Бесплатная консультация с юристом

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Статья обновлена: 31 декабря 2019 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Сразу предупреждаю — в каждом населенном пункте свой административный регламент по работе опеки. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом отделе данную сотрудники сами запрашивают. Советую заранее посетить отдел опеку и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Вот теперь разберемся с документами.

  1. Заявление на получения разрешения на продажу;

    Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

    Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

  2. Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;

    Как выписать несовершеннолетних детей из квартиры? — инструкция.В каких случаях при купли-продаже квартиры обязателен нотариус?

  3. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  4. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). Как заказать выписку из ЕГРН;
  5. Договор основания на квартиру;

    Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

  6. Технический паспорт квартиры;

    Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

  7. Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7);

    Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки.

    Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.

  8. Дополнительные документы.

    Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. Все эти варианты я подробно писала здесь.

    Дальше я документы разделила по ситуациям:

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки.

      Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку.

      При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

      Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет.

      В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.

    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость.

      Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта, комментариями или телефонами: 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

49 комментариев

  1. Александр:

    Здравствуйте.Подскажите пожалуйста,в органы опеки какую справку о стоимости недвижимости нужно предоставить?Справку о кадастровой стоимости недвижимости или справку о рыночной стоимости недвижимости?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. То что у детей есть еще недвижимость к делу не относится. Справка из БТИ о стоимости квартиры — она называется справка об инвентаризационной стоимости. Но она к Вашей ситуации не относится. Справку о рыночной стоимости нужно заказать у любой оценочной организации. Странно, что Вы не уточнили где ее брать в самой опеке, а зачем то принесли кадастровую. Кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость — это совершенно разные стоимости.

      А так странно, что требуют данную справку. Обычно требуют принести или согласие покупателя (вашего брата), что он готов купить доли детей за такую-то цену. Или нотариальный предварительный договор купли-продажи, где также указывается цена покупки долей. То есть цену долей обговаривают сами стороны — продавец и покупатель. Значит инспектор опеки опасается, что Вы слишком «продешевите» с ценой, т.к. сделка происходит между родственниками. Поэтому закажите справку о рыночной стоимости у оценочной организации. Какая цена будет в справке, та же цена должна быть и в договоре купил-продажи, и ту же сумму Вы должны положить на счета детей. Заранее все обговорите с оценщиком. Чтобы он указал цену, за которую брат и хочет купить доли детей.

      Вы же продаете долю, поэтому и потребуется справка о рыночной стоимостм этой доли. Стоимость квартиры и отдельной доли совершенно разные. Например, квартира оценена в 3 млн.руб. Это не означает, что 1/2 будет стоить 1,5 млн.руб. Как минимум еще дешевле на 30%. А так попросите оценщика указать вашу цену.

      Ответить
  2. Ольга:

    Здравствуйте. Купили новую квартиру, 1/3 часть квартиры в ипотеке. Пока делали ремонт жили в прежней. Теперь встал вопрос о её продаже, но в ней есть доля ребёнка. Говорят по законодательству органы опеки не дадут разрешение , если мы выделим долю в уже имеющейся купленной , новой квартире. Хотя она больше и условия лучше. Что надо было сразу выделять долю ребёнку , при покупке новой. Как выйти из ситуации. Если квартира новая уже куплена. А старую продать надо, но в ней доля ребёнка. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Нет, Вам не дадут разрешения на выделение ребенку доли в уже купленной квартире. «Как выйти из ситуации» — это уточните в своей опеке. Может разрешать положить деньги с продажи доли ребенка на банковский счет.

      Ответить
  3. Андрей:

    Была приобретена квартира на средства МСК, доли несовершеннолетним выделены по договору дарения. После появился 3ий ребёнок. Законодательно требуется ли выделять ему дополнительно долю в этой квартире ?
    Мнение опеки или нотариуса при продаже данной квартиры ? (если они видят появление 3его ребенка например из выписки из домовой книги где проживают / не продаваемая квартира)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Да, Вы обязаны выделить долю третьему ребенку. Это прямо указано в законе, а не мнение опеки или нотариуса. П. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ — «Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, ТРЕТЬЕГО РЕБЕНКА И ПОСЛЕДУЮЩИХ ДЕТЕЙ) с определением размера долей по соглашению.» Тот же самый текст есть в вашем нотариальном обязательстве, который Вы подписывали у нотариуса. Логично, что Вы могли бы продать квартиру до рождения третьего ребенка. Раз он родился, то выделяйте, а потом продавайте. Без этого опека не даст разрешения, а нотариус не удостоверит договор купли-продажи.

      Ответить
      • Андрей:

        очень странно другое: распределение долей шло через договор дарения. а не по соглашению (на тот момент я предполагаю что распределение так и проходило, нам ничего не было известно про возможность распределения через «соглашение». Мы подарили по 1/4 двум детям. Поскольку договор дарения не возможно изменить — то получается вдвойне странно, нам придется делить взрослые доли… А если бы мы подарили по 1/2 двум детям — как бы нам пришлось соблюсти данные обязательства по МК ?
        В текущей ситуации 2 варианта предвижу: а) попробовать разорвать договор дарения, обосновав что не было соблюдены условия по МК: наделение в общедолевую собственность всех членов семьи (я подарил 100% свои доли 2 детям не оставив ничего себе и не выполнив одновременно все условия по МК); б) выделить из взрослой доли долю третьему ребенку (вариант крайне не благоприятный, т.ч. в нашем случае придется делать ещё один договор дарения уже из взрослой доли и скорее всего уже через нотариус со всеми вытекающими (подготовка договора дарения 6 тыс + % от стоимости доли передающийся 3ему ребенку + последующая «заморозка» стоимости доли на р/сч. после продажи кв).
        Странная и крайне неудобная ситуация получилась.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          На самом деле не так важно — делали ли через дарение или соглашение. Главное, что выделили доли детям. Но оспорить договор дарения Вы точно не сможете. «я подарил 100% свои доли 2 детям не оставив ничего себе и не выполнив одновременно все условия по МК» — Вы неправильно думаете. Да, Вы должны были оставить доли себе. Но Вы, как взрослый гражданин, выделили доли детям по обязательству МК и одновременно подарили им свою недвижимость (свою долю). Никакой закон Вы не нарушили. У Вас просто нет законных оснований на отмену дарения.

          Ответить
  4. Анастасия:

    Здравствуйте! Хочу по договору мены предоставить детям взамен 1/10 в квартире-студии в ЛО (2,5 м кв) по 1/10 в своей квартире в СПб (8 м кв). Для того, чтобы в дальнейшем студию продать. Согласится ли на это опека, и какой конкретно документ от нее надо взять чтобы провести сделку?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анастасия. Не думаю что согласится. Сделки между несовершеннолетними и их родителями запрещены — п. 3 ст. 37 ГК РФ. Так как доли у детей маленькие, опека может разрешить положить их деньги с продажи на их банковский счет. В любом случае задайте вопрос в опеку. Везде по-разному.

      Ответить
  5. Полина:

    Здравствуйте. Хотим продать квартиру где собственник 1/2 ребенок 4 года и 1/2 муж. При продаже можно ли положить половину на счет ребенка, и когда найдем подходящее жилье (дом) в другом регионе снять деньги сл счета ребенка на преобретение данного жилья? Или ребенок сможет воспользоваться деньгами только по достижению 18 лет ?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Полина. Данный вопрос задайте в районной опеке по месту прописки ребенка. Каждая опека работает по-разному. Кто-то разрешает, кто-то нет.

      Ответить
  6. Ольга:

    Здравствуйте, подскажите, хочу купить квартиру, в которой 4 собственника , 2 родителя и дети несовершеннолетние. Продавец сказала, что возьмёт справку о согласии от опеки на продажу квартиры. Что даёт эта справка? Получается, что по факту, в момент сделки, в ней будут продолжать быть прописаны 2 ребёнка, так? Как мне себя обезопасить в этой ситуации?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Это не согласие, а разрешение опеки на продажу недвижимости несовершеннолетних. «Что даёт эта справка?» — Вам, как покупателю, ничего не дает. Она нужна для продавцов. По закону опека следит, чтобы при продаже недвижимости несовершеннолетних детей не были ущемлены их права. И без нее Вы не сможете выйти на сделку.

      Необязательно, чтобы дети остались быть прописаны на момент сделки. Это все по договоренности сторон. Если продавцы не смогут выписаться до сделки, укажите в договоре купли-продажи пункт, что они обязуются сняться с регистрационного учета в течение, например, 2 недель после сделки. Это обычная практика.

      Ответить
  7. Ольга:

    Добрый день, подскажите: у нас квартира 1/2 на мужа 1/2 на сына 16 лет ( по приватизации). Муж хочет продать свою 1/2 теще. Какой докумен нужен от опеки?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Ольга. Ребенок, как второй собственник, имеет преимущественное право покупки — ст. 250 ГК РФ. Разрешение опеки потребуется на отказ ребенка от данного права.

      Ответить
Показать остальные комментарии