Бесплатная консультация с юристом

Разбираемся в каких случаях в 2020 году нужно согласие супруга на продажу квартиры, а в каких нет

Статья обновлена: 9 января 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. На этой странице я подробно разобрала ситуации когда при продаже квартиры потребуется согласие супруга, а когда нет. Советую также прочитать примеры под каждой ситуацией, они написаны из моего опыта работы с клиентами. Имена конечно изменены, но все остальное я написала как есть. Как и где оформляется согласие читайте здесь.

По закону сделку купли-продажи можно зарегистрировать и без согласия супруга, но будет только хуже — подробнее.

Согласие требуется в этом случае

Если продается квартира, которая была приобретена В БРАКЕ (по договору купли-продажи/ДДУ/переуступки/мены и т.п.), но оформлена только НА ОДНОГО ИЗ СУПРУГОВ — требуется согласие второго супруга.

Согласно п. 2 ст. 34 СК РФ, купленная в браке квартира является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если она зарегистрирована лишь на одного из супругов. Хоть по документам собственник один супруг, но по закону оба. Это так даже если супруги разведены, но были в браке на момент приобретения квартиры.

Исключение №1: Супруги оформили брачный договор, в котором указали, что купленная в браке недвижимость принадлежит только собственнику. В этом случае согласия супруга собственника не потребуется — п. 1 ст. 256, ст. 42 и ст. 38 ГК РФ. Супруг к этой квартире не имеет никакого отношения.

Исключение №2: Квартира куплена в строящемся доме (новостройке) до брака, а оформлена в собственность в браке. Если собственник до брака полностью расплатился с Застройщиком/продавцом за купленную квартиру, согласие его супруга на продажу не потребуется. И не имеет значение, что она оформлена в собственность в браке. В данной ситуации квартира принадлежит только собственнику, ведь деньги за квартиру он оплачивал не из общего семейного бюджета.

Исключение №3: Если супруги-собственники перед сделкой оформили на кого-либо доверенность на продажу квартиры или генеральную, им дополнительно не нужно оформлять согласие. Достаточно предоставить доверенность.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

Пример №1: Супруги Ольга и Артем купили однокомнатную квартиру, но оформили ее только на Артема. Затем у них родилась дочь. Поэтому они решили продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную. Хоть однокомнатная квартира оформлена только на Артема, от его супруги Ольги потребуется согласие на продажу, т.к. квартира в этом случае совместно нажитое имущество. Ольга также является собственником квартиры.

Пример №2. Супруги Олег и Елена купили у застройщика квартиру в недостроенном доме по договору ДДУ. Но покупку оформили только на Елену. И когда дом достроился, квартиру оформили только в ее собственность. Потом супруги решили продать квартиру, но от Олега обязательно потребуется нотариальное согласие.

Пример №3: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру и оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Владимиру. Если Владимир решить продать квартиру, то не нужно оформлять нотариальное согласие Татьяны.

Пример №4: Супруги Анна и Александр купили квартиру, но оформили ее только на Анну. Позже супруги оформили у нотариуса брачный договор (или соглашение о разделе имущества), при котором данная квартира принадлежит только Анне. При дальнейшей продажи квартиры согласие Александра не потребуется.

Пример №5: Супруги Татьяна и Владимир купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже они оформили доверенность на продажу своей квартиры на родственника. Их согласие теперь не потребуется. Тоже самое, если они оформили бы генеральную доверенность.

Пример №6: Супруги Елена и Василий купили квартиру, оформили ее в совместную собственность на двоих. Позже Елена оформила на Василия доверенность на продажу квартиры. В дальнейшем нотариальное согласие от нее не потребуется.

Пример №7. Супруги Марина и Андрей купили квартиру, но оформили ее только на Марину. Чтобы продать квартиру Андрей не может оформить доверенность на продажу, а только согласие.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Согласие супруга лишь один из документов для продажи квартиры. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат до 260 тыс.руб. в виде вычета налога — подробнее о вычете.

А в этих случаях не требуется

Они прописаны в п. 1 ст. 36 СК РФ.

  • Квартира досталась супругу до брака — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, оформленная в собственность до брака, не является совместно нажитым имуществом, поэтому и согласие второго супруга не требуется. Не важно квартира была куплена, получена в дар, в наследство, при приватизации и т.п.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ ИЗ ПРАКТИКИ

    Пример №1: Дмитрий в 2010 году купил однокомнатную квартиру. Позже, в 2015 году, он женился на Марине. В 2018 году они решили продать квартиру и купить небольшой дом. Чтобы продать квартиру, согласия Марины не требуется, потому что квартиру Дмитрий купил до брака. Поэтому квартира является только его собственностью, Марина к данной квартире не имеет никакого отношения.

    Пример №2. Марина вышла замуж за Кирилла в 2013 году. Затем в 2015 году ей досталась квартира в наследство от бабушки. Если она решит ее продать, то оформлять согласие от Кирилла не нужно будет.

    Пример №3. Василий женился на Дарье в 2007 году. Потом в 2017 он вместе с родителями приватизировал квартиру, чтобы затем ее продать. При продаже согласия от Дарьи не нужно.

  • Квартира досталась супругу в браке по наследству — согласие второго супруга НЕ требуется

    Квартира, полученная по наследству, не является совместно нажитым имуществом. Наследник имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Олег, будучи в браке на Оксане, получил квартиру в наследство от отца. Если он решит ее продать, то согласия от Оксаны не потребуется. Данная квартира является личной собственностью Олега, его супруга к ней не имеет никакого отношения.

  • Квартира в браке получена в дар — согласие супруга НЕ требуется

    Также квартира, полученная в дар, не является совместно нажитым имуществом. Одаряемый имеет право распоряжаться своей квартирой без согласия супруга.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Мария вышла замуж за Евгения в 2009 году. Позже, в 2016 году, ее родители подарили ей квартиру. При продажи этой квартиры согласия от Евгения не требуется.

  • С 2016 года при продаже квартиры начали требовать договор купли-продажи, заверенный у нотариуса. Обязательно ли заверять договор в вашем случае читайте здесь.Как заверить у нотариуса договор купли-продажи квартиры — инструкция в 3 этапа

  • Квартира получена в браке по приватизации — согласие супруга НЕ требуется

    Если квартира приватизирована на одного супруга, а второй супруг не участвовал в приватизации или отказался от участия, то и согласия от него не требуется. Но стоит помнить, что любой отказавшиеся от участия в приватизации имеет право пожизненного пользования, т.е. пожизненно проживать в квартире и быть в ней прописанным. Это так, даже если квартира будет продана. Чтобы это право прекратилось, супругу надо просто выписаться из квартиры или же его можно выписать по решению суда.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР ИЗ ПРАКТИКИ

    Супруги Максим и Людмила проживали в муниципальной квартире. Решили ее приватизировать, чтобы потом продать. Людмила отказалась от участия в приватизации, и собственником квартиры стал только Максим. Максим может продать эту квартиру без согласия Людмилы.

  • Купленная квартира оформлена на обоих супругов и оба супруга будут участвовать в сделке продажи — согласие супруга НЕ требуется.

    Логично, что раз оба супруга являются продавцами и будут расписываться в договоре купли-продажи, этим они уже выражают свое согласие на продажу. Но меня постоянно это спрашивают в комментариях, поэтому решила указать в статье.

Как и где оформить согласие

Согласие требуется только в нотариальной форме — п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно обратиться к любому нотариусу и предоставить свой паспорт, свидетельство о браке и правоустанавливающий документ на квартиру (свидетельство о собственности или выписку из ЕГРН). Свидетельства не выдаются с июля 2016 года, их заменили выписки из ЕГРН.

Ближайшие нотариусы на Яндекс.Карте

Нотариус оформит согласие в течение 30 — 60 минут. Срок зависит от его загруженности. За составление возьмет 700 — 1 500 рублей + за удостоверение 500 рублей (пп. 6 п. 1 ст. 333.24 НК РФ). Всего 1 200 — 2 000 рублей.

По закону согласие не имеют право требовать, но будут проблемы

Выше я указала когда согласие потребуется — ссылка вверх. Без согласия сделку все равно зарегистрируют, но его лучше все-таки оформить. Объясню почему.

Согласно ст. 35 СК РФ, при продаже общей недвижимости АВТОМАТИЧЕСКИ ПРЕДПОЛАГАЕТСЯ, что собственник действует с согласия своего супруга. Но супруг, чье согласие не было получено, может через суд признать сделку недействительным. Получается, что согласие на сделку априори не требуется, пока второй супруг не докажет обратное в суде.

При подаче документов на регистрацию сделки, сотрудник МФЦ/Рег.палаты не имеет право требовать согласия второго супруга. Регистратор все равно зарегистрирует сделку, потому что нет оснований для приостановки и отказа — ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости. Но так как сделка без согласия супруга может быть оспорена им в суде, на квартиру будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).

Данное обременение будет переходит по следующим сделкам с квартирой. Новый собственник может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не меняет — второй супруг все равно может оспорить сделку через суд и вернуть квартиру обратно.

Лучше оформить согласие и без дальнейших проблем провести сделку. Ни один покупатель не захочет купить недвижимость, которая затем может быть оспорена. Если покупатели с ипотекой, то банк не одобрит им в выдаче кредита под такую сомнительную покупку. Если для сделки придется обращаться к нотариусу, то ни один нотариус не удостоверит договор купли-продажи, если не будет согласия супруга. Ведь нотариус несет материальную ответственность — ст. 17 Основ о нотариате.

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Дмитрий:

    Добрый день.
    Вступили с супругой вдвоем в ДДУ в 2015, в 2016 развелись. В 2018 супруга добровольно вышла из ДДУ (также есть расписка от нее о получении средств за квартиру). В 2019 сдали дом и я уже один подписывал акт и регистрировал закладную (квартира в ипотеке).
    Сейчас планирую ее продать.
    Подскажите, пожалуйста, нужно ли мне оформлять согласие бывшей супруги?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. Нет, согласие не потребуется. Права на объект недвижимости возникает с момента государственной регистрации в ЕГРН — ст. 8.1 ГК РФ и Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ. Государственная регистрации была произведена после расторжения брака, значит квартира не относится к совместному имуществу. К тому же она добровольно вышла из ДДУ и получила деньги за нее.

      Ответить
  2. Анна:

    Добрый день.

    Необходима Ваша консультация:

    1) нужно ли согласие бывшего мужа на продажу моей квартиры, если приобретена в 2013г, а разведены в 2014г (6 лет с момента развода прошло) и будет ли внесена запись об отсутствии его согласия (так как не общаемся 6 лет)

    2) в 2015году нотариально было оформлено согласие на дарственную с моей стороны на мою маму, но дарственная так и не была оформлена, но его согласие имеется от 2015года. Является ли оно действительным или имеет срок? Чтобы довести дарственную до конца

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анна. 1) Да, без согласия бывшего мужа в будет внесена запись в ЕГРН об отсутствии его согласия. После развода совместная собственность никуда не пропадает, просто Вы стали участниками совместной собственности на основании ст. 253 ГК РФ. Да, общий срок исковой давности по разделу имущества составляет 3 года — п. 1 ст. 196 ГК РФ. Но ведь эти 3 года считаются с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права — п. 1 ст. 200 ГК РФ. Когда бывший муж узнает, что квартиру пытаются продать или уже продали, он может в течение 3 лет пойти в суд чтобы или оспорить сделку, или потребовать от Вас половину денег с ее продажи. 2) В законе не указано о максимальном сроке нотариального согласия, поэтому оно является действительным.

      Ответить
  3. Марина:

    Если мы продаем квартиру , купленную в браке, в договоре мы с мужем фигурируем как 2 продавца и подписанта, нужно ли нам нотариальное согласие супруга при личном присутствии обоих супругов на сделке?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Своей росписью в договоре купли-продажи Вы и так выражаете свое согласие на продажу. Отдельного оформлять не нужно.

      Ответить
  4. Ирина:

    Добрый день!
    Я разведена в 2002 году. В 1999 мы, будучи в браке, купили 2 квартиры рядом, трехкомнатная моя, прописана дочь, рядом однокомнатная — на бывшего мужа. Свидетельство о собственности на недвижимость мы не оформляли, ни я, ни он. Не думали, что надо… В 2002 году развелись… в 2010 году я оформила собственность на себя на свою квартиру, он на себя на свою. В 2013 году он продавал свою квартиру и попросил согласие на продажу, я согласилась и попросила такое же для себя. Я прочитала, что Согласие не имеет сроков, но риэлтор убеждает, что желательно обновить. Есть ли основания для такой просьбы, так как найти этого человека я не смогу. Мы в разводе 17,5 лет…

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ирина. В законе действительно не установлен срок согласия, значит оно бессрочно. Поэтому и нет оснований для такой просьбы. Но обновить его могут попросить покупатели. Просто у людей такая логика — чем «свежей» документ, чем больше ему доверия. Это психологический момент. Если покупатели с ипотекой, обновить согласие может потребовать их банк. Иначе он просто не даст деньги на покупку вашей квартиры. Поэтому смотрите по ситуации.

      Ответить
  5. Юлия:

    Добрый день, подскажите пожалуйста по ситуации:
    На момент приватизации участниками были мать и дочь (архивная выписка из БТИ), муж/отец не был прописан в данный момент в квартире, но они были в браке. Нужно ли согласие мужа на продажу квартиры?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Юлия. Нет, не требуется. Недвижимость, полученная по приватизации, не является совместной собственностью — п. 1 ст. 36 СК РФ. Ее муж к этой доли не имеет никакого отношения.

      Ответить
  6. Елена:

    Здравствуйте. Ситуация такая. Продается квартира. В квартире 3 доли. Муж, жена, совершеннолетняя дочь. Нужно ли нотариальное согласие мужа и жены на продажу долей друг друга. Или достаточно личного присутствия на сделке и подписание договора купли-продажи. И еще вопрос. Слышала что много долевая недвижимость заверятся еще и у нотариуса кроме росреестра. А при продаже много долевой собственности тоже так надо?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елена. Согласие не нужно. Нужно личное присутствие каждого из собственников на сделке и подписания договора купли-продажи. Теперь нотариус не нужен в данной ситуации. С 2019 года закон упростили.

      Ответить
  7. Елизавета:

    Здравствуйте,я хочу продать долю в квартире своей сестре,она второй собственник,Квартира нам досталась намного раньше чем я вышла замуж,нужено ли мне согласие на продажу от мужа или нет?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Елизавета. Нет, не нужно.

      Ответить
Показать остальные комментарии