Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2019 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Статья обновлена: 14 октября 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.) и оформлена лишь на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Если супруги оформили брачный договор или соглашение о разделе имущества, где указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику, то согласие его супруга не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную доверенность, то потом их согласия не потребуется — продажей может заниматься доверенное лицо.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • С 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

Как и где оформить согласие

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму ниже или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Ирина:

    Добрый день!
    Я разведена в 2002 году. В 1999 мы, будучи в браке, купили 2 квартиры рядом, трехкомнатная моя, прописана дочь, рядом однокомнатная — на бывшего мужа. Свидетельство о собственности на недвижимость мы не оформляли, ни я, ни он. Не думали, что надо… В 2002 году развелись… в 2010 году я оформила собственность на себя на свою квартиру, он на себя на свою. В 2013 году он продавал свою квартиру и попросил согласие на продажу, я согласилась и попросила такое же для себя. Я прочитала, что Согласие не имеет сроков, но риэлтор убеждает, что желательно обновить. Есть ли основания для такой просьбы, так как найти этого человека я не смогу. Мы в разводе 17,5 лет…

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ирина. В законе действительно не установлен срок согласия, значит оно бессрочно. Поэтому и нет оснований для такой просьбы. Но обновить его могут попросить покупатели. Просто у людей такая логика — чем «свежей» документ, чем больше ему доверия. Это психологический момент. Если покупатели с ипотекой, обновить согласие может потребовать их банк. Иначе он просто не даст деньги на покупку вашей квартиры. Поэтому смотрите по ситуации.

      Ответить
  2. Юлия:

    Добрый день, подскажите пожалуйста по ситуации:
    На момент приватизации участниками были мать и дочь (архивная выписка из БТИ), муж/отец не был прописан в данный момент в квартире, но они были в браке. Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Юлия. Нет, не требуется. Недвижимость, полученная по приватизации, не является совместной собственностью — п. 1 ст. 36 СК РФ. Ее муж к этой доли не имеет никакого отношения.

      Ответить
  3. Елена:

    Здравствуйте. Ситуация такая. Продается квартира. В квартире 3 доли. Муж, жена, совершеннолетняя дочь. Нужно ли нотариальное согласие мужа и жены на продажу долей друг друга. Или достаточно личного присутствия на сделке и подписание договора купли-продажи. И еще вопрос. Слышала что много долевая недвижимость заверятся еще и у нотариуса кроме росреестра. А при продаже много долевой собственности тоже так надо?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Согласие не нужно. Нужно личное присутствие каждого из собственников на сделке и подписания договора купли-продажи. Теперь нотариус не нужен в данной ситуации. С 2019 года закон упростили.

      Ответить
  4. Елизавета:

    Здравствуйте,я хочу продать долю в квартире своей сестре,она второй собственник,Квартира нам досталась намного раньше чем я вышла замуж,нужено ли мне согласие на продажу от мужа или нет?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елизавета. Нет, не нужно.

      Ответить
  5. Екатерина:

    Добрый день!
    Подскажите, такая ситуация:
    я (мать) в разводе с февраля 2015 г. с отцом моего сына.
    Есть желание продать комнату в коммунальной 2х-комнатной квартире (общая площадь 58 м2), площадью 14.7 м2, которая была приватизирована в марте 2017 г. на моего сына (ему 6 лет, 1/2 доли) и на мою маму (его бабушку, 1/2 доли). А сама комната досталась по решению Администрации Кировского района г. Новосибирска, как нуждающимся в расширении жил.площади в 2012 году (примерно). Продавать я комнату собралась тем, кто живет в соседней комнате (мой папа, который является собственником этой комнаты).
    Итак, у меня 2 вопроса:
    1) нужно ли будет согласие моего бывшего мужа (отца сына), с которым мы в были в браке с 2013-2015 гг. Связь и общение с ним мной прекращены, сын общается раз в месяц примерно, отцовства он не лишен?!
    2) какие проблемы могут возникнуть у меня при продаже комнаты, указанной выше?
    Благодарю за уделенное время!

    Ответить
    • Виктория:

      Здравствуйте. Когда покупала квартиру по дду в браке не состояла. А когда уже постролили дом и я оформила сбственность, уже была замужем. Собственность оформлена на меня. Муж гражданин другой страны и здесь не проживает. Брак регистрировали в рф. Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры?

      Ответить
      • Светлана Митрофанова:

        Здравствуйте, Виктория. Нет, т.к. деньги на покупку квартиры потратили ДО БРАКА, т.е. не из общего семейного бюджета. Квартира только ваша. Муж к ней не имеет никакого отношения.

        Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Екатерина. 1) Нет, так как Вам квартиру дали до вступления в брак. К тому же приватизированная в браке недвижимость НЕ считается совместно нажитым имуществом — п. 1 ст. 36 СК РФ. 2) Да, проблема есть. На продажу недвижимости несовершеннолетнего нужно получить разрешение опеки — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ. И не факт, что пека Вам разрешит продать долю ребенка на основании п. 3 ст. 37 ГК РФ — Опекун (это Вы), их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным. Поэтому первым делом идите в районную опеку по месту прописки ребенка и подробно объясните свою ситуацию.

      Ответить
      • Валерия:

        Здравствуйте! Нужно ли согласие от отца ребенка на продажу, если он не платит алименты?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Валерия. Нужно, если отец не лишен родительских прав. Точнее нужно не согласие отца, а чтобы он подал заявление в органы опеки на получение разрешение на продажу недвижимости своего ребенка.

          Ответить
          • Валерия:

            А если отец скрывается за неуплату алиментов, где я его искать буду? Я пытаюсь улучшить жилищные условия и мне еще надо кого-то спрашивать! А почему никого не волнует, что он не платит уже 6 лет алименты? Странные законы у нас!

            Ответить
            • Светлана Митрофанова:

              По закону он как и был, так и остался родителем ребенка. В законе не указано, что он автоматически лишается родительских прав, если не оплачивает алименты. Да и суд, просто за неуплату алиментов, не лишает. Вы можете в опеке написать заявление, что не знаете где находится бывший муж. Могут и пойти Вам на встречу.

              Ответить
  6. Елена:

    Здравствуйте! Сестра продает квартиру покупателю с ипотекой. Сестра состоит в незарегистрированном браке, то есть официально не замужем. Каким образом доказать банку, что официального супруга (который мог бы оспорить сделку) у нее нет, если квартира была куплена по уже замененному в связи с достижением 45-летнего возраста паспорту? То есть в новом паспорте, естественно, отметки о браке нет, но этот паспорт выдан только в текущем году, а квартира покупалась несколько лет назад по действовавшему еще тогда старому паспорту. Заранее спасибо за ответ

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. На самом деле никак. У нас нет единой базы ЗАГСов. То есть ей бы пришлось в каждом районном ЗАГСе получать справку, что в браке не состоит. Поэтому в данной ситуации сестра должна оформить у нотариуса заявление, что в браке не состоит. Этого для банка достаточно. Такую же формулировку указывают в договоре купли-продажи — «на момент покупки квартиры продавец в браке не состоял».

      Ответить
  7. Стефан:

    Добрый день! Обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца» как влияет на последующее отчуждение недвижимости? При последующей регистрации на нового собственника такая запись тоже перейдет?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте. Да, данная запись останется. Поэтому если покупательный грамотный, то точно не согласится покупать квартиру с данным обременением. Покупатели-ипотечники сразу отпадают, т.к. банки все проверяют. Ее можно снять двумя способами: 1) Если потом принесете нотариальное согласие супруга В Росреестр 2) Еще через суд данную запись можно снять.

      Ответить
Показать остальные комментарии