Можно ли подарить квартиру, в которой прописан несовершеннолетний или взрослый человек

Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. Кратко отвечу на главный вопрос и на последующие:

1) Квартиру можно подарить, даже если на момент сделки в ней прописан человек. Не важно, является ли этот человек несовершеннолетним ребенком, собственником, родственником, пенсионером, инвалидом, проживает ли он, какой вид прописки (постоянная или временная) и т.п.

2) Чтобы подарить квартиру, собственникам не нужно получать согласия от прописанных/проживающих в ней людей — подробнее. Дарение все равно зарегистрируют, даже если такие прописанные не согласны.

3) После оформления сделки прописанные теряют право проживания, то есть новый собственник сможет их выписать без их согласия, но только по суду. С другой стороны, в договоре дарения можно вставить пункт о сохранении прописанным права проживания, но и здесь не все так просто — подробности здесь.

Исключение: Прописанный гражданин, который отказался от участия в приватизации квартиры, по закону сохраняет право проживания после смены собственника. Подробности ниже.

Разберу по-порядку каждый пункт ссылками на законы.

В п. 2 ст. 209 ГК РФ написано — «Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам…» Прописанные люди (не собственники) не относятся к лицам, у которых нарушаются интересы в сделках отчуждения, поэтому их разрешения не требуется. А дарение относится к сделкам отчуждения согласно п. 1 ст. 235 и п. 1 ст. 572 ГК РФ. Теперь поговорим о правах прописанных.

П. 2 ст. 292 ГК РФ — «Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.» Члены семьи собственника — это все прописанные в его жилье, т.е. родство между ними роли не играет (п. 1 ст. 31 ЖК РФ). То есть прописанные не имеют право проживать в квартире после дарения.

Согласно ст. 304 ГК РФ, владелец может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Проще говоря, проживание (прописка) членов семьи прошлого собственника нарушают права владения нынешних собственников и они имеют права требовать устранить эти нарушения.

Прописанные могут выписаться из квартиры (сняться с регистрации по месту проживания/пребывания). Если отказываются или игнорируют это делать, новый владелец может выписать их по суду — п. 1 ст. 35 ЖК и пп. 5 (е) п. 31 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. Но есть исключения.

Если прописанный человек отказался от участия в приватизации квартиры, ему разрешено проживать в ней даже после смены собственника — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ и п. 3 Обзора судебной практики Верховного Суда за январь-июль 2014 года. «Отказник» теряет это право, если сам выпишется и пропишется в другом жилье. Его также можно выписать по суду, но при выполнении некоторых условий. Подробности по этой ссылке.

Если прописан несовершеннолетний ребенок

Возраст прописанного не имеет значения, поэтому сделку дарения все равно зарегистрируют. Несовершеннолетний прописанный сохранит прописку, пока нового собственника это устраивает. Или он может его выписать через суд.

Если несовершеннолетний является собственником, то дарение невозможно. Дарить недвижимость детей нельзя. Разрешено только продать, чтоб не были ущемлены права ребенка. На сделку потребуется предварительное разрешение органов опеки и попечительства — п. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Но опека не даст разрешение на дарение, потому что запрет указан в п. 2 ст. 37 ГК РФ.

О договоре дарения

Сведения о прописанных людях можно не указывать в договоре дарения, его и без этого зарегистрируют. Люди при этом и дальше будут прописаны. На этой странице я выложила образцы договор и рассказываю, как его правильно составить. Хоть там акцент сделан на близких родственниках, все сказанное подойдет и при дарении иным лицам. Договор составляется одинаково и не имеет значения, есть ли родство между участниками.

В договор можно прописать пункт о сохранении прописки

Если даритель хочет себе или кому-либо сохранить прописку после дарения, пункт об этом можно прописать в договоре — примеры ниже. По закону главное, чтобы человек был прописан на момент регистрации сделки. Но на практике есть проблемы.

Некоторые регистраторы Росреестра приостанавливают дарение, потому что это безвозмездная сделка. Даритель не имеет право передавать недвижимость с каким-либо условием. Согласно п. 1 ст. 572 и п. 2 ст. 170 ГК РФ, дарение со встречным условием считается притворной сделкой. Но есть регистраторы, которые регистрируют договора с правом проживания, потому что участники имеют право заключать смешанный договор – ст. 421 ГК РФ. Смешанный договор содержит элементы нескольких договоров.

Также не стоит думать, что пункт о проживании полностью защищает прописанных. Новый собственник все равно может подать в суд на их принудительную выписку. Шанс выиграть дело — примерно 50%. У судей тоже нет единого мнения, как и у регистраторов. Половина судей считают, что встречное условие с проживанием противоречит дарению, поэтому выпишет. Остальная половина оставит им прописку, потому что стороны сами так договорились.

Бланк и образец договора дарения с пунктом о пожизненном проживания — скачать бланк или скачать образец. Еще раз напоминаю, что это право теряется после того, как человек сам выпишется.

Примеры данного пункта:

Для доказательства того, что человек на момент сделки прописан в квартире, к договору можно приложить «адресную» выписку из домовой книги — инструкция, как и где получить. Для жителей Москвы и области используется Единый Жилищный Документ — инструкция получения. Но эти документы необязательны, т.к. без них дарение все равно пройдет регистрацию — п. 5 и 6 ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ и пп. 5 п. 64 Приказа Минэкономразвития от 07.06.2017 N 278. Регистратор самостоятельно сделает запрос в отдел миграции районного МВД (бывший УФМС), но срок оформления сделки увеличится.

Как оформляется дарение

Полная инструкция по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/darenie.

Договор дарения вместе с другими документами нужно подать на регистрацию. На его основании будет зарегистрирован переход права собственности от дарителей к одаряемым. Подать нужно в МФЦ «Мои Документы», причем обратиться можно в любое отделение в РФ благодаря экстерриториальному принципу — новость с сайта Росреестра. Если в населенном пункте нет МФЦ, подаем документы напрямую в отделения УФРС (в простонародье — Регистрационная Палата). Государственная пошлина составляет 2000 руб. — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ максимальный срок регистрации: 9 рабочих дней при подаче документов в МФЦ; 7 рабочих дней при подаче напрямую в отделение Росреестра. По итогу каждому участнику выдадут договор дарения с отметкой о государственной регистрации. Одаряемым также выдадут выписку из ЕГРН на квартиру. В ней должны быть написаны их ФИО в разделе «Сведения о зарегистрированных правах» в строке «Правообладатель».