Консультация с юристом

Продажа доли в квартире другому собственнику — актуальная инструкция

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Митрофанова Светлана
Митрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 15 лет

Здравствуйте. По ходу работы я помогла около 10 клиентам, которые решили продать свою долю квартиры другим собственникам. Раньше можно было просто напечатать договор купли-продажи доли и отдать его в МФЦ. Но сейчас закон изменился.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Инфографика продажи своей доли квартиры другому собственнику

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

В сделке потребуется нотариус

Хоть с 31 июля 2019 года были внесены изменения, которые упростили оформления договоров в сделках с недвижимостью (ст. 5 Федерального закона от 01.05.2019 N 76-ФЗ), но данные изменения не коснулись сделок по купле-продаже доли.

Если собственник доли хочет ее продать, в данном случае требуется нотариус, чтобы он удостоверил сделку. Согласно п. 1.1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ для регистрации такой сделки Росреестр требует договор купли-продажи только в нотариально-заверенной форме. И здесь не важно как продавцу досталась доля и кто будет покупатель.

В каких случаях для продажи доли квартиры требуется нотариус.

Не нужно ни письменно уведомлять других собственников о продаже, ни получать чьё-либо согласие

Это касается как раз когда один из собственников в квартире продаёт свою долю другому. Всё это прописано в ст. 250 ГК РФ. Также им не надо спрашивать ни согласия от прописанных (проживающих) в квартире, ни разрешения органов опеки, если другой собственник (не покупатель) — несовершеннолетний. Проще объясню на примерах.

Показать примеры ↓

Пример №1: У Владимира, Андрея и Оксаны имеется квартира. У каждого по 1/3. Андрей — несовершеннолетний. Владимир решил продать свою долю. Устно предложил Оксане выкупить долю. Также предложил это родителям Андрея, т.к. он несовершеннолетний. Ведь остальные собственники имеют право преимущественной покупки. Оксана согласилась её выкупить. Значит Владимиру уже не надо письменно уведомлять Андрея, точнее его родителей. И не нужно никакого разрешения о органов опеки.

Пример №2: У Ксении, Артема и Ольги есть квартира, у каждого по 1/3. Ксения предложила Артему свою долю выкупить и тот согласился. Теперь Ксения может даже устно не предлагать Ольге выкупить свою долю и вообще не ставить её в известность. Просто продать долю Артему и все.

Пример №3: У Александра и Степана есть квартира, у каждого по 1/2. Александр предложил Степану свою долю выкупить и тот согласился. Логично, что Александру уже не нужно письменно уведомлять Степана. Такие вопросы мне редко, но задают. Как бы это глупо не звучало.

Пример №4: Квартира принадлежит трём собственникам — Дмитрию, Артёму и Елене. Артём устно предложил им выкупить свою долю за 700 тыс.руб., но каждый из них отказался по своим причинам. Поэтому Артём пошёл к нотариусу, и уже он письменно уведомил других собственников купить долю за 700 тыс.руб. Одновременно Артём начал искать покупателя «со стороны». Если в течении месяца от других собственников не будет ответа, то Артём может продать долю кому угодно, но только за 700 тыс.руб. Если цена поменяется, то ему придётся заново уведомлять других собственников и указывать новую цену.

Чтобы продать свою долю в квартире другому собственнику, нужно обратиться к нотариусу. Он составит договор купли-продажи, удостоверит его и отправит в Росреестр на регистрацию сделки. Это если кратко. При подробной инструкции я выделила следующие этапы:

Этап №1 — Сначала определяемся со стоимостью доли и порядком оплаты

Это важно сделать, потому что нотариус стоимость доли и способ оплаты сразу укажет в договоре купле-продажи.

По сути стоимость доли определяется сторонами сделки. За сколько собственник готов продать, а покупатель купить. Это всё по договорённости.

После того как определились со стоимостью, теперь нужно подумать о способах оплаты. Здесь вариантов много и об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора, во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки.

Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:

  • Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку о получении денег. Я не очень люблю такой способ, только если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют.
  • Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
  • Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
  • Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.

Этап №2 — Выберите нотариуса

Можно обратиться к любому местному нотариусу по месту нахождения квартиры, но в пределах субъекта РФ — ст. 56 Основ о нотариате. Список субъектов РФ указан в ст. 65 Конституции. Это значит, что если квартира находиться в Москве или Санкт-Петербурге, то можно обратиться к любому нотариусу Москвы или Санкт-Петербурга. Потому что эти два города считаются отдельными субъектами РФ. В остальных случаях можно к любому нотариусу области/края/республики/округа. Например, если квартира в Краснодаре, то к любому нотариусу Краснодарского края.

Если продавец или покупатель не может лично обратиться к нотариусу (например, живёт в другом городе/области), то он должен у своего местного нотариуса оформить доверенность на кого-либо и по почте прислать её своему доверенному лицу. И доверенное лицо уже будет идти к своему нотариусу для оформления и подписания договора купли-продажи. Продавец не имеет право оформить на продавца доверенность на подписание за него договора, и наоборот. Потому что продавец и покупатель не могут быть в одном лице (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

По моему опыту, главное при выборе нотариуса — это сервис и обслуживание, который он оказывает. Цены у нотариусов на все услуги практически одинаковые. Поэтому читайте отзывы — вежлив ли он с клиентами, быстро ли работают его сотрудники, готовы ли консультировать и т.п. Я советую обратить на это внимание, ведь с 2016 года большинство сделок с долями проходят только через них. Из-за этого у нотариусов нет проблем с заказами, вот многие и перестают следить за качеством своих услуг. Считают что всё равно спроса много и народ будет обращаться в любом случае.

Искать нотариуса лучше на Яндекс.Карте. Искать на ней удобно — можно найти нотариуса недалеко от себя, почитать отзывы о нём, посмотреть на оценки, узнать телефон, адрес, часы работы и т.п.

Этап №3 – Собираем документы

Продавцу и покупателю советую заранее пойти к нотариусу и рассказать о сделке. Нотариус выслушает и составит весь список документов, которые необходимо собрать. Еще он может выехать на дом, если одна из сторон по состоянию здоровья или возраста не может сама его посетить. Это чтобы оформить доверенность.

Документы нужны в оригиналах (это основной список):

  • Паспорта покупателя и продавца;

    Если покупателю от 14 до 18 лет, то нужен его паспорт и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя). Если ему до 14 лет, то его свидетельство о рождении и паспорт одного из родителей (опекуна, попечителя).

    Если сторону представляет доверенное лицо, то его паспорт и нотариально заверенная доверенность. При этом оригинал паспорта доверителя или копию приносить не нужно. Доверенность можно оформить у того же нотариуса.

  • Свидетельство о регистрации права или бумажная выписка из ЕГРН;

    Эти документы должен предоставить продавец. Они нужны, чтобы подтвердить право собственности на продаваемую долю. Свидетельства о регистрации отменены и не выдаются с июля 2016 года. Но если есть свидетельство, которые выдано раньше июля 2016 года, то принесите его.

    Если свидетельства нет, то подойдет бумажная выписка из ЕГРН. Полное названия — выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Объект недвижимости в наше случае — это квартира. Её может заказать любой человек за 460 рублей в МФЦ. Как это сделать подробно написано здесь.

    Свидетельство о собственности

    Свидетельство о регистрации права собственности на квартиру

    Выписка из ЕГРН

    Бумажная выписка на квартиру
  • Договор основания;

    Это документ, на основании которого продавец владеет долей. Если доля или квартира была куплена, то это договор купли-продажи. Если досталась по наследству, то свидетельство о наследстве. Когда при приватизации – договор приватизации и т.п.

  • Технический паспорт на квартиры. Заказать его можно в БТИ и в МФЦ;

    (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

    Страница №1Страница №2Страница №3Страница №4Страница №5Страница №6Страница №7Страница №8
  • Нотариально заверенное согласие супруга(и) продавца, если доля была куплена им в браке, но оформлена только на него одного. Данное согласие можно оформить у того же нотариуса. Супругу продавца нужно предоставить паспорт и свидетельство о браке. Оформление стоит около 1 — 2 тыс.руб.

  • Справка из психоневрологического диспансера;

    Нотариусы редко треюбуют такие справки, чтобы удостоверится, что продавец в адекватном состоянии. Особенно, если продавцу больше 65 лет. Нотариусу важно, что пожилой человек понимает свои действия, что он продает свою долю и т.п. Причем некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование в психоневрологическом диспансере, а не просто справку о том, что продавец не состоит там на учете.

  • Справка из наркологического диспансера;

    Здесь также как и со справкой выше. Нотариус может потребовать эту справку, если ему покажется, что продавец или сильно пьющий, или употребляет наркотики, или состоит на наркологическом учете. Некоторые нотариусы требуют пройти освидетельствование, а не просто справку о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом диспансере.

  • Выписка из домовой книги.

    Она нужна только, если продавец доли будет проживать (быть прописанным) в квартире после сделки купли-продажи. В этом случае выписка нужна для доказательства, что продавец действительно прописан. Пункт о проживании следует обязательно указать в самом договоре купли-продажи. Другие названия выписки: справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи; справка из карточки учета; справка о регистрации по форме 9 и т.п. Как получить выписку из домовой книги. Образец выписки из домовой книги

Этап №4 – Нотариус составляет и заверяет договор купли-продажи доли

  1. Далее продавцу и покупателю нужно прийти к нотариусу и отдать документы. Список перечислен выше в третьем этапе. Или их отдаёт доверенное лицо. Об этом далее.
  2. Нотариус составит договор купли-продажи в нескольких экземплярах, которые стороны должны подписать в его присутствии. Если покупателю долю до 14 лет, то его присутствия не потребуется, а договор за него подписывает один из родителей (опекун, попечитель). Если ему от 14 до 18 лет, то он сам ставит подпись в договоре, плюс подпись ставит один из родителей (опекун, попечитель).

    Количество экземпляров договора зависит от количества участников плюс один остаётся у нотариуса для архива. Например, если один продавец и один покупатель, то экземпляров будет три. Для покупателя заверенный экземпляр договора будет оформлен на специальном бланке с водяными знаками, а для продавца и самого нотариуса заверенные экземпляры будут на обычной бумаге. Также я указала ниже, что договор могут составить сами стороны, необязательно чтобы его оформлял сам нотариус.

  3. Составленные договора стороны подписывают только перед нотариусом, затем нотариус заверит договора (удостоверит подписи на нём). Гос.пошлину за удостоверение договора стороны оплачивают до его подписания. Сколько стоит эта услуга найдёте по ссылке ниже.

Этап №5 – Нотариус подает документы на регистрацию

Теперь нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подавать нотариальный договор на регистрацию. Это уже входит в услугу по удостоверению сделки. Такие обязанности у нотариусов появились с февраля 2019 года на основании ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ. Этот закон исключил тариф нотариуса из ст. 22.1 Основ о нотариате, и в ней же дополнил 2 пункт — что нотариус не имеет право брать деньги за дополнительные правовые услуги. Разъяснения Федеральной нотариальной палаты — ссылка.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней.

Участники сделки должны оплатить нотариусу только госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивает покупатель, т.к. он выгодоприобретатель, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

Конечно, участники сделки могут отказаться от бесплатной услуги нотариуса и сами подать договор на регистрацию в МФЦ или Рег.палату. Госпошлина будет та же — 2000 р.

Этап №6 — Регистрация сделки купли-продажи. Забираем документы

Как только регистратор Росреестра получит документы, он зарегистрирует переход права собственности и внесет соответствующую запись в Единый Государственный Реестр Недвижимости (ЕГРН). Срок регистрации — 1 рабочий день после приема документов в электронном виде (п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ). Из-за загруженности Росреестра, иногда бывают задержки в несколько дней. После регистрации сделки все документы отправят нотариусу обратно. Нотариусы обычно не оповещают клиентов о получении документов, поэтому придется ему звонить и уточнять это по телефону.

Участники сделки могут прийти к нотариусу в разные дни, ведь каждый получает свои документы. Договора купли-продажи будут с печатью о переводе в электронный вид в виде скан-образа. Печать о государственной регистрации теперь не ставят. Человеку, который был в роли покупателя, выдадут новую выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что он новый владелец доли — в строке «Правообладатель» будет отображено его ФИО.

Стоимость услуг нотариуса

Стоимость нотариального договора купли-продажи доли можно посчитать по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/dolja/prodazha/tarify-u-notariusov-za-dogovor-kupli-prodazhi. Смотрите первый раздел — «Если договор заверяется в обязательном порядке».

О налогах

По этой ссылке можете прочитать, какой налог нужно заплатить с продажи доли квартиры, в каких случаях от него можно освободится, как его правильно посчитать и как заплатить.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

42 комментария

  1. Дмитрий:

    Добрый день, сейчас продаю долю в квартире, собственником стал по факту дарения от бабушки в 2006 году. Она проживала совместно с другими собственниками до 2021 года. Потом умерла. Как правильно оформить договор продажи собственникам что бы не платить за ЖКХ. Так как всё это время я там не был прописан и не имел возможности там находится. А плательщиком выступал другой собственник. С бабушки они брали деньги но это ни как не оформленно.

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Дмитрий. То что Вы там не прописаны, не освобождает Вас от оплаты платежей. По платжем есть долг? Вы хотите чтобы новые собственники комуналку не оплачивали? Второй собственник что говорит? Подробней опишите свою ситуацию и к чему Вы хотите прийти.

      Ответить
  2. Тимофей:

    Здравствуйте ,подскажите пожалуйста ситуация така есть 1квартира в равных долях отец,сестра и брат,сестра захотела купить себе жильё и предложила брату выкупить долю,какой порядок действий и какие документы нужно подготовить я слышал что сделку нужно проводить через натариуса но какие документы нужно собрать?спасибо

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Тимофей. Да, только через нотариуса. Инструкция и список документов описаны в статье, внимательно ее прочтите.

      Ответить
  3. Елена:

    Добрый день,подскажите,пожалуйста, такая ситуация: 4-х комнатная квартира, 5 собственников( бывший муж, я, мой старший сын(19 лет), двое младших сыновей 10 и 6 лет соответственно. У всех равные доли-по 1/5. Бывший собрался продавать свою долю, по электронной почте мне предложил заоблочную сумму за свою долю, я отказалась, моя сумма его не устроила.Затем выставил на авито за меньшую сумму. Вопрос:
    1. Обязан ли он мне нотариально прислать предложение о продаже или он посчитал,что и так сойдет по эл.почте? И может ли он продавать ее другим без моего нотариального отказа?
    2. Я хочу взять ипотеку на покупку его доли, мне сказали в банке,что это возможно, но нужно накладывать обременение не на долю, а на всю квартиру.Нужно ли при этом разрешение опеки на наложение обременения на квартиру, т.к. собственники остальных долей несовер.дети. В банке мне сказали, что достаточно только моего согласия от лица детей.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Елена. 1. По электронной не подойдет. Договор купли-продажи ему потребуется только нотариальный. Нотариус у него спросит, как он Вас уведомил. В итоге откажет в оформлении договора из-за уведомлении по электронной почте. Необязательно отправлять уведомление через нотариуса. Можно и самом — заказным письмом с уведомлением о вручении. Просто лучше через нотариуса, потому что к нему все равно придется идти за оформлением договора. 2. Потребуется согласие органов опеки, потому что идет ущемление прав детей — оформление обременения (залога) на их доли. Если бы залог был только на покупную долю, тогда опека не нужна.

      Ответить
  4. Мария:

    Добрый день!
    В квартире 5 собственников, все совершеннолетние, владеют долями более 5 лет. Три из них (близкие родственники между собой), в том числе я, хотят продать свои доли одному из собственников (не входит в число близких родственников по закону). Про процесс оформления через нотариуса все очень понятно.
    — Существуют ли минимально законные/разумные суммы стоимости долей?
    — Можно ли оформить один общий договор купли-продажи, если все сделки буду оформлять я, в том числе по доверенности от других продавцов.
    — Достаточно ли простой расписки между продавцом и покупателем/доверенным лицом о получении денег?
    — Правильно ли я понимаю, что полученная сумма может нигде не фигурировать как мой доход? Или при регистрации перехода права у налоговой все же могут возникнуть вопросы?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Мария. 1. По закону их не существует. Вы хотите меньше заплатить нотариусу за удостоверение договора? Какая кадастровая стоимость квартиры? За сколько реально хотите продать свои доли? Или Вы хотите куплей-продажей прикрыть дарение? 2. Да, достаточно общего договора. 3. Достаточно. Это все по договоренности сторон. 4. Не возникнут вопросов, не переживайте. У налоговой возникают вопросы только когда она считает, что у гражданина появился тот доход, с которого он не заплатил налог, а должен. Вы же по закону будете освобождены от уплаты налога при продаже.

      Ответить
  5. Татьяна:

    Здравствуйте. Я обратилась в Центр правовой поддержки в г.Барнаул на Анатолия 53 с вопросом о переводе 1/2 доли бывшего мужа на себя (я тоже собственник в этой квартире) мне предложили оформить договор купли продажи…мы заключили договор и я оплатила часть суммы…меня заинтересовал вопрос а нужно ли заверять у нотариуса этот договор купли продажи…на что бы мной получен ответ что нет..заверение нотариуса не нужно. Так ли это и на основании какого ФЗ РФ?

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Татьяна. Нет, договор обязателен в нотариальной форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

      Ответить
  6. Марина:

    квартира ,5 собственников .Один нарик(состоит на учете или нет не известно).
    Хотели у него выкупить долю и взамен купить ему комнату в общаге.Взять ипотеку на одного из собственников для выкупа доли.Делать всё через нотариуса. Как грамотно можно это сделать , вдруг он на учете стоит

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Марина. Сходите с ним в наркодиспансер и пусть он получит при Вас справку о том, состоит ли он на учете. И только тогда выходите на сделку.

      Ответить
  7. Александра:

    Здравствуйте,Светлана.
    Подскажите,возможно ли оформить договор купли продажи заранее и передать его в Росреестр по истечение 3х лет владения недвижимостью?хотим оформить договор сейчас,а приватизировали 21.12.2017

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Александра. Можете заранее подписать договор, но знайте — право собственности переходит на покупателя с только момента регистрации договора, а не с его подписания.

      Ответить
Показать остальные комментарии