Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2020 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена в браке (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только на одного супруга — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры. Но есть исключения.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Если супруги-собственники перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять согласие. Достаточно предоставить доверенность.

Исключение №3: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке. В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

    Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.

Как и где оформить согласие

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Марина:

    Добрый день. Имею ли я право подать в Росреестр заявление , чтобы продажа квартиры , находящейся в общей семейной собственности (была приобретена в браке) , но оформленной на супруга, не была осуществлена без моего личного участия (по аналогии с заявлением в Росреестр о том, что сделки с принадлежащим владельцем недвижимости имуществом могут производиться только при его личном участии.) Спасибо.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Нет, такое заявление может подать только супруг. Да, по закону Вы имеете право на «половину» квартиры, но только супруг указан в ЕГРН как титульный собственник.

      Ответить
      • Марина:

        Спасибо за ответ. Существует ли вообще какой либо юридический способ зафиксировать совместную семейную недвижимость (речь идет о нескольких квартирах, оформленных на мужа). И не позволить ему распродать ее до развода? Не хотелось бы впоследствии заниматься судами.

        Ответить
        • Светлана Митрофанова:

          Вы можете вдвоем подать в МФЦ заявление о внесении изменений в ЕГРН в состав правообладателей. В итоге в ЕГРН Вы будете оба указаны как собственники. «И не позволить ему распродать ее до развода?» — это Вы никак не сможете сделать. Муж — титульный собственник, как и писала выше. Он конечно сможет продать квартиры без вашего согласия, но после сделки в ЕГРН будет стоять запись в виде обременения, что не получено согласия супруга продавца. Поэтому ни один покупатель не согласиться на это. Я все это указала в статье.

          Ответить
  2. Нелля:

    Квартира наша оформлена на брата. , Точнее ипотека, которую мы погасили. Так как банк не давал нужную сумму, пришлось оформить на брата ипотеку. Мы полностью оплачивали, потом брат женился, мы погасили кредит, хотим на себя переоформить квартиру. Нужно ли нам согласие жены, если на него до брака была она оформлена, но номинально и в браке он продолжал выплачивать ипотеку?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Нелля. Лично я считаю, что согласие не требуется. Забегу вперед — если они разведутся, бывшая жена брата может через суд потребовать вернуть половину суммы, которую он потратил на ипотеку во время брака (через иск о необоснованном обогащении), но никак не долю в квартире. Но у регистраторов нет единого мнения на этот счет — кто-то требует согласие, кто-то нет. Я всегда советую в такой ситуации оформить согласие на всякий случай.

      Ответить
  3. Ольга:

    Доброй ночи.Скажите пожалуйста,закрыли ипотеку, будем получать документы на квартиру.есть одно но в протаколе стоит бывшая жена,но она отказывается от своей доли,т.к она не оплачивала.В ТСЖ нам сказали т.к она стоит в протаколе ей тоже нужно зарегестрироваться как собственица квартиры и затем сделать сделку купли продажи,продав свою долю бывшему мужу.Вопрос:обязательно ли ей регестрироваться для этой сделки как собственнику,для того чтобы продать свою долю бывшему супругу?И какая стоимость такой сделки?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте. В ТСЖ правы, но только частично. Свой отказ бывшая жена не может оформить в простой письменной форме. Вы можете сделать двумя способами: 1) Оформляйте у нотариуса соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ), где прописываете, что данная квартира полностью переходит в вашу собственность. Затем Вы один идете в МФЦ и регистрируете квартиру на себя, приложив документы на квартиру и соглашение. 2) То, что предложили в ТСЖ — сначала бывшая жена получает долю, а потом ее дарит (необязательно продавать). Договор отчуждения доли только в нотариальной форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона о регистрации недвижимости. Проще первый вариант, потому что в обоих случаях все равно потребуется идти к нотариусу.

      Ответить
  4. Наталья:

    Здравствуйте! Мой гражданский муж развёлся с бывшей женой, платит алименты на двоих детей, оба супруга написали дарственную своей доли в квартире на детей и муж оставил квартиру им. Получается сейчас в ней проживает бывшая жена и дети. Квартира по дарственной полностью пренадлежит детям. Может ли бывшая жена поменять квартиру на другую без согласия бывшего мужа?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Если один из детей или оба являются несовершеннолетними, на продажу этой квартиры нужно получить разрешение опеки. А чтобы получить разрешение опеки, ОБА родителя должны подать заявление на получение этого разрешения. То есть опека не примет заявление только от мамы. Требуется и от папы тоже, если он не лишен родительских прав. Если ваш гражданский муж откажется подавать заявление, то бывшая жена может подать в суд для получения разрешения, но только если докажет, что при продаже квартиры не будут ущемлены права детей. Если оба ребенка совершеннолетние, они могут продать свою квартиру когда и кому угодно, не спрашивая чье-либо разрешения — ни родителей, ни опеки.

      Ответить
  5. Наталья:

    Добрый день)У нас 2 продавца: мама и дочь,обе в браке.Документ основание: договор приватизации.Дочь участник приватизации,в тот момент в браке не состояла.Мама- состояла в браке, муж собственником объекта не является.Нужно ли делать согласие супруга на продажу объекта?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Наталья. Не требуется. Я это указывала статье.

      Ответить
  6. Ульяна:

    Здравствуйте. Будучи в разводе я привотизировала квартиру и дала долю ребёнку и себе мы с ней собственники этой квартиры мужа в ней не было он не участвовал, сейчас я хочу её продать но органы опеки не дают согласия так как нужно согласие второго родителя он был в розыске, что мне сделать или куда обратиться чтобы этот вопрос решить. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ульяна. Вам остается только получить официальный отказ от органов опеки, а затем оспорить его через суд.

      Ответить
  7. Антон:

    Добрый день! Подскажите, требуется ли согласие супруга при продаже залоговой квартиры в процедуре банкротства супруги? Оба супруга имеют по 1/2 доли в собственности. На торги выставлялась квартира полностью

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Антон. Нет, оба же супруга будут продавцами.

      Ответить
Показать остальные комментарии