О налоге с продажи доли квартиры, которая досталась в наследство
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Здравствуйте. Здесь вы узнаете о том, какой налог нужно заплатить с продажи унаследованной доли квартиры, как правильно его посчитать и заплатить. Не важно кому продается доля (другому собственнику или человеку со стороны), на налогообложение это не влияет.
С продажи доли полагается НДФЛ
Согласно пп. 5 п. 1 ст. 208 НК, с проданной доли нужно заплатить налог на доходы физических лиц. Сокращенно — НДФЛ. Логика в следующем: продажа доли → получение дохода в виде ее стоимости по договору → оплата НДФЛ с полученного дохода.
Если доля унаследована от близкого родственника
Факт родства между наследником и наследодателем никакой роли не играет. Налогообложение в любом случае стандартное.
НДФЛ обязателен при владении доли менее 3 лет
Владелец унаследованной доли должен заплатить НДФЛ с ее продажи, если со дня смерти наследодателя прошло менее 3 лет — пп. 1 п. 3 ст. 217.1 НК, п. 1 ст. 1114 и п. 4 ст. 1152 ГК. Прошло больше 3 лет — налога не будет. Факт наличия другого жилья роли не играет. Срок идет именно со дня смерти наследодателя, а не с выдачи свидетельства о наследстве или регистрации права.
Исключение: при получении доли в собственность по решению суда, 3 года нужно считать с даты вступления его в силу — п. 17.1 ст. 217 НК, п. 1 ст. 209 и ст. 210 ГПК РФ, Письмо Минфина от 14.208.2013 г. N 03-04-05/32983. Даже когда суд был по наследству.
Например, Михаил через нотариуса получил в наследство долю квартиры от своей бабушки. Бабушка (наследодатель) умерла 10 марта 2022 года. Чтобы не платить НДФЛ, Михаилу придется продать свою долю через 3 года — после 10 марта 2025 года. НДФЛ можно уменьшить, об этом ниже.
Если продавец освобожден от налога, то ему не требуется подавать налоговую декларацию — п. 4 ст. 229 НК.
Расчеты налога
- Стандартная формула для налоговых резидентов: 13% * доход от продажи доли (п. 1.1 ст. 224 НК). Под доходом имеется в виду цена, по которой была продана доля (указана в договоре купли-продажи). Эта цена и есть налоговая база. Резиденты имеют право уменьшить налоговую базу, тем самым снизить НДФЛ — способы ниже.
- Формула для налоговых нерезидентов: 30% * доход от продажи доли. Способы уменьшить налог для них не предоставлены. Например, Дмитрий унаследовал долю. Решил продать ее 1 800 000 руб. Он — нерезидент. Поэтому обязан заплатить НДФЛ в 30% * 1 800 000 = 540 000 руб. Показать, кто такие нерезиденты ↓
Это те, кто в течение года находился в РФ меньше 183 дней — п. 2 ст. 207 НК. Их гражданство значение не имеет. Необязательно подряд столько дней, а в течение всего года. Дни считают с 1 января по 31 декабря года продажи ими недвижимости — письмо Минфина от 20.12.2017 г. N 03-04-05/85232.
Если доля продается дешевле 0,7 от ее кадастровой стоимости, НДФЛ исчисляется от кадастровой стоимости с данным коэфициентом — п. 2 ст. 214.10 НК. Например, 1/2 доли квартиры продают за 2 200 000 руб. Кадастровая стоимость всей квартиры — 7 000 000 руб. Кадастровая стоимость доли с коэффициентом 0,7 получается: (9 000 000 * 1/2) * 0,7 = 2 450 000 руб. Долю продают дешевле (2 200 000 < 2 450 000), поэтому налог будет исчисляться с 2 450 000 руб.
Способы снизить налог
Есть 2 способа. Воспользоваться можно только одним из них на выбор, причем один раз в год.
Первый способ — вычет расходов наследодателя
Если наследодатель покупал долю, наследник при продаже ее продаже может вычесть с налоговой базы расходы наследодателя — абз. 18 пп. 2 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ в этом случае такова: 13% * ( доход с продажи доли — расходы наследодателя на её покупку).
Расходы на покупку доли наследодателем нужно подтвердить документально. Например, распиской от продавца или банковской выпиской о переводе ему денег. Если в договоре купли-продажи написано, что расчеты сделаны и выполнены в полном объеме до его подписания, достаточным доказательством является сам договор — письмо ФНС от 21.04.2021 N БС-4-11/5473@. Поэтому даже если НДФЛ платить не придется (например, долю продают дешевле расходов наследодателя), декларацию все равно придется подавать.
Применяем второй способ при таких случаях: 1) Наследодатель не покупал долю. Например, получил ее в дар, по приватизации или в наследство. 2) Он купил ее дешевле 1 000 000 рублей. Ниже поймете почему. 3) Нет документальных доказательств расчетов наследодателя с продавцом.
Второй способ — вычет 1 000 000 руб.
Можно с налоговый базы вычесть 1 000 000 руб. Это стандартный вычет, который положен на основании пп. 1 п. 2 ст. 220 НК. Формула НДФЛ в этом случае: 13% * ( доход с продажи доли — 1 000 000 ).
Примеры расчета налога
Ниже будут примеры, когда: 1) Продавец доли попадает под налог. 2) Он является налоговым резидентом, т.е. с налоговой ставкой в 13% и с возможностью уменьшить налог.
Пример №1: Алексей получил 1/3 доли квартиры по наследству. Он решил ее продать за 1 600 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал данную квартиру за 4 000 000 руб. Значит его расходы по отношению 1/3 доли составляет 4 000 000 * 1/3 = 1 333 333 руб. Алексею выгодней вычесть расходы наследодателя, потому что они больше 1 000 000 руб. К тому же у него есть оригинал расписки продавца по сделке с наследодателем. НДФЛ будет 13% * (1 600 000 — 1 333 333) = 34 666 руб.
Пример №2: Владимир продает наследственную долю за 1 400 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому налог будет с цены по договору. Наследодатель не покупал эту долю, поэтому Владимир может только вычесть стандартный 1 000 000 рублей. НДФЛ будет 13% * (1 400 000 — 1 000 000) = 52 000 руб.
Пример №3: Марина продает свою долю за 800 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому НДФЛ будет с цены по договору. Но ничего ей платить не придется, потому что продает долю дешевле 1 000 000 рублей (стандартного вычета).
Пример №4: Дмитрий продает долю за 1 300 000 руб. Это больше 0,7 от ее кадастровой стоимости, поэтому НДФЛ будет с цены по договору. Наследодатель ранее покупал эту долю за 800 000 рублей, поэтому Дмитрию выгодней вычесть 1 000 000 руб. в виде стандартного вычета. НДФЛ будет 13% * (1 300 000 — 1 000 000) = 39 000 руб.
Как заплатить налог
Подходящая инструкция по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/nalog#kak-zaplatit. Там описаны 2 способа оплаты — похода в налоговую инспекцию и онлайн.
Итог
При продаже унаследованной доли квартиры нужно заплатить НДФЛ, если прошло менее 3 лет со дня смерти наследодателя. Стандартный расчет: 13% * доход от продажи доли. НДФЛ можно снизить 2 способами на выбор. С дохода от продажи доли можно вычесть расходы наследодателя при ее покупке или 1 000 000 руб. стандартного налогового вычета.