О кадастровой стоимости недвижимости в договоре купли-продажи

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Накопились вопросы, связанные с указанием кадастровой стоимостью в договоре купли-продажи. Отвечаю:

Не нужно указывать кадастровую стоимость в договоре купли-продажи. Не важно ниже ли она или выше той цены, на которую договорились участники сделки и которую будут прописывать в договоре.

В п. 1 ст. 555 ГК РФ написано следующее: «Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества…». А в п. 1 ст. 424 ГК РФ написано: «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Следовательно, кадастровая стоимость никак не связана с договорными соглашениями между продавцом и покупателем, они сами должны договориться о цене.

Кадастровая стоимость связана с расчетом налога, который взымается с продажи недвижимости (НДФЛ). Причем только в тех случаев, когда стоимость намного ниже договорной цены.

Если недвижимость будет продана за цену ниже 70% от ее кадастровой стоимости и продавец обязан заплатить НДФЛ, то за налоговую базу будет взята кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент 0.7. Стандартная формула получается такая:

НДФЛ = 13% * ((кадастровая стоимость * 0.7) — 1 000 000)

Про коэффициент написано в п. 2 ст. 214.10 НК РФ: «В случае, если доходы налогоплательщика от продажи объекта недвижимого имущества меньше, чем кадастровая стоимость этого объекта, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, в котором осуществлена государственная регистрация перехода права собственности на проданный объект недвижимого имущества (в случае образования этого объекта недвижимого имущества в течение налогового периода — кадастровая стоимость этого объекта недвижимого имущества, определенная на дату его постановки на государственный кадастровый учет), умноженная на понижающий коэффициент 0,7, в целях налогообложения доходы налогоплательщика от продажи этого объекта недвижимого имущества принимаются равными умноженной на понижающий коэффициент 0,7 соответствующей кадастровой стоимости этого объекта недвижимого имущества».

Налог можно уменьшить с помощью стандартного налогового вычета в размере 1 000 000 руб. Про него написано в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ: «Имущественный налоговый вычет предоставляется: в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, садовых домов или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со статьей 217.1 настоящего Кодекса, не превышающем в целом 1 000 000 рублей».

Сначала стоимость умножаем на 0.7 и только потом вычитываем 1 000 000, а не наоборот. Формула НДФЛ с вычетом получается такая:

НДФЛ = 13% * ((кадастровая стоимость * 0.7) — 1 000 000)

Примеры:

• Пример №1. Кадастровая стоимость квартиры составляет 2 350 000 руб. Продавцы попросили покупателей указать в договоре купли-продажи цену в 990 000 руб., чтобы не платить НЛФЛ с помощью налогового вычета. 990 000 меньше, чем 2 350 000 * 0.7. Значит продавцы обязаны будут заплатить НДФЛ в размере: 13% * ((2 350 000 * 0.7) — 1 000 000) = 83 500 руб. Эту сумму делят продавцы по размеру своих долей.
• Пример №2. Кадастровая стоимость квартиры равна 3 150 000. руб. Продается доля в размере 1/3 за 990 000 руб. Кадастровая стоимость доли составляет 1 050 000 руб. 990 000 выше, чем 1 050 000 * 0.7, поэтому цена по договору будет взята в качестве налоговой базы. Формула следующая: 13% * ((990 000 * 0.7) — 1 000 000) = 0 руб. Благодаря налоговому вычету продавцу не нужно будет платить НДФЛ.
• Пример №3. Кадастровая стоимость дома и земельного участка — 1 850 000 руб. Продавцы и покупатели сошлись на цене 1 600 000 руб., что выше чем 1 850 000 * 0.7. Продавцы должны будут заплатить НДФЛ: 13% * (1 600 000 — 1 000 000) = 84 500 руб.

Если недвижимость будет продана за цену выше 70% от кадастровой стоимости, то НДФЛ будет исчисляться с цены по договору купли-продажи.

Помимо вычета в 1 млн. можно воспользоваться другими способами уменьшить НДФЛ. Более подробно об этом написано в наших статьях про налог с продажи: квартиры, купленной на вторичном рынке, купленной в новостройке, полученной по наследству, полученной по приватизации; полученной по дарению; земельного участка.