Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

    Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. Если вы в будущем купите квартиру, то можно рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

49 комментариев

  1. Елена:

    Отец имеет 2/3 доли в квартире, которые хочет продать своей теще. 1/3 доли имеет сын 15 лет, которую не продают. Все прописаны трое в квартире и останутся прописаны после продажи. Какие нужны документы для нотариуса?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. Уточните у него, у каждого нотариуса свои требования к документам.

      Ответить
  2. Ольга:

    Добрый день!
    Подскажите, пожалуйста, если планируется приобретение новой квартиры в новостройке (не на стадии котлована, но дом ещё не сдан в эксплуатацию) — даст ли опека согласие?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Лучше спросите это у своей опеке. У каждой опеки свое мнение по вашей ситуации. Чаще всего не дают.

      Ответить
  3. Надежда:

    Добрый день! У меня с 15-летней дочерью в собственности приватизированная квартира. У каждой из нас 1/2. Мы планируем иммигрировать в другую страну.Поэтому хотим продать данную жил.площадь.В России покупать недвижимость не хотим,т.к. следить за квартирой будет некому.Ребенок возвращаться не планирует.Тем не менее у нее есть временная регистрация до 20 лет по месту жительства отца(мы в разводе).Даст ли опека разрешение на продажу?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Надежда. Обращаться нужно в органы опеки по месту постоянной прописки, а не временной. В вашем случае органы опеки дадут разрешение, если с продажи квартиры положите деньги на его счет в банке. Потом он после 18 лет сможет эти деньги снять.

      Ответить
  4. Ксения:

    Здравствуйте. Вступили в наследство кв 64кв.м. двое взрослых и ребёнок 13 лет. Прописан только один взрослый. Ребёнок живёт в другом регионе. Теперь хотим продать эту квартиру без покупки другой, а ребёнку на счёт деньги с продажи положить. Опека даст разрешение?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ксения. Этот вопрос задайте опеке по месту прописки ребенка. Каждая опека работает по-своему. Где-то разрешают, где-то нет.

      Ответить
      • Ксения:

        Спасибо за ответ.
        Не разрешили. Говорят, что по закону, ребёнку надо и долю выделить в другой кв и деньги на счёт от продажи
        ему положить. Я в ужасе

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Ксения. А это уже неправомерно. При продаже недвижимости ребенка можно или купить ему взамен аналогичную недвижимость, или положить деньги на счет. Пусть укажут эту статью закона. Естественно они ее не найдут. В законе вообще не указаны конкретные условия для продажи недвижимости ребенка. Просто указано, чтобы права ребенка не были нарушены. А при каких случаях они нарушаются или не нарушаются, там не написано.

          Ответить
          • Ксения:

            Здравствуйте. Сказали только так и никак иначе. Теперь не знаем что и делать. Кв находится в посёлке, 3х комнатная. Стоимость 600000. Все в городах живут, там на такую стоимость ничего не купишь. А в гУфа видать свои законы.

            Ответить
            • Екатерина:

              Можно ли при продаже квартиры, где собственниками также являются и мои дети не сразу покупать новое жилье, а положить эти деньги в банк, а потом при покупке уже ими воспользоваться? Чтоб не «день в день» была продажа и покупка.

              Ответить
              • Грушина Елена:

                Здравствуйте, Екатерина. Где-то разрешают, где-то нет. Поэтому уточните в районной опеке по месту прописки детей.

                Ответить
            • Грушина Елена:

              Странное требование. Как и писала выше, что четких требований в законе нет, поэтому каждая опека придумывает свои. Пусть напишут письменный отказ и его можно оспорить в суде.

              Ответить
  5. Люция:

    Здравствуйте! Продаём квартиру где ребёнок 7 лет собственник 1/3 доли. Получилось так что начали продавать ещё в 2015 году, тогда уже оформили способом дарения на ребёнка в полную собственность другое жильё, но ту где она собственник 1/3 продать не смогли, по семейным обстоятельствам. Теперь нашли покупателя и хотим оформить сделку. Нужно ли разрешение органов опеки? Ребёнок сейчас прописан в другом собственном жильё, а продаваемая квартира, где его 1/3 доли, находится в другом регионе и сделку будет оформлять доверенное лицо, на которого нотариальная доверенность для которой уже брали разрешение органов опеки.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Люция. Если уже Вы уже выделили долю ребенку в новом жилье, которое было указано в разрешении, то получать новое не нужно.

      Ответить
  6. Екатерина:

    Здравствуйте, мы продаём дом с участком. Собственник-ребёнок 17 лет. Площадь дома 77кв.м., но собираемся покупать квартиру с лучшими жилищными условиями 33кв.м. Что могут сказать органы опеки. Квартиру такую купить хочет дочь, квартира находится в лучшем районе.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Екатерина. Не думаю, что органы опеки дадут на это разрешение. Как происходит на практике. По мнению сотрудников опеки, Вы должны ребенку предоставить столько же квадратов в новой недвижимости, т.е. те же 77 кв.м. Но суды считают по-другому. Вы должны предоставить ребенку жилье в собственность как минимум за такую же стоимость. Например, продали дом с участком за 4 млн. руб. За те же 4 млн. Вы должны купить ребенку квартиру или долю в квартире. В общем, обратитесь в органы опеки и объясните свою ситуацию.

      Ответить
  7. Надежда:

    Здравствуйте! Здравствуйте! У нас есть квартира, в которой собственник -ребенок, квартира сейчас пустует, в старом доме.
    Мы с мужем и 2-мя детьми живем в новой квартире, купленной в ипотеку с мат. капиталом.Ипотеку пока не выплатили, долями детей не наделили. Хотим купить землю и построить дом за городом. У старшего ребенка астма. Возможны ли какие-то варианты по продаже той квартиры, которая приватизирована на ребенка?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Надежда. Сколько лет ребенку-собственнику? Вы пишите, что она приватизирована. Кто писал отказ от участия в приватизации?

      Ответить
      • Надежда:

        Елена, ребенку 8 лет. Насчет отказа я затрудняюсь сказать, дело в том, что у нас с мужем в родительских квартирах есть доли. Поэтому всю квартиру записали на нее.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          В законе указано, чтобы при продаже недвижимости ребенка не были нарушены его права. А в каких случаях нарушаются эти права в законе нет. Поэтому каждая опека работает по-разному. Чаще всего опека разрешит только когда сразу купите ребенку что-либо взамен. Или можно положить деньги с покупки на счет ребенка. Естественно, эти варианты Вам не подходят. На покупку участка и строительство точно не дадут. Все-таки Вы заберете деньги у ребенка и купите участок, на котором еще не знаю когда построитесь. Может и вообще не построитесь. Мало ли какая ситуация будет в будущем. Обратитесь в опеку по месту прописки ребенка и объясните свою ситуацию.

          Ответить
Показать остальные комментарии