Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 22 мая 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

Если ребенок собственник, то обращаться нужно в районную опеку по прописке ребенка, а не по нахождению его недвижимости.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

    Разрешение органов опеки — это лишь один из документов для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники. По ссылке я перечислила весь список + инструкции как получить ту или иную справку.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия «качественнее» у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. Если вы в будущем купите квартиру, то можно рассчитывать на налоговый вычет. Размер вычета — 13% от стоимости квартиры, до 260 тыс.руб.Перед покупкой квартиры всегда проверяйте ее: 1) на «юридическую чистоту»; 2) на долги по коммунальным платежам

  5. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

50 комментариев

  1. Максим:

    Здравствуйте.
    Опека выдала разрешение на продажу квартиры с долей детей с условием приобретения другой конкретной квартиры, но появилась возможность купить дом большей площади. Будет ли это нарушением обязательств перед опекой, если доля детей тоже увеличится?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Максим. Нарушением не будет, но придется получить новое разрешение. Ведь покупаемый объект у Вас изменился.

      Ответить
  2. Андрей:

    Добрый день!

    У нас есть 2-х комнатная квартира (62м2) в Ленинском районе МО.
    Квартира куплена и использованием ипотеки и материнского капитала.
    До конца года планируем закрыть ипотеку и выделить долю всем членам семьи в соответствии с обязательством, данным ПФР при получении материнского капитала.
    Далее, мы хотели бы продать эту квартиру, но сразу же приобретать новую не планируем.
    У нас есть другая квартира в г.Видное, МО, куда планируем переехать с детьми. Квартира также 2-х комнатная (56м2), квартира пренадлежит брат
    Полученные деньги от продажи квартиры планируем использовать для накопления на новую квартиру в г.Москве (положить на счет в банке). Новую квартиру планируем купить через 2-3 года.
    Возникает необходимость получить разрешение органов опеки на продажу первой квартиры.
    Просим вас уточнить какие варианты возможно согласовать с опекой?
    По информации полученной из открытых источников это могут:
    1. Открытие вкладов на детей в размере сопоставимым со стоимостью доли в квартире, но не менее размере мат капитала
    2. Если согласование варианта с открытием вклада на детей зависит от суммы, то уточните до какой суммы его надо увеличить, чтобы получить согласование.
    3. Выделение доли в квартире у бабушке в г.Видное, кв.58м2(фамилия бабушки совпадает с фамилией детей)
    4. Выделение доли в квартире у брата в г.Видное, кв. 56 м2(фамилия брата совпадает с фамилией детей)
    5. По п.3 и 4. прошу уточнить какие доли необходимо выделить, чтобы получить согласование.
    6. Комбинация вариантов. Например, открытие вкладов на детей и выделение доли в квартире бабушки/брата
    7. Любые другие варианты, которые не предполагают покупку новой квартиры сразу же после продажи старой.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Я считаю, что в вашей ситуации больше всего одобрят 6 вариант. Выделяемая доля должны быть как минимум такой же площади, что и в продаваемой квартире.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Добрый день!

    Сын и муж владеют квартирой в равных долях.
    Прописаны в другом месте. В продаваемой квартире никто не прописан и никогда не был прописан.
    Принято решение продать квартиру и купить ребенку отдельное жилье.
    Есть покупатель. Но не выбрана квартира для покупки.
    Многие продавцы просто отказываются ждать решения опеки.
    А некоторые очень рады, но после Невозвратного аванса.

    Конечно мы хотели бы обдуманно выбрать новое жилье.

    Органы опеки по месту жительства пока в устной форме отказывают ( даже не допускают заявления на эту тему) в открытии счета и перевода доли сына на этот счет. Объясняют это тем, что « никаких заблокированных счетов не существует. И часто родители уже через день снимают деньги и лишают детей доли»…..
    Значит мы должны быстро найти квартиру.
    И тут возникло еще несколько вопросов, на которые опека не дает ответа:
    1. Можно ли ребенку купить недвижимость со статусом «апартаменты»?
    2. Можно ли купить жильё дешевле его доли, но больше по площади. А остальное предназначить на ремонт ( особенно актуально для покупки готовой квартиры от застройщика)?

    Буду очень благодарна за любую информацию на эту тему.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Татьяна. Насчет снятия денег со счета ребенка полный бред. Например, в Сбербанке можно открыть вклад на имя ребенка. И деньги снять с него могут либо сам ребенок после 18 лет, либо его родители с разрешения органов опеки — п. 2 и 3 ст. 19 Федерального закона об опеке. Многие опеки не любят открытие счета. Считают что этим ущемляются права ребенка. 1. Апартаменты нельзя. Для государства апартаменты — это коммерческая недвижимость, т.е. нежилая. В ст. 16 ЖК указаны какая недвижимость считается жилой. Апартаменты в ней не указаны. 2. Вы должны выделить долю, которая соразмерна сумме, а не площади. Например, доля ребенка в продаваемой квартире стоит 1 млн. руб. На такую же сумму выделяете ему долю в покупаемой.

      Ответить
  4. Ильнур:

    Как продать ипотечную квартиру с использованным материнским капиталом, если нет возможности выплачивать ипотеку?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ильнур. Опишу кратко порядок действий. 1. Ищите покупателя, который согласится в качестве задатка передать Вам сумму денег, равную вашему долгу по ипотеке. Вы этими деньгами оплачиваете ипотеку и снимаете обременение. 2. Т.к. был использован материнский капитал, то нужно выделить доли детям (через дарение или соглашение об определении долей), если Вы этого еще не сделали. Чаще всего в таких случаях обязателен нотариус. 3. Получаете у органов опеки разрешение на продажу квартиры. Вы обязаны взамен купить детям недвижимость или положить деньги на их счет. В общем, на что даст разрешение опека. Каждая работает по разному. 4. Продаете квартиру через нотариуса, потому что он обязателен — п. 1 ст. 42 Закона о регистрации недвижимости.

      Ситуация у Вас очень сложная, и не каждый покупатель пойдет на такую сделку — квартира пока в ипотеке, не выделены доли детям, получение разрешение опеки и т.п. Без грамотного специалиста Вам будет трудно все оформить и правильно организовать, поэтому советую нанять его.

      Ответить
  5. ольга:

    Добрый день. подскажите как нам поступить? есть комната в коммуналке с долями на детей и ипотечная квартира. можем ли мы продать комнату и погасить ипотеку выделив доли в квартире ??

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Не думаю, что органы опеки дадут на это разрешение. Но лучше уточните у них.

      Ответить
      • Татьяна:

        Даст опека разрешение на продажу квартиры если ещё не нашли точный адрес где будем покупать?

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Татьяна. Нет, нужно будет сообщить опеке где будете взамен выделять доли детям. К тому же могут потребовать предварительный договор купли-продажи этой недвижимости.

          Ответить
  6. Надежда:

    Добрый день! У меня с 15-летней дочерью в собственности приватизированная квартира. У каждой из нас 1/2. Мы планируем иммигрировать в другую страну.Поэтому хотим продать данную жил.площадь.В России покупать недвижимость не хотим,т.к. следить за квартирой будет некому.Ребенок возвращаться не планирует.Тем не менее у нее есть временная регистрация до 20 лет по месту жительства отца(мы в разводе).Даст ли опека разрешение на продажу?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Надежда. Обращаться нужно в органы опеки по месту постоянной прописки, а не временной. В вашем случае органы опеки дадут разрешение, если с продажи квартиры положите деньги на его счет в банке. Потом он после 18 лет сможет эти деньги снять.

      Ответить
  7. Ксения:

    Здравствуйте. Вступили в наследство кв 64кв.м. двое взрослых и ребёнок 13 лет. Прописан только один взрослый. Ребёнок живёт в другом регионе. Теперь хотим продать эту квартиру без покупки другой, а ребёнку на счёт деньги с продажи положить. Опека даст разрешение?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ксения. Этот вопрос задайте опеке по месту прописки ребенка. Каждая опека работает по-своему. Где-то разрешают, где-то нет.

      Ответить
      • Ирина:

        Елена, здравствуйте! Если можно, подскажите, пожалуйста, как лучше поступить в такой ситуации. Квартира в пригороде принадлежала 3 собственникам — мои родители отец, мама и их сын, мой брат. Сын погиб, его доля 1/3, разделилась на 4: отец, мама и 2 несовершеннолетних ребёнка (брак был гражданский). Дети живут и прописаны со своей мамой в 3-х комнатной квартире. Она, как их опекун, согласна на продажу квартиры, но потребовала купить комнату в коммуналке, по сумме существенно превышающую стоимость доли (в городе, рядом метро, не более 3-х комнат и пр.). Для сравнения, доля стоит порядка 800 000, а желаемая комната 1 500 000 руб. У родителей другой недвижимости нет, они уже пенсионеры давно, в этой квартире жить не могут, так как в разводе. Готовы доплатить, но не более 200 тыс ( иначе не смогут себе купить ничего). Есть ли выход из такой ситуации?

        Ответить
        • Наталья:

          Здравствуйте! Подскажите, если
          несовершеннолетний ребенок собственник домовладения (1/4доля у него) прописан в краснодарского крае, а сам дом находится в ростовской области, разрешение у органов опеки на продажу дома нужно брать по прописке или все таки там, где находится сам дом, который хотим продать?

          Ответить
          • Грушина Елена:

            Здравствуйте, Наталья. Только по прописке ребенка. Спасибо за уточнение, совсем забыла указать это в статье.

            Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Ирина. Нельзя заставить людей продавать свою недвижимость за определенную цену. Мать от имени своих детей вправе установить любую цену, это договорные отношения. Извините, совет не могу дать. Есть конечно способы надавить, но озвучивать я их не буду.

          Ответить
          • Ирина:

            Елена, спасибо за ответ. Давить точно никто не будет. Я думала есть возможность отдать деньги за долю маме детей, чтобы она их сразу могла тратить, а не ждать 18 летия детей. Встречная покупка комнаты, в основном, из-за этого образовалась. Понятно, замораживать на 10 лет рубли никто не будет. Она была бы согласна получить деньги за долю, но опека разрешает только положить их на счёт детей или, если не устраивает, купить квадратные метры. Ну а с метрами другая проблема.

            Ответить
      • Ксения:

        Спасибо за ответ.
        Не разрешили. Говорят, что по закону, ребёнку надо и долю выделить в другой кв и деньги на счёт от продажи
        ему положить. Я в ужасе

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Ксения. А это уже неправомерно. При продаже недвижимости ребенка можно или купить ему взамен аналогичную недвижимость, или положить деньги на счет. Пусть укажут эту статью закона. Естественно они ее не найдут. В законе вообще не указаны конкретные условия для продажи недвижимости ребенка. Просто указано, чтобы права ребенка не были нарушены. А при каких случаях они нарушаются или не нарушаются, там не написано.

          Ответить
          • Ксения:

            Здравствуйте. Сказали только так и никак иначе. Теперь не знаем что и делать. Кв находится в посёлке, 3х комнатная. Стоимость 600000. Все в городах живут, там на такую стоимость ничего не купишь. А в гУфа видать свои законы.

            Ответить
            • Грушина Елена:

              Странное требование. Как и писала выше, что четких требований в законе нет, поэтому каждая опека придумывает свои. Пусть напишут письменный отказ и его можно оспорить в суде.

              Ответить
Показать остальные комментарии