Консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2024 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Конечно, имена изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только на одного супруга — требуется согласие второго супруга (даже бывшего).

Согласно п. 2 ст. 34 и п. 3 ст. 35 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из них. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. А на отчуждение совместно нажитого имущества требуется согласие супруга.

Также потребуется согласие бывшего супруга, если квартира куплена в браке, но не разделена супругами после развода. В данной ситуации совместная собственность «не пропадает», просто бывшие супруги стали участниками совместной собственности — ст. 253 ГК РФ. И нет срока давности, по истечении которого можно продать без согласия бывшего супруга. Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ срок давности составляет 3 года, но он исчисляется не с момента развода, а с момента когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права — п. 1 ст. 200 ГК РФ.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке. В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если оба супруга являются собственниками и перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять свои согласия. Доверенному лицу достаточно предоставить доверенность.

Показать примеры из практики ↓

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    В дополнении — согласие супруга не потребуется, даже когда квартира куплена до брака в ипотеку, но часть ипотеки оплачивается в браке. Многие ошибочно думают, данная квартира является совместно нажитым имуществом. Это не так.

    Забегу вперед — в случае развода супруг-несобственник имеет право потребовать у супруга-собственника только половину суммы оплаченной ипотеки в браке. Следует подать иск о необоснованном обогащении. Но супруг не имеет право подать иск о разделе квартиры и потребовать долю.

    Показать примеры из практики ↓

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

    Пример №4. Алексей купил квартиру в 2015 году в ипотеку. Затем в 2017 женился на Марине и с этого момента начал оплачивать ипотеку в браке. При продаже квартиры согласия от Марины не потребуется. В случае развода Марина через суд имеет право потребовать вернуть ей половины суммы ипотеки, которая была выплачена в браке. Через иск о необоснованном обогащении.

    <
  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    Показать пример из практики ↓

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    Показать пример из практики ↓

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным — ст. 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    Показать пример из практики ↓

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы, но она имеет право право пожизненного пользования.

  • Купленная квартира оформлена обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

    Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.

Как и где оформить согласие

Согласно п. 3 ст. 35 СК РФ, согласие требуется только в нотариальной форме, поэтому оформляется только у нотариуса — инструкция.

Супругу, от которого требуется согласие, нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить: паспорт; свидетельство о регистрации или расторжении брака; правоподтверждающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно п. 2 ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительной. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

42 комментария

  1. Елена:

    Если я приду на сделку о продаже квартиры вместе с супругом(собственник я,покупалась в браке)то потребуют ли согласие нотариальное,если супруг будет присутствовать?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Да, обязательно только нотариальное согласие — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу приходить на сделку не нужно.

      Ответить
  2. Николай:

    Добрый день! Мы живем гражданским браком официально не женаты я купил квартиру и сейчас продаю но Риелтор который занимается продажей кв попросила сделать в нотариусе бумажку нотариальное согласие супруги и а продажу кв типо потом могут возникнуть проблемы! Стоит ли ее делать ? Это же тоже денег стоит или просто развод на деньги

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Николай. Не вижу в этом документе никакого смысла. Только зарегистрированный брак порождает права и обязанности у супругов. С другой стороны, возможно покупатели или их риэлтор потребуют данное согласие, поэтому ваш риэлтор заранее предугадывает такой вариант событий. Это уже Вам решать.

      Ответить
  3. Александр:

    Здравствуйте!
    Подскажите пожалуйста, покупаем квартиру и не совсем понятно требуется ли нотариальное согласие супруга:
    Договор купли-продажи от 24.10.2008 (женщина в браке не состоит)
    Регистрация брака 10.11.2008
    Государственная регистрация права собственности (согласно ЕГРН) — 20.11.2008

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александр. Да, регистратор потребует согласия супруга продавца, потому что право зарегистрировано после заключения брака. Основанием возникновения права собственности на недвижимость является ее регистрация в ЕГРН — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.

      Ответить
      • Иванова Марина:

        Я за мужем ..прописана в квартире родителей..муж прописан в своем доме..сейчас ,после смерти родителей..хочу квартиру приватизировать и продать..нужно ли мне для сделки согламие мужа..?

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Здравствуйте, Марина. Нет, т.к. приватизированное жилье будет только вашей личной собственностью, а не совместно нажитой — п. 1 ст. 36 СК. Это все указано в статье.

          Ответить
  4. Артем:

    Здравствуйте, меня зовут Артем. Мы с женой хотим купить дом, собственниками дома являются 6 человек( отец и 4-го детей,двое из них несовершеннолетнии-согласие опеки есть на продажу дома, один из которых Арслан -совершеннолетний). Дом начал строится в 2011году(разрешение на строительство есть)закончили в 2016, строительство находилось под контролем органов опеки, так как у детей имелись доли, но фактически документы на дом были оформлены только в 2021 году. Один из собственников Арслан женился в 2018 году, в 2019 развелся. Нотариус для совершения сделки требует согласие бывшей жены Арслана. Получить его не можем, так как она не идёт на контакт. Что делать в данной ситуации? Какие риски могут возникнуть для нас покупателей?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Артем. Только получать согласие, ведь тогда нотариус не удостоверит договор. Любой нотариус поступит точно также и будет прав. Ведь документально строительство закончилось в 2021 году, когда Арслан был в браке, хоть и развелся.

      Ответить
  5. Марина:

    Здравствуйте.
    Жена собственник, а муж представитель покупателя по доверенности. Согласие нужно оформлять?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. То, что муж будет представителем покупателя, роли не играет. Поэтому потребуется его согласие на продажу, если недвижимость куплена в браке. Если недвижимость куплена не в браке, муж не имеет к ней никого отношения, следовательно, согласие не требуется.

      Ответить
  6. Ксения:

    Здравствуйте. похожая ситуация и у меня, подскажите для опеки нужно будет разришения от бывшего мужа если и покупка за мат капитал и выделение долей детям были уже после развода?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ксения. Да, для опеки нужно будет заявление и от отца детей, если он не лишен родительских прав — ст. 61 СК РФ.

      Ответить
  7. Надежда:

    Здравствуйте! Я и дети от первого брака собственники квартиры. Квартиру купили до второго брака. Могу ли я продать квартиру без согласия мужа.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Надежда. Можете. Квартира была куплена до брака, значит муж не имеет к ней какого-либо отношения и согласия от него не требуется.

      Ответить
Показать остальные комментарии