Бесплатная консультация с юристом

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 21 октября 2019 г.
Чижова Елена Анатольевна
Автор статьиЧижова ЕленаРиэлтор. Работаю с 2003 года.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформить: 1) Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составлятся образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку, остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены в ячейке или на аккредитивный счет, там же участники сделки подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка соберет пакет документов для регистрации сделки. К этому пакету документов сотрудник добавит справку об отсутствии задолженности (своего рода согласие). Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участники забирают уже зарегистрированные договора купли-продажи с остальными документами. Продавцы идут в банк и показывают сотруднику зарегистрированный договор купли-продажи. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем стороны выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После проведения задатка нельзя просто так отказаться от сделки. Если собственники откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатку определяют по договоренности, законом это не регулируется. На практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. После задатка продавцы пишут и передают покупателям расписку в получении денег. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка.

    Если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетний, то договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи.

    Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому советую заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день, все зависит от нагруженности.

    По закону можно самому составить договор купли-продажи и отдать его нотариусу на удостоверение. Но на практике, нотариусы крайне не охотно удостоверяют договор, который составляли не они. Это и понятно, ведь они не получат деньги за составление, плюс им не охота проверять чужой договор. Попробуйте обзвонить нотариусов, может кто-нибудь из них согласится принять договор «со стороны».

    Вот какие документы нужно подать нотариусу для составления и . Но точный список лучше уточнить у него.

    • Паспорта всех участников сделки. Если одному из них меньше 14 лет, то его свидетельство о рождении.
    • Разрешение органов опеки. Оно требуется при продаже недвижимости несовершеннолетнего — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Наша инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
    • Нотариальное согласие супруга продавца. Оно потребуется когда квартира куплена в браке, но оформлена в собственность только на одного из них — ст. 34 и 35 СК РФ. Если, конечно, супруги не оформляли брачный договор. Подробнее о согласии прочтете здесь — ссылка.
    • Свидетельство о собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (как заказать выписку).
    • Договор основания на квартиру. Если собственники купили квартиру на вторичном рынке, то их договор купли-продажи. Если в новостройке, то договор долевого участия, уступки прав или инвестирования.
    • Соглашение о задатке, если участники сделки его составляли и подписывали;
    • Нотариальная доверенность, если договор за участником сделки будет подписывать доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом приносить не нужно.

    Если все продавцы в квартире взрослые, то нотариус не нужен — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не важно будут ли среди покупателей фигурировать несовершеннолетние дети. В этом случае достаточно составить договор в простой форме без удостоверения у нотариуса.

    Даже не думайте самостоятельно составлять договор купли-продажи, если нет опыта. Тем более не ищите в интернете бесплатные шаблоны договоров. Практически все шаблоны там устаревшие или типовые. По моему опыту многие сделки купли-продажи индивидуальные, поэтому и договор у всех получается не типовой. За составлением договора советую обратится к специалистам.

  4. На основе поданного сторонами образца сотрудник банка составит договор купли-продажи в окончательном виде и приложит к нему справку об отсутствии задолженности продавцов перед банком (согласие).

    К образцу стороны должны приложить вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимую информацию.

    После того как сотрудник сообщит о готовности договора, стороны обговаривают день сделки. Если будет участие нотариуса, то составленный договор нужно сначала передать ему на проверку.

  5. День сделки — покупатели закладывают деньги в банке продавца, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию.

    Например, сотрудник пригласил на подписание договора в 11 утра. Значит стороны идут в банк в 10 утра и закладывают деньги.

    • Покупатели могут заложить деньги в сейфовую ячейку или на аккредитив. О расчетах у нас есть отдельная статья — ссылка.

      Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки — когда продавцы покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать только зарегистрированный договор.

      Затем стороны проходят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько.

      Например, квартира за 8 млн. руб. Два продавца — это супруги, у которых квартира в совместной собственности. Долг продавцов по ипотеке — 3 млн. руб. Перед сделкой был передан задаток в 100 тыс. руб. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. руб. — предназначен банку. И два конверта продавцам по 2,45 млн. руб.

      Ключ от ячейки лучше хранить в самом банке, а не передавать продавцам. Могут потерять. Вместо ключа тогда дадут сохранное свидетельство.

      Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Для этого покупатели должны открыть обычный счет в этом банке и положить в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение — после регистрации сделки продавцам перечислят их часть денег на указанные ими счета, остальные банк оставит себе. Затем деньги на счете покупателя «замораживаются».

      Продавцы при данном способе расчетов пока никаких расписок не пишут.

    • Подписание договора купли-продажи.

      После закладки денег стороны подписывают договор перед сотрудником банка. За детей до 14 лет договор подписывает один из родителей. Если ребенку от 14 лет, то он сам подписывает вместе с одним из родителей.

      Затем сотрудник банка соберет сторонам необходимый пакет документов для подачи на регистрацию в МФЦ/Рег.палату. К в данному пакету будет приложена справка об отсутствии задолженности продавцов перед банком. Одну справку дадут лично продавцам.

      Важно: если договор требуется в нотариальной форме, то стороны должны подписать его только в присутствии нотариуса. Поэтому они идут к нему после закладки денег и когда сотрудник банка соберет им необходимый пакет для сделки вместе со справкой об отсутствии задолженности. Наши подробные статьи — как заверяется договор купли-продажи у нотариуса и сколько это стоит.

    • Регистрация сделки.

      Инструкцию по подаче договора и документов на регистрацию я описала в конце статьи.

  6. После регистрации сделки продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

    Когда сделку зарегистрируют, покупателям и продавцам отдают экземпляры договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Покупателям еще дают выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и обременение (залог банка) с нее снято.

    Стороны приходят в банк и продавцы показывают зарегистрированный договор. Если была ячейка, то продавцы и банк забирают свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на их счета. Затем они пишут расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры и передают покупателям.

Если покупатели с ипотекой (перевод долга)

Запомните: Банки между собой не взаимодействуют. Поэтому ни один банк не будет «заморачиваться» с одобрением ипотеки на покупку той квартиры, которая находится в залоге у другого банка. Это же нужно договариваться по оформлению договора, передаче залога, расчетах. Банку проще отказать покупателям в ипотеке под такую квартиру.

Поэтому инструкция подойдет, только когда покупатели возьмут ипотеку В ТОМ ЖЕ БАНКЕ, ЧТО И У ПРОДАВЦОВ. В такой ситуации будет перевод долга.

Если у покупателей другой ипотечный банк, то есть выход — они могут оплатить долг продавцов с первоначального взноса (подробная инструкция по ссылке).

Краткая инструкция: 1) Стороны идут в свой «общий» ипотечный банк и консультируются. 2) Предоставляют банку образец договора купли-продажи и необходимые документы 3) Банковский сотрудник на основании поданного образца составит договор в окончательном виде. 4) В день сделки: покупатели закладывают в банке свою часть денег (первоначальный взнос) на аккредитивный счет. Затем стороны подписывают договор купли-продажи + покупатели подписывают ипотечный договор. Сотрудник составит пакет документов на регистрацию, приложив справку об отсутствии задолженности между продавцов перед банком (своего рода согласие на продажу).

Отдельно про расчеты: например, квартира продается за 9 млн. руб., долг продавцов — 3 млн. руб. У покупателей первоначальный взнос — 5 млн. руб., остальные 4 млн. руб. им даст банк под залог покупаемой квартиры.

В день сделки покупатели кладут на аккредитивный счет свой первоначальный взнос — 5 млн. руб., остальные 1 млн. руб. кладет банк (ипотечные деньги). Эти деньги «замораживаются».

После регистрации сделки, банк перечислит продавцам с аккредитивного счета деньги покупателей (первоначальный взнос в 5 млн. руб.) + ипотечные 1 млн. руб. Долг продавцов в 3 млн. руб. теперь списан.

  1. Стороны идут в свой «общий» банк и консультируются.

    Каждый банк работает по-разному — на основании своего регламента и правил. К тому же правила и требования меняются очень часто. Поэтому всегда нужно сначала идти в банк, подробно объяснить свою ситуацию и уточнить все детали. Сотрудник сообщит обоим сторонам какие документы затем принести на сделку.

    Если у продавцов и покупателей одно отделение, то обращаются туда. Если отделения разные, то нужно идти В ОТДЕЛЕНИЕ ПОКУПАТЕЛЕЙ.

  2. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи.

    ВАЖНО: если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетний, то договор купли-продажи обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Поэтому в данном случае стороны идут к любому нотариусу и он им составит образец договора.

    Дело в том, что в день сделки все равно нужно идти к нотариусу, чтобы подписать договор в его присутствии. А нотариусы не любят договора «со стороны».

    Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому советую заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день, все зависит от нагруженности.

    Если все продавцы в квартире взрослые, то нотариус не нужен — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не важно будет ли несовершеннолетний среди покупателей. Сторонам достаточно оформить договор в простой форме.

    Даже не думайте искать шаблоны договора в интернете и самостоятельно его составить. Все шаблоны там устаревшие или типовые. Каждая сделка индивидуальна, поэтому и договор у всех разный. Поэтому обратитесь к специалисту за составлением основного договора в сделке.

    Ниже я перечислила документы, которые продавцы должны подать нотариусу при составлении договора. Но точный список лучше уточнить у него:

    • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
    • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о собственности;
    • Договор основания на квартиру. Если собственники купили квартиру на вторичном рынке, то договором основнием является договор купли-продажи. Если куплена в новостройке, то договор долевого участия, договор уступки прав или договор инвестирования.
    • Разрешение органов опеки и попечительства;

      Это разрешение нужно, если в собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети. Органы опеки проверяют, чтобы при сделках с недвижимостью ребенка не были не были ущемлены его права и не были ухудшены их жилищные условия.

      По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

      Если квартира приобреталась в браке и оформлена в собственность только на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении брака. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры. В случае развода вместо свидетельства о заключении брака, нужно свидетельство о расторжении брака.

    • Технический паспорт квартиры. Заказать его могут только собственники в БТИ и в МФЦ.
  3. Стороны предоставляют в банк составленный образец/проект договора купли-продажи на одобрение + дополнительные документы.

    Сотрудник проверит составленный договор и внесет в него какие-либо уточнения на основании своего регламента и требований. Помимо договора продавцы должны подать:

    • Вышеуказанные документы;
    • Справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
    • Выписку из домовой книги;

      Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе — инструкция.

    В Сбербанк есть специальная система Дом.Клик для партнеров. В нем я зарегистрирована. Поэтому все документы сотрудникам Сбербанка я отправляют онлайн через чат. Сторонам никуда ходить не нужно. У других банков такого нет.

    В итоге сотрудник банка сообщит сторонам когда они могут прийти на подписание договора и остальных бумаг. Значит стороны могут обговорить день сделки.

    Если договор будет в нотариальном виде, то договор нужно отдать нотариусу, т.к. подписывать его будут у него.

    Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все зарегистрированные лица выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?

  4. День сделки — покупатели и банк закладывают деньги для продавцов, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию.

    Например, в банк пригласили на подписание договора в 10 утра. Значит стороны идут в банк в 9 утра и закладывают деньги.

    • Покупатель закладывает свою часть (первоначальный взнос), а банк свою (ипотечные деньги).

      Закладывать деньги нужно в том отделении, в котором будет подписание договора купли-продажи.

      Если у покупателей ипотека, то банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитивный счет. Например, в Сбербанке есть Сервис безопасных расчетов. Потому что и у покупателей, и у продавцов уже имеется счет в данном банке, поэтому так проще.

      Например, квартира стоит 10 млн. руб. Три продавца, их долг перед банком — 5 млн. руб. У покупателей своих денег только 4 млн. руб., остальные 6 млн. руб. им одобрили в ипотеку.

      Первоначальный взнос покупателей (4 млн. руб.) переводится с их счета на специальный аккредитивный счет. То есть эти деньги замораживаются. На этот же счет банк перечисляет 1 млн. руб. Ведь продавцам должно пойти «на руки» только 5 млн. руб. Другие 5 млн. руб. банк уже заранее забрал на оплату долга.

    • Подписание договора купли-продажи.

      После расчетов стороны подписывают при сотруднике банка договор купли-продажи. За детей до 14 лет договор подписывает один из родителей. Если ребенку от 14 лет, то он сам подписывает вместе с одним из родителей.

      Покупатель дополнительно подписывает ипотечный договор с остальными документами. В итоге сотрудник соберет сторонам пакет документов для подачи на регистрацию в МФЦ/Рег.палату. К данному пакету будет приложено справка об отсутствии задолженности продавцов перед банком. Один экземпляр справки продавцы оставляют себе.

      Важно: если в сделке будет участвовать нотариус, то инструкция другая. Все это делается в день сделки: 1. Окончательный экземпляр договора купли-продажи стороны подписывают при нотариусе, затем он его удостоверит (заверит). 2. Стороны показывают нотариальный договор сотруднику банка. 3. Затем покупатель закладывает первоначальный взнос на аккредитивный счет. Остальную часть закладывает банк (ипотечные деньги). 4. Покупатель подписывает кредитный договор и остальные документы. Сотрудник банка собирает пакет документов на регистрацию.

      Наши подробные статьи — как заверяется договор купли-продажи у нотариуса и сколько это стоит.

    • Регистрация сделки. Подробная инструкция в конце статьи.
  5. Продавцы забирают деньги.

    Когда сделку зарегистрируют, сторонам отдадут экземпляры договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Покупателям еще выписку из ЕГРН, в которой будет написано, что они теперь новые собственники квартиры и обременение (залог банка) с нее снято.

    Когда продавцы покажут в банке зарегистрированный договор, с аккредитивного счета продавцам перечислят деньги покупателей (первоначальный взнос) + остаток с «ипотечных денег». Теперь продавцы ничего не должны банку.

    В итоге продавцы пишут расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру, а не только на сумму перечисленных по аккредитиву. Передают ее покупателям.

Ситуация № 2 — Банк не дает согласие на продажу

В данной ситуации продавцам нужно найти таких покупателей, которые согласятся до сделки дать деньги на оплату долга по ипотеке. Грубо говоря, гасим ипотеку деньгами покупателей. Деньги эти покупатели передают в качестве задатка. Я разобрала 2 подситуации: когда покупатели со своими деньгами (об этом ниже); когда покупатели тоже «ипотечники».

Подситуация №1 — Покупатели со своими деньгами

Краткая инструкция: например, квартира продается за 7 млн. руб., а долг по ипотеке у собственников (продавцов) — 3 млн. руб. 1) Стороны оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В договоре указывается, что покупатели передают продавцам 3 млн. руб. в качестве аванса или задатка. 2) Затем стороны идут в банк продавцов, и покупатели сами оплачивают ипотечный долг. 3). Так как долг погашен, банк даст продавцу справку об отсутствии задолженности и закладную, если она была. 4) Продавец снимает обременение с квартиры. 5) Стороны оформляют договор купли-продажи. 6) В день сделки — покупатели закладывают остальную часть денег (4 млн. руб.) в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. 7) После регистрации сделки продавцы забирают остальную часть денег с ячейки или аккредитивного счета.

По вышеуказанной инструкции работают все специалисты в Москве и Санкт-Петербурге. Не думаю, что в остальных городах порядок действий сильно отличается.

Зачем требуется нотариус? Нотариус здесь лучше обезопасит обе стороны. Если собственники откажутся потом продавать квартиру, после того как покупатели оплатят их ипотечный долг, то они могут через суд понудить продавцов выйти на сделку. И уже нотариус на суде будет дополнительным гарантом, что покупатели сделали все от себя зависящее, чтобы купить квартиру, а продавцы отказались. Здесь главное грамотно составить документы — о них я написала ниже.

Если до сделки откажутся покупатели и потребуют вернуть деньги назад, то по иску от продавцов уже их могут понудить выйти на сделку.

  1. Стороны оформляют и подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

    Почему предварительный? По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, которые указаны в предварительном — п. 1 по 4 ст. 429 ГК.

    Предварительный договор лучше всего обезопасит покупателей. Все-таки они передают продавцам довольно крупную сумму до сделки на оплату их ипотеки. Если продавцы после подписания договора откажутся выходить на сделку, покупатель через суд может понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 ГК и ст. 445 ГК. Вместо договора купли-продажи у покупателей будет судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов к тому же обяжут возмести расходы на обращение в суд.

    Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому советую заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день, но все зависит от нагруженности.

    В предварительном договоре нужно обязательно указать, что: 1) Квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются ее снять в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель. 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком — по договоренности сторон. И задаток, и аванс затем идут в стоимость квартиры. 3) Срок, в течение которого стороны выйдут на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца.

    В чем отличие задатка от аванса? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если передавался аванс, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается покупателям — ст. 487 ГК.

    За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Составлять будет его помощник, так как нотариусы не любят договора «со стороны». Подписать договор нужно только в присутствии нотариуса, чтобы он затем эти подписи удостоверил (заверил). Тем самым договор становится нотариальным.

    Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить нотариальную расписку в получении денег от покупателей на оплату ипотечного долга. Стоит она примерно 2 — 4 тыс. руб. Нотариальную расписку оформляют на специальном бланке — общую на всех продавцов. Продавцы должны передать расписку покупателями только в банке. Об этом ниже.

  2. Стороны идут в банк и покупатели сами оплачивают долг продавцов.

    Перед этим продавцы пишут заявление о досрочном погашении. К заявлению им нужно приложить кредитный договор и свои паспорта.

    Затем сторон пригласят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги на оплату их долга. Продавцам выдадут взамен квитанции о перечислении денег.

    Теперь продавцы могут передать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена заранее, то они пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  3. После погашения долга, продавцам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Продавцы, показав квитанцию об оплате, получат справку об отсутствии задолженности. В каждом банке свой срок выдачи — могут сразу или аж через 2 недели. Такой разный срок, потому что в некоторых банках к данной справке будет приложена еще и закладная на квартиру, если она оформлялась. Закладная хранится не в банке, а в депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на ее отправку и получение.

    Подробная инструкция — как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки.

    Например, Сбербанк сам снимает обременение. Об этом он оповестит собственников смс-кой через систему ДомКлик. Но проблема в том, что банк устанавливает на данную процедуру срок в 30 дней — подробная информация.

    Если ипотека была в ВТБ, то продавцы сами снимают обременение. Банк выдаст справку и закладную в течение 10 — 14 рабочих дней. Это он обещает на своем официальном сайте (вкладка — «Полное погашение кредита»).

    Собственникам нужно пойти в МФЦ и предоставить свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она была). Сотрудник МФЦ сам напишет заявление на погашение записи об ипотеке. Процедура описана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

    Срок снятия обременения — 3 рабочих дня (п. 1 вышеуказанной ст. 25). Услуга бесплатна. Собственникам выдадут на руки письменное уведомление, что квартира теперь «чиста».

  4. Оформляем договор купли-продажи — в простой или нотариальной форме.

    Если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетним, то договор купли-продажи обязателен только в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые, то нотариус не нужен — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не важно будет ли несовершеннолетний среди покупателей. Сторонам достаточно оформить договор в простой форме.

    Выше я указывала, что лучше оформить договор в нотариальной форме, даже когда это необязательно. По крайней мере такая практика в Москве и Санкт-Петербурге.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры и сколько это стоит.

    Если решите оформить договор в простой форме, то не нужно искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составить. Все шаблоны там устаревшие или типовые. Каждая сделка индивидуальна, поэтому и договор у всех разный. Поэтому обратитесь к специалисту за составлением основного договора в сделке.

    После того как сообщат, что договор готов, можно уже назначить день сделки.

  5. День сделки — покупатели кладут остальную часть денег в банке, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают на регистрацию.
    • Покупатели могут заложить деньги в сейфовую ячейку или на аккредитив.

      Сейфовая ячейка (более распространенный способ). В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных городах таких организаций нет, поэтому сторонам нужно обратиться в какой-либо банк.

      Сотрудник банка составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение к нему. В соглашении указывается, что продавцы деньги только после регистрации сделки — когда продавцы покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать только зарегистрированный договор.

      Затем стороны проходят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку конверты с деньгами. Количество конвертов равна количеству продавцов. Конверты должны быть подписаны — какому продавцу и сколько.

      Например, квартира за 8 млн. руб. Два продавца — у каждого доля в 1/2. Долг продавцов по ипотеке — 3 млн. руб., которые покупатели оплатили за них. Значит покупатели кладут в ячейку два конверта по 2,5 млн. руб.

      Ключ от ячейки лучше хранить в самом банке, а не передавать продавцам. Могут потерять. Вместо ключа тогда дадут сохранное свидетельство.

      Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Для этого покупатели должны открыть обычный счет в этом банке и положить в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение — после регистрации сделки продавцам перечислят деньги на указанные ими счета. После этого деньги на счете покупателя «замораживаются».

      Продавцы при данном способе расчетов пока никаких расписок не пишут.

    • Подписание договора купли-продажи и подача его на регистрацию.

      Если договор купли-продажи составлен нотариусом, то его стороны подписывают только при нотариусе. Затем он заверит подписи. Если договор составлен в просто форме, то его подписать можно в любой момент. Обычно при сотруднике МФЦ/Рег.палаты.

      За детей до 14 лет договор подписывает один из родителей. Если ребенку от 14 лет, то он сам подписывает вместе с одним из родителей.

      Инструкцию по подаче договора на регистрацию я описала в конце статьи.

  6. Продавцы забирают остальную часть денег.

    Когда сделку зарегистрируют, сторонам отдают экземпляры договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Покупателям еще дадут выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры.

    Стороны приходят в банк и продавцы показывают зарегистрированный договор. Если была ячейка, то продавцы забирают свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на их счета. Затем они пишут расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры и передают покупателям.

Подситуация №2 — Покупатели с ипотекой

Здесь продавцы могут рассматривать таких «ипотечников», у которых хватит собственных денег (первоначального взноса) на оплату долга продавцов.

Краткая инструкция: например, стоимость квартиры 9 млн. руб., ипотечный долг — 4 млн. руб. Квартира приглянулась покупателям, которые сами с ипотекой. У них имеется 4,5 млн. руб. собственных денег (первоначальный взнос), а банк им одобрил максимум 5 млн млн. руб. Такие покупатели подходят. И без разницы, если у них другой банк.

1. Стороны оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В договоре указывается, что покупатели передают продавцам 4 млн. руб. в качестве аванса или задатка. 2. Затем стороны идут в банк продавцов, и покупатели сами оплачивают ипотечный долг. 3. Так как долг погашен, банк даст продавцу справку об отсутствии задолженности и закладную, если она была. 4. Продавец снимает обременение с квартиры. 5. Стороны идут в банк покупателей и подают необходимые документы для одобрения квартиры. 6. Если банк дал добро, стороны оформляют договор купли-продажи 7. В день сделки — покупатели кладут остальную часть денег с первоначального взноса (0,5 млн. руб.) на аккредитивный счет. Остальные 4,5 млн. руб. кладет банк (это ипотечные деньги). Затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. 7. После регистрации сделки продавцам перечислят деньги с аккредитивного счета — 0,5 млн. руб. от покупателей и ипотечные 4,5 млн. руб.

По вышеуказанной инструкции работают все специалисты в Москве и Санкт-Петербурге. Не думаю, что в остальных городах порядок действий сильно отличается.

Зачем привлекать нотариуса? Нотариус здесь лучше обезопасит обе стороны. Если собственники откажутся потом продавать квартиру, после того как покупатели оплатят их ипотечный долг, то они могут через суд понудить продавцов выйти на сделку. И уже нотариус на суде будет дополнительным гарантом, что покупатели сделали все от себя зависящее, чтобы купить квартиру, а продавцы отказались. Здесь главное грамотно составить документы — о них я написала ниже.

Если до сделки откажутся покупатели и потребуют вернуть деньги назад, то по иску от продавцов уже их могут понудить выйти на сделку.

  1. Стороны оформляют у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

    Почему предварительный? По предварительному договору стороны обязаны потом заключить основной купли-продажи на тех же условиях и в срок, которые указаны в предварительном — п. 1 по 4 ст. 429 ГК.

    Предварительный договор хорошо обезопасит покупателей. Ведь они до сделки передают продавцам довольно крупную на оплату их ипотеки. Если продавцы после подписания предварительного договора откажутся выходить на сделку, покупатель через суд может понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 ГК и ст. 445 ГК. Вместо договора купли-продажи у покупателей будет судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов к тому же обяжут возмести расходы на обращение в суд.

    Прийти к любому нотариусу можно только по записи, поэтому советую заранее позвонить в нотариальную контору. Обычно приглашают уже на следующий день, но все зависит от нагруженности.

    В предварительном договоре нотариус укажет, что: 1) Квартира до сделки находиться в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются ее снять в течение определенного срока. 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком. И задаток, и аванс затем идут в стоимость квартиры

    Что лучше — задаток или аванс? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если передавался аванс, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается покупателям — ст. 487 ГК.

    За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Составлять будет его помощник, так как нотариусы не любят договора «со стороны». Подписать договор нужно только в присутствии нотариуса, он затем эти подписи удостоверит (заверит). Договор станет нотариальным.

    Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить нотариальную расписку в получении денег от покупателей на оплату их ипотечного долга. Стоит она примерно 2 — 4 тыс. руб. Нотариальную расписку составляют на специальном бланке — общую на всех продавцов. Продавцы передают расписку покупателями только в банке. Об этом ниже.

  2. Стороны идут в банк продавца, где покупатели оплачивают их долг.

    Перед этим продавцы пишут заявление о досрочном погашении. К заявлению им нужно приложить кредитный договор и свои паспорта.

    Затем сторон пригласят на кассу. Покупатели сами или через продавцов передают кассиру деньги на оплату их долга. Продавцам выдадут взамен квитанции о перечислении денег.

    Теперь продавцы могут передать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если она не была оформлена заранее, то они пишут ее от руки — каждый свою. В ней указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  3. Продавцы снимают обременение (залог) с квартиры.

    Продавцы, показав сотруднику банка квитанцию об оплате, получат справку об отсутствии задолженности. В каждом банке свой срок выдачи — могут сразу или аж через 2 недели. Такой разный срок, потому что в некоторых банках к справке будет приложена еще закладная на квартиру, если она оформлялась ранее. Закладная хранится не в банке, а в депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на ее отправку и получение.

    Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки.

    Например, в Сбербанке сотрудники сам снимают обременение — собственникам никуда ходить не нужно. О снятии обременения их смс-кой через систему ДомКлик. Но банк устанавливает на данную процедуру срок в 30 дней.

    Если ипотека была в ВТБ, то продавцы сами снимают залог. Банк выдаст справку и закладную в течение 10 — 14 рабочих дней.

    Собственникам нужно пойти в МФЦ и предоставить свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она была). Сотрудник МФЦ сам напишет заявление на погашение записи об ипотеке. Процедура описана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

    Срок снятия обременения — 3 рабочих дня (п. 1 вышеуказанной ст. 25). Услуга бесплатна. Собственникам выдадут на руки письменное уведомление, что квартира теперь «чиста».

  4. Стороны предоставляют документы в банк покупателя на «одобрение» квартиры.

    Банку нужно проверить квартиру на юридическую чистоту, оформить ипотечный договор и закладную. У каждого банка свой список документов и требований. Поэтому нужно заранее все уточнить. От продавцов потребуется:

    • Паспорта и свидетельства о рождении (если одному из продавцов до 14 лет). Достаточно копий;
    • Технический паспорт квартиры. Заказать тех.паспорт могут только собственники в БТИ и в МФЦ.
    • Выписка из ЕГРН на квартиру или свидетельство о регистрации права;
    • Нотариальный предварительный договор купли-продажи;
    • Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Берется в Управляющей компании;
    • Выписка из домовой книги;

      Еще она называется справка о составе семьи или справка о зарегистрированных лицах. Ее можно получить в МФЦ, в УФМС или в паспортном столе.

    • Разрешение органов опеки и попечительства;

      Это разрешение нужно, если в собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети. Органы опеки проверяют, чтобы при сделках с недвижимостью ребенка не были не были ущемлены его права и не были ухудшены их жилищные условия.

      По ссылке читайте как получить это разрешение, какие документы для этого нужны и за какой срок оно обычно готово.

    • Нотариально заверенное согласие супруга на продажу;

      Если квартира приобреталась в браке и оформлена в собственность только на одного из супругов, то потребуется нотариально заверенное согласие второго супруга, его паспорт и свидетельство о заключении брака. Согласие потребуется, даже если супруги разведены на момент продажи квартиры. В случае развода вместо свидетельства о заключении брака, нужно свидетельство о расторжении брака. Услуга стоит от 1,5 тыс. руб.

    Дополнение: некоторые банки требуют, чтобы все прописанные люди выписались из квартиры перед сделкой. Это обычная практика. Отдельная статья — как выписать несовершеннолетнего ребенка из квартиры?

  5. Оформление договора купли-продажи

    Если один из продавцов-собственников квартиры является несовершеннолетним, то договор купли-продажи должен быть в нотариальной форме — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые, то к нотариусу идти необязательно — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. И не важно будет ли несовершеннолетний среди покупателей. Сторонам достаточно оформить договор в простой форме.

    Если договор будет в нотариальной форме, то помощник нотариуса сам составит его. Нотариусы не любят договора «со стороны».

    Готовый договор от нотариуса нужно сначала отправить сотруднику ипотечного банка покупателей. Сотрудник проверит его и внесет при необходимости какие-либо уточнения и правки на основании своего регламента и требований.

    Если договор будет в простой форме, то не нужно самостоятельно его составлять. Обратитесь к юристу/риэлтору за составлением, ведь договор купли-продажи — это основной документ на сделке.

    Готовый договор также следует сначала отдать сотруднику банка на проверку и одобрение. После проверки можно уже обговорить день сделки.

  6. День сделки — покупатели и банк закладывают деньги для продавцов, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают на регистрацию.

    Например, сотрудник банка пригласил на подписание договора в 12 часов. Значит стороны идут в банк в 11 утра и закладывают деньги.

    • Покупатель закладывает свою часть (первоначальный взнос), а банк свою (ипотечные деньги).

      Закладывать деньги нужно в том отделении, в котором будет подписание договора купли-продажи.

      Если у покупателей ипотека, то банки обычно требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Например, в Сбербанке есть специальный сервис безопасных расчетов. О расчетах через ячейку написала ниже.

      Например, квартира стоит 10 млн. руб. Два продавца, у них долг был в 4 млн. руб. У покупателей первоначальный взнос — 5 млн. руб. Еще 5 млн. руб. они взяли в ипотеку. До сделки покупатели оплатили долг продавцов, с первоначального взноса у них осталось 1 млн. руб.

      Стороны подписывают соглашение. В нем указывается, что продавцам перечислят деньги только после регистрации сделки — когда они покажут зарегистрированный договор и/или выписку из ЕГРН. Достаточно указать только зарегистрированный договор.

      После подписания соглашения на аккредитивный счет автоматически перечисляется 1 млн. руб. со счета покупателей (первоначальный взнос) + 5 млн. руб. со счета банка (ипотечные деньги). Теперь деньги «заморожены».

      Сейфовая ячейка. Тоже самое, что и через аккредитив. Только здесь все расчеты идут наличными деньгами.

      Покупатели кладут в ячейку конверт с деньгами — остатки с первоначального взноса в 1 млн. руб. А сотрудник банка кладет ипотечные деньги — 5 млн. руб. К договору аренды ячейки подписывается соглашение, что продавцам дадут доступ в ячейку только после регистрации сделки.

      Ключ от ячейки лучше хранить в самом банке, а не передавать продавцам. Могут потерять. Вместо ключа тогда дадут сохранное свидетельство.

    • Подписание договора купли-продажи.

      После расчетов стороны подписывают при сотруднике банка договор купли-продажи. За детей до 14 лет договор подписывает один из родителей. Если ребенку от 14 лет, то он сам подписывает вместе с одним из родителей.

      Покупатель дополнительно подписывает ипотечный договор с остальными документами. В итоге банковский сотрудник соберет сторонам пакет документов для подачи на регистрацию в МФЦ/Рег.палату.

      Важно: если в сделке будет участвовать нотариус, то инструкция другая. Все это делается в день сделки: 1. Окончательный экземпляр договора купли-продажи стороны подписывают при нотариусе, затем он его удостоверит (заверит). 2. Стороны показывают нотариальный договор сотруднику банка. 3. Затем покупатель закладывает остатки первоначального взноса на аккредитивный счет или в ячейку. Остальную часть закладывает банк (ипотечные деньги). 4. Покупатель подписывает кредитный договор и остальные документы. Сотрудник банка собирает пакет документов на регистрацию.

    • Регистрация сделкиинструкция ниже.
  7. Продавцы забирают остальную часть денег.

    Когда сделку зарегистрируют, сторонам отдают экземпляры договора купли-продажи с отместкой о регистрации. Покупатели еще получат выписку из ЕГРН. В выписке будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и обременение (залог банка) с нее снято.

    >

    Продавцы должны показать в банке зарегистрированный договор. Тогда с аккредитивного счета на счета продавцов перечислят деньги покупателей (остатки с первоначального взноса) + ипотечные деньги. Если бы ячейка, то продавцам дадут доступ к ней. Продавцы передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ СУММЫ за квартиру, а не только на сумму перечисленных по аккредитиву.

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Если договор купли-продажи составлен в простой форме, то стороны сами подают его на регистрацию. Если договор заверен нотариально, то этим занимается нотариус — подробности ниже.

С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»). Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ (это самый распространенный случай).

  1. Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Ее оплачивают покупатели, для между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов зависит от каждой ситуации.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление.

    Дополнительно: если квартира находится все еще в залоге у банка, то к документам нужно приложить справку об отсутствии задолженности. Тогда сотрудник еще даст продавцам на подписание заявление о снятии обременения.

  3. Потом сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику опись/расписку об их получении.
  4. Из МФЦ договор с документами передают регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    Максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Это согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

  5. В назначенный день сторонам нужно забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет указано, что они теперь является новыми собственниками. При себе нужно иметь паспорта и ранее выданные сотрудником описи/расписки. Забрать документы каждый может в разное время. Необязательно всем получать их одновременно.

Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса

Если договор будет в нотариальной форме, то нотариус обязан САМ, БЕСПЛАТНО И В ЭТОТ ЖЕ ДЕНЬ подать документы на регистрацию — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. Тогда сделку должны зарегистрировать в один рабочий день. Если у нотариуса не будет возможности подать электронно, то он или его помощник должен подать документы лично в отделение Росреестра и максимум в течение 2 рабочих дней. А срок регистрации будет 3 рабочих дня после подачи. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Участники сделки должны оплатить нотариусу госпошлину за регистрацию сделки — 2000 рублей (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, но на практике нотариусу все равно кто передаст деньги.

После того как сделку зарегистрируют в Росреестре, покупатели станут собственниками квартиры. Документы можно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому.

На практике все проходит хуже. Например, на момент написания статьи в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо. Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают самостоятельно.

Знакомый риэлтор из Самары говорит, что нотариальная регистрация у них проходит без проблем. Поэтому многое зависит от города.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

2 комментария

  1. Виктория:

    Очень хорошая, полезная статья. А что делать если риэлтор предлагает сначала подписать договор у нотариуса, там же заложить деньги, затем поехать в банк погасить ипотеку продавца. И уже после этого поехать в МФЦ для одновременного снятия с квартиры обременения и подачи на регистрацию договора купли-продажи на квартиру. Такая схема мне нигде не встречалась. Нет ли в ней для покупателя подводных камней.

    Ответить
    • Елена Чижова:

      Здравствуйте, Виктория. «Такая схема мне нигде не встречалась». Почему же?! Это довольно распространенная практика. Значит банк продавца не дает согласие на продажу, ему главное чтобы выплатили ипотеку, а потом делали с квартирой что захочется. Я это указала в статье под способом №2.

      К сожалению, риск для покупателя в этом есть — в том, что он довольно большую сумму отдает еще до сделки. А продавец после выплаты ипотеки может просто отказаться продавать. Я лично таких историй не слышала, но в теории такое может быть. Поэтому и перед передачей денег стоит оформить и подписать у нотариуса предварительный договор купли-продажи и получить расписку от продавца при получении денег. Если затем продавец откажется от сделки, то имея на руках предварительный договор, можно через суд понудить его продать квартиру. В этом и заключается суть предварительного договора.

      Ответить