Способ продажи неприватизированной квартиры в 2024 году
Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Такие слова, как продажа, покупка, покупатель, продавец можно было вставить в кавычки. Почему? Внимательно прочитайте статью и все поймете. Для простоты чтения обойдемся без кавычек.
Для начала я советую ознакомиться со списком квартир, которые нельзя приватизировать, потому что способ продажи все равно связан с приватизацией (хотя продавцы в ней не будут участвовать).
Теперь отвечу на основной вопрос.
Можно ли продать муниципальную квартиру без приватизации
Нет, наниматели муниципальной (неприватизированной) квартиры или прописанные в ней граждане не имеют права продать ее напрямую по договору купли-продажи. Согласно договору социального найма они вправе только пользоваться квартирой (проживать в ней), а не продавать ее. Муниципальная квартира принадлежит муниципалитету, это его собственность. Все это указано в ст. 60 ЖК РФ.
Способов прямой продажи нет, но есть решение.
Способ продажи без приватизации — передача прав пользования
В схеме не прямая купля-продажа квартиры, а что-то вроде приема-передачи за деньги. Нынешние наниматели (в дальнейшем продавцы) прописывают человека (в дальнейшем покупатель) в квартиру, сами выписываются и получают за это деньги. По итогу покупатель приватизирует квартиру и становится ее владельцем. Продавцы после выписки не имеют никого отношения к квартире и приватизацией не занимаются.
Далее я более подробно расписала схему по шагам. Схема примерная, потому что этапы кроме последнего можно менять на усмотрение участников:
- Проконсультироваться в муниципалитете о разрешении на прописку человека, о разрешении на дальнейшую смену нанимателя, о долгах (если они есть).
- Найти потенциального покупателя.
- Продавцы получают деньги за схему.
- Покупатель прописывается в квартиру.
- Продавцы выписываются из квартиры.
- Покупатель подписывает с муниципалитетом договор социального найма (становится нанимателем) и переоформляет на себя лицевой счет.
- Покупатель приватизирует квартиру в свою собственность.
Есть компании, которые оказывают услуги по покупке квартир по такой схеме. Или сами их выкупают, приватизируют, продают и разницу кладут себе в карман.
Теперь разберем каждый этап.
Этап №1 — Проконсультироваться с муниципалитетом
Под муниципалитетом имеется в виду наймодатель. Называется везде по-разному — жилищный отдел, жилищный департамент в местной администрации и т.п. Полное название и контакты местного муниципалитета указаны в договоре соц.найма. Или ищите в интернете.
О прописке. Для прописки чужого человека (который не является нанимателю близким родственником), помимо согласия всех совершеннолетних жильцов, потребуется разрешение муниципалитета (наймодателя). Разрешение связано с тем, что нужно соблюдать учетную норму проживания. Про все это написано в п. 1 ст. 70 ЖК РФ, внимательно его прочитайте.
В населенных пунктах своя учетная норма проживания — ст. 50 ЖК РФ. Например, в Москве на одного проживающего установили норму в минимум 10 кв.м. — п. 3 ст. 9 Закона города от 14.07.2006 N 29. В Санкт-Петербурге минимум 9 кв.м. — п. 1 ст. 3 Закона города от 19.07.2005 N 407-65.
Например, муниципальная квартира находится в Москве. Площадь — 36 кв.м. В ней прописаны 3 человека, т.е. по 12 кв.м. на каждого. Учетная норма в городе — минимум 10 кв.м. на человека. Если прописать к себе еще одного человека, на каждого будет 32 / 4 = 8 кв.м., что ниже нормы.
О смене нанимателя и наличии долгов. Даже если учтены нормы проживания и муниципалитет дает согласие на прописку человека, он в дальнейшем может не дать разрешение на смену нанимателя. Причины могут быть названы разные: — долги по коммунальным платежам; — новый наниматель не имеет никакого отношения к муниципальной квартире. Раньше ведь жилье выдавали за какие-либо заслуги. Например, за работу на заводе. Новый наниматель там не работал, значит квартира ему не положена и разрешение не выдадут. И плевать, что завод уже давно ликвидирован и квартира передана на баланс муниципалитета.
Допустим, муниципалитет не дает разрешения только из-за наличия долгов по ЖКХ. Здесь 2 пути — «ругаться» или заплатить их. Первый вариант не подойдет. Согласно пп. 1 п. 4 ст. 83 ЖК, муниципалитет может через суд расторгнуть договор социального найма и выселить при наличии долга больше чем за 6 месяцев. Поэтому могут пригрозить этим пунктом. Лучше заплатить долги.
Деньги на оплату можно взять от покупателя в виде задатка. В теории можно подписать соглашении о задатке с пунктом о том, что деньги должны быть направлены на оплату долгов, иначе продавцы должны будут вернуть их в двойном размере. Но в случае судебных разбирательств, задаток без подписания предварительного договора купли-продажи суд признает авансом. А раз в схеме нет никакой сделки купли-продажи, то и о никаком предварительном договоре купли-продажи не может быть и речи. Если подписать расписку с таким пунктом, опять же в случае судебных разбирательств у покупателя тоже нет никаких гарантий. Поэтому еще раз повторяю — редко кто согласится участвовать в схеме.
Если муниципалитет все же даст разрешения, можно искать потенциальных покупателей.
Этап №2 — Поиск потенциального покупателя
Понятно, что по схеме квартиру можно продать только по заниженной цене, потому что очень мало людей захотят с ней связываться. В объявлениях о продаже пишите прямо, что квартира не приватизирована. Также не нужно утаивать о наличии долгов по ЖКХ. Причем покупатель нужен определенный.
Совершеннолетним гражданам можно участвовать в бесплатной приватизации только один раз жизни. Несовершеннолетним можно два раза — один раз до 18 лет + один раз после 18 лет. Все это указано в ст. 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1 — «Несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде после достижения ими совершеннолетия.»
Значит нужно найти покупателя, который в совершеннолетнем возрасте не участвовал в приватизации или участвовал, но только один раз в несовершеннолетнем возрасте. Не важно, если у него другое жилье в собственности — подробнее.
Например, если покупатели супруги и только только у одного есть право на приватизацию, тогда он может принимать участие в схеме. Этот супруг прописывается и приватизирует квартиру на себя. Затем может подарить долю квартиры своему супругу.
Допустим, покупатель найден. Перед его пропиской нужно обговорить сделку — на каком этапе будет прием-передача денег, когда будут погашены долги за коммунальные платежи (если они есть), проводить ли задаток и т.п. Если все вопросы обговорены, можно переходить к следующему этапу.
Этап №3 — Продавцы получают деньги
Расположение этого этапа условное. Денежный взаиморасчет может быть и потом, но я хочу предупредить продавцов, что в следующем этапе говорится о прописке покупателя. Как только он пропишется, он будет вправе пользоваться квартирой. Точнее сказать, муниципалитет и жильцы сначала дают право пользования и на основании этого человека прописывают, но я думаю суть понятна.
Если после прописки покупатель откажется от дальнейшего участия в схеме, жильцы не смогут принудительно его выписать — подробности. Придется обращаться в суд, но чтобы выиграть его, условия такие — прописанный долго время не проживал в квартире (на практике от 1 года, но лучше 3 года) → выехал на постоянной основе → выехал добровольно → не оплачивает содержание жилья → не пытался снова въехать в квартиру, а если и пытался, ему в этом не препятствовали. Поэтому я советую продавцам получить все деньги до прописки покупателя.
Закрепить факт приема-передачи денег можно подписанием расписки. В ней можно прописать пункт за что продавцы получают деньги — за прописку покупателя и дальнейшую выписку. Даже некоторые советуют удостоверить расписку у нотариуса. Все это чушь. В случае судебных разбирательств, у каждой стороны есть шанс выиграть дело. Расписка лишь дисциплинирует участников схемы.
Переходим к следующему этапу.
Этап №4 — Покупатель прописывается в квартиру
На сегодня есть неразбериха в том, какой документ будет основанием для прописки. Если у жильцов подписан договор социального найма и они хотят прописать кого-либо еще, им потребуется сначала вписать человека в договор как члена своей семьи — п. 3. ст. 69 и п. 2 ст. 70 ЖК РФ. Для этого нужно дополнительное соглашение с муниципалитетом и согласие всех совершеннолетних жильцов. Инструкция и список документов по Москве — ссылка, по Санкт-Петербургу — ссылка. Срок процедуры — до 30 дней. Уже после этого можно прописать покупателя.
Если у жильцов есть только ордер, муниципалитет может потребовать сначала подписать договор соц.найма и только потом вписать в него покупателя. Ордер будет основанием для подписания договора, потому что он доказывает факт проживания в муниципальном жилье — ст. 47 ЖК РСФСР и ст. 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ.
Если наниматель или главный квартиросъемщик умер, совершеннолетние жильцы должны решить, кто из них будет по договору новым нанимателем. Остальные жильцы при этом будут указаны как члены его семьи — ст. 60 и 69 ЖК РФ. В договор следует при этом вписать покупателя и можно заняться его пропиской.
После того как разрешение муниципалитета получено, можно заняться пропиской. Подробная инструкция — как прописать человека в муниципальную квартиру. По ссылке описаны несколько способов — через паспортный стол, МФЦ и Госуслуги.
Этап №5 — Продавцы выписываются из квартиры
Подробная инструкция — как выписаться из квартиры. По ссылке опубликована общая инструкция, которая подойдет и в случае с муниципальным жильем. Выписаться можно «в никуда». Согласно пп. а п. 31 Постановления и ст. 7 Закона РФ от 25.06.1993 N 5242-1, достаточно подать заявление о выписке (снятии с регистрационного учета по месту жительства или пребывания) без заявления на прописку (о регистрации по месту жительства или пребывания).
На данном этапе действия продавцов заканчивается — деньги получены, покупателя прописали, сами выписались. Дальше действует покупатель.
Этап №6 — Покупатель подписывает новый договор социального найма и переоформляет лицевой счет
Так как продавцы уже выписались, покупателю нужно подписать новый договор социального найма, в котором будет фигурировать только он. На практике бывает по-разному — где-то нужно сначала подписать договор, где-то нужно сначала переоформить лицевой счет. Про это лучше заранее проконсультироваться в муниципалитете и управляющей компании, которая оказывает коммунальные услуги (ЖКХ/ТСЖ). Обычно проходит первый вариант.
Если есть долги за «коммуналку», новому нанимателю могут отказать в оформлении лицевого счета. Этот отказ неправомерен. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Обязанность по оплате «коммуналки» начинается с даты подписания договора социального найма — п. 2 ст. 153 ЖК РФ. Управляющие компании хоть и знают законы, но им проще требовать оплатить долги с нынешних нанимателей, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Грамотные покупатели знают об этом, поэтому они будут настаивать, чтобы долги были погашены заранее.
Покупатель становится единственным полноправным нанимателем. Далее он может приступить к приватизации.
Этап №7 — Покупатель приватизирует квартиру в свою собственность
Как приватизировать квартиру, подробная инструкция по этой ссылке — https://prozhivem.com/kvartira/privatizatsiya/kak-oformit.
В разных населенных пунктах свой административный регламент по приватизации. В одном городе некоторые документы нужно обязательно подавать самому, в другом же сотрудники по приватизации сами их запрашивают. Например, в Москве заявление о приватизации нужно подать в МФЦ и сотрудники сами запрашивают документы по межведомственным запросам.
После приватизации схема завершена — продавцы получили деньги, а покупатель стал владельцем квартиры.
Другой способ
Если продавцы не хотят сами заниматься приватизацией, можно скинуть это на плечи покупателей или его представителя. Продавцы оформляют доверенность на покупателя, тот занимается приватизацией и по итогу проводится сделка купли-продажи. Таким способом можно подороже продать квартиру, потому что не надо будет получать разрешение на прописку человека и менять нанимателя. Квартиру легче приватизировать на «старого» нанимателя, который давно в ней проживает. После приватизации подписываем договор купли-продажи и подаем его на оформление сделки.