Консультация с юристом

Как в 2024 году собственникам перевести земельный участок ИЖС в «коммерческую недвижимость»

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Девяткин Александр Анатольевич
Девяткин АлександрЗемельный юрист. Стаж работы с земельными участками с 2005 г.

Здравствуйте. Чтобы владельцам перевести участок ИЖС в «коммерческую недвижимость», нужно поменять его текущий вид разрешенного использования (ВРИ) на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью. В качестве примера, я распишу про перевод участка под коммерческий магазин, но инструкция также подойдет: под кафе, под гостиницу, под парикмахерскую, под автосервис и т.д.

Все описанные ниже шаги подходят для любого земельного участка в любом субъекте РФ, но только если он находится в частной собственности. Если участок в аренде/владении/пользовании, инструкция отличается и ее я скоро опубликую.

(нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

Инфографика с инструкцией по изменению ИЖС земельного участка на ВРИ, который предусматривает предпринимательскую деятельность

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Сначала изучите требования к участку

Основные требования и условия, которые должны быть исполнены до перевода:

Шаг №1 — Узнать территориальную зону участка и разрешенные виды использования

Лучше сразу определить территориальную зону и ее описание, потому что от этого будут зависеть дальнейшие действия. В одном случае будет одна инструкция, во втором — другая. Дальше все объясню на примере.

В каждом городе/поселке местная администрация утверждает свои Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ), Карту Градостроительного зонирования и Генеральный План территории. Именно с их помощью можно узнать территориальную зону участка и виды разрешенного использования.

Заранее предупреждаю — искать зону участка гораздо легче на компьютере. На смартфоне будет очень неудобно.

Для примера я узнаю зону участка и виды разрешенного использования, который находится по адресу Ленинградская область, г. Гатчина, Корпиковское шоссе, д. 10. Его кадастровый номер — 47:25:0109067:35.

  1. Сначала найдем участок на кадастровой карте и запомним его расположение.

    Вбейте кадастровый номер участка в кадастровую карту Росреестра (кнопка поиска находится слева сверху в виде лупы) или просто найдите свой участок. Запомните расположение участка. Зачем это нужно я написал ниже.

    Участок для примера

    (нажмите на картинку, чтобы ее увеличить)

    Участок для примера
  2. Теперь найдем в интернете Правила Застройки и Землепользования (ПЗЗ) города/поселка.

    Обычно ПЗЗ есть на сайте администрации города/поселка. Для этого в любом поисковике (Яндекс, Гугл, Майл и т.п.) нужно вбить «название города/поселка название области администрация правила застройки и землепользования». Например, я вбил так — «Гатчина ленинградская область администрации правила застройки и землепользования». Обычно первый же сайт будет правильным.

    Поиск ПЗЗ

    Попадаем на нужную страницу сайта администрации. Найдите в ней ПЗЗ — они должны быть в виде текстового документа (его нужно скачать). Обычно к ПЗЗ прикладывают и карту поселка/города, которая может называться по-разному — Карта Градостроительного зонирования, Схема зонирования, Графическая часть, Территориальное зонирование и т.п. В общем, нужно скачать ПЗЗ и карту к ней. Иногда ПЗЗ скачивается архивом, где вместе с ней будет и карта.

    Если вместе с ПЗЗ не будет карты, нужно найти Генеральный план города/поселка. Для этого в любом поисковике вбейте «название города/поселка название области администрация генеральный план». У меня было так — «Гатчина ленинградская область администрация генеральный план».

    Поиск Ген.плана
  3. Находим участок на Карте или Генеральном плане.

    Запомните примерное местоположение участка на кадастровой карте. Например, запомните контуры границ местности вокруг него, расположение дорог и т.п. Общем, какие-либо особые ориентиры. По тем же ориентирам найдите участок на Карте или Ген.плане, обычно они одинаковы.

    По таким ориентирам я нашел свой участок

    На Кадастровой карте

    Расположение участка на Кад.карте

    На Карте зонирования

    Расположение участка на Ген.плане
  4. Узнаем на Карте или Ген.плане название территориальной зоны участка.

    Каждая зона отмечена определенным цветом, а ее название обычно пишут по краям карты. У меня зона вокруг участка желтого цвета. На краю карты нашел название — «Зона индивидуальной жилой застройки (Ж.1)».

    Название зоны на карте зонирования
  5. Теперь открываем Правила Землепользования и Застройки (ПЗЗ) и ищем нужный ВРИ в описание зоны участка.

    В самих Правилах вбейте полное название зоны и найдете ее описание. Обычно описание будет в виде таблицы. В ней же и узнаете — какие основные или условные виды разрешенного использования применяются к этой зоне.

    Например, в самом документе я нажал CTRL + F, потом вбил название своей зоны — Зона индивидуальной жилой застройки. Для примера мне нужно перевести участок под магазин. Поэтому я ищу нужную информацию в описании зоны. В моем случае нужный мне вид использования назывался «Объекты розничной торговли», и он был указан как один из основных видов использования. На картинке это видно.

    Описание зоны на ПЗЗ

    Затем в ПЗЗ я уже нашел описание этих «Объектов розничной торговли». Ими оказались магазины под самые различные товары.

    Описание нужного ВРИ
  6. Теперь опишу ситуации, которые встречаются при переводе и что делать дальше:
    • Если нужный ВРИ указан как один из ОСНОВНЫХ видов разрешенного использования.

      У меня на примере вышло так, что нужный мне ВРИ (под магазин) был один из основных видов использования. В этом случае нужно сначала получить выписку из ИСОГД, потом можно поменять с ИЖС на «коммерческую» категорию.

    • Если нужный ВРИ указан как один из УСЛОВНО разрешенных видов использования.

      Вернемся к моему примеру. Если мне нужно было бы перевести участок под гостиницу, то в ПЗЗ написано, что гостиница указана как условно-разрешенный вид использования — «Объекты для временного проживания». На картинке ниже это видно.

      Условно разрешенный ВРИ

      В этом случае инструкция по переводу будет такая: 1) Запросить выписку из ИСОГД 2) Получить разрешение на перевод у администрации 3) Поменять с ИЖС на коммерческую в кадастре.

    • Если нужный ВРИ вообще не указан. Собственнику придется изменить уже территориальную зону вокруг участка, т.е. внести изменения в ПЗЗ поселка/города — ст. 33 ГрК РФ. Нужно обращаться в местную администрацию и подавать заявление. Этот вопрос будет рассматривать специальная комиссия, а затем на публичных слушаниях. На моей практике комиссия очень редко выносит решение об изменении территориальной зоны из-за одного участка. Я позже напишу отдельную инструкцию к этой ситуации.

Шаг №2 — Получить выписку из ИСОГД

Чтобы доказать, что зона участка предусматривает необходимый ВРИ как основной или условно разрешенный, нужно получить об этом официальный документ — выписку из информационной системы обеспечения градостроительной деятельности. В простонародье — выписка или справка из ИСОГД.

Страница №1 выписки из ИСОГД Страница №2 выписки из ИСОГД Страница №3 выписки из ИСОГД

Выписку нужно получить в местной администрации в отделе архитектуры. Если участок в поселке, то в администрации поселка. Если в черте города, в Департаменте/Комитете градостроительства. В некоторых городах справку из ИСОГД можно получить в МФЦ («Мои документы»). Инструкцию взял отсюда.

  1. Одному из собственников участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и написать заявление на предоставление сведений из ИСОГД. Форма заявления везде разная, образец даст сотрудник администрации.

    При себе нужно иметь паспорт и бумажную выписку из ЕГРН на участок, в которой должны быть указаны координаты участка. Как заказать выписку из ЕГРН на земельный участок.

    Сотрудник заберет заявление с выпиской и выдаст расписку/опись об их получении.

    Согласно пп. 3 п. 24 Постановление Правительства РФ от 13 марта 2020 г. №279, госпошлина — 1 000 рублей. Оплатить госпошлину могут потребовать до или после подачи заявления. В первом случае дадут реквизиты и оплатить можно в любом банке. Комиссия примерно 50 рублей. Во втором случае собственнику отправят реквизиты на электронную почту (e-mail).

    Срок получения справки везде разный. Если участок находится в поселке, ее должны дать в течение 30 дней — п. 2 ст. 12 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ. На практике оформят раньше — недели за две. Если участок в черте города, срок устанавливает местная администрация. Например, в Москве — 5 рабочих дней, в Санкт-Петербурге — 14 рабочих дней.

  2. В назначенный день забрать справку. Достаточно показать паспорт и расписку/опись.

Шаг №3 — Дальнейшие действия зависит от ситуации

После того как получили справку из ИСОГД, нужно решить что делать дальше. Все зависит от ситуации:

Ситуация №1: Если нужный ВРИ указан как один из основных видов использования

В этом случае чтобы перевести участок ИЖС на нужный ВРИ, собственнику НЕ потребуется получать чье-либо разрешение — п. 4 ст. 37 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Можно сразу заняться последним шагом — перевести участок в кадастре с ИЖС на нужный ВРИ.

Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования

Здесь уже сложнее. Собственнику придется получить разрешение на перевод в местной администрациип. 1 ст. 39 ГрК РФ и п. 2 ст. 7 ЗК РФ. Для этого создана специальная комиссия. Если участок в поселке, нужно идти в администрацию поселка. Если в черте города — в городскую администрацию (не районную). В некоторых городах можно обратиться в МФЦ («Мои документы») и оттуда документы подадут в администрацию.

  1. Всем собственникам участка или доверенному лицу нужно обратиться в местную администрацию и подать следующие документы (оригиналы и копии):
    • Заявление на предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования. Форма заявления везде разная, образец можно спросить у сотрудника администрации. В заявлении нужно указать причины для чего собственники хотят поменять ВРИ участка на коммерческую.

    • Выписку из ИСОГД;
    • Бумажную выписку из ЕГРН на участок. В ней должны быть обязательно координаты границ участка (поворотных точек);
    • Договор основания на участок. Если собственник купил участок, договором основания считается договор купли-продажи. Если участок получен в наследство — свидетельство о наследстве и т.п.

    • Несколько фотографий своего участка (5 — 6 штук) и парочку соседних. Их достаточно распечатать на обычной бумаге;
    • Паспорта собственников;
    • Нотариальную доверенность, если обращается доверенное лицо.

    Никаких данных о соседях подавать не нужно. Сотрудник заберет документы и выдаст расписку/опись об их получении.

  2. Затем собственников уведомят о дате и времени первого заседания комиссии. Комиссия соберется в течение месяца после подачи заявления. Уведомляют обычно по телефону или смской + обязательно почтой.
  3. Первое заседание комиссии. Члены комиссия будут решать стоит ли вообще заниматься данным вопросом — допустить до публичных слушаний вопрос о переводе участка или сразу отказать в переводе. Заседание обычно проводится в зале администрации. Конечно, только из-за одного участка комиссия собираться не будет. На заседании рассматриваются ситуации и от других заявителей по различным ситуациям.

    Если примут положительное решение, собственнику сообщат дату и место проведения публичных слушаний. Слушания будут примерно через 2 — 4 месяца. Еще администрация за месяц сообщит о дате проведения публичных слушаний на своем сайте + в местных СМИ — п. 7 ст. 39 ГрК РФ.

    Пример публикации о проведении публичного слушания

    Пример публикации о проведении публичного слушания

    Отдельно напишу про соседей. Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка. Поэтому я всегда советую владельцу участка заранее поговорить с соседями и получить их поддержку.

  4. Публичные слушания. Они проводятся в специальном месте, где можно уместить много народу. Например, в городе Гатчина, который я указал на примере, слушания проводятся в здании МБУ «Центр творчества юных». Если участок в поселке, обычно собираются в здании администрации или местных Домах культуры.

    Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. После объявления вопроса пройдет голосование — за или против перевода участка. Все голоса засчитываются в протокол. После собственника уведомят о втором заседании комиссии.

    Голосование на публичных слушаний

    Голосование на публичных слушаний
  5. Второе заседание комиссии. Оно проводится там же, где и первое. Здесь комиссия уже с учетом голосов с публичных слушаний решает — выдать рекомендацию на разрешение или нет. Результаты публичных слушаний носит лишь рекомендательный характер, а не обязательный — п. 8 ст. 39 ГрК РФ. Комиссия может и отказать. Если комиссия выдаст положительную рекомендацию, она отправит его главе администрации.

  6. Решение главы администрации. Это самая последняя инстанция. Глава администрации рассмотрит результаты публичных слушаний, рекомендации комиссии и уже окончательно решит — выдать разрешение на перевод или оформить отказ (п. 9 ст. 39 ГрК РФ). Чаще всего он выдает положительно решение, если комиссия выдала положительную рекомендацию.

    Как видите, вопрос о переводе участка проходит 4 уровня — первое заседание комиссии, публичные слушания, второе заседание комиссии и решение главы администрации. И в каждом уровне можно получить отказ в переводе. Отказ можно попытаться оспорить в суде.

  7. Если будет положительное решение главы администрации, собственнику сообщат когда можно забрать в местной администрации письменное разрешение на перевод участка.

Шаг №4 — Поменять в кадастре с ИЖС на коммерческую на вид, который связан с коммерческой (предпринимательской) деятельностью

Для этого нужно обратиться в МФЦ, причем можно в любое отделение в РФ — Распоряжение Правительства РФ от 16 февраля 2021 г. № 372-р. Если в населенном пункте нет МФЦ, нужно обратиться в Регистрационную палату. Услуга называется — внесение изменений в запись ЕГРН на недвижимое имущество.

Сама подача документов в МФЦ и в Рег.палату не различается. В инструкции указал МФЦ, т.к. это более распространенный случай.

  1. Всем собственникам участка нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Госпошлина — 350 рублей (пп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Реквизиты даст сотрудник МФЦ. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ.

    Дополнительно можно заказать выписку из ЕГРН на участок, стоит 460р. В этой выписке будет указан уже обновленный ВРИ вместо ИЖС. Ее выдадут после окончания услуги.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику отдать документы:

    • Паспорта собственников или доверенного лица с нотариальной доверенностью. При доверенности паспорт доверителя показывать не нужно;
    • Выписка из ИСОГД;
    • Разрешение администрации о переводе (только при переводе на условно разрешенный вид использования);
    • Правоподтверждающий документ на участок: свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН. Этот документ приносить необязательно, но с ними прием заявления будет немного быстрее;
    • Чек об оплате госпошлины.
  2. Сотрудник cоставит заявление, собственникам нужно его проверить и подписать.
  3. Затем сотрудник отсканирует документы и выдаст расписку о получении сведений. Скан-образы отправятся регистратору в Росреестр. Бумажные документы отдадут заявителям.

    Теперь остается ждать изменения ВРИ участка. Срок — 7 рабочих дней (пп. 4 п. 1 ст. 16 Закона о регистрации недвижимости).

  4. В назначенный день собственникам прийти в МФЦ забрать уведомление об изменении ВРИ. При себе нужно иметь паспорта и расписку. Если заказывали выписку из ЕГРН, ее тоже выдадут.
  5. ВРИ в выписке из ЕГРН

    ВРИ и категория земель в выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

34 комментария

  1. Денис:

    Александр, здравствуйте.
    Приобрели участок для перевода в коммерцию под магазин, в условно разрешенных прописано «торговая площадь до 500кв»
    Вопрос: это площадь застройки указана или полезная площадь?
    И если у меня указанно 500кв, я могу ее расширить до 600кв?

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Денис. Это общая площадь по контуру здания. Расширить то можете, только: 1) Не сможете оформить. 2) Могут наложить штраф и потребовать вернуть в первоначальную площадь.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Александр, добрый день!
    А есть какой-нибудь «обходной» вариант. Что б открыть магазин и не переводить при этом ИЖС под коммерческую землю?
    К примеру, сдают квартиры под аренду жилья и в налоговую просто платят за это налог.
    Может быть что-то есть и с землей под ИЖС. оставить в ИЖС и при этом сдавать под магазин?

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Татьяна. Обходного пути нет. ИЖС нельзя использовать под магазин. Не просто каждый участок имеет свой ВРИ, т.е. вид РАЗРЕШЕННОГО использования.

      Ответить
  3. Татьяна:

    Добрый день!
    У меня вопрос по кадастровому 54:19:112001:7584. Я вообще не могу найти информацию. все сайты, предложенные вами просмотрела. Можете помочь?
    Хочу вывести из ИЖС под магазин розничной торговли и под сдачу в аренду. Можете помочь разобраться, можно ли мне открыть магазин? Спасибо большое!!!!

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Татьяна. Да, можно перевести, но только через публичные слушания. ВРИ Магазины (4.4) указан как условно-разрешенный. Определение — Размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв. м. Инструкцию по переводу указана в статье — Ситуация №2: Если нужный ВРИ указан как один из условно разрешенных видов использования.

      Ответить
      • Татьяна:

        Александр, огромное спасибо!
        А вот написано у вас в статье «Участвовать и проголосовать в слушаниях может любой желающий. Сначала выступят докладчики. «. Докладчик — это я? То есть тот, кто планирует открыть магазин.

        Ответить
        • Девяткин Александр:

          Это тот, кто описывает ситуацию. Можете выступить и Вы.

          Ответить
  4. Олеся:

    Поясните, для какой именно цели рекомендуете фотографировать соседние участки? Согласие собственников этих участков видимо не требуется? Тогда какие именно проблемы будут у соседей от того, что на соседнем участке появится коммерческий объект, кроме очевидных бытовых? Как соседям защитить свои права?

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Олеся. Фотографии просят в комиссии. Достаточно фотографии границ соседних участков, забор, а не что находится у соседей внутри. О соседях я уже писал в статье — «Чаще всего администрация приглашает владельцев соседних участков на публичные слушания, т.к. перевод участка в коммерческий ВРИ может оказать негативное воздействие на окружающую среду — пп. 3 и 4 ст. 39 ГрК РФ. Например, собственник хочет перевести участок и построить на нем автомойку или автосервис. А такие зданиях всегда негативно воздействуют на окружающую среду. Причем пригласят не только соседей с участков, которые имеют общие границы, но и остальных, которые находятся поблизости. Приглашения им отправят почтой. На публичных слушаниях соседи, конечно, могут проголосовать против перевода участка.»

      Ответить
  5. Лиана:

    Добрый день! Рассматриваю к приобретению участок земли в п. Северный, Сосновского района, Челябинская область (кадастровый номер 74:19:1203001:1038).

    Данный участок в настоящее время имеет статус ИЖС. Хочу перевести данный участок в «коммерческую недвижимость» под магазин.

    Спасибо Вашей инструкции. Воспользовалась ею, но возникли определенные трудности, так как документы администраций районов по-разному оформляются и немного запуталась в имеющихся картах землепользования.

    Хочу попросить Вашей помощи в части определения возможности перевода именно данного участка ИЖС под «коммерческую недвижимость».

    С уважением, Ирмикимова Лиана (8-909-074-7493)

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Лиана. Я нашел Ген.план и ПЗЗ поселка — http://www.chelsosna.ru/?q=severnyy-poselok-0. Зона у Вас называется В1 — ЗОНА УСАДЕБНОЙ И КОТТЕДЖНОЙ ЗАСТРОЙКИ. В списке вспомогательных ВРИ есть «Объекты торгово-бытового назначения повседневного пользования, павильоны торговли и обслуживания населения». Это и есть магазины. Так как нужный ВРИ указан как вспомогательный, тогда он будет идти в дополнении к основному. Для этого подаете заявление в МФЦ, приложив паспорт, документ о собственности на участок и выписку из ИСОГД. Госпошлина 350 рублей. В итоге у вашего участка будет два ВРИ — ИЖС (основной) и Объекты торгово-бытового назначения … (вспомогательный).

      Ответить
  6. Жан:

    Добрый день Александр, мне нужен юрист который возьмется за перевод ИЖС на коммерческую основу под ключ, вы предоставляете такую услугу?

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте, Жан. Я работаю по Самаре, но технология перевода везде одинакова. Мой номер телефона — 8 937 990 41 64.

      Ответить
  7. Sun:

    Здравствуйте! У меня такая же ситуация, только ВРИ «Обслуживание жилой застройки» указан как основной и в классификации есть «под магазин» . И отдельно есть ВРИ «под магазин» но уже в условно ВРИ. Что бы мне построить магазин достаточно ли перевести на основную ВРИ «Обслуживание жилой застройки» либо нужно перевести на условную ВРИ «под магазин»? За ранее благодарен!

    Ответить
    • Девяткин Александр:

      Здравствуйте. Внимательней прочтите ПЗЗ. Скорее всего в первой ситуации требованию к магазину одни (например, минимальная/максимальная площадь и категорию товаров), а во второй другие. Как минимум нужно сначала определиться какие товары хотите продавать. Напишите кадастровый номер участка.

      Ответить
      • Sun:

        здравствуйте!
        Кадастровый номер участка 69:10:0000013:2767 . хочу открыт продуктовый магазин или в аренду сдавать .
        Обслуживание жилой застройки (2.7) описание:- Размещение объектов капитального строительства, размещение которых предусмотрено видами разрешенного использования с кодами 3.1, 3.2, 3.3, 3.4, 3.4.1, 3.5.1, 3.6, 3.7, 3.10.1, 4.1, 4.3, 4.4, 4.6, 5.1.2, 5.1.3, если их размещение связано с удовлетворением повседневных потребностей жителей, не причиняет вреда окружающей среде и санитарному благополучию, не причиняет существенного неудобства жителям, не требует установления санитарной зоны.
        Условный ВРИ 4.4 магазины

        Ответить
        • Девяткин Александр:

          Можете перевести в «Обслуживание жилой застройки» без публичных слушаний, то есть подав заявление в МФЦ, приложив выписку из ИСОГД. И можете построить на нем магазин.

          Ответить
Показать остальные комментарии