Бесплатная консультация с юристом

В квартире есть несовершеннолетние собственники: список документов, чтобы получить разрешение органов опеки на продажу такой квартиры

Статья обновлена: 17 июля 2020 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 11 летним стажем работы
Автор статьиГрушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 11 лет

Здравствуйте, посетители Проживём.сом. Продолжаю серию статей про документы от собственников для продажи своей квартиры в 2020 году. Здесь я перечислила документы для получения разрешения органов опеки и попечительства.

ВАЖНО: Прежде чем изучать нижеуказанный список документов, внимательно прочтите инструкцию — как получить разрешение опеки на продажу недвижимости ребенка. Я там перечислила варианты, когда отделы опеки чаще всего дают разрешение, а когда нет. В зависимости от ситуации у родителей и будет зависит список необходимых документов. К тому же в каждом населенном пункте свой административный регламент. В одном отделе опеки потребуют такую-то справку, в другом ее сами запрашивают. Советую заранее посетить отдел опеки и подробно объяснить свою ситуацию, сотрудники скажут какие документы нужны подать именно вам.

Обращаться нужно в районную опеку только по месту постоянной прописки ребенка — п. 1 ст. 6 Федерального закона об опеке от 24.04.2008 N 48-ФЗ, ст. 20 ГК и п. 28 Постановления Правительства от 17.07.1995 N 713. В каждой опеке свой график приема граждан — в некоторых можно прийти в любое время, в других только в определенный день недели. Лучше заранее уточните это по телефону.

Еще один момент — если ребенок не является собственником квартиры, а просто прописан, разрешение опеки не требуется. Теперь разберемся с документами.

  1. Заявление на получения разрешения на продажу;

    Бланк и образец даст сотрудник опеки. Заявления должны подать ОБА РОДИТЕЛЯ (опекуны/усыновители), даже если они разведены. В случае развода об родителя имеют равные права и обязанности в отношении ребенка — п. 1 ст. 61 СК РФ. Если один родитель лишен родительских прав, в органы опеки ему приходить не нужно — он ни в чем не участвует (п. 1 ст. 71 СК РФ). В этом случае достаточно принести соответствующее решение суда.

    Если ребенку от 14 до 18 лет, он тоже подписывает заявление — ст. 26 СК РФ. Если ему до 14 лет, присутствие и заявление от него не требуется — ст. 28 СК РФ.

    Полный список для продажи квартиры, в которой есть несовершеннолетние собственники.

    Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, напишите онлайн юристу справа внизу или позвоните по телефонам (круглосуточно и без выходных для всех регионов РФ): 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

  2. Паспорта родителей (опекунов/усыновителей), свидетельство о рождении ребенка или его паспорт. От опекуна требуется постановлении об установлении опеки;
  3. Свидетельство о браке или его расторжении, если родители разведены.
  4. Правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру. Это может быть свидетельства о регистрации права собственности или выписка из ЕГРН (желательно бумажную). Как заказать выписку из ЕГРН;
  5. Договор основания на квартиру;

    Это документ, на основании которого ребенку принадлежит доля в квартире. Если квартиру купили — договор купли-продажи. Если получил по приватизации — договор передачи квартиры в собственность. По наследству — свидетельство о наследстве. И так далее.

  6. Технический паспорт квартиры;

    Заказать тех.паспорт могут только собственники недвижимости в БТИ (инструкция) или в МФЦ (инструкция).

  7. Выписка из домовой книги (форма №9) и справка о технической характеристике квартиры (форма №7);

    Выписку из домовой книги еще называют справкой о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. В ней перечислены все кто прописан в квартире на данный момент. Если ребенок-собственник не прописан в продаваемой квартире, дополнительно нужна выписка из домовой книги с места его прописки.

    Обе эти справки может получить только собственник квартиры. Обращаться нужно в паспортный стол, при себе иметь паспорт и правоустанавливающий документ на квартиру. Выписку обычно выдают в день обращения, иногда на следующий.

  8. Дополнительные документы.

    Нельзя просто так продать недвижимость, которой владеет несовершеннолетний. Органы опеки следят за тем, чтобы при сделке не были ущемлены права ребенка — п. 1 ст. 21 Федерального закона об опеке. Поэтому есть несколько вариантов, чтобы получить разрешение: 1) Купить ребенку недвижимость, не хуже продаваемой. 2) Деньги с продажи положить на его банковский счет. 3) Подарить ребенку недвижимость (разрешают редко). 4) Подарить ребенку недвижимость + деньги с продажи положить на счет. В начале статьи я указала ссылку на инструкцию по оформлению разрешения. В ней все варианты подробно расписаны.

    Дальше я документы разделила по ситуациям:

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость без ипотеки.

      Здесь потребуются документы от продавцов покупаемой недвижимости (оригиналы и копии): 1) Согласие собственника на продажу недвижимости. Сотрудник опеки должен удостовериться, что родители ребенка уже нашли ему недвижимость взамен. Поэтому продавец или сам идет в опеку и пишет согласие на продажу своей недвижимости ребенку, или оформляет своей согласие у нотариуса и передает родителями ребенка. Вместо нотариального согласия продавец может предоставить предварительный договор купли-продажи в нотариальной форме. 2) Правоустанавливающий документ и договор основания; 3) Технический паспорт недвижимости; 4) Выписка из домовой книги и справка о технической характеристике (7 и 9 форма); 5) Паспорта собственников и свидетельства о рождении, если в покупаемой недвижимости также есть несовершеннолетний собственник; 6) Свидетельство о браке, если квартирой владеют супруги.

    • Если ребенку взамен покупают недвижимость в ипотеку.

      При покупке недвижимости в ипотеку, она будет находится в залоге (в обременении) у банка до выплаты сумму долга. Поэтому нужно предоставить согласие ипотечного банка на то, что ребенок будет одним из собственников. Не все банки дают такое согласие, ведь им не выгодно, чтобы в заложенной недвижимости были несовершеннолетний собственник. Если банк не даст согласие, родителям (опекунам) нужно оформить нотариальное обязательство. В этом обязательстве указывается, что родители обязуются выделить долю ребенку после полной выплаты ипотеки и снятии залога.

      Помимо согласия банка или нотариального обязательства, нужно предоставить документы от продавцов покупаемой недвижимости. Они перечислены выше в первой ситуации.

    • Если деньги с продажи доли ребенка положить на его банковский счет.

      В данной ситуации один из родителей должен оформить на имя ребенка счет в любом банке. Если ребенку больше 14 лет, он тоже обязан посетить банк. В итоге нужно предоставить в опеку оригиналы и копии договора на открытие счета, выписку по счету и реквизиты. Все документы должны иметь печать банка. Номер счета указывается в заявлении на получение разрешения.

    • Если взамен продаваемой доли ребенку дарят другую недвижимость.

      Например, родители ребенка не хотят покупать ему недвижимость взамен и просят своих близких родственников, например бабушек и дедушек, подарить ребенку долю в их недвижимости. Или у самих родителей имеется другая недвижимость и они сами дарят долю ребенку, а деньги с продажи забрать себе. В данных ситуациях дарители (тот кто подарит ребенку недвижимость взамен продаваемой) должны прийти в опеку и написать заявление-обязательство. При себе иметь паспорт, правоустанавливающий документ на недвижимость, договор основания, технический паспорт, выписку из домовой книги и справку о технической характеристике (7 и 9 форма).

Если у вас есть вопросы, можете бесплатно проконсультироваться. Для этого можно воспользоваться формой внизу, окошком онлайн-консультанта и телефонами (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-78Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Пожалуйста, решите пример*

40 комментариев

  1. Надежда:

    Здравствуйте, подскажите, пожалуйста, я правильно поняла, что можно в новой покупаемой квартире не наделять долей ребенка, а просто открыть счет и туда положить деньги равной стоимости его доли?
    Спасибо

    Ответить
  2. Ирина:

    Хотим купить квартиру у семьи с двумя детьми, которые имеют доли… Обязательно ли присутствие покупателя квартиры в опеке?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ирина. Необязательно, если продавец подаст в опеку предварительный договор купли-продажи квартиры, который будет подписан им и покупателем.

      Ответить
  3. Виолетта:

    А если мы уже купили квартиру и хотим там выделить доли. Купили за наличку. Опека разрешит нам продать ту, в которой дети собственники?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Виолетта. Очень редко разрешают. И то если им выделите доли, которые по квадратным метрам будут гораздо больше продаваемых. В любом случае, данный вопрос задайте в свою районную опеку. Если доли у детей по квадратным метрам маленькие (например, выделили им по мат.капиталу), то могут разрешить положить им деньги с продажи на банковский счет. Я это подробно расписала здесь — ссылка. Внимательно прочтите.

      Ответить
  4. tamila:

    Можете мне выслать образец заявления какое нужно в опеку продавцу недвижимости

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте. В каждой опеке своя форма заявление, поэтому получите у них. К тому же если ребенку нет 14 лет, заявление пишут только родители, т.е. форма одна. Если от 14 до 18 лет, то он сам пишет заявление — форма другая.

      Ответить
  5. инна:

    Скажите пожалуйста. Приобрела квартиру в 2018 году. Часть была взята в ипотеку,первоначальный взнос был мат.капитал и денежные средства были отданы в руки продавцу. Как я понимаю в налоговую нужно предоставить документы подтверждающие всю сумму покупки квартиры. Вопрос в том ,как доказать,что часть денег были отданы лично в руки продавцу?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Инна. Продавец должен был написать расписку в получении этих денег и передать Вам. Эта основа основ при сделке. Ищите продавца, чтобы ее написал.

      Ответить
      • Татьяна:

        Здравствуйте. Скажите пожалуйста, могу ли я продать квартиру, деньги положить на Счёт ребёнка и в другом городе приобрести на эти деньги квартиру статус жилое помещение на ребёнка? Так органы опеки дают согласие?

        Ответить
        • Анжела:

          Здравствуйте. Купили квартиру 48м.кв. по молодой семье и маткапиталу в пригороде далеко от города, выделили доли на 3 (мама, дочь, сын) очень долеко от города 40км. Дети учатся в школе в городе живем у бабушки рядом со школой. Есть вариант обмена своуй квартиры в пригороде на обмен в городе рядом со школой ,но меньшей площадью 29 м.кв.. Как в таких случаях опека пропустит или нет сделку если мама даже откажется от своей доли и поделит доли с 29м.кв. новой на двоих дитей.????

          Ответить
          • Афанасьева Марина:

            Здравствуйте, Татьяна. Я думаю опека пропустит, если купленную квартиру оформить только на детей, т.е. мама откажется от своей доли.

            Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Татьяна. По вашей ситуации (покупка недвижимости ребенку в другом регионе) в каждой опеке свои требования. Где-то могут потребовать так как Вы предложили, а где-то дать срок в 3 месяца и можно не класть деньги на счет. В общем, уточняйте данный вопрос в своей опеке. Вероятнее первый вариант..

          Ответить
  6. Александр:

    Здравствуйте.Подскажите пожалуйста,в органы опеки какую справку о стоимости недвижимости нужно предоставить?Справку о кадастровой стоимости недвижимости или справку о рыночной стоимости недвижимости?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Александр. То что у детей есть еще недвижимость к делу не относится. Справка из БТИ о стоимости квартиры — она называется справка об инвентаризационной стоимости. Но она к Вашей ситуации не относится. Справку о рыночной стоимости нужно заказать у любой оценочной организации. Странно, что Вы не уточнили где ее брать в самой опеке, а зачем то принесли кадастровую. Кадастровая, инвентаризационная и рыночная стоимость — это совершенно разные стоимости.

      А так странно, что требуют данную справку. Обычно требуют принести или согласие покупателя (вашего брата), что он готов купить доли детей за такую-то цену. Или нотариальный предварительный договор купли-продажи, где также указывается цена покупки долей. То есть цену долей обговаривают сами стороны — продавец и покупатель. Значит инспектор опеки опасается, что Вы слишком «продешевите» с ценой, т.к. сделка происходит между родственниками. Поэтому закажите справку о рыночной стоимости у оценочной организации. Какая цена будет в справке, та же цена должна быть и в договоре купил-продажи, и ту же сумму Вы должны положить на счета детей. Заранее все обговорите с оценщиком. Чтобы он указал цену, за которую брат и хочет купить доли детей.

      Вы же продаете долю, поэтому и потребуется справка о рыночной стоимостм этой доли. Стоимость квартиры и отдельной доли совершенно разные. Например, квартира оценена в 3 млн.руб. Это не означает, что 1/2 будет стоить 1,5 млн.руб. Как минимум еще дешевле на 30%. А так попросите оценщика указать вашу цену.

      Ответить
  7. Ольга:

    Здравствуйте. Купили новую квартиру, 1/3 часть квартиры в ипотеке. Пока делали ремонт жили в прежней. Теперь встал вопрос о её продаже, но в ней есть доля ребёнка. Говорят по законодательству органы опеки не дадут разрешение , если мы выделим долю в уже имеющейся купленной , новой квартире. Хотя она больше и условия лучше. Что надо было сразу выделять долю ребёнку , при покупке новой. Как выйти из ситуации. Если квартира новая уже куплена. А старую продать надо, но в ней доля ребёнка. Спасибо

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Ольга. Нет, Вам не дадут разрешения на выделение ребенку доли в уже купленной квартире. «Как выйти из ситуации» — это уточните в своей опеке. Может разрешать положить деньги с продажи доли ребенка на банковский счет.

      Ответить
Показать остальные комментарии