Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 7 января 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия "качественнее" у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

27 комментариев

  1. Андрей:

    Здравствуйте.Хотим продать комнату в коммунальной квартире (не доля,а собственность).В другой комнате у соседей есть доля 13 летнего ребенка.Мама ребенка согласна и готова дать нотариальный отказ от покупки.
    Но вот не понятно,что хотят в опеке.Теперь они требуют письменное согласие 13 летнего ребенка (как они говорят ст.57 семейного кодекса РФ).Да и решение опеки ждать месяц ,если на комнату уже есть покупатели.
    Правомерно ли это?И для чего нужно согласие опеки,если комната в собственности?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. При продаже комнаты в коммуналке остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки — п. 6 ст. 42 ЖК. В итоге Вам нужно сначала предложить им купить свою комнату. Они могут от этого права отказаться. Как и в вашем случае. Так как в вашей ситуации затрагиваются права и интересы ребенка (его право преимущественной покупки это комнаты или отказ от этого права), поэтому нужно получать разрешение органов опеки. И требование органов опеки правомерно. Ст. 57 СК — Учет мнения ребенка, достигшего возраста десяти лет, обязателен, за исключением случаев, когда это противоречит его интересам. Этот случай не противоречит его интересам.

      Ответить
  2. Светлана:

    Здравствуйте. Елена уточните, пожалуйста: получить разрешение можно только, когда уже определился с новым жильем (знаешь точный адрес, метраж, договор купли-продажи на руках) или это можно сделать заранее,чтобы выставить свою квартиру на продажу и спокойно определяться с выбором нового жилья

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Светлана. Разрешение дается, когда уже точно определитесь с новой квартирой и принесете им предварительный договор купли-продажи на нее.

      Ответить
  3. Ольга Герлиц:

    Здравствуйте!!! Очень понравился Ваш сайт. У Вас все очень подробно и понятно написано. Это очень мне помогло!!! Всю необходимую информацию по оформлению сделки по продаже дома с зарегистрированным в нем несовершеннолетним ребенком и при этом имеющим в нем долю я нашла в полном объеме! Столько ресурсов пересмотрела…там кусочек или в другом месте кусочек..Даже не возникает вопросов. Вы профессионал своего дела, благодарю Вас!

    P.S. Вопрос все-таки возник…согласие на продажу такой недвижимости от бывшего супруга нужно одно? или два? (для органов опеки и для МФЦ)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Нужно одно — для органов опеки.

      Ответить
  4. Ольга:

    Здравствуйте, хотим продать квартиру (купленную с добавлением маткапитала. ) И сумму от продажи квартиры сделать как первоначальный взнос на ипотеку. Такое возможно?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Так как у Вас был использован мат.капитал, то Вы сразу обязаны в новой квартире выделить доли детям. Но не все банки одобряют ипотеку под покупку квартиры вместе с несовершеннолетними. В общем, такое возможно, если будет согласен ипотечный банк.

      Ответить
  5. Дмитрий:

    Здравствуйте, у нас есть квартира, где есть доли у детей и мы купили новую квартиру в новостройке в ипотеку. Хотим после сдачи дома продать старую имеющуюся квартиру. Одобрит ли опека продажу имеющейся квартиры, если в новой выделим доли детям (видимо по договору дарения, с согласия банка)?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Дмитрий. Не каждая опека такое разрешает. В Москве, например, не одна опека такое не разрешит. Только если взамен купите детям другую недвижимость. Все потому, что нет четкого закона и требований по получению разрешения опеки. Написано только, что не должны быть ущемлены права ребенка. А когда не ущемляются права ребенка каждая опека считает по-разному. Этот вопрос задайте в районную опеку по месту прописки детей.

      Ответить
  6. Maxim:

    Добрый день, в каком случае орган опеки позволит продать квартиру с собственностью несовершеннолетнего ребёнка, если мы не хотим покупать недвижимость, а хотим положить деньги на счёт ребёнка, с условием снятия денег только при одобрении органов опеки или в случае иммиграции ?

    Ответить
    • Юлия Мартенс:

      Есть выход из этого положения. Например, прописать детей в другом городе, где органы опеки и попечительства более лояльны к этому вопросу. На моей практике так и сделали. В другом городе прописали детей, получили разрешение с правом перечисления долей детей на счета, и продали квартиру (причем в ипотеку с использованием материнского капитала). Из любой ситуации есть выход!

      Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Максим. Нет такого обязательного случая. Какая-то опека разрешит, какая-то нет. В Москве, например, ни одна опека не разрешает при продаже доли несовершеннолетнего положить деньги на его счет. Разрешит только ему если сразу купить взамен недвижимость. Все потому, что нет четкого закона и требований по работе опеки. Написано только, что не должны быть ущемлены права ребенка. А когда не ущемляются права ребенка каждая опека считает по-разному. Этот вопрос задайте в опеку по месту прописки ребенка.

      Ответить
  7. Вячеслав:

    Добрый вечер!
    У нас такая ситуация, что по наследству от мамы осталось две квартиры. Отец, двое детей собственники 1/3. Один ребёнок несовершеннолетний. В них никто не прописан и никогда не был. Появилась необходимость в продаже и покупки недвижимости за границей. Есть ещё одна квартира в этом же районе и большей площади, где все и прописаны. Но собственником жилья несовершеннолетний ребёнок не является. Так вот вопрос следующий.
    Можем ли мы наделить ребёнка долей в этой самой квартире???
    А наследственные продать свободно
    Или как лучше сделать???
    СПАСИБО)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Вячеслав. Можете или нет — это Вам скажут в органах опеки. Каждая опека работает по разному, и у каждой свое мнение по одной и той же ситуации. Все потому, что в законе нет четкого определения что считается ущемлением прав детей при продаже их недвижимости. Одна опека разрешит Вам так сделать. или положить деньги с продажи на счет ребенка. Другая разрешит только когда купите ребенку аналогичную долю в другой квартире. В общем точного ответа здесь нет. Спросите у своей опеки. В опеку нужно обращаться по месту прописки ребенка.

      Ответить
Показать остальные комментарии