Бесплатная консультация с юристом

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Статья обновлена: 16 марта 2020 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

Сразу предупреждаю — в каждом населенном пункте свой административный регламент по работе опеки. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом отделе данную сотрудники сами запрашивают. Советую заранее посетить отдел опеку и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Вот теперь разберемся с документами.

  1. Заявление на получения разрешения на продажу;

    Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

    Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните на 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

  2. Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;
  3. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  4. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). Как заказать выписку из ЕГРН;
  5. Договор основания на квартиру;

    Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

  6. Технический паспорт квартиры;

    Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

  7. Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7);

    Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки.

    Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.

  8. Дополнительные документы.

    Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. Все эти варианты я подробно писала здесь.

    Дальше я документы разделила по ситуациям:

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки.

      Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку.

      При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

      Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет.

      В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.

    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость.

      Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефоном 8 (800) 350-24-83 (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ).

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. tamila:

    Можете мне выслать образец заявления какое нужно в опеку продавцу недвижимости

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте. В каждой опеке своя форма заявление, поэтому получите у них. К тому же если ребенку нет 14 лет, заявление пишут только родители, т.е. форма одна. Если от 14 до 18 лет, то он сам пишет заявление — форма другая.

      Ответить
  2. инна:

    Скажите пожалуйста. Приобрела квартиру в 2018 году. Часть была взята в ипотеку,первоначальный взнос был мат.капитал и денежные средства были отданы в руки продавцу. Как я понимаю в налоговую нужно предоставить документы подтверждающие всю сумму покупки квартиры. Вопрос в том ,как доказать,что часть денег были отданы лично в руки продавцу?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Инна. Продавец должен был написать расписку в получении этих денег и передать Вам. Эта основа основ при сделке. Ищите продавца, чтобы ее написал.

      Ответить
      • Татьяна:

        Здравствуйте. Скажите пожалуйста, могу ли я продать квартиру, деньги положить на Счёт ребёнка и в другом городе приобрести на эти деньги квартиру статус жилое помещение на ребёнка? Так органы опеки дают согласие?

        Ответить
        • Анжела:

          Здравствуйте. Купили квартиру 48м.кв. по молодой семье и маткапиталу в пригороде далеко от города, выделили доли на 3 (мама, дочь, сын) очень долеко от города 40км. Дети учатся в школе в городе живем у бабушки рядом со школой. Есть вариант обмена своуй квартиры в пригороде на обмен в городе рядом со школой ,но меньшей площадью 29 м.кв.. Как в таких случаях опека пропустит или нет сделку если мама даже откажется от своей доли и поделит доли с 29м.кв. новой на двоих дитей.????

          Ответить
          • Афанасьева Марина:

            Здравствуйте, Татьяна. Я думаю опека пропустит, если купленную квартиру оформить только на детей, т.е. мама откажется от своей доли.

            Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Татьяна. По вашей ситуации (покупка недвижимости ребенку в другом регионе) в каждой опеке свои требования. Где-то могут потребовать так как Вы предложили, а где-то дать срок в 3 месяца и можно не класть деньги на счет. В общем, уточняйте данный вопрос в своей опеке. Вероятнее первый вариант..

          Ответить
  3. Александр:

    Здравствуйте.Подскажите пожалуйста,в органы опеки какую справку о стоимости недвижимости нужно предоставить?Справку о кадастровой стоимости недвижимости или справку о рыночной стоимости недвижимости?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. То что у детей есть еще недвижимость к делу не относится. Справка из БТИ о стоимости квартиры — она называется справка об инвентаризационной стоимости. Но она к Вашей ситуации не относится. Справку о рыночной стоимости нужно заказать у любой оценочной организации. Странно, что Вы не уточнили где ее брать в самой опеке, а зачем то принесли кадастровую. Кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость — это совершенно разные стоимости.

      А так странно, что требуют данную справку. Обычно требуют принести или согласие покупателя (вашего брата), что он готов купить доли детей за такую-то цену. Или нотариальный предварительный договор купли-продажи, где также указывается цена покупки долей. То есть цену долей обговаривают сами стороны — продавец и покупатель. Значит инспектор опеки опасается, что Вы слишком «продешевите» с ценой, т.к. сделка происходит между родственниками. Поэтому закажите справку о рыночной стоимости у оценочной организации. Какая цена будет в справке, та же цена должна быть и в договоре купил-продажи, и ту же сумму Вы должны положить на счета детей. Заранее все обговорите с оценщиком. Чтобы он указал цену, за которую брат и хочет купить доли детей.

      Вы же продаете долю, поэтому и потребуется справка о рыночной стоимостм этой доли. Стоимость квартиры и отдельной доли совершенно разные. Например, квартира оценена в 3 млн.руб. Это не означает, что 1/2 будет стоить 1,5 млн.руб. Как минимум еще дешевле на 30%. А так попросите оценщика указать вашу цену.

      Ответить
  4. Ольга:

    Здравствуйте. Купили новую квартиру, 1/3 часть квартиры в ипотеке. Пока делали ремонт жили в прежней. Теперь встал вопрос о её продаже, но в ней есть доля ребёнка. Говорят по законодательству органы опеки не дадут разрешение , если мы выделим долю в уже имеющейся купленной , новой квартире. Хотя она больше и условия лучше. Что надо было сразу выделять долю ребёнку , при покупке новой. Как выйти из ситуации. Если квартира новая уже куплена. А старую продать надо, но в ней доля ребёнка. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Нет, Вам не дадут разрешения на выделение ребенку доли в уже купленной квартире. «Как выйти из ситуации» — это уточните в своей опеке. Может разрешать положить деньги с продажи доли ребенка на банковский счет.

      Ответить
  5. Андрей:

    Была приобретена квартира на средства МСК, доли несовершеннолетним выделены по договору дарения. После появился 3ий ребёнок. Законодательно требуется ли выделять ему дополнительно долю в этой квартире ?
    Мнение опеки или нотариуса при продаже данной квартиры ? (если они видят появление 3его ребенка например из выписки из домовой книги где проживают / не продаваемая квартира)

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Андрей. Да, Вы обязаны выделить долю третьему ребенку. Это прямо указано в законе, а не мнение опеки или нотариуса. П. 4 ст. 10 Федерального закона от 29.12.2006 N 256-ФЗ — «Жилое помещение, приобретенное (построенное, реконструированное) с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформляется в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, ТРЕТЬЕГО РЕБЕНКА И ПОСЛЕДУЮЩИХ ДЕТЕЙ) с определением размера долей по соглашению.» Тот же самый текст есть в вашем нотариальном обязательстве, который Вы подписывали у нотариуса. Логично, что Вы могли бы продать квартиру до рождения третьего ребенка. Раз он родился, то выделяйте, а потом продавайте. Без этого опека не даст разрешения, а нотариус не удостоверит договор купли-продажи.

      Ответить
      • Андрей:

        очень странно другое: распределение долей шло через договор дарения. а не по соглашению (на тот момент я предполагаю что распределение так и проходило, нам ничего не было известно про возможность распределения через «соглашение». Мы подарили по 1/4 двум детям. Поскольку договор дарения не возможно изменить — то получается вдвойне странно, нам придется делить взрослые доли… А если бы мы подарили по 1/2 двум детям — как бы нам пришлось соблюсти данные обязательства по МК ?
        В текущей ситуации 2 варианта предвижу: а) попробовать разорвать договор дарения, обосновав что не было соблюдены условия по МК: наделение в общедолевую собственность всех членов семьи (я подарил 100% свои доли 2 детям не оставив ничего себе и не выполнив одновременно все условия по МК); б) выделить из взрослой доли долю третьему ребенку (вариант крайне не благоприятный, т.ч. в нашем случае придется делать ещё один договор дарения уже из взрослой доли и скорее всего уже через нотариус со всеми вытекающими (подготовка договора дарения 6 тыс + % от стоимости доли передающийся 3ему ребенку + последующая «заморозка» стоимости доли на р/сч. после продажи кв).
        Странная и крайне неудобная ситуация получилась.

        Ответить
        • Грушина Елена:

          На самом деле не так важно — делали ли через дарение или соглашение. Главное, что выделили доли детям. Но оспорить договор дарения Вы точно не сможете. «я подарил 100% свои доли 2 детям не оставив ничего себе и не выполнив одновременно все условия по МК» — Вы неправильно думаете. Да, Вы должны были оставить доли себе. Но Вы, как родитель, выделили доли детям по обязательству МК и, как собственник, одновременно подарили им свою недвижимость. Никакой закон Вы не нарушили. У Вас просто нет законных оснований на отмену дарения.

          Ответить
          • Андрей:

            Спасибо большое за разъяснения.
            К сожалению знания приходят с опытом в данном деле, так сказать, была и есть правовая неграмотность. Не было достаточной информации про последствия использования мат.капитала. Может быть кто-то читая выше сможет получить полезную информацию при выделении долей для выполнения обязательств по МК.

            Ответить
  6. Анастасия:

    Здравствуйте! Хочу по договору мены предоставить детям взамен 1/10 в квартире-студии в ЛО (2,5 м кв) по 1/10 в своей квартире в СПб (8 м кв). Для того, чтобы в дальнейшем студию продать. Согласится ли на это опека, и какой конкретно документ от нее надо взять чтобы провести сделку?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Анастасия. Не думаю что согласится. Сделки между несовершеннолетними и их родителями запрещены — п. 3 ст. 37 ГК РФ. Так как доли у детей маленькие, опека может разрешить положить их деньги с продажи на их банковский счет. В любом случае задайте вопрос в опеку. Везде по-разному.

      Ответить
  7. Полина:

    Здравствуйте. Хотим продать квартиру где собственник 1/2 ребенок 4 года и 1/2 муж. При продаже можно ли положить половину на счет ребенка, и когда найдем подходящее жилье (дом) в другом регионе снять деньги сл счета ребенка на преобретение данного жилья? Или ребенок сможет воспользоваться деньгами только по достижению 18 лет ?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Полина. Данный вопрос задайте в районной опеке по месту прописки ребенка. Каждая опека работает по-разному. Кто-то разрешает, кто-то нет.

      Ответить
Показать остальные комментарии