Консультация с юристом

3 способа продажи квартиры с долгами по ЖКХ

Статья обновлена: 4 января 2024 г.
Грушина Елена - риэлтор с юридическим образованием и 12 летним стажем работы
Грушина ЕленаРиэлтор с юридическим образованием. Стаж работы — 12 лет

Здравствуйте. Эту статью я написала для собственников, которые хотят продать квартиру и имеют долги по коммунальным платежам. Разберем самые распространенные способы продажи.

Отступление — за бесплатной консультацией обратитесь в любое время юристу справа или позвоните: 8 (499) 938-45-78 — Москва и обл.; 8 (812) 425-62-89 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-24-83 — все регионы РФ.

Квартиру можно продать и с долгами, но…

Даже если есть долги по ЖКХ, сделку купли-продажи все равно зарегистрируют. Да, лицевой счет оформлен на квартиру, но ведь коммунальными услугами пользуется человек. Поэтому оплата этих услуг, а значит и долги по ним, закрепляются за человеком. Оплачивать за «коммуналку» нужно с даты регистрации права собственности — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК РФ. Поэтому все долги, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ.

Многие покупатели знают про это, но не хотят потом разбираться с Управляющей Компанией на счет долга. Новые собственники могут потребовать убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет, но Управляющая компания часто просто отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. Конечно, можно подать в суд на УК, но это все нервы и деньги. Поэтому люди крайне не охотно соглашаются покупать квартиру с долгами по ЖКХ, даже если цена привлекательная.

Ниже я расписала 3 способа выйти на сделку купли-продажи, на которые часто соглашаются будущие покупатели.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника по квартплате — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК РФ.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, откуда часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за «коммуналку» — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за «коммуналку» и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК РФ. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, здесь я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Банки просто откажутся выдать ипотечный кредит на покупку квартиры с такими условиями.
  • Если сделка купли-продажи подлежит обязательному нтариальному удостоверению, то нотариусы обычно отказываются удостоверять договора купли-продажи с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК РФ написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру

У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.

Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Понравилась статья? Пожалуйста, поставьте лайк ;)

Есть вопросы? Можете бесплатно проконсультироваться. Воспользуйтесь окошком онлайн-консультанта, формой внизу или телефонами (круглосуточно и без выходных):

8 (499) 938-45-78Москва и обл.
8 (812) 425-62-89Санкт-Петербург и обл.
8 (800) 350-24-83все регионы РФ.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

41 комментарий

  1. Надежда:

    Здравствуйте!
    Я купила квартиру для брата 4года назад, он в ней живёт всё это время. Сейчас хочу всё же переоформить на него, потому как он не платит ком.расходы за неё и на меня скоро подадут в суд. Оплачивать я их конечно же не планирую… Он там прописан, проживает. Квартира его! По документам моя, так как при покупке оформила на себя, боялась, что он её «просрёт, пропьёт» и т.л. мягко говоря….(((
    как лучше поступить в данной ситуации? Чтобы это долги остались с ним…
    При оформлении сделки составить приложение к договору или что-то типа расписки, о том, что он весь этот период с момента покупки мной там проживал и пользовался ком.услугами?

    Спасибо!

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Надежда. Можете указать в самом договоре или отдельным приложением, что все долги переходят на брата.

      Ответить
  2. Татьяна:

    Здравствуйте!
    Получается, что квартира с долгами по ЖКУ в принципе стоит дороже?
    В вашем примере: если бы не было долгов, то покупатель сразу бы заплатил 4,8 млн, а не 5.

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Татьяна. Почему? Про какой способ Вы имеете в виду?

      Ответить
  3. Иван:

    Здравствуйте.Вопрос такой.Муниципальная квартира где прописаны 2 человека. 1 скончался.Может ли последний квартиросьемщик оформить на себя договор найма и в дальнейшем приватизировать квартиру

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Иван. Да, может.

      Ответить
  4. Анна:

    Здравствуйте! Как продать квартиру с долгом около 500 тысяч покупатель уже нашёлся и покупать будет через ипотеку. Ипотеку одобрили. Какая вероятность, что банк откажет? Какие причины и как избежать отказ, что для этого необходимо сделать? Заранее спасибо!

    Ответить
    • Светлана Митрофанова:

      Здравствуйте, Анна. Долги по коммуналке продавца не передаются на покупателя, кроме долгов по капремонту. Поэтому ипотечные банки максимум требуют справку об отсутствии долгов по кап.ремонту. Остальные долги по ЖКХ банков не волнуют, они все равно остаются на продавце. Покупатель затем просто квитанцию поменяет на себя и все. А так, Сбербанк даже справку по кап.ремонту не требует.

      Ответить
  5. Юлия:

    Отличная статья. Нашла ответы на все свои вопросы.
    За статью ставлю 5+

    Ответить
  6. Мария:

    Здравствуйте! Как можно продать квартиру или переоформить на мать, если на квартире долг около 300 тысяч, я являюсь собственником, но не живу там с 17 лет, приходят аресты на карту, непонятные суммы, платить они не будут, что делать

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Мария. А к чему Вы в итоге хотите прийти? А так можете хоть сейчас продать/подарить, только долги в 300 тысяч так и останутся вашими. Не важно, что Вы в ней не проживаете. Внимательно прочтите ст. 30 ЖК РФ, ст. 153 по 160 ЖК РФ. Вы, как собственник, обязаны оплачивать коммуналку. Но если в квартире прописаны еще люди, тогда можете через суд взыскать с них равную часть долгов. Сколько человек прописано и кто они? На основании чего Вы стали собственником? Максимально подробно опишите свою ситуацию. Из-за долгов в 300 тысяч совсем не рационально отдавать квартиру в чужую собственность.

      Ответить
      • Мария:

        В 2008 квартиру мать приватизировала на меня и с тех пор не платила за неё, когда мне исполнилось 18 я стала собственником и весь долг перешёл на меня, я там не продирала с 17 лет, прошло 6 лет, долг копится, она платить отказывается а что делать не знает, мне обидно что нужно оплачивать за неё, она не работает, живет с отчимом, говорят, что сейчас платят, но долги приходят на карту… поэтому я хочу избавится от квартиры, так как знаю сто платить они не будут и это бремя до конца жизни будет со мной, кадастровые стоимость квартиры 850 тыс, а долг около 300

        Ответить
        • Грушина Елена:

          Здравствуйте, Мария. Тогда сделайте договор купли-продажи вместе с передачей долга — третий способ. Подаете его на регистрацию в МФЦ. А так, если они прописаны, то можете подать в суд, чтобы взыскать с них часть долга. Это уже Вам решать.

          Ответить
  7. Юлия:

    Добрый день! А как быть с долгами старше трех лет? Ведь по закону, долги можно взыскать только за последние три года по жкх?

    Ответить
    • Грушина Елена:

      Здравствуйте, Юлия. Подробно опишите что Вы имеете в виду? У Вас долги больше 3-х лет и Вы думаете, что Вам достаточно оплатить за последние 3 года и от Вас отстанут? Это не так работает. Управляющая компания подает иск на всю сумму долга, но должник обязан подать ходатайство о пропуске срока исковой давности. Если ходатайство не подать, суд взыщет долги за все года.

      Ответить
Показать остальные комментарии