Подробно о налоге с продажи доли квартиры
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Расскажу о том, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры (точнее доли в праве собственности), в каких случаях от налога можно освободиться, как его правильно посчитать и заплатить.
С продажи доли уплачивается НДФЛ
С продажи своей доли недвижимости человек получает доход в виде стоимости этой доли, которая прописывают в договоре купли-продажи — пп. 5 п. 1 ст. 208 НК. С этого дохода следует заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. В некоторых случаях от налога можно освободиться.
Когда НДФЛ не надо платить
Зависит от того, как доля была получена в собственность и от срока владения. Если владеть долей больше этого срока, НДФЛ платить не нужно. Выберите свою ситуацию:
- Если доля получена по наследству (по закону или завещанию)
Согласно пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, минимальный срок владения — 3 года. Даже если есть другое жилье. Срок исчисляется с даты смерти наследодателя — п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК, Письмо Минфина от 01.04.2021 N 03-04-05/24025. Если наследство получено по решению суда, тогда 3 года исчисляется с даты вступления в силу этого решения (об этом ниже).
- Если доля получена по дарению
Если долю подарил член семьи или близкий родственник, минимальный срок владения — 3 года (пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК). К ним относятся супруг, сын, дочь, родитель/усыновитель, дедушка, бабушка, брат и сестра (полнородный и неполнородный) — ст. 2 и ст. 14 СК. Если долю подарило иное лицо, минимальный срок — 3 года при отсутствии другого жилья в собственности и 5 лет при его наличии (п. 4 ст. 217 НК).
Срок идет с даты регистрации права по договору дарения — п. 3 ст. 574, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.
- Доля получена по приватизации
Минимальный срок владения — 3 года (пп. 2 п. 3 ст. 217.1 НК). Без разницы, имеется ли в собственности другое жилье или нет. Срок считается с даты регистрации права собственности по договору приватизации — ст. 7 Закона от 04.07.1991 N 1541-1, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК. Если договор был заключен до 1998 года, срок идет с даты его подписания — Письмо Минфина от 18.07.2014 N 03-04-05/35433.
- Доля куплена вторичном рынке
Если куплена в 2016 году и позже, минимальный срок владения — 3 года при отсутствии другого жилья в собственности и 5 лет при его наличии (пп. 4 п. 3 и п. 4 ст. 217 НК). Если куплена до 2016 года — 3 года в любом случае. Срок исчисляется с даты регистрации права собственности по договору купли-продажи — п. 1 ст. 551, п. 2 ст. 8.1 и п. 1 ст. 131 ГК.
- Доля куплена в новостройке
Имеется в виду куплена в строящемся доме по договору долевого участия (ДДУ), договору об участии в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК), договору инвестирования долевого строительства, а также уступки прав требования по этим договорам.
При покупке в 2016 году и позже, минимальный срок владения — 3 года при отсутствии другого жилья и 5 лет при его наличии (пп. 4 п. 3 и п. 4 ст. 217 НК). При покупке до 2016 года — 3 года в любом случае.
Срок владения идет с даты полного расчета с продавцом — п. 2 ст. 217.1 НК. Не важно, новостройка покупалась напрямую у Застройщика или нет. При оплате через эскроу-счет — с даты поступление денег на него (п. 3 ст. 15.4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ). При рассрочке (не путать с ипотекой) — с даты последнего платежа по договору.
При этом не важно: 1) Доплатил ли гражданин Застройщику за «увеличенные» метры. При доплате срок не обновляется — п. 2 ст. 217.1 НК и разъяснение ФНС. 2) Была ли использована ипотека. Банк дает деньги в долг покупателю квартиры, а тот расплачивается ими с Застройщиком/продавцом. Поэтому Застройщика/продавца не касается взаимоотношения покупателя с банком.
- Доля получена по решению суда
Минимальный срок — 3 года (п. 17.1 ст. 217 НК). Он исчисляется с даты вступления в силу решения суда — п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина от 14.208.2013 г. N 03-04-05/32983. Даже если суд был по наследству.
- Доли получены в разное время
Объясню на примере. Квартирой владеют 3 собственника в равных долях. Они получили её в наследство в 2018 году. В 2021 году один из собственников подарил другому свою долю. Теперь у первого собственника 2/3, у второго 1/3. Срок владения 2/3 доли при её продаже не «обнуляется», а продолжается с 2018 года. Это называется принцип первоначальной регистрации — Письмо Минфина от 13.01.2015 N 03-04-05/69528.
- Доля получена после раздела квартиры при разводе
Например, в 2015 году супруги купили квартиру на вторичном рынке, оформили её в совместную собственность на двоих или на одного из них. В 2024 году развелись и разделили квартиру, где у каждого теперь по 1/2 доли. Не важно, раздел был через соглашение или суд. Срок владения долями продолжается с даты покупки квартиры, т.е. с 2015 года — Письмо Минфина от 22.07.2016 N 03-04-07/43026.
К другому жилью относится владение другой квартирой, комнатой, жилым домом или долей в любом из этих объектов — ст. 16 ЖК. Не имеет значение владение садовым/дачным домом, участков, гаражом, прописка/проживание в муниципальном жилье.
Также другим жильем считается жилая недвижимость, которая была куплена супругом в браке — разъяснение ФНС. Любая купленная в браке недвижимость является совместно нажитым/общим имуществом обоих супругов, даже если оно оформлено на одного из них — ст. 34 СК.
Совместным нажитым не является, а значит не считается другим жильем: 1) Жилая недвижимость, которое супруг получил в дар, по наследству и при приватизации — п. 1 ст. 36 СК. 2) Купленная супругом в браке жилая недвижимость, но до или на момент сделки был оформлен брачный договор, по которому покупка принадлежит только супругу-собственнику — п. 1 ст. 256 ГК и п. 1 ст. 42 СК. Это я разобрала в примере №6.
Пример №1: Алексей получил долю по наследству через нотариуса. Дата смерти наследодателя — 15 марта 2019 года. С этой даты считаем 3 года для освобождения от налога при продаже доли. Без разницы, есть ли у Алексея другое жилье в собственности.
Пример №2: Марина получила долю в дар от своей матери, т.е. близкого родственника. Дата регистрации прав по договору — 2 февраля 2021 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья роли не играет, потому что долю подарил близкий родственник.
Пример №3: Владимир получил долю по приватизации. Дата регистрации прав по договору — 19 мая 2020 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья роли не играет.
Пример №4: Анна купила долю на вторичном рынке 20 июня 2019 года (дата регистрации права). Также у нее в собственности есть квартира. Поэтому при продаже доли нужно ждать 5 лет с даты покупки, а не 3 года.
Пример №5: Артем купил долю квартиры на вторичном рынке 6 сентября 2015 года (дата регистрации права). Сделка была до 2016 года, поэтому минимальный срок владения — 3 года с даты покупки. Наличие другого жилья роли не играет.
Пример №6: Марина, будучи не в браке, купила долю на вторичном рынке 30 октября 2018 года (дата регистрации). После она вышла замуж и её супруг купил квартиру, которую оформил только в свою собственность. Брачного договора не было, поэтому квартира является совместно нажитым/общим имущество обоих супругов. Значит у Марины два жилья — доля, купленная до брака, и «половина» квартиры, купленной её супругом. Так как доля куплена позже 2015 года и есть другое жилье, минимальный срок владения при её продаже — 5 лет.
Если бы супругу квартира досталась по наследству, дарению или приватизации, Марина к данному жилью отношения бы не имела. В данной ситуации минимальный срок владения долей был бы 3 года, потому что другого жилья у неё нет.
Пример №7: Светлана получила долю в дар от тёти, т.е. от не близкого родственника. Дата регистрации права — 5 апреля 2020 года. У Светланы нет другого жилья в собственности, поэтому минимальный срок составляет 3 года с даты регистрации. При наличии другого жилья минимальный срок был бы 5 лет.
Пример №8: Александр и Софья купили квартиру в новостройке. Полностью расплатились с продавцом 13 декабря 2019 года, т.е. позже 2015 года. Затем в 2021 году оформили квартиру в долевую собственность по 1/2. Александр решил свою долю продать. У него также есть в собственности участок с дачным домиком, но это не относится к жилью. Поэтому минимальный срок владения составляет 3 года. Срок всегда исчисляется с даты оплаты продавцу (с 13 декабря 2019 года).
Пример №9: Андрей получил долю по решению суда. Дата вступления в силу — 23 апреля 2020 года. С этой даты считаем 3 года. Наличие другого жилья не в счёт.
Расчеты НДФЛ
Налоговая ставка НДФЛ указана в п. 1.1 ст. 224 НК:
- Для налоговых резидентов: 13% * с дохода от продажи доли. Под доходом имеется в виду цена, которая указана в договоре купли-продажи. Резиденты имеют право уменьшить НДФЛ — об этом ниже.
- Для налоговых нерезидентов: 30% * доход от продажи доли. Уменьшить НДФЛ нельзя вообще. Платят повышенный налог со всего дохода по сделке. Показать, кто такие нерезиденты и расчеты налога ↓
Это те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК. Необязательно подряд столько дней, а в течение всего года. Дни считают с 1 января по 31 декабря года продажи ими недвижимости — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232. Их гражданство роли не играет.
Например, Дмитрий унаследовал долю. Решил продать её 1 800 000 руб. Он — нерезидент. Поэтому обязан заплатить НДФЛ в 30% * 1 800 000 = 540 000 руб.
Если доля продается за цену меньше 0,7 от её кадастровой стоимости, НДФЛ рассчитывается с кадастровой с этим коэффициентом 0,7 — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, 1/3 долю квартиры продают за 1 000 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 5 000 000 руб. Кадастровая стоимость доли с коэффициентом 0,7 получается (5 000 000 * 1/3) * 0,7 = 1 166 666 руб. Долю продают дешевле, поэтому налог будет с 1 166 666 руб.
Способы снижения НДФЛ
Резиденты могут уменьшить сумму налога одним из двух нижеуказанных способов на выбор. Воспользоваться способом разрешено один раз в год.
Первый способ — с дохода вычитаем расходы
Способ подойдет, только когда доля была унаследована, получена в дар или куплена. Везде есть оговорки и условия, поэтому подробно разберем каждую ситуацию:
- Ситуация №1 — доля получена по наследству (через нотариуса или суд), а наследодатель ранее покупал эту долю. В данной ситуации разрешено вычесть расходы наследодателя, которые он потратил на покупку — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Расчет НДФЛ таков: 13% * ( доход с продажи доли — расходы наследодателя на её покупку). Степень родства с наследодателем роли не играет.
Если наследодатель не покупал долю (например, получил её в дар, приватизации или наследства), тогда применяем второй способ.
- Ситуация №2 — доля получена в дар от члена семьи или близкого родственника, а даритель ранее покупал эту долю. Тогда разрешено вычесть расходы дарителя при покупке — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Налог будет: 13% * ( доход с продажи доли — расходы дарителя на её покупку ).
Если даритель не покупал долю (например, получил её по приватизации, наследству или дарению), тогда применяем второй способ.
- Ситуация №3 — доля была собственником куплена. Значит с дохода от продажи доли вычитаем расходы на её покупку — пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Формула следующая: 13% * ( доход с продажи — расходы на покупку ). К расходам также относятся уплаченные ипотечные проценты — письмо ФНС от 22.07.2014 N БС-4-11/14019@. Если доля была куплена меньше 1 000 000 руб., лучше воспользоваться вторым способом.
- Ситуация №4 — доля получена в дар НЕ от члена семьи или близкого родственника, а одаряемый оплатил НДФЛ с данного подарка. Тогда с НДФЛ от продажи доли разрешено вычесть оплаченный НДФЛ при получении её в дар — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК.
Когда недвижимость дарит не член семьи и не близкий родственник, одаряемый обязан заплатить НДФЛ в 13% от её кадастровой стоимости — п. 1.1 ст. 224 и п. 6 ст. 214.10 НК РФ. До 2019 года налог исчислялся с инвентаризационной, рыночной или кадастровой стоимости на выбор.
Если налог с подарка оплачен, формула НДФЛ с продажи такая: (13% * доход с продажи доли) — оплаченный НДФЛ с дарения.
Расходы на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником нужно подтвердить документально. При наличном расчете — распиской от продавца. При безналичном — банковской выпиской о переводе денег продавцу. Если в договоре купли-продажи есть пункт, что расчеты были сделаны и выполнены в полном объеме до его подписания, доказательством служит сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@. Если доказать расходы на покупку не получается, остается второй способ.
Даже если НДФЛ будет «нулевым» (например, доля продается за ту же цену или дешевле, чем ранее была куплена), всё равно придётся подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию.
Второй способ — с дохода вычитаем 1 000 000
1 000 000 рублей — это стандартный вычет, который положен на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( доход с продажи доли — 1 000 000 ). Если одним договором продаются несколько долей, этот миллион делится по размеру этих долей.
Если НДФЛ получится «нулевым», т.е. доля продается за 1 000 000 и ниже, подавать налоговую декларацию не потребуется — Федеральный закон от 02.07.2021 № 305-ФЗ.
Примеры с расчетами налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Собственник продает долю раньше минимального срока, поэтому попадает под налог. 2) Собственник является налоговым резидентом, поэтому ставка налога будет 13% и есть возможность его уменьшить. Расчет для нерезидента я писала выше.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству через нотариуса. Он решил её продать за 1 900 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 500 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 500 000 * 1/3 = 1 500 000 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 400 000) = 65 000 руб.
Другие варианты: наследодатель долю/квартиру не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Алексея не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (1 900 000 — 1 000 000) = 117 000 руб.
Пример №2: Владимир получил 1/3 доли по приватизации. Продает её за 1 700 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Он может только воспользоваться стандартным вычетом в миллион, потому что расходов не понёс. НДФЛ будет 13% * (1 700 000 — 1 000 000) = 91 000 руб.
Пример №3: Марина получила 1/2 доли квартиры в дар от матери, т.е. от близкого родственника. Она продает долю за 2 200 000 руб. Это больше 0,7 от её кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Мать (даритель) ранее покупала эту долю за 1 600 000 руб. Это больше миллиона, поэтом выгодней вычесть эти расходы. К тому же у Марины есть банковская выписка о переводе денег продавцу (мать расплачивались безналичным путем). НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 600 000) = 78 000 руб.
Другие варианты: даритель долю не покупал или купил её дешевле 1 000 000 руб., или у Марины не было документа о расчетах по той сделке. Тогда вычитаем стандартный миллион. НДФЛ будет 13% * (2 200 000 — 1 000 000) = 156 000 руб.
Пример №4: Дмитрий продает долю за 2 400 000 руб. Ранее он покупал её за 2 000 000 руб. Это больше миллиона, поэтому выгодней вычесть эти расходы. НДФЛ составляет 13% * (2 400 000 — 2 000 000) = 52 000 руб.
Другие варианты: Дмитрий покупал долю за 900 000 руб. Тогда ему выгодней вычесть стандартный миллион, потому что он больше его расхода на покупку. НДФЛ будет 13% * (2 400 000 — 1 000 000) = 182 000 руб.
Пример №5: Олег получил долю по дарению от тёти, т.е. не от члена семьи или близкого родственника. Он заплатил НДФЛ с дарения 96 000 руб. Сейчас продает долю за 1 800 000 руб. Посчитаем что ему выгодней:
1) С НДФЛ от продажи вычесть оплаченный НДФЛ при дарении. НДФЛ от продажи будет 13% * 1 800 000 = 234 000 руб. С этой суммы вычитаем оплаченный НДФЛ с дарения. Итоговый НДФЛ составляет 234 000 — 96 000 = 138 000 руб.
2) Или с дохода от продажи вычесть стандартный 1 000 000. Тогда НДФЛ будет 13% * (1 800 000 — 1 000 000) = 104 000 руб.
Второй вариант выгодней. Даже если бы тётя покупала данную долю, её расходы Олег вычесть не смог бы, потому что она ему не член семьи и не близкий родственник.
Пример №6: Марина получила 1/5 доли в наследство. Продает её за 450 000 руб. Кадастровая стоимость квартиры — 4 000 000 руб. Кадастровая стоимость продаваемой доли с коэффициентом 0,7 составляет (4 000 000 * 1/5) * 1/7 = 560 000. Продают долю еще дешевле, поэтому НДФЛ считается с 560 000 руб. Но НДФЛ платить не придётся, потому что это все равно меньше стандартного вычета в 1 000 000. И декларацию подавать не нужно.
Как заплатить налог
Подать декларацию 3-НДФЛ нужно до 30 апреля следующего года после купли-продажи доли — п. 1 ст. 229 НК РФ. До 15 июля следующего года нужно заплатить налог — п. 4 ст. 228 НК РФ. Если вовремя не подать декларацию, будет штраф в 5% от суммы неоплаченного налога за каждый месяц просрочки — п. 1 ст. 119 НК РФ. Если вовремя не оплатить налог, будет штраф в 20% от суммы неоплаченного налога (п. 1 ст. 122 НК РФ) + пеня в 1/300 от ставки рефинансирования Центрального банка РФ (п. 1. ст. 75 НК РФ). Срок начисления штрафа начинается с 1 мая.
Заплатить налог можно полностью онлайн или с обращением в налоговую инспекцию.
Способ с обращением в налоговую инспекцию
Форму декларации 3-НДФЛ можно скачать на сайте ФНС — https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/ndfl/form_ndfl/.
Нужно собрать следующие документы:
- Паспорт РФ или свидетельство о рождении, если продавец несовершеннолетний;
- Договор купли-продажи с печатью о государственной регистрации;
- Если уменьшить налог с помощью вычета расходов на покупку доли наследодателем/дарителем/самим собственником — подтверждающие на это документы. Писала об этом выше.
Обращаться в налоговую инспекцию нужно по месту регистрации (прописки) — п. 3 ст. 228, п. 2 ст. 229, п. 1 ст. 83 и ст. 11 НК РФ. Подаем декларацию и вышеперечисленные документы.
После проверки заявления налоговая инспекция предоставит квитанцию на оплату налога. Её можно будет получить в самом отделении или в личных кабинетах ФНС и Госуслуги.
Онлайн способ
Здесь в личном кабинете ФНС можно заполнить, подать налоговую декларацию и заплатить НДФЛ. Но чтобы воспользоваться такой услугой, нужно иметь электронную подпись и ключ к этой подписи. Все это можно получить и хранить там же на сайте ФНС. Ключ к подписи формируется в течение суток после отправки запроса. После того как будет отправлена декларация, налоговая инспекция её проверит и отправит в личный кабинет ссылку на оплату налога.
Добавить комментарий
2 комментария
Пожалуйста, подскажите, как заполняется декларация 3-НДФЛ на продажу 1/2 доли квартиры (менее 3 лет)?
Здравствуйте, Валерий. Скоро напишу данную инструкцию.