Бесплатная консультация с юристом

Как в 2019 году получить разрешение от органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники

Статья обновлена: 7 января 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11-летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Инструкция на этой странице основана не только на законах ЖК РФ, ГК РФ, но и на моем личном опыте — как мои клиенты, которым я помогала продавать квартиру, получали разрешение органов опеки и попечительства на продажу. С некоторыми клиентами я сама посещала эти организации — это было около 20 раз. На основе этого опыта я и написала инструкцию.

В комментариях и консультациях меня часто спрашивают — нужно ли разрешение органов опеки, если ребенок не является одним из собственников квартиры, но прописан в ней? Отвечаю — нет. Органы опеки проверяют не ущемлены ли права детей при продаже квартиры. А раз дети не являются собственниками, то и прав собственности на квартиру у них нет. В этом случае обращаться в органы опеки не требуется.

  1. При наличии обоих родителей, в органы опеки и попечительства должны придти оба, даже если они разведены (или усыновители/опекуны). Если один из родителей лишен родительских прав, то его присутствие не требуется — он ни в чем не участвует.

    Если ребенку больше 14 лет, он тоже должен присутствовать. Не требуется присутствие детей до 14 лет.

    Типичный кабинет отдела опеки и попечительстваТак выглядит типичный кабинет отдела опеки и попечительства Смайлик

    Отдать сотруднику документы. Список нужных документов перечислила по этой ссылке.

  2. Сотрудник опеки выдаст бланки заявлений о продаже квартиры и предоставлении новой недвижимости несовершеннолетним детям. Их нужно заполнить и подписать. Если ребенку больше 14 лет, то он тоже подписывает заявление. Образцы должны висеть на стендах.
  3. По закону заявление рассматривается в течение 10 рабочих дней, на практике бывают задержки. Однажды у моих клиентах заявление рассматривали почти месяц. Сотрудники проверяют, не будут ли ущемлены права детей и ухудшены их жилищные условия в следствие продажи квартиры.

    Вам не разрешат просто так продать квартиру, если не будет предоставлено детям новое жилье в собственность. Причем количество квадратных метров у детей на новом жилье должно быть не меньше, да и само жилье должно быть по качеству не хуже прежнего.

    На счет метража: например, на прежней квартире у ребенка в собственности 1/3 доля от квартиры в 58 м2. Значит в новом жилье у него должно быть не меньше 58 / 3 = 19.33 м2. Понятно, что дадут согласие, если продается однокомнатная квартира и будет куплена двухкомнатная. Но иногда отдел опеки разрешает уменьшение метража, если новое жилье дороже, качественнее и расположено в более благоприятном районе. Если не разрешает, то можно увеличить количество метров за счет других собственников. Например, ребенку выделить 1/2 долю в квартире, а родителям по 1/4.

    На счет понятия "качественнее" у органов опеки не все так однозначно. Иногда решения сотрудников опеки одного района отличаются от решения сотрудников другого. Конечно, вам вряд ли дадут согласие на продажу квартиры в черте города и последующей покупки нового жилья в 40 км от города. Но если покупается, например, большой дом с качественным ремонтом и у ребенка будет в собственности больше квадратных метров, то на это могут дать согласие. Если останутся деньги после продажи и покупки, то придется положить часть из них на банковский счет детей. Это нормальная практика, если покупается более дешевое жилье.

    Был у меня один случай, когда отдел опеки дали разрешение на продажу квартиры в Москве и на покупку более дешевого частного дома в 50 км от города. Дом был не в лучшем состоянии. Разрешение было дано, т.к. ребенок болел астмой и отдел опеки посчитал, что астматику будет лучше на месте с более чистым воздухом. Да и родители обещали со временем сделать ремонт.

  4. В назначенный день уже одному из родителей можно забрать письменное разрешение, обычно обоим приходить не обязательно. Разрешение выдается бесплатно, платить никому ничего не нужно.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 - Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 - Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 - все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

29 комментариев

  1. Андрей:

    Здравствуйте.Хотим продать комнату в коммунальной квартире (не доля,а собственность).В другой комнате у соседей есть доля 13 летнего ребенка.Мама ребенка согласна и готова дать нотариальный отказ от покупки.
    Но вот не понятно,что хотят в опеке.Теперь они требуют письменное согласие 13 летнего ребенка (как они говорят ст.57 семейного кодекса РФ).Да и решение опеки ждать месяц ,если на комнату уже есть покупатели.
    Правомерно ли это?И для чего нужно согласие опеки,если комната в собственности?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. При продаже комнаты в коммуналке остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки — п. 6 ст. 42 ЖК. В итоге Вам нужно сначала предложить им купить свою комнату. Они могут от этого права отказаться. Как и в вашем случае. Так как в вашей ситуации затрагиваются права и интересы ребенка (его право преимущественной покупки вашей комнаты или отказ от этого права), поэтому нужно получать разрешение органов опеки. Но требование именно письменного разрешения ребенка неправомерно. Внимательно прочтите эту ст. 57 СК — В случаях, предусмотренных настоящим Кодексом (СТАТЬИ 59, 72, 132, 134, 136, 143, 145), органы опеки и попечительства или суд могут принять решение только с согласия ребенка, достигшего возраста десяти лет. В статьях 59, 72, 132, 134, 136, 143, 145 ничего не указано в отношении сделок с недвижимостью. Но на деле проще попросить ребенка написать такое согласие, чтобы органы опеки дали разрешения. Иначе Вам придется через нотариуса отправлять уведомление о продаже доли этому ребенку и его маме. Либо он получает или не получает это уведомление на почте. Если не получает, то придется ждать месяца 2 (пока письмо придет, пока на почте будет, пока вернут обратно если он его не заберет). После этого срока нотариус выдаст Вам соответствующие документы, предоставляющие право продать комнату постороннему. Как то так.

      Ответить
      • Андрей:

        Елена,а как опека проверит,что именно этот ребенок написал данное согласие и вообще при чем тут опека,если сделка происходит у посторонних лиц?Законный представитель (мама ребенка) отказывается от покупке,а чем же я как продавец ущемляю права ребенка,который никакого отношения к моей комнате не имеет? Нет у них возможности купить мою комнату.Опека даст данному ребенку деньги на покупку?
        И откуда в опеке взялись сроки на рассмотрение 15-30 дней?Что они там рассматривают?

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Я же Вам написала все в первом ответе причем тут опека. Зачем еще раз спрашиваете? У других соседей имеется преимущественное право покупки вашей комнаты. Вы сначала должны им письменно предложить купить вашу комнату, и если они откажутся или не ответят в течение месяца, то можете продать ее постороннему лицу. Ребенок не имеет к вашей комнате никакого отношения, но он имеет право преимущественной покупки вашей комнаты в случае продажи. Ребенок может купить комнату или отказаться от своего права. Чтобы он отказался от своего права требуется разрешение органов опеки, т.к. через них решаются такие вопросы. Сроки на рассмотрения у опеки стандартные. Насчет сроков уже к ним вопросы такие задавайте. В чем проблема попросить ребенка написать согласие?! Зачем все усложняете?! А так, закажите консультацию у юриста и он Вам все разжует, раз Вы не понимаете. Я и так как могла все просто и подробно расписала. Больше отвечать Вам не буду.

          Ответить
  2. Светлана:

    Здравствуйте. Елена уточните, пожалуйста: получить разрешение можно только, когда уже определился с новым жильем (знаешь точный адрес, метраж, договор купли-продажи на руках) или это можно сделать заранее,чтобы выставить свою квартиру на продажу и спокойно определяться с выбором нового жилья

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Светлана. Разрешение дается, когда уже точно определитесь с новой квартирой и принесете им предварительный договор купли-продажи на нее.

      Ответить
  3. Ольга Герлиц:

    Здравствуйте!!! Очень понравился Ваш сайт. У Вас все очень подробно и понятно написано. Это очень мне помогло!!! Всю необходимую информацию по оформлению сделки по продаже дома с зарегистрированным в нем несовершеннолетним ребенком и при этом имеющим в нем долю я нашла в полном объеме! Столько ресурсов пересмотрела…там кусочек или в другом месте кусочек..Даже не возникает вопросов. Вы профессионал своего дела, благодарю Вас!

    P.S. Вопрос все-таки возник…согласие на продажу такой недвижимости от бывшего супруга нужно одно? или два? (для органов опеки и для МФЦ)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Нужно одно — для органов опеки.

      Ответить
  4. Ольга:

    Здравствуйте, хотим продать квартиру (купленную с добавлением маткапитала. ) И сумму от продажи квартиры сделать как первоначальный взнос на ипотеку. Такое возможно?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Так как у Вас был использован мат.капитал, то Вы сразу обязаны в новой квартире выделить доли детям. Но не все банки одобряют ипотеку под покупку квартиры вместе с несовершеннолетними. В общем, такое возможно, если будет согласен ипотечный банк.

      Ответить
  5. Дмитрий:

    Здравствуйте, у нас есть квартира, где есть доли у детей и мы купили новую квартиру в новостройке в ипотеку. Хотим после сдачи дома продать старую имеющуюся квартиру. Одобрит ли опека продажу имеющейся квартиры, если в новой выделим доли детям (видимо по договору дарения, с согласия банка)?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Дмитрий. Не каждая опека такое разрешает. В Москве, например, не одна опека такое не разрешит. Только если взамен купите детям другую недвижимость. Все потому, что нет четкого закона и требований по получению разрешения опеки. Написано только, что не должны быть ущемлены права ребенка. А когда не ущемляются права ребенка каждая опека считает по-разному. Этот вопрос задайте в районную опеку по месту прописки детей.

      Ответить
  6. Maxim:

    Добрый день, в каком случае орган опеки позволит продать квартиру с собственностью несовершеннолетнего ребёнка, если мы не хотим покупать недвижимость, а хотим положить деньги на счёт ребёнка, с условием снятия денег только при одобрении органов опеки или в случае иммиграции ?

    Ответить
    • Юлия Мартенс:

      Есть выход из этого положения. Например, прописать детей в другом городе, где органы опеки и попечительства более лояльны к этому вопросу. На моей практике так и сделали. В другом городе прописали детей, получили разрешение с правом перечисления долей детей на счета, и продали квартиру (причем в ипотеку с использованием материнского капитала). Из любой ситуации есть выход!

      Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Максим. Нет такого обязательного случая. Какая-то опека разрешит, какая-то нет. В Москве, например, ни одна опека не разрешает при продаже доли несовершеннолетнего положить деньги на его счет. Разрешит только ему если сразу купить взамен недвижимость. Все потому, что нет четкого закона и требований по работе опеки. Написано только, что не должны быть ущемлены права ребенка. А когда не ущемляются права ребенка каждая опека считает по-разному. Этот вопрос задайте в опеку по месту прописки ребенка.

      Ответить
  7. Вячеслав:

    Добрый вечер!
    У нас такая ситуация, что по наследству от мамы осталось две квартиры. Отец, двое детей собственники 1/3. Один ребёнок несовершеннолетний. В них никто не прописан и никогда не был. Появилась необходимость в продаже и покупки недвижимости за границей. Есть ещё одна квартира в этом же районе и большей площади, где все и прописаны. Но собственником жилья несовершеннолетний ребёнок не является. Так вот вопрос следующий.
    Можем ли мы наделить ребёнка долей в этой самой квартире???
    А наследственные продать свободно
    Или как лучше сделать???
    СПАСИБО)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Вячеслав. Можете или нет — это Вам скажут в органах опеки. Каждая опека работает по разному, и у каждой свое мнение по одной и той же ситуации. Все потому, что в законе нет четкого определения что считается ущемлением прав детей при продаже их недвижимости. Одна опека разрешит Вам так сделать. или положить деньги с продажи на счет ребенка. Другая разрешит только когда купите ребенку аналогичную долю в другой квартире. В общем точного ответа здесь нет. Спросите у своей опеки. В опеку нужно обращаться по месту прописки ребенка.

      Ответить
Показать остальные комментарии