Бесплатная консультация с юристом

Как мужу подарить жене купленную в браке квартиру

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. Предыстория: В 2011 году супруги Дмитрий и Оксана купили квартиру. Собственность оформили только на Дмитрия, «по бумагам» он единственный собственник. В мае 2018 года Дмитрий решил подарить всю квартиру Оксане. Полезли в интернет. На сайтах было написано, что в их случае можно просто скачать обычный договор дарения, вписать в него свои данные и подать в отделения МФЦ для оформления сделки. Все это они сделали, но сотрудник МФЦ не принял договор и сказал идти к нотариусу. После этого супруги пришли ко мне проконсультироваться. На основе этой истории я расскажу, как все правильно оформить.

Нужен не договор дарения, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Если муж хочет подарить жене приобретенную в браке квартиру, нужно оформить не дарение, а брачный договор или соглашение о разделе общего имущества.

Приобретенная в браке квартира автоматически является СОВМЕСТНОЙ СОБСТВЕННОСТЬЮ ОБОИХ СУПРУГОВ, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Второй супруг является собственником по закону, даже если он не давал деньги на покупку и в правоустанавливающих документах его нет. Исключение: cупруги когда-то подписали брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке квартира принадлежит только одному из них.

Раз квартира находится в совместной собственности супругов, доли у этой квартиры не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. А раз доли не определены, то и подарить их не получиться. Ведь нельзя подарить то, что не определено.

Чтобы перевести всю квартиру из совместной собственности в личную собственность на одного из супругов, нужно оформить брачный договор или соглашение о разделе общего имущества (что из них выбрать?). Это два разных документа, но суть у них одна — с их помощью муж может “переписать” квартиру на жену.

Показать примеры из практики ↓

Пример №1. Супруги Марина и Владислав в 2010 году покупали квартиру. Оформили ее в совместную собственность на двоих. В 2015 г. ипотеку выплатили. В 2018 г. у Артема окончательно испортились отношения с родителями. Поэтому он решил подарить свою половину квартиры Светлане. Все чтобы «половина» квартиры Артема, в случае его смерти, не делилась между наследниками. Оформить завещание он не захотел. Тогда я предложила оформить у нотариуса брачный договор. Его обычно оформить дешевле, чем соглашение о разделе. Оформили они его у нотариуса за 9,7 тыс.руб. и понесли его в МФЦ, чтобы зарегистрировать право собственности на Светлану. Где еще заплатили 2 тыс.руб. гос.пошлины.

Пример №2. В 2013 году Кирилл, находясь в браке с Оксаной, купил квартиру и оформил ее только на себя. В конце 2017 года он серьезно заболел, поэтому решили переписать всю квартиру на жену, чтобы его половина не досталась детям от первого брака по наследству. Я сказала, что можно оформить завещание, но он пожелал, чтобы квартира перешла жене незамедлительно. Тогда они пошли к нотариусу и оформили у него брачный договор, а не дарение. За него заплатили 11 тыс.руб., потом понесли его в МФЦ на регистрацию. Где отдали еще 2 тыс.руб. за регистрацию. После регистрации теперь Оксана стала собственником квартиры. Муж теперь к этой квартире не имеет никакого отношения.

Ст. 42 СК РФ Содержание брачного договора

Cт. 38 СК РФ Раздел общего имущества супругов

Что выбрать — брачный договор или соглашение о разделе общего имущества

Оба этих документа удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 41 СК РФ и п. 2 ст. 38 СК РФ. Брачный договор стоит дешевле, поэтому советую выбрать его. Давайте посчитаем.

  • За составление брачного договора нотариус в Москве возьмет от 7 000 до 10 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 10 000 р. Как видите, цена везде разная. За удостоверение цена фиксированная – 500 р. (пп. 10 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Затем брачный договор нужно подать в Росреестр для регистрации права собственности. Гос.пошлина за регистрацию — 2 000 р.
  • Составить соглашение у московского нотариуса стоит от 8 000 до 12 000 р., в Санкт-Петербурге от 5 000 до 8 000 р. За удостоверение цена фиксированная, но она гораздо больше – 0,5% от суммы договора, минимум 300 р. и максимум 20 000 р. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Суммой договора обычно нотариусами считается кадастровая стоимость доли квартиры, которая будет передана жене в собственность. Соглашение также подается в Росреестр для регистрации права собственности, где гос.пошлина составляет 2 000 р.

Считаем на примере: Супруги Михаил и Елена купили квартиру в Москве. Право собственности оформили только на Михаила. Позже он решил подарить квартиру Елене. Если оформлять брачный договор, расходы такие: 1) составление брачного договора у нотариуса — 10 000 р.; 2) удостоверение брачного договора — 500 р.; 3) Супруги понесли договор в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого — 12 500 р.

Если бы Михаил и Елена решили оформить соглашение о разделе общего имущества, расходы были бы следующие: 1) составление соглашения у нотариуса — 9 000 р.; 2) кадастровая стоимость квартиры – 5,2 млн. р. Переходит только половина квартиры, ведь первая половина и так является собственностью жены. Значит за удостоверение соглашения нотариус возьмет 0,5% * (5,2 млн. / 2) = 13 000 р. 3) Супруги понесли соглашение в МФЦ для регистрации права собственности, где гос.пошлина — 2 000 р. Итого 24 000 р. Соглашение вышло в 2 раза дороже брачного договора.

Как все правильно оформить

Что брачный договор, что соглашение о разделе имущества, оформляются одинаково. Так как брачный договор стоит дешевле, в инструкции я указала именно его.

Этап №1 — Сначала выберите нотариуса

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли нотариус с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую на этом заострять внимание, ведь с середины 2016 года много сделок с недвижимостью проходят через нотариусов. Из-за этого у них нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что все равно спроса много и народ будет обращаться.

Пройдите на страницу поиска нотариуса Яндекс.Карте. Искать на Яндекс.Карте удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, прочитать отзывы о нем, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №2 — Собираем документы

Документы нужны в оригиналах. Супругам советую заранее обратиться к нотариусу и рассказать о своей ситуации. Нотариус выслушает и составит весь список необходимых документов, которые необходимо собрать.

Основной список документов:

  • Паспорта супругов;
  • Свидетельство о регистрации брака;
  • Свидетельство(а) о регистрации права на квартиру или бумажная выписка из ЕГРН;

    Они нужны, чтобы подтвердить право собственности. Свидетельства о регистрации не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше этой даты, то принесите его.

    Если свидетельства нет, подойдет бумажная выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Объект недвижимости в этом случае — одаряемая квартира. Выписка также подтверждает право собственности. Ее может заказать любой человек за 460 р. в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

  • Договор основания.

    В нашем случае это договор купли-продажи квартиры в браке.

Если супруги хотят вписать в брачный договор какую-либо другую недвижимость, автомобиль и т.п., то и документы на них тоже нужно предоставить.

Этап №3 — Нотариус составляет и заверяет брачный договор

Брачный договор будет в нескольких экземплярах. Два экземпляра на специальном бланке с водяными знаками, а один экземпляр на обычной бумаге.

Супруги лично в присутствии нотариуса подписывают все экземпляры брачного договора, а нотариус их заверяет (удостоверяет). Затем он выдаст каждому супругу по экземпляру на специальном бланке. Экземпляр на обычной бумаге оставит себе для архива.

Этап №4 — Регистрация права собственности

Брачный договор нужно подать в МФЦ или в Рег.палату. На основании этого договора и будет зарегистрировано право собственности на жену.

С 2017 года во многих городах подать документы можно только в МФЦ. Напрямую Рег.палаты граждан уже не принимают, а только через посредника в виде МФЦ. Если в вашем населенном пункте можно подать документы напрямую в Рег. Палату, лучше так и сделать.

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я просто указала МФЦ.

  1. Супругам нужно обратиться в МФЦ, оплатить гос.пошлину и подать брачный договор с остальными документами.

    Гос.пошлина за регистрацию — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты гос.пошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать оригиналы документов: нотариальный брачный договор, паспорта супругов, свидетельство о регистрации брака, договор купли-продажи квартиры.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права.
  3. После подписания заявлений сотрудник МФЦ заберёт документы (кроме паспортов), каждому супругу выдаст расписку о получении этих документов и назначит дату, когда их можно забрать. Документы будут отправлены регистратору.

    Остается только ждать регистрации. По ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Но не всегда все укладываются в срок из-за нагруженности. Можно позвонить в МФЦ, назвать номер в расписке и уточнить прошла ли регистрация.

  4. В назначенный день супруги могут забрать в МФЦ свои документы. Им необязательно забирать их одновременно, можно по отдельности в разное время и дни. Также выдадут выписку из ЕГРН об объекте недвижимости (на квартиру). Свидетельства о регистрации собственности отменены и не выдаются с июля 2016 года. При себе иметь паспорта и расписки, который выдал сотрудник.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Наталья:

    Добрый день. Есть участок приобретенный в браке, оформленный на жену. Жена хочет переписать участок мужу. В брачном договоре мы должны прописать, что участок принадлежит терерь полностью мужу, так? Оформить это у нотариуса и после подавать этот договор в МФЦ?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Да, у брачном договоре указываете, что участок переходит в личную собственность мужа. Договор нужно подать в МФЦ на регистрацию.

      Ответить
  2. Михаил:

    Мы женой составили брачный контракт на зем. участок и дом, участок оплатил я есть свидетели а дом я лично строил и продолжаю строить своими руками, это видят все соседи, могу ли я без регистрации МФЦ подарить свою часть участка своему сыну от первого брака у МФЦ совместных детей нет. С уважением, Михаил

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Михаил. Что значит «могу ли я без регистрации МФЦ подарить свою часть участка»? Да, Вы можете подарить часть участка сыну без согласия супруги, потому что согласно брачному контракту, как я поняла, участок и дом принадлежит только Вам. Вам достаточно оформить договор дарения в простой форме и ПОДАТЬ его на регистрацию в МФЦ. По-другому никак. Если дом уже зарегистрирован в вашу собственность, тогда подарить Вы должны и часть дома тоже. Потому что действует принцип единства судьбы участка и построенных объектов на нем — пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Здравствуйте. В браке была приобретена квартира. Оформили на мужа. В квартире прописаны все члены семьи. Сейчас мы в разводе. Бывший супруг хотел переписать квартиру на меня. Брачного договора не было. Как правильно переоформить квартиру и необходимо ли будет мне платить налог 13 %. Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Так как Вы разведены, оформляйте у любого местного нотариуса не брачный договор, а соглашение о разделе имущества — ст. 38 СК РФ. В соглашении укажите, что квартира переходит только в вашу собственность. Данной соглашение затем отдайте на регистрацию в МФЦ. Налога никакого не будет.

      Ответить
      • Татьяна:

        Светлана, скажите еще, я правильно поняла, в МФЦ я сама уже переделываю документы на себя, без присутствия бывшего мужа? Спасибо большое.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Нет, бывший муж тоже должен присутствовать, т.е. от него потребуется заявление на переход права собственности на Вас. Или он может оформить доверенность на Вас.

          Ответить
  4. Алексей:

    Добрый день!

    Я и жена купили квартиру в браке в ипотеку. После погасили ипотеку (больше ничего с квартирой не делали). В выписке из ЕГРП у каждого из нас стоит строчка, что собственность общедолевая и доля в праве 1/2 (хотя отдельно доли не выделяли).

    Хотелось бы уточнить, как в таком случае можно подарить свою часть квартиры жене?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Алексей. Да, может подарить, т.к. квартира изначально оформлена в долевую собственность. В вашем случае договор потребуется только в нотариальной форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона о регистрации недвижимости. Какая кадастровая стоимость квартиры и в каком городе она находится? Просто может быть Вам дешевле будет оформить у нотариуса брачный договор, а не дарения.

      Ответить
      • Алексей:

        Добрый день!

        Спасибо за ответ. Но тут ситуация не однозначная получается. Ходили к нотариусу уточнить по брачному договору, нас там проконсультировали и сказали , что по брачному договору подарить не получится, так как собственность общедолевая(а не совместная) и нужно в этом случае делать 2 сделки. Первая это по брачному договору написать, что мы не претендуем на доли друг друга, а вторую это уже мне подарить свою долю жене. Что получается намного дольше и дороже брачного договора.

        Верно ли это?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Нет, не верно. Нотариус сказал полную чушь. Точнее просто «разводит» Вас на деньги. В брачном договоре Вы можете установить любой режим собственности — совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов (ст. 42 СК РФ). Обратитесь к другому нотариусу.

          Ответить
  5. Татьяна:

    Добрый день! Подскажите, пожалуйста, купили квартиру с мужем в браке в ипотеку(ипотеку закрыли). Сейчас хотим её подарить моей маме. Если я правильно поняла, то я могу без проблем и уплаты налогов сделать дарственную на мою маму. А как быть с частью мужа? Он же не может без налога подарить кв. моей маме?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Правильно думаете. Зять не считается близким родственником. Поэтому сначала с мужем оформите у нотариуса брачный договор. В нем укажите, что данная квартира переходит полностью в вашу собственность. Подайте договор на регистрацию в МФЦ. Затем составьте договор дарения квартиры в простой форме и снова подайте на регистрацию в МФЦ. Никаких налогов не будет. Подарить можете хоть на следующей день после регистрации брачного договора. Минимального срока владения при дарении нет.

      Ответить
      • Татьяна:

        А если бы мы тогда, купили кв в ипотеку и указали там что только я собственники. То я бы всё равно без мужа не смогла подарить кв маме? Я же собственником числилась бы

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Не имеет значение. Любая недвижимость, купленная в браке, является общей собственность ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 1 ст. 256 ГК РФ и п. 1 ст. 34 СК РФ. Поэтому у мужа по закону и так была бы в собственности «половина» квартиры. Соответственно, для дарения потребовалось бы нотариальное согласие мужа — с. 35 СК РФ. И был бы налог.

          Ответить
          • Алексей:

            Здравствуйте.Можно ли в брачном договоре указать пункт, предусматривающий передачу части квартиры,дома и т.п. принадлежащей умершему,погибшему супругу, супругу оставшемуся в живых, чтобы появившиеся «наследники» не портили жизнь…Спасибо!!!

            Ответить
            • Светлана Митрофанова:

              Здравствуйте, Алексей. Нет, в брачном договоре такое указать нельзя. Единственные документы, по которому человек может передать кому-либо свое имущество после своей смерти — это завещание или наследственный договор (п. 1 ст. 1118 ГК РФ). Проще и дешевле оформить завещание. Завещание оформляется только у нотариуса — ст. 1125 ГК РФ.

              Ответить
  6. Евгений:

    Здравствуйте.В 2019 мы с супругой приобрели квартиру.Записали на меня,что бы получить налоговый вычет.Могу ли я по брачному договору сделать жену собственником в 2020 году?Повлияет ли ли это на выплату налогового вычета?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Евгений. Я так поняла, что брачный договор Вы еще не оформляли? Если нет, то он и не нужен. Так как квартира куплена в браке, она считается совместной собственность ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на Вас — п. 1 ст. 256 ГК РФ и ст. 34 СК РФ. То есть у жены и так в собственности половина квартиры, хоть в договоре купли-продажи и по документам она не числится. Она собственник по закону. Поэтому Вы и жена можете получить вычет, каждый по 13% с половины стоимости квартиры, но каждый максимум по 260 тыс.руб. Наши статьи по вычетам для супругов — если купили квартиру полностью за наличные, или купили в ипотеку. Или Вы перед покупкой оформляли брачный договор?

      Ответить
      • Евгений:

        Здравствуйте Светлана!Дело в том,что у меня есть нежелательные наследники.И ,если со мной что либо случится,то я не хочу их участия в дележе наследства.Жена ,в своё время ,уже получала денежный вычет.Вопрос именно в том,что,если я ,через брачный договор ,сделаю её единоличным собственником в 2020году,как это отразится на выплату вычета мне?Или ждать 3года?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Евгений. Теперь понятно. Так и надо было сразу написать. Да, Вы можете оформить брачный договор, где квартира перейдет полностью на жену. Это никак не отобразится на вашем праве на вычет. Дело в том, что Вы оформляете брачный договор ПОСЛЕ покупки квартиры, а не до. То есть Вы уже понесли расходы на покупку. С этих расходов и можете получить вычет в 13%. Право на вычет у Вас не теряется. «Или ждать 3 года?» — ждать не нужно. Можете сейчас подавать документы на получение вычета. Вернете НДФЛ за весь 2019 год. И так каждый год Вам будут возвращать НДФЛ за предыдущий год, пока не получите всю сумму вычета. Вычет равен 13% от стоимости квартиры, но максимум можно вернуть только 260 тыс.руб. Это максимальная сумма.

          Ответить
  7. Андрей:

    Здравствуйте Светлана!
    Я и жена купили квартиру в новостройке в 2014 году, право собственности оформлено только на жену в декабре 2016 года. В 2017 году приобрели и оформили на жену участок земли, на котором строим 2 дома. В октябре и ноябре 2019 года оформили их в собственность с назначением обоих: «жилой дом» и опять же на жену.
    Хотим весной 2020 года продать нашу квартиру, чтобы переехать в дом, но, как я понимаю, по новому законодательству у жены это не единственная жилая недвижимость!
    Что можно предпринять? Может у нотариуса оформить брачный договор, которым передать мне в собственность оба дома с участком, а жене квартиру. И тогда жена будет полноправным собственником квартиры и она (квартира) у неё пройдёт как единственное жильё?
    Ну участок с домами нам через МФЦ перерегистрировать то на меня обязательно. А что с квартирой? Ведь она числится только за женой. Её нет необходимости за женой перерегистрировать?
    И как налоговая узнаёт о совместной собственности супругов?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Андрей. Думаю брачный договор Вам поможет в вашей ситуации. Квартиру перерегистрировать не нужно. В ЕГРН и так сейчас указано, что она единственный собственник и нет записи о совместной собственности.

      А за сколько Вы купили квартиру и за сколько собираетесь продавать? Вы получали вычеты за покупку этой квартиры или за другую купленную недвижимость? Вы официально работаете? Может налог у Вас не будет таким большим.

      Ответить
      • Андрей:

        Светлана, спасибо за ответ!
        Но квартира то должна пройти в брачном договоре? Чтобы если что — подтвердить в налоговой, что она не моя.
        Квартиру покупали за 4590 штук облигаций ;) так указано в договоре бронирования, где доп.соглашением нам переданы права и обязанности в отношении объекта договора. Со стороной один мы рассчитались под расписку в 65 тыс. $, которая не фигурирует в документах-основаниях выписки из ЕГРН…
        Вычеты при покупке квартиры не получали, т.к. я воен.пенсионер, а жена была ИП на спецрежиме (ЕНВД). Сейчас у нас срок владения квартирой больше 3-х лет и после заключения бр.договора будет для жены единственным жильём и в связи с последней поправкой в НК РФ НДФЛ вообще не будет.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Андрей. Да, квартиру также нужно указать в брачном договоре, как Вы до этого и предложили. То есть Вам оба дома с участком, а жене квартиру.

          Ответить
Показать остальные комментарии