Бесплатная консультация с юристом

Как продать квартиру в ипотеке — разбираем ситуации

Статья обновлена: 1 ноября 2019 г.
Чижова Елена Анатольевна
Автор статьиЧижова ЕленаРиэлтор. Работаю с 2003 года.

Здравствуйте. Я помогла продать около 20 квартир, которые были обременены ипотекой. На моей практике это каждый 4 случай (работаю в Санкт-Петербурге). У каждого собственника своя причина продажи — кто-то хотел квартиру побольше, а кому-то наоборот тяжело стало «тянуть» ипотеку. Часто супруги, которые решили развестись, продают квартиру до выплаты ипотеки, поделить деньги и разъехаться. В общем, опыт в таких продажах у меня есть.

Важное отступление — на этой странице я расскажу о продаже ипотечной квартиры, которая была куплена БЕЗ использования материнского капитала. Если что я написала отдельную статью — как продать ипотечную квартиру, которая была куплена с мат.капиталом. Продолжим.

Предупреждаю сразу — без специалиста провести сделку будет крайне сложно. Я расписала порядок действий только в общих чертах, чтобы у продавцов было понимание с чем ему придется столкнуться. Советую нанять риэлтора или юриста, у которого есть опыт в продажах квартир в ипотеке.

Я решила разделить инструкцию в несколько ситуаций, ведь многое зависит от действий банка и от будущих покупателей. Точнее сказать, от согласия банка на продажу и от того, как покупатели будут рассчитываться за квартиру. Ознакомьтесь с списком:

Этап №1 — Сообщаем банку о намерении продать квартиру

Это нужно сделать в первую очередь. По закону для продажи ипотечной квартиры требуется согласие банка, потому что она у него в залоге — п. 2 ст. 346 ГК РФ. Если письменное согласие не предоставить, то сделку приостановят — п. 16 ст. 26 Федерального закона о регистрации недвижимости.

Поэтому обращаемся в свой банк, сообщаем о намерении продать квартиру и спрашиваем что можно сделать. К сожалению, банки по-разному принимают решения. Не то что банк, а любое отделение одного банка по-разному. Каждое отделение — это отдельный мир со своим внутренним регламентом и начальством.

Небольшое отступление — если нужна бесплатная юридическая консультация, можете в любое время написать онлайн юристу справа внизу, можете заказать звонок внизу слева или сами позвонить: 8 (499) 938-45-06 (Москва и обл.); 8 (812) 425-64-92 (Санкт-Петербург и обл.); 8 (800) 350-29-86 (все регионы РФ).

Этап №2 — Получаем ответ от банка и предпринимаем дальнейшие действия

  1. Банк дает согласие на продажу.

    Точнее банк дает не согласие на сделку, а до сделки выдает собственникам квартиры справку об отсутствии задолженности. Часть денег с продажи квартиры пойдет на покрытие долга по ипотеке, оставшуюся часть получат продавцы — инструкция.

    Например, у нас в Санкт-Петербурге так работают только ВТБ и Сбербанк (не все отделения). По моему опыту лучший в этом ВТБ — его сотрудники сами все оформляют, все расчеты проходят через них, они работают слаженно и быстро. У покупателей практически нет никаких рисков, поэтому они охотно соглашаются с покупкой ипотечной квартиры. Поэтому я спокойна, если у моих клиентов ипотека в ВТБ.

    Со Сбербанком в этом плане похуже. Во-первых, не все отделения дают согласие на продажу. Во-вторых, его сотрудники почти всегда совершают ошибки. Обычно у них недостаточно опыта или они банально не знают что делать.

  2. Банк не дает согласия.

    Нет закона, по которому можно заставить банк дать согласие на продажу. Данный вопрос полностью остается на его усмотрение. У большинства банков такое мнение — пусть сначала собственники оплатят весь долг, а потом могут делать с квартирой что хотят. В Санкт-Петербурге такой регламент у всех банков, кроме ВТБ и некоторых отделений Сбербанка.

    Как тогда продать квартиру в такой ситуации читайте вот здесь.

Ситуация № 1 — Банк дает согласие на продажу

Банк дал согласие, покупатели найдены, теперь осталось все подготовить и провести сделку. Здесь я также выделила 2 ситуации и по каждой из них написала отдельную инструкцию: 1) если нашли покупателей, которые купят квартиру только за свои деньги без ипотеки, субсидий и прочего; 2) если покупатели тоже с ипотекой.

Если покупатели полностью со своими деньгами без ипотеки и субсидий

Давайте сначала кратко расскажу как все оформляется: 1) Проводится задаток. Покупатели передают небольшую сумму денег в качестве задатка. Продавцы и покупатели подписывают предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. 2) Продавцы пишут в своем банке заявление о досрочном погашении ипотеки и им дают справку с суммой остатка долга. 3) Составляется образец/проект договора купли-продажи и продавец передает его сотруднику банка. 4) На основе поданного договора сотрудник банка сам составит договор купли-продажи в окончательном виде. 5) В день сделки: участники идут в банк, где покупатели закладывают деньги в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Деньги делят на две части — одну банку (долг по ипотеке), остальную продавцам. Эти деньги банк и продавцы получат после регистрации сделки купли-продажи. После того как деньги заложены, там же в банке участники подписывают договор купли-продажи. Далее участники сделки подают все необходимые документы в МФЦ или в Регпалату для регистрации сделки купли-продажи. 6) После того как сделку зарегистрируют, участникам выдадут на руки договора купли-продажи с отметкой о государественной регистрации. Продавцы относят в банк свои зарегистрированные договора. Уже на основании этого, банк забирает с ячейки свою часть денег, а продавцы свою.

  1. Покупатели передают продавцам небольшую сумму денег в качестве задатка.

    Подписывается предварительный договор купли-продажи и соглашение о задатке. На сайте есть статья о задатке, но она нацелена больше на покупателей квартиры, а не на продавцов. Но все равно ее прочтите, чтобы иметь представление.

    Задаток служит гарантом, что в дальнейшем участники выйдут на сделку — п. 1 ст. 380 ГК РФ. После подписания документов о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если покупатели по своей вине покупать квартиры, то задаток остается у продавцов. Если же продавцы отказываются, то они обязаны вернуть покупателям задаток обычно в двойном размере. Это называется обеспечительной функцией задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

    Сумму задатка определяют по договоренности, законом это не регулируется. На моей практике 50 — 100 тысяч рублей. Задаток обязательно идет в счет стоимости квартиры — п. 1. ст. 380 ГК РФ. Как только продавцы получат на руки задаток, они пишу расписку в получении денег и отдают ее покупателям. В расписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись продавцов.

  2. Продавцы идут в свой банк и пишут заявление о досрочном погашении ипотеки.

    Присутствие покупателей здесь не требуется. После подачи заявления продавцам дадут справку с суммой остатка долга.

  3. Стороны составляют образец/проект договора купли-продажи и передают его сотруднику банка.

    Если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетний или недееспособный, то договор купли-продажи обязательно удостоверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. В данном случае продавцам и покупателям нужно обратится к нотариусу, чтобы он составил им проект договора купли-продажи.

    Если все продавцы в квартире взрослые и дееспособные, то нотариус не обязателен и договор можно составить в простой форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Причем здесь не важно есть ли среди покупателей фигурировать несовершеннолетние дети или нет. Более подробно это разобрали этой статье — «В каких случаях нотариус обязателен при купли-продаже квартиры«.

    Если в вашем случае сделка удостоверяется нотариально, то для составления проекта договора нотариусу нужно принести следующие документы:

    • Паспорта всех участников сделки. Если одному из них меньше 14 лет, то его свидетельство о рождении.
    • Разрешение органов опеки. Оно требуется при продаже недвижимости несовершеннолетнего — ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ. Наша инструкция — как получить разрешение органов опеки при продаже квартиры.
    • Нотариальное согласие супруга продавца. Оно потребуется когда квартира куплена в браке, но оформлена в собственность только на одного из них — ст. 34 и 35 СК РФ. Если, конечно, супруги не оформляли брачный договор. Подробнее о согласии прочтете здесь — ссылка.
    • Свидетельство о собственности на квартиру или выписку из ЕГРН (как заказать выписку).
    • Договор основания на квартиру. Если собственники купили квартиру на вторичном рынке, то их договор купли-продажи. Если в новостройке, то договор долевого участия, уступки прав или инвестирования.
    • Соглашение о задатке, если участники сделки его составляли и подписывали;
    • Нотариальная доверенность, если договор за участником сделки будет подписывать доверенное лицо. Паспорт доверителя при этом приносить не нужно.

    Хоть по закону нотариусу можно принести свой договор купли-продажи, но почти все они не принимают договора «со стороны».

    Если в вашем случае договор подойдет в простой форме, то даже не думайте искать в интернете бесплатные шаблоны. Практически все шаблоны, которые я нашла, были типовые и даже устаревшие. По моему опыту многие сделки купли-продажи индивидуальные, поэтому и договор получается не типовой. Лучше обратитесь за этим к специалисту.

    Готовый шаблон договора относим в банк.

  4. На основе поданного образца договора сотрудник банка составит договор купли-продажи в окончательном виде и приложит к нему справку об отсутствии задолженности (согласие).

    Вместе с договором нужно принести вышеуказанные документы. Сотрудник на основе внутреннего регламента банка дополнит в договоре необходимые сведения. Как только договор будет закончен, участники обговаривают день сделки. Если сделку удостоверяет нотариус, то договор нужно сначала отнести ему на проверку.

  5. День сделки — покупатели закладывают деньги в банке продавца, затем стороны подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию.

    Например, сотрудник пригласил на подписание договора в 11 утра. Значит стороны идут в банк в 10 утра и закладывают деньги. Можно воспользоваться сейфовой ячейкой или аккредитивом. О расчетах у нас есть отдельная статья — ссылка.

    Сейфовая ячейка (более распространенный способ). Для открытия ячейки банковский сотрудник составит договор аренды ячейки и дополнительное соглашение. В соглашении указывается, что продавцы и банк заберут свою часть денег только после регистрации сделки. Для этого продавцам нужно принести в банк договор купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

    Затем участников приглясят в депозитарий. В нем покупатели кладут в ячейку несколько конвертов с деньгами. Каждый конверт должен быть подписан — кому и сколько. Например, квартира за 8 млн. руб. Два продавца — это супруги, у которых квартира в совместной собственности. Долг продавцов по ипотеке — 3 млн. руб. Перед сделкой был передан задаток в 100 тыс. руб. Значит покупатели кладут в ячейку три конверта. В одном конверте 3 млн. руб. — предназначен банку. И два конверта продавцам по (5 млн. — 100 тыс.) / 2 = 2,45 млн. руб.

    После того как деньги будут заложены, сотрудник банка выдаст ключ от ячейки. У кого хранится ключ? Об этом покупатели и продавцы должны договорится между собой. Ключ также можно оставить на хранение в самом банке. В этом случае вместо ключа на руки дадут сохранное свидетельство.

    Аккредитив. Аккредитивный счет — это виртуальная сейфовая ячейка. Покупатели открывают обычный счет в банке и кладут в него всю сумму за квартиру. Сотрудник банка составит соглашение — после регистрации сделки продавцам будут перечислены их часть денег, остальные деньги банк оставит себе. После подписания этого соглашения деньги на счете покупателей «замораживаются».

    После того как деньги заложены, участники могут подписать договор купли-продажи. Если договор в простой форме, то подписываем его в перед сотрудником банка. Если договор удостоверяется у нотариуса, то подписываем в его присутсивии. Поэтому после закладки денег придется еще раз к нему идти. Сколько стоит удостоверить договор купли-продажи квартиры.

    После подписания договора, нотариус или сотрудник банка подготовит документы для регистрации сделки. Как подаются документы написано в конце статьи.

  6. После регистрации сделки продавцы забирают свою часть денег, а банк свою.

    Когда сделку зарегистрируют, покупателям и продавцам отдают экземпляры договора купли-продажи с отметкой о регистрации. Покупателям еще дают выписку из ЕГРН. В ней будет указано, что они теперь новые собственники квартиры и с нее снято обременение (залог).

    Участники идут банк, где продавцы показывают зарегистрированный договор. Если воспользовались ячейой, то продавцы и банк забирают оттуда свои конверты с деньгами. Если аккредитивный счет, то продавцам перечислят деньги на банковские счета. После получения денег продавцы пишут расписку в получении всей суммы и передают ее покупателям.

Если покупатели с ипотекой (перевод долга)

Перевод долга возможен, только если у покупателей и у продавцов один и тот же банк. Разные банки между собой не взаимодействуют. Ни один банк не будет «заморачиваться» с одобрением ипотеки на покупку той квартиры, которая находится в залоге у другого банка.

Если банки разные, есть выход — покупатели дают деньги с первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги пойдут на оплату долга по ипотеке. После оплаты долга и снятия обременение, можно выходить на сделку — подробнее.

Если банк один и тот же, то сделка не сильно отличается от сделки в первой инструкции, поэтому обязательно ее прочитайте.

Первым делом нужно пойти в банк и там проконсультироваться на счет сделки. Каждый банк работает по-разному — на основании своего регламента и правил. Сотрудник сообщит какие документы затем принести на сделку. В какое отделение обращаться? В то отделение, к которому обращались покупатели за одобрением ипотеки.

После консультации участникам нужно составить образец/проект договора купли-продажи. Если сделка обязательно удостоверяется нотариально, то идем к нотариусу. Если нет, то договор составляется в простой форме.

Далее нужно отнести договор купли-продажи в банк вместе с другими документами для одобрения ипотеки. Сотрудник проверит договор и внесет в него какие-либо уточнения на основании своего регламента и требований. Участникам сделки сообщат когда они могут придти на подписание договора купли-продажи и остальных бумаг.

Как только документы будут готовы, покупатели закладывают деньги. Банки обычно проводят все расчеты безналичным способом — через аккредитивный счет. Например, в Сбербанке есть Сервис безопасных расчетов. Расчеты объясню на примере: квартира стоит 10 млн. руб. Три продавца, их долг перед банком — 5 млн. руб. У покупателей своих денег только 4 млн. руб., остальные 6 млн. руб. им одобрили в ипотеку. Первоначальный взнос покупателей (4 млн. руб.) переводится с их счета на специальный аккредитивный счет. То есть эти деньги замораживаются. На этот же счет банк перечисляет 1 млн. руб. Ведь продавцам должно пойти «на руки» только 5 млн. руб. Другие 5 млн. руб. банк уже заранее забрал на оплату долга.

После закладки денег участники подписывают договор купли-продажи перед сотрудником банка или перед нотариусом. Они же подготовят документы для регистрации сделки.

После регистрации сделки продавцы относят в банк зарегистрированный договор купли-продажи и получают остальные деньги за квартиру. Также пишется расписка в получении денег и передается покупателям.

Ситуация № 2 — Банк не дает согласие на продажу

В данной ситуации нужно найти таких покупателей, которые согласятся до сделки дать деньги на оплату долга по ипотеке. Эти деньги дают не просто так, а в качестве задатка. После того как продавцы закрывают долг по ипотеке и снимают обременение, можно уже оформлять сделку купли-продажи. Остальные деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки.

Дальше я все более подробно расписала как правильно и безопасно провести сделку. При чем безопасно не только для продавцов, но и для покупателей. Надо учитывать интересы каждой стороны, ведь не каждый покупатель согласится отдавать деньги продавцу перед сделкой, тем более на оплату ипотеки. Здесь я также выделила 2 подситуации и к каждой расписала инструкцию: когда покупатели со своими деньгами (об этом ниже); когда покупатели тоже «ипотечники».

Подситуация №1 — Покупатели со своими деньгами

Краткая инструкция: например, квартира продается за 7 млн. руб., а долг по ипотеке — 3 млн. руб. 1) Участники сделки подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи. В договоре указывается, что покупатели до сделки передали продавцам 3 млн. руб. в качестве аванса или задатка. 2) После подписания договора, покупатели вместе с продавцами несут эти 3 млн. руб. в банк и закрывают долг по ипотеке. Как только долг будет погашен, банк выдаст справку об отсутствии задолженности. Некоторые банку выдают эту справку сразу, некоторые через 2 недели. 3) Так как долг погашен, проадвцам можно снять обременение с квартиры. Документы подаются в МФЦ или в Рег.Палату. Срок снятия обременения по закону — 3 рабочих дня. Как только обременение снимут, можно выходить на сделку. 4) В день сделки — покупатели закладывают оставшиеся 4 млн. руб. в сейфовую ячейку или на аккредитивный счет. Эти деньги продавцы получат после регистрации сделки. Далее участники подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. 7) Как только сделку зарегистрируют, продавцы забирают остальную часть денег с ячейки или с аккредитивного счета.

По вышеуказанной инструкции работают все специалисты в Москве и Санкт-Петербурге. Не думаю, что в остальных городах порядок действий сильно отличается.

  1. Стороны оформляют и подписывают у нотариуса предварительный договор купли-продажи.

    Зачем подписывать предварительный договор у нотариуса? После подписания этого договора, участники обязуются заключить в будущем основной договор купли-продажи на тех же условиях и в срок, который указан в предварительном договоре — п. 1 по 4 ст. 429 ГК РФ. Это лучше всего обезопасит покупателей, ведь они передают продавцам до сделки довольно крупную сумму на оплату их долга по ипотеке. Если продавцы откажутся выходить на сделку, покупатели через суд могут понудить их это сделать — п. 5 ст. 429 и ст. 445 ГК РФ. Покупатели получат судебное решение, на основании которого они станут новыми собственниками. Продавцов, как проигравшую сторону, еще обяжут возмести расходы на обращение в суд. И наоброт — если покупатели откажутся от сделки и потребуют вернуть задаток назад, то по иску от продавцов уже покупателей могут понудить выйти на сделку. Нотариус в суде будет дополнительным гарантом, что одна сторона сделал все для выхода на сделку, а вторая сторона отказал от нее.

    В предварительном договоре указывается: 1) квартира в обременении (в залоге у банка) и что продавцы обязуются снять это обременение в течение определенного срока. Например, в течение 2 недель; 2) Покупатели до сделки передают продавцам сумму денег, равную их долга по ипотеке. Данную сумму можно назвать авансом или задатком, здесь уже по договоренности; 3) Срок, в течение которого участники сделки должны выйти на сделку. Достаточно указать 1 — 2 месяца.

    В чем отличие задатка от аванса? Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть задаток в двойном размере. Если откажутся покупатели, то задаток остается у продавцов. Если деньги передавали в качестве аванса, то ничего такого нет. Одна из сторон может в любой момент отказаться от сделки, и аванс возвращается обратно покупателям — ст. 487 ГК РФ.

    За предварительным договором лучше обратиться к тому нотариусу, который затем оформит сторонам основной договор купли-продажи (об этом ниже). За предварительный нотариус берет 5 — 8 тысяч рублей, оформляет обычно за один день. Договор подписывается в присутствии нотариуса, чтобы он затем удостоверил подписи.

    Помимо предварительного договора, продавцам стоит оформить у того же нотариуса расписку в получении денег от покупателей. Стоит она у нотариуса примерно 2-4 тыс. руб. Расписку оформят на специальном бланке — общую на всех продавцов.

  2. Погашение ипотечного долга.

    Участники сделки могут идти в банк сразу после подписания предварительного договора купли-продажи. Продавцам при себе иметь паспорта и кредитный договор.

    В самом банке продавцы пишут заявление о досрочном погашении, затем их пригласят на кассу. Передать деньги на кассу могут покупатели, если им так будет спокойнее. Далее продавцам выдадут квитанции о перечислении денег.

    Далее нужно написать заявление на получение справки об отсутствии задолженности. Образец даст сотрудника банка. Некоторые банки сразу выдают эту справку, некоторые через 2 недели. Сроки разнятся потому, что в некоторых банках к справке будет приложена закладная на квартиру (если она оформлялась ранее), а закладная хранится не в самом, а в специальном депозитарии. Срок в 2 недели устанавливают как раз на отправку и получении закладной.

    После погашения долга, продавцы могут отдать покупателям нотариальную расписку в получении денег. Если расписку не оформляли у нотариуса заранее, то продавцы могут написать ее от руки. Каждый продавец пишет свой экземпляр. В раписке указываются паспортные данные обоих сторон, сумма и что она получена в качестве аванса/задатка при последующей покупке квартиры, дата и подпись.

  3. После погашения долга, продавцам нужно снять обременение (залог) с квартиры.

    Как снять обременение с квартиры после выплаты ипотеки.

    Для снятия обременения, собственникам нужно подать в МФЦ или в Рег.палату свои паспорта, справку об отсутствии задолженности и закладную (если она есть). Сотрудник сам составит заявление на погашение записи об ипотеке (залоге). Обременение снимают бесплатно, срок — 3 рабочих дня. По итогу на руки выдадут письменное уведомление. Процедура указана в ст. 25 Федерального закона об ипотеке.

    Если ипотека была оформлена в Сбербанке, то банк сам занимается снятием обременения, но устанавливает на это срок в 30 дней — официальная информация. Здесь уже собственникам решать — самим снимать обременение или доверить это Сбербанку.

  4. Оформляем договор купли-продажи.

    Как и писала выше, если одним из продавцов квартиры является несовершеннолетним, то договор купли-продажи обязательно заверяется у нотариуса — п. 2 ст. 54 Федерального закона N 218-ФЗ. Если все продавцы взрослые, то нотариус не обязателен и достаточно составить договор в простой форме — п. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

    Подробная инструкция — как заверяется (удостоверяется) у нотариуса договор купли-продажи квартиры.

    Если договор подойдет в простой форме, то не нужно искать шаблоны в интернете и самостоятельно его составлять. Большинство шаблонов договоров в интернете или просто типовые, или уже устаревшие. Большинство сделок купли-продажи индивидуальны, поэтому и договоры разные. Людям без опыта всегда советую обратиться к юристу, чтобы он им составил договор.

  5. День сделки — покупатели заклыдывают оставшиеся деньги, далее участники подписывают договор купли-продажи и подают на регистрацию.

    Выше я подробно рассказывала, как покупатели могут заложить деньги в сейфовую ячейку или на аккредитив. Там деньги закладывают для продавцов и банка, но здесь все деньги закладывают только для продавцов.

    В Санкт-Петербурге все специалисты предпочитают арендовать ячейки не в банке, а в ООО «Сейфовое хранилище» (Расчетный центр). В данной организации аренда дешевле и быстрее оформляют необходимые бумаги. В остальных крупных городах есть подобные организации, но арендовать ячейки у них или в банке, это уже решают участники сделки.

    После того как деньги заложены, участники сделки подписывают договор купли-продажи и подают его на регистрацию. Если договор купли-продажи составлен нотариусом, то договор подписывают только в его присутствии. Затем он удостоверит подписи. Если договор составлен в простой форме, то его подписать можно в любой момент. Обычно это делают при сотруднике МФЦ/Рег.палаты.

    Как подать договор на регистрацию я описала в конце статьи.

  6. После регистрации сделки продавцы забирают остальную часть денег.

    Когда сделку зарегистрируют, участникам сделки выдадут экземпляры договора купли-продажи с отметкой о государственной регистрации.

    Продавцы показывают в банке зарегистрированный договор. Если деньги были заложены в сейфовой ячейке, то продавцам дадут к ней доступ. Они забирают деньги, а взамен пишут и передают покупателям расписки в получении ВСЕЙ суммы за продажу квартиры. Если использовался аккредитивный счет, то деньги продавцам перечислят на их банковские счета.

Подситуация №2 — Покупатели с ипотекой

В этом случае нужно найти покупателей, у которых хватит собственных денег (первоначальный взнос) на оплату ипотечного долга продавцов.

Такая продажа не сильно отличается от продажи в первой подситуации, поэтому я распишу здесь лишь дополнительные этапы.

После снятия обремения с квартиры, продавцам нужно предоставить документы в банк покупателей, чтобы «одобрить» их квартиру на предоставление ипотеки. У каждого банка свой список необходимых документов, это лучше уточнить у менеджера. После того как квартиру «одобрят», можно выходить на сделку.

Обычно банки требуют проводить все расчеты безналичным способом — через аккредитив. Поэтому в день сделки покупатели закладывают оставшиеся деньги с первоначального взноса на аккредитив, но уже в том отделении банка, который предоставит им ипотеку. Остальные «ипотечные» деньги туда кладет сам банк. Все деньги продавцы получат после успешной регистрации сделки. Например, квартиру продают за 9 млн. руб. Долг по ипотеке 4 млн. руб. У покупателей имеется 4,5 млн. руб. собственных денег, а банк им одобрил ипотеку максимум 5 млн. руб. Покупатели передали продавцам в качестве задатка 4 млн. руб., которые пошли на погашение долга по ипотеке. Значит в день сделки покупатели закладывают на аккредитивный счет оставшиеся 0,5 млн. руб., а их банк закладывает 4,5 млн. руб.

После того как деньги будут заложены, там же в отделении в присутствии сотрудника банка участники подписывают договор купли-продажи. Далее сотрудник банка подготовить документы для регистрации сделки. Все это касается, если договор купли-продажи будет в простой форме.

Если договор купли-продажи удостоверяется у нотариуса, то его нужно подписывать в присутствии нотариуса. Поэтому здесь инструкция немного другая: 1) Сначала при нотариусе подписывается договор. 2) Нотариус удостоверяет подписи; 3) Относим в банк уже подписанный и нотариально заверенный договор. 4) Покупатели и банк закладывают деньги.

Как обычно, чтобы продавцам получить оставшиеся деньги после регистрации сделки, им нужно отнести в банк договор купли-продажи с пометкой о государственной регистрации. Деньги с аккредитивного счета перешлют на их банковский счет. После получения денег, продавцы пишут раписку в получении средств и отдают ее покупателям.

Этап №3 — Регистрируем сделку купли-продажи

Если участники заверяли договор купли-продажи у нотариуса, то договор на регистрацию может подать нотариус — подробнее. Если договор составлен в простой форме, то участники сами подают его на регистрацию.

С 2017 года во многих городах Регистрационные палаты принимают договора только через посредника в виде МФЦ («Мои документы»). Если в вашем городе (поселке) можно подать документы напрямую в Рег.палату, то лучше так и сделать.

Сам процесс подачи документов в МФЦ или Рег.палату не отличается, поэтому в инструкции я указала про МФЦ (это самый распространенный случай).

  1. Продавцам и покупателям нужно обратиться в МФЦ, оплатить госпошлину и подать документы.

    Если одной из сторон до 14 лет, то его присутствия не потребуется, присутствовать должен один из родителей (опекун, попечитель). Если от 14 до 18 лет, то вместе с ним должен присутствовать один из родителей (опекун, попечитель).

    Госпошлина на регистрацию — 2000 рублей — пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ. Ее оплачивают покупатели, для между собой поровну. Реквизиты для оплаты можно получить у сотрудника. Касса по оплате обычно находится в самом здании МФЦ, комиссия около 50 рублей.

    После оплаты госпошлины, в порядке очереди сотруднику нужно предоставить документы в оригиналах и копиях. Список документов зависит от каждой ситуации.

  2. Сотрудник составит заявления о регистрации права, которое покупателям и продавцам необходимо проверить и подписать. У каждой из сторон свое заявление.

    Дополнительно: если квартира находится все еще в залоге у банка, то к документам нужно приложить справку об отсутствии задолженности. Тогда сотрудник еще даст продавцам на подписание заявление о снятии обременения.

  3. Потом сотрудник заберёт поданные документы (кроме паспортов и свидетельств о рождении), выдаст каждому участнику опись/расписку об их получении.
  4. Из МФЦ договор с документами передают регистратору, который их проверит. Если все верно, будет зарегистрирован переход права собственности от продавцов к покупателям. Об этом будет внесена запись в ЕГРН. После регистрации уже покупатели станут собственниками.

    Максимальный срок регистрации сделки: 9 рабочих дней, если документы подавать в МФЦ; 7 рабочих дней, если документы подавать напрямую в отделение Росреестра. Это согласно ст. 16 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ, но на практике не всегда укладываются в срок из-за загруженности Росреестра. Узнать о завершении регистрации можно по телефону, который указан в описи/расписке. Там же указан номер дела.

  5. В назначенный день сторонам нужно забрать зарегистрированные договора купли-продажи и другие документы. Также покупателям выдадут зарегистрированный договор купли-продажи и выписку из ЕГРН на квартиру. В ней будет указано, что они теперь является новыми собственниками. При себе нужно иметь паспорта и ранее выданные сотрудником описи/расписки. Забрать документы каждый может в разное время. Необязательно всем получать их одновременно.

Если договор купли-продажи удостоверялся у нотариуса

Участники сделки могут потребовать, чтобы нотариус подал договор купли-продажи вместе с остальными документами на регистрацию сделки. Эта услуга бесплатная — ст. 1 Федерального закона от 03.08.2018 N 338-ФЗ и п. 2 ст. 22.1 Основ о нотариате.

Обычно нотариусы подают документы в электронном виде. В этом случае документы он должен подать в день подписания договора купли-продажи и сделку должны зарегистрировать в течение рабочего дня. Если документы «по старинке» собираются отнести в отделение Росреестра, то нотариус обязан это сделать в течение 2 рабочих дней, а срок регистрации будет уже 3 рабочих дня. Все это указано в п. 9 ст. 16 Федерального закона о регистрации недвижимости от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

На практике дела со сроками подачи и регистрации обстоят хуже, чем это написано в законе. Например, в Санкт-Петербурге нотариальная электронная регистрация проходит совсем плохо (на момент написания статьи). Она растягивается аж на целый месяц. Поэтому все подают документы самостоятельно — инструкция выше. Знакомый риэлтор из Самары говорит, что у них нотариальная регистрация у них проходит без проблем. Поэтому в этом деле многое зависит от города.

Нотариусу нужно дать 2000 рублей, которая пойдет на оплату госпошлину за регистрацию (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Если нотариус подаст документы электронно, то Росреестр установил скидку в 30% — нужно оплатить уже только 1400 рублей. По закону госпошлину оплачивают покупатели, т.к. они выгодоприобретатели в сделке, но нотариусу без разницы кто даст деньги.

После того как сделку зарегистрируют, документы нужно будет забрать у нотариуса. Некоторые нотариусы оповещают об этом по телефону, некоторым придется звонить самому. Заранее уточните этот момент.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в комментариях ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Решите пример *

2 комментария

  1. Виктория:

    Очень хорошая, полезная статья. А что делать если риэлтор предлагает сначала подписать договор у нотариуса, там же заложить деньги, затем поехать в банк погасить ипотеку продавца. И уже после этого поехать в МФЦ для одновременного снятия с квартиры обременения и подачи на регистрацию договора купли-продажи на квартиру. Такая схема мне нигде не встречалась. Нет ли в ней для покупателя подводных камней.

    Ответить
    • Елена Чижова:

      Здравствуйте, Виктория. «Такая схема мне нигде не встречалась». Почему же?! Это довольно распространенная практика. Значит банк продавца не дает согласие на продажу, ему главное чтобы выплатили ипотеку, а потом делали с квартирой что захочется. Я это указала в статье под способом №2.

      К сожалению, риск для покупателя в этом есть — в том, что он довольно большую сумму отдает еще до сделки. А продавец после выплаты ипотеки может просто отказаться продавать. Я лично таких историй не слышала, но в теории такое может быть. Поэтому и перед передачей денег стоит оформить и подписать у нотариуса предварительный договор купли-продажи и получить расписку от продавца при получении денег. Если затем продавец откажется от сделки, то имея на руках предварительный договор, можно через суд понудить его продать квартиру. В этом и заключается суть предварительного договора.

      Ответить