Все о налоге с продажи квартиры, полученной по приватизации

Также налог можно уменьшить, если после продажи купить себе другое жилье в этом же году. Уменьшить можно, воспользовавшись имущественным налоговым вычетом.

Не путайте его с вычетом 1 000 000 руб., о котором я рассказывала выше. Здесь имеется в виду вычет как возврат НДФЛ. Он описан в пп. 3 п. 1. ст. 220 НК РФ. Более подробно о нем читайте по этой ссылке. Там я сделала акцент на покупку квартиры, но статья подойдет и по другому жилью.

Благодаря имущественному вычету можно вернуть 13% от денег, которые были потрачены на покупку жилья (цена по договору купли-продажи). Каждый гражданин может вернуть НДФЛ до 260 000 руб., т.е. 13% от налоговой базы в 2 000 000 руб. Если продавцы приватизированной квартиры ранее не возвращали НДФЛ в виде имущественной вычета или возвратили не полностью, то они могут воспользоваться 2 способами:

• На следующий год после покупки жилья вернуть ранее удержанный НДФЛ;
• С денег, которые были получены с продажи приватизированной квартиры, можно вычесть расходы, которые были потрачены на последующую покупку жилья. Под расходами имеется в виду стоимость купленного жилья, но максимально можно вычесть 2 000 000 руб. К тому же не забываем стандартный вычет в 1 000 000 руб. Формула НДФЛ в этом случае такая: 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 — стоимость купленного жилья, но максимум 2 000 000 ).

  Для лучшего понимания взгляните на примеры.

  Показать примеры ↓

  Пример №1: В 2020 году Марина приватизировала квартиру. Продала ее в марте 2021 года, т.е. раньше 3-х лет. Поэтому обязана заплатить налог. Цена продажи — 5 100 000 рублей. Это больше 70% ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору.

  Через месяц после сделки, т.е. в апреле 2021 года, она купила себе квартиру подороже — за 7 400 000 рублей. Она ранее не возвращала НДФЛ в виде имущественного вычета. Максимальная сумма вычета за покупку составляет 2 000 000. В итоге Марина должна заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * (5 100 000 — 1 000 000 — 2 000 000) = 273 000 рублей.

  Пример №2: В 2020 году супруги Олег и Ирина приватизировали квартиру. У каждого по 1/2 доли. Квартиру продали в сентябре 2021 года, т.е. раньше 3-х лет. Цена по договору купли-продажи — 3 900 000 рублей. Это больше 70% от кадастровой стоимости, поэтому считаем с цены по договору. доход у каждого продавца составляет 3 900 000 * 1/2 = 1 950 000 руб.

  Через 2 месяца после продажи, т.е. в том же году, они купили жилой дом за 2 500 000 руб. Оформили в совместную собственность на двоих. Ранее они не возвращали НДФЛ в виде имущественного вычета, поэтому каждый из них может вычесть по 2 000 000 руб. с дохода, полученных с продажи квартиры.

  Так как у Олега и Ирины по 1/2 доли, каждый должен заплатить НДФЛ в размере: 13% * ((3 900 000 * 1/2) — 1 000 000 — 2 000 000) = 0 руб. Благодаря вычетам налог вышел «нулевым». Каждый супруг может на следующий год вернуть 13% НДФЛ с оставшейся налоговой базы в 1 050 000 руб.

  Пример №3: В 2020 году в приватизации участвовали: Супруги Вячеслав и Ольга; Владимир — их совершеннолетний сын. У каждого по 1/3 доли. В 2021 году супруги решили развестись, продать квартиру и жить отдельно. Квартиру продали за 5 800 000 руб.

  В том же 2021 году Вячеслав купил себе квартиру за 2 700 000 руб. Имущественный вычет за покупку он получал ранее, поэтому воспользоваться им не сможет. Он должен заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * ((5 800 000 — 1 000 000) * 1/3) = 208 000 руб.

  Ирина с сыном купили себе дом в 2023 году за 3 500 000 руб. Они оба ранее не получали имущественный вычет за покупку, но не смогут вычесть расходы за эту сделку, т.к. купили жилье на следующем году после продажи квартиры. В 2024 году каждый из них должны заплатить НДФЛ с продажи в размере 13% * ((5 800 000 — 1 000 000) * 1/3) = 208 000 руб. Зато в 2024 году каждый из них может вернуть оплаченный НДФЛ в максимальные 260 000 руб.

Налог для нерезидентов составляет 30% от денег, полученных с продажи квартиры — п. 3 ст. 224 НК. Никакие вычеты им не положены.

Нерезидентами являются те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК РФ. Необязательно подряд 183 дня, а в течение всего года. Дни считают с 1 января по 31 декабря того года, когда продана квартира — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. При этом их гражданство роли не играет.

Пример. Александр и Кристина приватизировали квартиру в 2021 году. Каждый владеет по 1/2 доли. Александр в этот же год уехал за границу и находится там до сих пор. В 2023 году они решили продать квартиру за 9 800 000 руб. Александр, как нерезидент, должен заплатить НДФЛ в размере 30% * (9 800 000 * 1/2) = 1 470 000 руб. Кристина должна заплатить 13% * ((9 800 000 — 1 000 000) * 1/2) = 572 000 руб.

Какие способы уменьшить налог не применяются

• Последующая покупка жилья.

  Налог с продажи квартиры, полученной приватизации, нельзя уменьшить с помощью расходов при последующей покупки другого жилья. Вычесть расходы можно только при продаже ранее купленной квартиры, а не приватизированной — пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ.

  С последующей покупки жилья можно уменьшить налог только с помощью имущественного налогового вычета. Об этом писала здесь.

• Способ с неотделимыми улучшениями.

  Некоторые продавцы просят в договоре купли-продажи указать две цены — например, 2 000 000 руб. за квартиру и 400 000 руб. в качестве неотделимых улучшений (встроенную мебель, капитальный ремонт, реконструкцию, ремонт инженерных коммуникаций и т.п). Затем подают декларацию, где указывают налоговую базу только с 2 000 000 руб. На практике же налоговый инспектор: 1) проверит договор купли-продажи и поданную налоговую декларацию. 2) добавит в налоговую базу сумму в качестве неотделимых улучшений. Поэтому продавцам придется заплатить налог со всех денег, полученных с продажи. Есть пояснение начальника отдела налогообложения доходов физических лиц по Санкт-Петербургу — «С доходов от продажи неотделимых улучшений «физик» также должен заплатить налог сам. «Физик» получает доход от продажи квартиры и неотделимых улучшений в ней.»

Как заплатить налог

Продавцы обязаны подать декларацию 3-НДФЛ до 30 апреля следующего года с момента продажи (п. 1 ст. 229 НК РФ), а до 15 июля заплатить налог (п. 4 ст. 228 НК РФ). Иначе будут штрафы и пени. Например, квартира продана (зарегистрирована сделка купли-продажи) в 2023 году. Значит декларацию следует подать до 30 апреля 2024 года, а налог заплатить до 15 июля 2024 года. Декларацию нужно заполнить за 2023 год.

Подать декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог можно следующими способами:

1. «Традиционный» с походом в налоговую инспекцию.

   На сайте ФНС скачиваем форму декларации, распечатываем и заполняем. Или устанавливаем на компьютер специальную программу, в ней все заполняем и распечатываем готовую декларацию.

   Затем обращаемся в налоговую инспекцию по месту регистрации или учета — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Предоставляем декларацию, свой паспорт, зарегистрированный договор купли-продажи, документы о расходах наследодателя. Через некоторое время можно придти за квитанцией на оплату. Также квитанцию отравят в личный кабинет налогоплательщика на сайте ФНС или в Госуслуги. Создать личный кабинет налогоплательщика можно с помощью аккаунта на Госуслугах.

2. Онлайн способ на сайте ФНС.

   Ссылка на услугу — https://lkfl2.nalog.ru/lkfl/situations/3NDFL. Для подачи декларации требуется электронная подпись и ключ к ней. Достаточно выбрать, что ключ будет храниться в защищенной системе ФНС, придумать пароль к нему и отправить запрос. Ключ сформируется в течение суток. Затем заполняем и отправляем декларацию. После проверки в личный кабинет придёт уведомление с суммой налога.

Подать декларацию можно через Госуслуги, но только за 2019 год и ранее.

Ответственность за неуплату

Согласно п. 1 ст. 229 НК РФ, налогоплательщик обязан сам подавать декларацию и заплатить налоги. За несвоевременную подачу декларации и оплату налога полагается штраф, даже если налогоплательщик не получал уведомления от налоговой инспекции.

Если не подать декларацию до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости, штраф будет в размере 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Срок просрочки начинается с 1 мая.

Если не заплатить налог до 15 июля, штраф будет в 20% от суммы неоплаченного налога — п. 1 ст. 122 НК РФ. Также есть пеня на каждый день просрочки в размере 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ — п. 1. ст. 75 НК РФ.

В случае неуплаты налоговая инспекция: 1) Составит акт о налоговых правонарушениях. 2) Составит решение о привлечении к ответственности. 3) Рассчитает налог. 4) Рассчитает размер пени и штрафа. 5) Выставит счет.

Итог

С продажи приватизированной квартиры нужно заплатить НДФЛ, только если владеть ею меньше 3-х лет. При расчете налога можно воспользоваться налоговым вычетом в размере 1 000 000 руб. НДФЛ = 13% * ( деньги, полученные с продажи квартиры — 1 000 000 ).

Налог можно уменьшить с помощью имущественного налогового вычета, но только при покупки жилья взамен в том же году, когда была продана приватизированная квартира.

До 30 апреля следующего года с момента продажи нужно подать декларацию 3-НДФЛ, а до 15 июля заплатить налог. Иначе налогоплательщику грозят штраф и пени.