Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • С 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Как и где оформить согласие

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

49 комментариев

  1. Елена:

    Здравствуйте! Сестра продает квартиру покупателю с ипотекой. Сестра состоит в незарегистрированном браке, то есть официально не замужем. Каким образом доказать банку, что официального супруга (который мог бы оспорить сделку) у нее нет, если квартира была куплена по уже замененному в связи с достижением 45-летнего возраста паспорту? То есть в новом паспорте, естественно, отметки о браке нет, но этот паспорт выдан только в текущем году, а квартира покупалась несколько лет назад по действовавшему еще тогда старому паспорту. Заранее спасибо за ответ

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. На самом деле никак. У нас нет единой базы ЗАГСов. То есть ей бы пришлось в каждом районном ЗАГСе получать справку, что в браке не состоит. Поэтому в данной ситуации сестра должна оформить у нотариуса заявление, что в браке не состоит. Этого для банка достаточно. Такую же формулировку указывают в договоре купли-продажи — «на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял».

      Ответить
  2. Стефан:

    Добрый день! Обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца» как влияет на последующее отчуждение недвижимости? При последующей регистрации на нового собственника такая запись тоже перейдет?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте. Да, данная запись останется. Поэтому если покупательный грамотный, то точно не согласится покупать квартиру с данным обременением. Покупатели-ипотечники сразу отпадают, т.к. банки все проверяют. Ее можно снять двумя способами: 1) Если потом принесете нотариальное согласие супруга В Росреестр 2) Еще через суд данную запись можно снять.

      Ответить
  3. Ольга Николаевна:

    Добрый день! Продаем участок, приобретенный в браке. Участок оформлен на мое имя. Супруг в длительной командировке. Появился покупатель (наш хороший знакомый), который торопит со сроками, готов купить его без нотариального согласия супруга. Вопрос: можно ли подать документы на регистрацию перехода права собственности сейчас, а по приезду супруга оформить это согласие. Снимет ли Росреестр в случае обременение, если согласие супруга будет получено позднее регистрации перехода права собственности?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга Николаевна. Да, если покупатель затем отнесет нотариальное согласие от вашего супруга, то Росреестр снимет обременение.

      Ответить
  4. ирина:

    после развода через 4 года мною была приобретена квартира на личные средства +маткапитал. сейчас планирую улучшить условия, продать и купить другую, так же выделив детям доли, но с меня требуют согласие на продажу супруга. как этого избежать, т.к. с супругом мы несколько лет не общаемся совсем

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ирина. Вы имеете в виду, что органы опеки требуют согласие отца на продажу долей детей? К сожалению, его согласие требуется, ведь он их родитель. Придется Вам его найти — через соц.сети или знакомых. Его друзей или родственников тоже можно найти через соц.сети. Или можете сказать, что не знаете где он находиться и связи с ним нет. Можно сказать, что он уехал в другой город. Здесь уже придется отталкиваться, что скажет опека. Могут сказать, что раз не знаете где он, то можно и без него все сделать. Такие вопросы не решаются ответам в комментариях. Наймите специалиста.

      Ответить
      • ирина:

        я же следом им выделяю доли в новой квартиры, большей площадью, соответственно и доли будут у них больше. Я его найду- а он скажет не буду подписывать, плати, и что тогда?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Причем тут следом выделяете бОльшие доли? Еще раз — на продажу недвижимости детей потребуется заявление от ОБОИХ родителей, т.к оба родителя имеют равные прав и обязанности — ст. 61 СК РФ. Я так поняла, что родительских прав его не лишили. Можете пригрозить подачей в суд на алименты, если он их не выплачивает. Если бывший муж откажется, то Вам придется подавать в суд. Точнее сначала получите отказ органов опеки в продаже недвижимости из отсутствия заявления их отца, потом с иском в суд, где опека будет ответчиком. Обязательно записывайте разговоры с ним и переписку. Понадобиться для суде если что. Или скажите, что он уехал в другой город. Связи с ним нет. Могут сделать Вам уступку. К сожалению, Вы заложник ситуации.

          Ответить
  5. Максим:

    Здравствуйте. Хотим продать квартиру купленную в браке и оформленную на супругу. Покупателем будет отчим супруги находящийся в другом регионе. Я(супруг), по доверенности от отчима буду осуществлять покупку. Доверенность выданная на меня на покупку и дальнейшее управление квартирой. Все прописанные в ней продолжат в ней проживать. Просто возникла необходимость изменить собственника, но фактически квартира останется нашей. Нужно ли согласие от меня(супруга) на продажу если я в договоре купли-продажи иду как доверенное лицо? Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Максим. Не стоило оформлять отчиму доверенность на Вас. Объясню почему. Так как квартира куплена в браке, значит она считается совместной собственностью ОБОИХ супругов, даже если она оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Хоть по документам супруга является единственной собственницей, по закону у Вас у каждого по «половине» квартиры. Вы являетесь вторым собственником, просто ваши доли с супругой не определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. Если конечно, Вы не оформляли брачный договор перед этим. Теперь про доверенность: раз Вы один из собственников, то Вы будете одним из продавцов — Вы должны будете оформить нотариальное согласие на продажу (это ответ на вопрос). А раз Вы продавец, то Вы не можете быть одновременно и покупателем (как доверенное лицо отчима). П. 3 ст. 182 ГК РФ — представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является. Поэтому отчим должен оформить доверенность на кого-либо другого.

      «Просто возникла необходимость изменить собственника, но фактически квартира останется нашей» — по закону не бывает такого, что по документов собственник один, а фактически владеет ей кто-то другой. Продадите квартиру отчиму, значит он станет собственником. А Вы к этой квартире не будете иметь никакого отношения. Квартиру уже не будет вашей. Даже если у Вас будет доверенность на управление квартирой, то это только управление. После продажи Вы не имеете право распоряжаться квартирой, она не перейдет вашим наследникам и Вы не будете делить ее в случае развода. Хорошенько все обдумайте на какой шаг Вы идете.

      Ответить
  6. Айрат:

    Купили квартиру у брата жены. Документально оформили госрегистрацию в собственность. При консультации в регпалате юрист сказал, что документальное согласие жены продавца не требуется и право на собственность оформили без представления документа о согласии супруги, хотя и супруга была согласна. Получили выписку из ЕГРН, а там, в «сведениях о госрегистрации прав без необходимого в силу закона согласия третьего лица» написано «…не представлено согласие супруги продавца…». Как исправить ситуацию для успокоения души (хотя люди надёжные), вдруг потом я захочу обменять квартиру на малую площадь.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Айрат. Странно, что юрист не сказал Вам, что без согласия будет наложено обременение. Вам остается только подать исковое заявление в суд о признании отсутствующими зарегистрированные сведения об осуществлении государственной регистрации прав. Другого способа нет. Росреестр сам не сможет убрать такую запись, т.е. это не предусмотрено его регламентом. Только по решению суда. В суде нужно предоставить нотариальное согласие супруги продавца. Все пройдет за одно заседание. Потом еще месяц ждать, когда решение вступит в законную силу.

      Ответить
  7. Александр:

    Здравствуйте!Подскажите пожалуйста!
    Купил квартиру а через год появилась жена предыдущего собственника который продал моему продавцу без согласия жены.Чем это черевато?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александр. Максимально подробно объясните свою ситуацию. Как предыдущему собственнику досталась квартира? Он ее покупал в браке? Просто если покупал в браке, то при сделке на квартиру было бы наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — ФИО этого супруга». В выписке из ЕГРН на квартиру есть такая запись? К тому же такое должны были Вам сразу сообщить при приеме договора на регистрацию. А так жена продавца имеет право подать иск в суд на признание сделки недействительной. Именно подать иск, но не факт, что она действительно оспорит сделку. Для ней есть главное условие — она должна доказать в суде, что Вы (покупатель) знали или заведомо должна была знать о ее несогласии на совершение данной сделки — п. 2 ст. 35 СК РФ. А судья должен признать эти доказательства (если они еще будут) обоснованными.

      Ответить
Показать остальные комментарии