусу и оформили у него брачный договор, а не дарение. За него заплатили 11 тыс.руб., потом понесли его в МФЦ на регистрацию. Где отдали еще 2 тыс.руб. за регистрацию. После регистрации теперь Оксана стала собственником квартиры. Муж теперь к этой квартире не имеет никакого отношения.

Ст. 42 СК РФ Содержание брачного договора

Cт. 38 СК РФ Раздел общего имущества супругов

Что выбрать — брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Оба этих документа удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 41 СК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный договор стоит дешевле, поэтому советую выбрать его. Давайте посчитаем.

  • За составление брачного договора нотариус в Москве возьмет от 7 000 до 10 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 10 000 р. Как видите, цена везде разная. За удостоверение цена фиксированная – 500 р. (пп. 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Затем брачный договор нужно подать в Росреестр для регистрации права собственности. Гос.пошлина за регистрацию — 2 000 р.
  • Составить соглашение у московского нотариуса стоит от 8 000 до 12 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 8 000 р. За удостоверение цена фиксированная, но она гораздо больше – 0,5% от суммы договора, минимум 300 р. и максимум 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Суммой договора обычно нотариусами считается кадастровая стоимость доли квартиры, которая будет передана жене в собственность. Соглашение также подается в Росреестр для регистрации права собственности, где гос.пошлина составляет 2 000 р.

Считаем на примере: Супруги Михаил и Елена купили квартиру в Москве. Право собственности оформили только на Михаила. Позже он решил подарить квартиру Елене. Если оформлять брачный договор, расходы такие: 1) составление брачного договора у нотариуса — 10 000 р.; 2) удостоверение брачного договора — 500 р.; 3) Супруги понесли договор в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого — 12 500 р.

Если бы Михаил и Елена решили оформить соглашение о разделе общего имущества, расходы были бы следующие: 1) составление соглашения у нотариуса — 9 000 р.; 2) кадастровая стоимость квартиры – 5,2 млн. р. Переходит только половина квартиры, ведь первая половина и так является собственностью жены. Значит за удостоверение соглашения нотариус возьмет 0,5% * (5,2 млн. / 2) = 13 000 р. 3) Супруги понесли соглашение в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого 24 000 р. Соглашение вышло в 2 раза дороже брачного договора.

Как все правильно оформить

Что брачный договор, что соглашение о разделе имущества, оформляются одинаково. Так как брачный договор стоит дешевле, в инструкции я указала именно его.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с середины 2016 года много сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Пройдите на страницу поиска нотариуса Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №2 — Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Супругам советую заранее обратиться к нотариусу и рассказать о своей ситуации. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо собрать.

Основной список документов:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН;

    Они нужны, чтобы подтвердить право собственности. Свидетельства о регистрации не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше этой даты, то принесите его.

    Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — одаряемая квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Ее может заказать любой человек за 460 р. в МФЦ. Как это сделать, подробно написано здесь.

  • Договор основания.

    В нашем случае это договор купли-продажи квартиры в браке.

Если супруги хотят вписать в брачный договор какую-либо другую недвижимость, автомобиль и т.п., то и документы на них тоже нужно предоставить.

Этап №3 — Нотариус составляет и заверяет брачный договор

Брачный договор будет в нескольких экземплярах. Два экземпляра на специальном бланке с водяными знаками, а один экземпляр на обычной бумаге.

Супруги лично в присутствии нотариуса подписывают все экземпляры брачного договора, а нотариус их заверяет (удостоверяет). Затем он выдаст каждому супругу по экземпляру на специальном бланке. Экземпляр на обычной бумаге оставит себе для архива.

Этап №4 — Регистрация права собственности

Брачный договор нужно подать на регистрацию, чтобы на его основании было зарегистрировано право собственности на жену. Подать его можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы» в РФ благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. МФЦ затем передает договор в Росреестр. Если в населенном пункте нет МФЦ, обращайтесь в Рег.палату.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я просто указала МФЦ.

  1. Супругам нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать брачный договор с остальными документами.

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов: нотариальный брачный договор, паспорта супругов, свидетельство о регистрации брака, договор купли-продажи квартиры.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права.
  3. После подписания заявлений сотрудник отсканирует документы и выдаст расписку о получении сведений. Документы сейчас не забирают и в брачном договоре не ставят печать о государственной регистрации. Сейчас ставят печать о переводе договор в электронный вид в виде скан-образа. Эти скан-образы отправят регистратору.

    Остается только ждать регистрации. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Но не всегда все укладываются в срок из-за нагруженности. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  4. В назначенный день супругам нужно забрать новые выписки из ЕГРН. В ней будет написано, что одаряемый супруг теперь собственник квартиры — в строке «Правообладатель» будет написано его ФИО. С собой нужно взять паспорт и расписку.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

61 комментарий

  1. Валерий:

    Подскажите, пожалуйста, можно ли заключать несколько брачных договоров в одном браке?
    Пример — квартира в совместной собственности, супруги пишут брачный договор у нотариуса на перевод квартиры только на супругу. БД регистририруется в Росреестре, после чего квартира принадлежит только супруге.
    Через несколько лет купили вторую квартиру. Можно ли написать новый БД уже на новую квартиру?
    Или в таком случае правильней заключать соглашения о разделе общего имущества на каждый новый объект недвижимости?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Валерий. Да, можете оформить новый БД на новую квартиру.

      Ответить
  2. Валентина:

    Светлана, добрый день! Хочется сказать Вам огромное спасибо за сайт и консультации. Все разложено по полочкам. Низкий вам поклон.
    Хотелось бы у вас спросить. У нас квартира, куплена в браке, но собственником является муж. У нас есть взрослый совместный сын и взрослая дочь мужа от первого брака. Муж,чтобы не было раздора после его смерти хочет квартиру переписать на жену,чтобы жена потом продала квартиру и что-то досталось детям. Мы решили заключить брачный договор и оформить квартиру на жену. Но как я поняла, изменится право и собственности и тогда придется ли ждать 3 года,чтобы продать квартиру?
    И как лучше поступить,чтобы не платить налог с продажи?
    Заранее спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Валентина. В вашей ситуации чтобы передать всю квартиру в собственность жены, остается только брачный договор, т.к. квартира была куплена в браке. Ждать 3 года не придётся, т.к. срок будет идти с даты покупки — письмо Минфина N 03-04-05/88173 от 15.11.2019 г. Но после продажи налоговая инспекция потребуется предоставить документы об освобождении от налога.

      Ответить
  3. В:

    Здравствуйте. Большое спасибо за такую полезную и подробную статью!

    У нас ситуация, как в ваших примерах, где муж не хочет, чтобы в случае чего его родственники могли претендовать на наследство, поэтому будем оформлять брачный дог.

    В связи с этим возникают вопросы — а могут ли потенциальные наследники после смерти супруга оспорить брачный договор или соглашение? Допустим, на основании того, что это была единственная собственность их сына, следовательно договор / соглашение были заведомо для него невыгодны, как то так?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте. Нет, на таком основании не смогут оспорить. Банально потому что такого основания нет для наследников.

      Ответить
      • В:

        Спасибо.

        «такого основания нет для наследников» — я правильно понимаю, что по основанию «заведомо невыгодное положение для одного из супругов» может судиться только собственно супруг, чье положение ущемлено? Наследники супруга не могут по такому поводу судиться после его смерти?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте. Да, Вы всё правильно поняли.

          Ответить
  4. Егор:

    Здравствуйте! Прочитал внимательно Вашу статью. Спасибо большое, что так подробно разъяснили многие неясные моменты в вопросе оформления брачных договоров, соглашений и дарственных) Однако, хотел бы ещё поинтересоваться.
    В 2018 году была приобретена квартира в браке. Состав семьи из трёх человек. Собственность оформлена только на меня. В настоящее время существует необходимость с моей стороны передать квартиру супруге и дочери в соотношении 50/50.
    Вопрос: 1. Оформляем брачный договор, в соответствии с которым вся квартира будет считаться моей.
    2. Далее, оформляем дарственную, в которой указываю какие части долей передаю супруге и дочери.
    Я правильно всё понял? Спасибо!

    Ответить
  5. Елена:

    Здравствуйте. У нас с мужем есть общий дом, построенный в браке, на моем участке, который я получила до брака в дар. Так же у мужа есть квартира, полученная в наследство ( личная собственность). Сейчас мы хотим развестись и ему остается дом с участком, а мне квартира. Он планирует подарить мне квартиру, с условием, что если даритель переживает одаряемого, то она вернется к нем в собственность. То же самое я сделаю с участком. Как лучше оформить это чтобы в случае смерти одного из бывших супругов совместное имущество, досталось второму (удже не супругу и не наследнику по факту)? Про завещание знаю, но хотелось бы более прогнозируемый вариант, который нельзя отменить.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Кроме завещания нет другого варианта.

      Ответить
  6. Анастасия:

    Доброго дня! Муж имеет недвижимость полученную в наследство и квартиру купленную в браке, хочет все имущество оформить на жену, как я поняла из статьи, лучше оформить брачный договор, но можно ли в нем прописать имущество полученное в наследство? И ещё вопрос, если на мужа наложены взыскания по исполнительному листу, жена рискует ,что ее личное имущество могут арестовать в счёт долга мужа?

    Ответить
  7. Валентина:

    Добрый вечер! Квартира куплена в браке и оформлена на мужа (100% доля в праве собственности). Муж сейчас болеет( онкология) и хотел бы переоформить всю квартиру на жену. Жена проживает в этой квартире совместно с мужем, но зарегистрирована по другому адресу. Ещё в квартире зарегистрирован совместный взрослый сын. У мужа ещё есть взрослая дочь от 1-го брака, проживающая в другом городе, которая в случае смерти мужа может претендовать на часть квартиры. Как мужу лучше переоформить квартиру на жену- брачный договор, договор дарения, завещание или ещё что-то? И надо ли это все заверять нотариально?Можно ли оформить только брачный договор и в нем зафиксировать,что муж передаёт все своё недвижимое имущество жене? Заранее благодарна за ответ.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Валентина. Без нотариуса не обойтись. Договор дарения в простой форме оформить не получится, т.к. квартира совестно нажитая. Кто и где прописан значение не имеет. Если муж не хочет, чтобы дети претендовали на имущество, то оформите брачный договор или завещание. Разница в том, что при брачном договоре жена сразу станет собственником имущества, а при завещании — только после смерти мужа. Я считаю, что лучше завещание.

      Ответить
      • Валентина:

        Спасибо большое!

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Рада помочь :)

          Ответить
          • Валентина:

            Светлана, добрый вечер! Извините, но возник вопрос: для оформления завещания нужно ли выделять долю мужа, если квартира в совместной собственности ? Заранее спасибо за ответ!

            Ответить
            • Светлана Митрофанова:

              Здравствуйте, Валентина. Нет, не нужно.

              Ответить
Показать остальные комментарии