Бесплатная консультация с юристом

Купля-продажа доли в квартире — разбираемся в каких случаях нотариус обязателен, а в каких нет + примеры

Статья обновлена: 12 марта 2019 г.
Митрофанова Светлана
Автор статьиМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. При моей работе я много раз наблюдала такую картину — сотрудники МФЦ отказывались принимать договор купли-продажи и требовали его в нотариально-заверенной форме. Часто сотрудники были не правы, поэтому я хочу разобрать в каких случаях при купле-продаже доли в квартире все-таки обязателен нотариус. В этом вопросе все зависит в какой собственности находится квартира и не важно какая ситуация у покупателей. Советую все внимательно прочитать, включая примеры.

Главный закон, в котором всё указано — это п. 1 ст. 42 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

  1. Если квартирой владеют несколько собственников по долям (1/2, 1/3, 3/4 и т.п.; это долевая собственность), а один из этих собственников хочет продать свою долю кому-либо — нотариус обязателен.

    И НЕ ВАЖНО: 1) Как доля досталась собственнику — он её купил, получил по наследству/приватизации, ему подарили и т.п. 2) кому продается доля — другому собственнику в квартире или нет, родственнику или постороннему, одному человеку или нескольким, всю долю или только часть от неё. Запомните, если квартира в общей долевой собственности — идём к нотариусу, где он: 1) составит договор купли-продажи; 2) нотариально его удостоверит; 3) подаст документы в Росреестр на регистрацию сделки.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

    Пример №1: Андрею, Оксане и Владимиру перешла квартира по наследству от отца. У каждого из них по 1/3 доли. Андрей решил продавать свою долю. Предложил другим собственникам, и Оксана согласилась купить его долю. Им обязательно придётся обращаться к нотариусу, который составит им договор купли-продажи и удостоверит его.

    Пример №2: Олег со своей матерью купили квартиру на двоих. У Олега 1/3, у матери — 2/3. Потом Олег решил продать свою долю, чтобы купить себе целую квартиру. Т.к. мать отказалась покупать долю, он нашёл покупателя по объявлению. Договор купли-продажи они оформляли у нотариуса, потому что таков закон. И еще: когда Олег покупал эту квартиру с матерью, он находился в браке с Еленой. А значит его купленная доля считается совместной/общей собственностью обоих супругов, хоть и оформлена только на мужа — п. 2 ст.34 СК РФ. Поэтому Елена должна оформить у нотариуса согласие на продажу.

    Пример №3: Супруги Марина и Дмитрий приватизировали квартиру на двоих — по 1/2 у каждого. Через какое-то время они начали разводиться. Дмитрий предложил Марине выкупить свою долю, потому что он решил уехать в другой город. Марина согласилась, и они пошли к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор купли-продажи.

    Пример №4: Максиму и Екатерине родители подарили квартиру, у каждого по 1/2. Позже Максим решил продать половину своей доли. Покупателя он нашел со стороны, т.к. Екатерина отказалась. Максим с покупателем пошли к нотариусу и оформили договор купли-продажи, где у Максима покупается доля в 1/4.

  2. Супруги купили квартиру и оформили её в совместную собственность на двоих, а теперь хотят продать долю в этой квартире — нотариус обязателен.

    Я имею в виду куплю-продажу доли, а не всей квартиры. Здесь все сложнее, ведь когда квартира в совместной собственности, то доли НЕ определены — п. 2 ст. 244 ГК РФ. И логично, что нельзя продать то, что не определено. Поэтому: 1) Сначала супруги должны оформить у нотариуса брачный договор (ст. 40, ст. 41 и 42 СК РФ) или соглашение о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Брачный договор стоит дешевле. В нём нужно указать, что купленная квартира из совместной собственности переходит в долевую, где у каждого супруга будет конкретная доля. А какая именно, это супруги решают между собой, т.е. необязательно по 1/2 каждому. Этот нотариальный брачный договор нужно отнести в МФЦ на регистрацию. 2) Когда квартира теперь по долям, то супруги могут продать свои доли кому-либо. И тут снова потребуется нотариус для оформления договора купли-продажи доли.

    Если же супруги хотят продать сразу ВСЮ квартиру, которая у них в совместной собственности, то нотариус НЕ нужен. Это совсем другая ситуация.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

    Пример №1: Супруги Владимир и Алла купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать половину квартиры отцу Владимира, т.е. 1/2. Для начала супруги пошли к нотариусу, где он составил и удостоверил им брачный договор. По этому договору квартира из совместной собственности переходит в долевую. Супруги определили доли по 1/2. Отнесли этот договор на регистрацию в МФЦ. Теперь они могут продать половину квартиры. Т.е. они снова пошли к нотариусу, и уже оформили договор купли-продажи, где каждый из супругов продает по 1/4. Так и получилось, что отец Владимира купил 1/2 квартиры.

    Пример №2 (исключение): Супруги Андрей и Светлана купили квартиру в браке и оформили её в совместную собственность. Затем они решили продать квартиру и купить более просторную. Нашли покупателей по объявлению. Так как они продают всю квартиру, то нотариус им не нужен. Договор купли-продажи достаточно в простой форме.

  3. Купля-продажа доли в квартире, которая куплена в браке — только через нотариуса.

    Здесь я также имею в виду куплю-продажу доли, а не всей квартиры. Недвижимость, которая покупается в браке, считается общей собственностью ОБОИХ супругов, даже если эта недвижимость оформлена только на одного из них — п. 2 ст. 34 СК РФ. Поэтому по закону купленная в браке квартира принадлежит обоим супругам, хоть по документам она оформлена только на одного из них. Если конечно супруги не подписывали брачный договор или соглашение о разделе имущества, в которых прописано иные договоренности.

    Поэтому продаваемая доля с такой квартиры является долей в праве общей собственности. А в п. 1 ст. 42 Закона о регистрации указано, что сделка по продаже такой доли должна быть нотариально удостоверена. В нотариальном договоре продавцом доли будет указан только собственник квартиры, но от супруги собственника потребуется оформить у нотариуса согласие на продажу доли.

    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

    Пример №1: Дмитрий купил квартиру, он единственный собственник. Но квартиру он покупал в браке. Брачного договора или соглашения о разделе имущества супруги не подписывали. Дмитрий хочет продать долю в 1/3 своему брату. Они обязаны обратиться к нотариусу, потому что эта доля считается долей в праве общей собственности. От жены Дмитрия потребуется оформить у нотариуса согласие на продажу доли.

    Пример №2 (исключение): Алексей купил квартиру в браке. Но до покупки он с женой оформил брачный договор. В нем указали, что любая недвижимость будет собственностью того супруга, который ее купил. Значит квартира принадлежит только Алексею. Если он продаст кому-либо долю в этой квартире, то нотариус не потребуется.

  4. Редкий случай: Супруги купили долю в квартире и оформили её в совместную собственность (именно долю, а не всю квартиру). Потом решили эту долю продать — нотариус обязателен.
    ПОКАЗАТЬ ПРИМЕР

    Артур с супругой Мариной и братом Андреем купили квартиру. У Андрея доля в 1/3 в его личной собственности, а оставшеюся долю в 2/3 супруги оформили в совместную собственность, а не по 1/3 каждому. Так можно. Потом супруги захотели продавать свою долю. Нет разницы кому они её продадут, но договор им потребуется только нотариальный.

Случай когда нотариус не обязателен и договор купли-продажи подойдет в простой форме

Когда квартирой владеет один собственник, и он решил продать долю в ней — нотариус НЕ обязателен (исключение — когда собственник купил квартиру в браке).

Это называется, что квартира находится в его личной собственности. Не важно кому собственник квартиры продает долю — договор купли-продажи не обязательно удостоверять нотариально, а подойдет в простой форме. Простая форма — это когда договор просто напечатан на листе А4.

ПОКАЗАТЬ ПРИМЕРЫ

Пример №1: Василий купил квартиру до брака и решил продать долю в 1/3 своему брату. К нотариусу им идти необязательно, поэтому им договор купли-продажи составил юрист. Супруга Василия к данной квартире не имеет никакого отношения, ведь он купил её до брака с ней, а значит и согласие её не требуется.

Пример №2: Когда Марина была в браке, ей родители подарили квартиру. Она единственный собственник. Теперь она хочет подарить долю в ней своему сыну. Им необязательно идти к нотариусу. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения

Пример №3: Людмиле в браке квартира досталась по наследству от матери, она единственный собственник. Если она захочет продать долю в ней (без разницы кому), то нотариус необязателен. Ее супруг к данной квартире не имеет никакого отношения.

Во многих статьях в интернете пишут, что якобы всегда требуется нотариус при любой сделке купли-продажи доли. Это не так. Я специально задала вопрос в Росреестр — ответы ниже. Сотрудники МФЦ часто требуют нотариально заверенный договор в тех случаях, когда он не обязателен. Вообще в МФЦ обязаны принять договора в любом случае, ведь они лишь посредники и должны передать документы в Регистрационную палату. Только регистратор может отказать в регистрации.

Ответы с Росреестра

Москвы
Санкт-Петербурга

Если у Вас договор купли-продажи доли подойдет в простой форме — составляйте его у юристов

Крайне не советую искать шаблоны договоров купли-продажи в интернете или составлять его самому. Почти все шаблоны там устаревшие или типовые. Поймите, почти каждая сделка продажи уникальна, а типовые шаблоны не имеют тех пунктов, которые нужно указать в каждом конкретном случае. Поэтому обращайтесь к юристу, т.к. он посмотрит на вашу ситуацию, учтёт все нюансы и составит правильный договор. Ведь, если в договоре будет найдена даже одна орфографическая ошибка в данных, то сделку могут приостановить.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *