Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

Если ребенок собственник, то обращаться нужно в районную опеку по прописке ребенка, а не по нахождению его недвижимости.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

    Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. Если вы в будущем купите квартиру, то можно рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

42 комментария

  1. Анна:

    Здравствуйте! Такая ситуация. Мне 24 года, брату 15 лет. Имеем в собственности 3х комнатную квартиру, где доля брата 2/3,моя 1/3, мы сироты. Брат находится под опекой, опекуны живут с нами. Два года назад приняли решение произвести размен квартиры, все в соответствии с долями. В данной квартире не прописаны, прописаны в другом районе, опека, т. к ребенок подопечный ведёт нашу семью именно по району нахождения собственности, где мы и проживаем, т. е разрешение на сделку должна дать опека по месту жительства.
    Первый раз в мае этого года подали заявление на сделку, рассмотрели, вызвали нас с братом и опекуном на комиссию. Сказали, что опека никогда не разрешает отчуждение имущества ребёнка-сироты, несмотря даже на покупку лучшей квартиры в новом районе, где ближе и метро и школа, лучше ремонт и планировка, но все равно отказали. Сказали не видят причин для раз езда, т. к якобы я как сестра заставляю ребёнка разменивать и ущемляю его и неважно какое жилье, все равно отказ. Но там было меньше на 2,5 кв.м. Мы все равно пошли дальше и решили брать квартиру больше по метражу.
    В августе пожали второй раз. В этот раз квартира брата приобретаемая больше на 3 кв. м, так же близко метро, школа и ремонт отличный (в нашей же трешке плитка уже осыпается). Заявление приняли и опять вызвали на комиссию, где сказали, что нельзя одобрить отчуждение имущества ребёнка сироты, если это не исключительный случай, например, как болезнь или очень большая выгода, например как метраж больше на 30-40 кв. м. Опять же аппелировали тем, что не видят того, что брат в 15 лет может решить хочет он свою собственную квартиру и что это я такая плохая сестра пытаюсь улучшить свои жилищные условия с помощью имущества ребёнка. Хотя мы подбираем ему все точно по его деньгам и больше метраж, по документам все идёт как улучшение, но опека бьётся и говорит, что именно продать не разрешают и причин для этого не видят, им именно серьёзные причины нужны. Планируем пойти в прокуратуру, но дело в том, что пока дождёмся обжалования решения от надзорных органов, подобранные квартиры уйдут, от нас откажутся и не будут ждать месяц или два, и, получается, что если мы подберём следующую квартиру и опека снова будет рассматривать её и откажет, придётся опять идти в прокуратуру? Просто боимся, что это будет как замкнутый круг, бесконечные оспаривания и поиски покупателей на нашу квартиру и продавцов на приобретаемую квартиру?
    Аргумент о том, что ребёнок будет уже обеспечен личным жильём, лучше чем сейчас и лучше чем просто доля в квартире не работает. Приводили аргументы о том, что лучше сейчас, пока под надзором пусть приобретает жилье, чем в 18 продаст и прогуляет деньги или купит жилье хуже, это тоже никак не хотят слышать.
    Просто отношение ужасное от опеки к нам, они меня отправляют жить в коммуналку, где прописаны в одной комнате с братом и с людьми другой национальности, либо прямым текстом говорят ищи мужа с площадью или снимай!предлагают лишить опекуна и взять брата, чтобы жить вдвоём и не меняться (он в этой семье 9 лет живёт, я не могу его лишать матери) потому что думают, что у нас плохие отношения. Размен невозможен, причин нет, как говорят. Помогите, пожалуйста.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анна. К сожалению, Вам придется искать таких покупателей, которые согласятся ждать оспаривания отказа. Т.е. ищите квартиру, подаете заявление на получения разрешения на ее покупку с выделением бОльшей доли брату, они дают отказ и Вы этот отказ оспариваете в суде. Если судья посчитает, что права ребенка не ущемлены, то он выносит положительное решение, где обязует органов опеки дать согласие. По другому никак. В прокуратуру тоже можете написать, но прокурор может обжаловать отказ опеки только через суд.

      Ответить
      • Анна:

        Спасибо за ответ! Дополнение про долю. Мы брату хотим взять в полную собственность квартиру бОльшим метражом. То есть вместо доли в 3х комнатной квартире (его доля 60 кв м)
        Мы выбираем квартиру около 65 метров и он будет там одним собственником. Есть ли у нас шансы?

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Конечно, ведь у брата будет отдельная квартира. Но опять же все упирается в разрешение опеки.

          Ответить
  2. Максим:

    Здравствуйте! Напишите пожалуйста, квартира оформлена 1/3 доли принадлежит несовершеннолетнеиу 14 лет. С мамой выехал в другой регион и обратно не приедут. Оформляется нотариальная доверенность от мамы и сына на продажу и дальнейшей передачи в отдел опеки для составлния разрешения на продажу квартиры отцу. Нужно ли при продаже квартиры в отсутствме ребенка наличие его паспорта или пойдет копия. Нужно ли делать новый техничесуий план, перепланировки не было. Для продажи квартиры какие нужны документы в данном случае. При наличии всех документов возможно оформить продажу через натариус.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Максим. Нет, паспорт ребенка не потребуется. Потому что когда нотариус оформляет доверенность, он одновременно удостоверяет, что паспортные данные верны. Новый тех.план не нужен, т.к. не было перепланировки. Т.к. один из продавцов несовершеннолетний, в вашей ситуации нотариус обязателен. Требуется только нотариальный договор купли-продажи. П. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ написано — сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. Список документов уточните у нотариуса.

      Ответить
  3. Елена:

    доброго времени. мой вопрос: какой документ заверенный нотариусом нужен от отца пятнадцатилетнего ребенка, для разрешения продажи доли квартиры, если он проживает в другом городе и не может лично придти в опеку для подписания заявления в отделе опеки?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Уточните этот вопрос в вашей опеке. Обычно делается так- берете у сотрудника опеки образец заявления и отошлите его отцу ребенка вместе со сканом паспорта жены. Отец идет к нотариусу, заполняет заявление, а нотариус его удостоверяет. Дополнительно оформляет на жену доверенность, чтобы она была представителем в органах опеки. Оригинал нотариального заявления и доверенность отсылает почтой.

      Ответить
  4. Софья:

    Добрый день! Поскажите, пожалуйста, если несовершеннолетнему ребёнку была подарена дедом доля в частном доме, порядок дальнейшей продажи этого дома все равно требует получения разрешения от органов опеки и, соответственно, теперь уже покупки равноценного жилья для ребёнка?
    Спасибо заранее!

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Софья. Без разницы как несовершеннолетнему досталась недвижимость, разрешение органов опеки требуется всегда. С последующей покупкой равноценного жилья или можно положить деньги с продажи на его счет в банке. Органы опеки больше всего предпочитают первый вариант.

      Ответить
  5. Ислам:

    Добрый день,мать хочет переписать участок на меня,но участок на 4 доли,мать,две несовершеннолетние сестренки,и несовершеннолетний братик,хочет составить дарственный договор как близкому родственнику,то есть нового имущества брать не будет,но при этом так же,на каждого члена семьи есть доля в доме,могут ли возникнуть какие то проблемы при получении разрешения с опеки?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ислам. Органы опеки не дадут Вам разрешение на дарение. И суд тоже не поможет. Недвижимость несовершеннолетних можно только ПРОДАТЬ — п. 1 и 2 ст. 37 ГК РФ. И взамен мать должна сразу купить им как минимум такую же недвижимость или положить деньги с продажи их долей на их же счет в банке. Все потому что родители не имеют права на имущество своих детей — п. 4 ст. 60 СК РФ.

      Ответить
  6. Максим:

    Здравствуйте.
    Опека выдала разрешение на продажу квартиры с долей детей с условием приобретения другой конкретной квартиры, но появилась возможность купить дом большей площади. Будет ли это нарушением обязательств перед опекой, если доля детей тоже увеличится?

    Ответить
    • Светлана:

      Здравствуйте. Подскажите пожалуйста, можно ли «перенести долю детей в другую квартиру», которая уже в собственности отца?

      Ответить
      • Саша:

        Здравствуйте. Помогите пожалуйста понять и разобраться. Хочу продать однокомнатную квартиру и еупить двушку, но в доле несовершеннолетний ребенок, как гарантированно получить разрешение опеки на эту сделку?

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Александра. Есть два варианта: 1. Вы одновременно должны купить ребенку долю в новой квартире минимум за такую же цену. Например, доля у ребенка 1/4. Продали квартиру за 3 млн.руб. Значит доля у ребенка оценивается в 3 млн / 4 = 750 тыс.руб. В новой квартире должны выделить долю минимум на такую сумму. Например, новая квартира стоит уже 5 млн.руб. В процентном соотношении 750 тыс. — это 15% от 5 млн. Значит ребенку нужно выделить долю минимум 3/20. 2. Деньги с продажи доли ребенка можете положить на его счет в банке. Чаще всего органы опеки разрешают первый вариант. Он самый распространенный.

          Ответить
      • Грушина Елена:

        Здравствуйте, Светлана. Просто перенести доли точно не разрешат. Могут разрешить, если Вы продадите всю квартиру, потом деньги с продажи детских долей положите на их счет в банке + дополнительно выделите им доли в квартире отца.

        Ответить
        • Светлана:

          А когда доли в квартире отца будут выделены, то деньгами можно распоряжаться?

          Ответить
          • Грушина Елена:

            Распоряжаться деньгами детей можете только с разрешения органов опеки. Вы не имеете право просто снять деньги со их счета и потратить по своему желанию.

            Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Максим. Нарушением не будет, но придется получить новое разрешение. Ведь покупаемый объект у Вас изменился.

      Ответить
  7. Андрей:

    Добрый день!

    У нас есть 2-х комнатная квартира (62м2) в Ленинском районе МО.
    Квартира куплена и использованием ипотеки и материнского капитала.
    До конца года планируем закрыть ипотеку и выделить долю всем членам семьи в соответствии с обязательством, данным ПФР при получении материнского капитала.
    Далее, мы хотели бы продать эту квартиру, но сразу же приобретать новую не планируем.
    У нас есть другая квартира в г.Видное, МО, куда планируем переехать с детьми. Квартира также 2-х комнатная (56м2), квартира пренадлежит брат
    Полученные деньги от продажи квартиры планируем использовать для накопления на новую квартиру в г.Москве (положить на счет в банке). Новую квартиру планируем купить через 2-3 года.
    Возникает необходимость получить разрешение органов опеки на продажу первой квартиры.
    Просим вас уточнить какие варианты возможно согласовать с опекой?
    По информации полученной из открытых источников это могут:
    1. Открытие вкладов на детей в размере сопоставимым со стоимостью доли в квартире, но не менее размере мат капитала
    2. Если согласование варианта с открытием вклада на детей зависит от суммы, то уточните до какой суммы его надо увеличить, чтобы получить согласование.
    3. Выделение доли в квартире у бабушке в г.Видное, кв.58м2(фамилия бабушки совпадает с фамилией детей)
    4. Выделение доли в квартире у брата в г.Видное, кв. 56 м2(фамилия брата совпадает с фамилией детей)
    5. По п.3 и 4. прошу уточнить какие доли необходимо выделить, чтобы получить согласование.
    6. Комбинация вариантов. Например, открытие вкладов на детей и выделение доли в квартире бабушки/брата
    7. Любые другие варианты, которые не предполагают покупку новой квартиры сразу же после продажи старой.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Я считаю, что в вашей ситуации больше всего одобрят 6 вариант. Выделяемая доля должны быть как минимум такой же площади, что и в продаваемой квартире.

      Ответить
Показать остальные комментарии