Как в 2024 году оформляется в собственность земельный участок по членской книжке садовода

Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Здесь я описываю инструкцию про оформление в собственность садового/дачного/огородного участка, когда у гражданина имеется на руках только садовая книжка или справка о членстве. Официально она называется членская книжка садовода, но в каждом товариществе своя форма этой книжки. Данная инструкция подходит под любой вид товарищества — СНТ, СТ, СТД, ДНТ, ДНП и т.д.

Важное замечание: если на участке стоит садовый или жилой дом и он оформлен в собственность, инструкция по регистрации участка другая — как оформить участок в собственность под домом.

(чтобы увеличить картинку, нажмите на нее)

Члены товарищества могут оформить свои участки бесплатно и без установления границ

Члены какого-либо товарищества пользуются своими земельными участками на праве бессрочного пользования или пожизненно наследуемого владения. Они имеют право оформить свои участки в собственность бесплатно и без установления точных границ (без проведения межевания) — п. 2.7 и 9.1 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ и ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Но все равно потребуется обратиться в администрацию с просьбой предоставить участок в собственность — п. 2.9 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ.

Вышеуказанное послабление действует до 1 марта 2022 года — это прямо написано в п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. После указанной даты члены товарищества могут свои участки только выкупить у местной администрации за определенный % от кадастровой стоимости — пп. 3 п. 2 ст. 39.3 и п. 3 ст. 39.4 ЗК РФ. Данный процент везде разный — с 20% до 100%.

Главное, чтобы за членом товарищества был документально прикреплен используемый участок — п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ. Сама по себе садовая книжка не является правоустанавливающим документом для оформлении участка. Но она будет необходима, чтобы запросить эти самые правоустанавливающие документы (этап №1). В садовой книжке лишь написано, что такой-то гражданин является членом определенного товарищества и за ним закреплен такой-то участок — п. 13 ст. 12, ст. 7 и ст. 9 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Именно «написано», хотя сам факт членства и пользование участком садовая книжка не доказывает.

Образцы садовых книжек

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Теперь давайте поговорим о точных границах участка. Чаще всего дачные/садовые/огородные участки не стоят на кадастровом учете или стоят, но без точных координат границ. Я советую сначала оформить участок в собственность, а потом решать с установлением границ. Законом это разрешено. В случае споров с соседями по границам, у собственника участка больше шансов на положительное урегулирование проблемы. Все-таки право пользования и право собственности — это разные вещи. Собственность здесь больше выигрывает.

Информация для тех, кто «купил» участок по садовой книжке

Ко мне постоянно обращаются граждане, которые «купили» участки по садовой книжке. Некоторые из них вместе с продавцом просили председателя товарищества сделать перезапись в похозяйственной книге и сделать на покупателя новую садовую книжку. Некоторые покупатели просто забирали у продавца садовую книжку и передавали деньги за участок, т.е. ничего по факту не переоформляли. Здесь и кроется подвох.

Почему слово «покупали» я вставил в кавычки? В действительности никакой передачи участка при таких сделках не происходит, потому что только член товарищества может пользоваться участком, который за ним документально закреплен — ст. 22 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Чтобы стать членом товарищества, нужно подать заявление и вопрос о вступлении решается только на общем собрании членов — ст. 12 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. На собрании члены товарищества должны проголосовать о принятии «покупателя» в свое товарищество и записать решение в протокол. Поэтому членство доказывается не по садовой книжке, а протоколом собрания, выпиской из этого протокола или справкой о членстве.

Образцы документов о членстве в товариществе

Выписка из протокола

Справка о членстве

Копия протокола

В случае такой «покупки» участок до сих пор закреплен за прошлым членом товарищества («продавцом»). Следовательно, «покупатель» не имеет право оформить участок в свою собственность, потому что документально он не член товарищества и к участку не имеет никакого отношения.

В такой ситуации поступают так:

• Некоторые «покупатели» просто договариваются с председателем, который просто «рисует» им выписку из протокола или справку о членстве. В этих документах написано, что «покупателя» приняли в товарищество на общем собрании и выдали такой-то участок. Председатель такое составляет за пару минут на компьютере, вписывает новую фамилию и ставит печать. Я не одобряю такой вариант.
• «Покупатели» обращаются к председателю и запрашивает сведения о гражданине, за которым закреплен участок. Ищут этого гражданина и просят оформить на него генеральную доверенность. По этой доверенности собираются документы и оформляется участок в собственность на этого же гражданина (этапы №1-№4). Далее покупается участок по договору купли-продажи.

Этап №1 — Запрашиваем у председателя товарищества необходимые документы

Документы, которые я перечислил ниже, нужно будет подать в местную администрацию для предоставления участка в собственность бесплатно (Этап №3). Документы должны быть заверены печатью. При себе нужно иметь паспорт и садовую книжку.

• Документ о выдаче земли садовому товариществу;

  Его еще называют землеотводный документ. Это документ, по которому муниципалитет выделил садовому/дачному товариществу большой кусок земли в несколько десятков гектар, а члены товарищества распределили участки между собой. Обычно это государственный акт или свидетельство на право бессрочного пользования землей, постановление о предоставлении в безвозмездное пользование или закреплении земли и т.п.

  Образцы документов ↔

  (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

  
• Документ о местоположении и границах участка;

  Например, копия схемы распределения участков или фрагмент схемы распределения, где указан интересующий участок.

  Образец схемы

  
• Решение о создании товарищества;

  Обычно это заверенная копия протокола о создании товарищества или выписка из этого протокола.

  Образец протокола

  
• Документ, доказывающий членство в товариществе.
  Чаще всего это справка о членстве, выписка из протокола общего собрания о включении гражданина в члены товарищества или копия этого протокола.

  Образцы документов о членстве в товариществе

  Выписка из протокола

  

  Справка о членстве

  

  Копия протокола

  

Многие председатели отказываются предоставлять документы, если есть долги перед товариществом

Так председатели просто давят на заявителей, чтобы те «закрыли» долги. Все это неправомерно, ведь председатель обязан предоставлять документы членам товарищества и долги тут не при чем — п. 7 ст. 21 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ. Если долг небольшой, советую его выплатить, ведь на разбирательства в суде придется потратить около 3 месяцев (2 месяца судебное разбирательство + 1 месяц судебное решение вступает в силу).

Что делать, если у председателя нет документов

Обычно идет речь про документ о выдаче земли товариществу и решение о создании товарищества. Например, члены товарищества были недовольны работой председателя и на общем собрании назначили нового. На моей практике было, что из-за обиды бывший председатель просто уничтожил документы. В такой ситуации есть несколько вариантов поиска.

Можно поспрашивать у соседей, вдруг кто-то из них оформил участок в собственность. А раз оформлено в собственность, значит документы были собраны какие надо. Обычно в этом могут помочь продавцы участков. Чтобы найти продавцов, можете вбить в поисковик «название товарищества название области продажа участка».

Еще документы можно запросить в архивах. Если товарищество было создано с 1992 по 1998 года, то документы могут храниться в архиве Росреестра. Адрес нужного архива можно уточнить по горячей линии — 8 (800) 100-34-34. Если товарищество было создано до 1992 года, то обращайтесь в Государственный архив региона. Адрес можно узнать в интернете. Услуга в обоих архивах платная, стоимость и срок уточняйте на месте. Возьмите с собой паспорт и садовую книжку.

Этап №2 — Оформляем схему расположения участка на кадастровом плане территории

Эта схема нужна, если земельный участок не состоит на кадастровом учете или состоит, но без установленных границ. На ее основании и будем просить администрацию предоставить участок в собственность по границам, которые в ней отображены. Нельзя же просить предоставить участок, не зная его точного местоположения.

В схеме будут указаны фактическое местоположение и границы участка. Потребуется около 5 — 6 экземпляров. Ее лучше заказать у местного кадастрового инженера. Стоит от 3 000 рублей. По закону схему можно оформить и самостоятельно (ст. 11.10 ЗК РФ), но нужно уметь пользоваться специальной программой. Я советую все же довериться профессионалам.

Образец схемы

Этап №3 — Обращаемся в местную администрацию с просьбой предоставить земельный участок в собственность бесплатно

Порядок расписан в ст. 39.14 ЗК РФ и Приказе Минэкономразвития от 4 апреля 2017 г. N 166.

В какой именно орган нужно обращаться стоит уточнить у местного юриста или соседа, который уже оформил свой участок в собственность. В каждом населенном пункте установлен местный закон о перераспределении полномочий.

Например, в Московской области нужно подать заявление и документы в МФЦ, а оттуда их отправят в Комитет управления муниципальным имуществом района (КУМИ). В Самаре уполномоченный орган по распоряжению землями является Администрация городского округа, но заявление нужно подавать в Департамент градостроительства. Если участок в поселке, то чаще всего нужно обращаться в администрацию муниципального района, иногда в администрацию поселка.

1. Пользователю участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать заявление о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно. Бланк и образец заявления дадут там же. В нем нужно указать свое ФИО, номер телефона, номер участка из садовой книжки, его площадь и т.п.

   К заявлению приложить (оригиналы и копии):

   • Паспорт заявителя или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности предоставлять паспорт доверителя не нужно;
   • Садовую книжку или справку о членстве;
   • Документы, полученные у председателя товарищества;
   • Схему участка на кадастровом плане территории.
2. Администрация в течение месяца примет решение — предоставить участок или отказать в этом (п. 2.6 и 2.7 Административного регламента из Приказа Минэкономразвития от 4 апреля 2017 г. N 166).

   По каким причина администрация может отказать я расписал отдельно — перейти.

3. Если решение будет положительным, то администрация оформит постановление в предоставлении участка в собственность и акт приема-передачи. Затем пригласит заявителей подписать эти документы. Приглашают обычно по телефону, который указывают в заявлении. После подписания можно зарегистрировать право собственности.

Этап №4 (заключительный) — Регистрируем право собственности

Подать документы для регистрации права собственности можно в любое отделение МФЦ «Мои Документы в РФ благодаря благодаря экстерриториальному принципу — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенному пункте нет МФЦ, документы подаем в Регистрационную Палату (УФРС).

Сама подача документов в МФЦ или в Рег.палату не различается, поэтому в инструкции я указал через МФЦ.

1. Обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

   Госпошлина за регистрацию права собственности — 350 рублей (пп. 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Госпошлина делится между всеми будущими собственниками. Касса находится в самом здании МФЦ. После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно отдать следующие документы (оригиналы и копии):

   • Паспорта;
   • Постановление от администрации в предоставлении участка в собственность;
   • Квитанцию об оплате госпошлины;
   • Если документы за собственников подает доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенную доверенность. Паспорт доверителя при этом не потребуется.
2. Сотрудник МФЦ составит заявления о регистрации права собственности. Собственникам нужно проверить в них свои данные и подписать.
3. После подписания заявлений сотрудник отсканирует документы и выдаст расписку о получении сведений. Бумажные документы возвращают заявителям, а их скан-образы отправят регистратору в Росреестр.

   По пп. 6 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости срок регистрации права — 12 рабочих дней. Иногда регистрация может задержаться из-за загруженности отделения МФЦ или Росреестра.

4. В назначенный день забрать новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что участок теперь в собственности. Сведения о правах перечислены в разделе №2.

   Выписка из ЕГРН на землю

   

Советую внести границы участка в кадастр недвижимости

После регистрации права, всегда советую собственникам сразу заняться установлением границ участка в кадастр недвижимости. Чем раньше это сделать, тем лучше. Кто раньше установил границы, у того и преимущество, например, в случае спора с соседями.

Моя подробная инструкция — Как установить границы участка. Если выполнили этап №3, то у вас на руках уже есть схема расположения участка на кадастровом плане территории и эту схему не нужно получать еще раз. Как раз на основании этой схемы можно внести границы на кадастровый учет.

Случаи отказа администрации в предоставлении участка

Основания для отказа перечислены в ст. 39.16 ЗК РФ. Ниже опишу самые распространенные:

• Границы товарищества не согласованы с администрацией.

  Когда администрация выдавала большой кусок земли какому-либо товариществу, она сначала устанавливала его границы с оформлением план-схемы этой земли. Многие недобросовестные председатели товариществ незаконно присоединяли прилегающую землю, заново рисовали план территории товарищества и «продавали» участки гражданам. Таким образом территория некоторых товариществ увеличивалась в несколько раз. Это считается самозахватом — присвоением участка лицом, не имеющим на то законных оснований.

  В конце концов такое заметили и в некоторых регионах органы власти постановили, чтобы все товарищества согласовали границы с местной администрацией. Конечно, многие председатели этого не сделали до сих пор или подали заявку на согласование, но нет движений со стороны администрации.

  Например, в Самарской области все товарищества должны были согласовать границы своих территорий еще до июня 2014 года — п. 1 ст. 40.4 Закона Самарской области «О земле» от 11 марта 2005 года N 94-ГД. Председатели некоторых товариществ этого до сих пор не сделали. На моей практике это СНТ «Швейница», СНТ «Шар» и СДТ «Элита».

  Таким образом границы товарищества не согласованы и администрация в праве отказать в предоставлении участков собственность бесплатно.

  Что делать? Придется обратиться в суд с иском о признании права собственности. Здесь происходит конкуренция законов — закона субъекта РФ (например, вышеуказанный Закон Самарской области) и федерального закона (п. 2.7 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ). В статье федерального закона написано, что члены товарищества имеют право оформить свои участки в собственность и о согласовании границ товарищества там ничего нет. Суды считают, что бОльшое значение имеет как раз федеральный закон, поэтому чаще всего выносят решения в пользу граждан.

  Понятное дело, что суд может вынести решение не в пользу заявителей. Например, член СНТ «Дарья» подал иск о признании права собственности. К иску приложил план территории СНТ, который получил у председателя. Ответчиком выступает местный муниципалитет. Судья или ответчик по названию СНТ нашел несколько аналогичных дел, в которых предоставленные планы территории отличаются между собой. Из-за отличия в планах территории судья может отказать в иске.

• Участок пересекают красные линии. Например, участок пересекается с землями лесного фонда или береговой полосы.
• Участок находится в нескольких территориальных зонах.
• Участок ограничен в обороте. Например, его зарезервировала администрация при расширении дороги.

Если получили отказ, советую обратиться к земельному юристу на консультацию. Каждый отказ требует индивидуального подхода и пути решения. Чаще всего администрация уклончиво указывает юридическое обоснование отказа. Например, отказ выдан на основании ст. 39.16 ЗК РФ, но в этой статье указано 26 случаев. Вот и потребуется грамотный юрист, чтобы во всем разобраться.